Invertir en bienes raíces es una excelente alternativa, especialmente cuando lo que el inversionista busca es un flujo mensual que le genere un Cap Rate razonable sobre la UF, y mejor aún, si con el tiempo va obteniendo una cierta ganancia de plusvalía.
Sin embargo, como en cualquier inversión, el mercado inmobiliario presenta riesgos que podrían agudizarse en épocas de crisis e incertidumbre, como la que vive el país actualmente a causa de los estallidos sociales de octubre pasado y de la emergencia sanitaria causada por el COVID-19.
De hecho, de acuerdo con distintas fuentes y proyecciones de economistas, la economía chilena experimentará durante este año una contracción importante, pudiendo cerrar un IMACEC anual, a Diciembre del 2020, entre -3,8% y un -5,3%, lo que derivará en una disminución significativa de la demanda interna.
Sin embargo, aquellos inversores que hicieron su inversión con cautela, pueden estar mucho más tranquilos que aquellos que apostaron por los multicréditos hipotecarios, por comprar sin pie o con bono pie, y no consideraron el hecho que este tipo de inversiones son menos líquidas que otras.
Los 3 principales riesgos que se incrementan en época de crisis económica
Entre los principales riesgos que se incrementan en épocas de crisis, en especial para aquellos que hicieron apuestas más riesgosas, son los siguientes:
1. Disminución de la liquidez
La liquidez de un activo hace referencia a la capacidad de convertirse en dinero efectivo en el corto plazo y sin pérdida significativa de valor.
Debido a sus características, los bienes raíces tienen un nivel de liquidez bajo, pues su proceso de venta suele ser lento.
En un contexto de incertidumbre y crisis económica, ese nivel de liquidez puede ser aún menor, porque una parte significativa de los compradores potenciales podrían decidir postergar su compra a la espera de condiciones más estables.
En consecuencia, si el inversionista necesita rescatar o salir de una inversión inmobiliaria pasada, podría estar en serios problemas, sobre todo si tomó una posición con valor alto y con poco pie.
El pie aportado en la compra siempre es un colchón de emergencia en estas circunstancias, ya que uno podría salir a vender, castigando el precio de venta bajo el mercado, para vender más rápido, con el objeto de lograr pagar el crédito hipotecario y rescatar el pie. Pero si la compra se hizo con muy poco pie, en esta operación se podría llegar a perder dinero. (ver ejemplo numérico de más adelante).
2. Amenazas en la modalidad del multicrédito
Los multicréditos en el sector inmobiliario aluden a la posibilidad de tener varios inmuebles asociados a diferentes préstamos hipotecarios, lo cual, como ya se mencionó en un Blog anterior, no es una práctica aconsejable, ya que en caso de incremento de la vacancia, se podría tener dificultades para cumplir con el pago de los dividendos.
En época de crisis el riesgo aumenta, y una de las variables relevantes es la vacancia de los departamentos, la que se puede incrementar, debido a que ante una incapacidad de los inquilinos para responder por el pago del arriendo, éstos optan por devolver la propiedad, y si el inversionista tiene apalancado el financiamiento en los ingresos percibidos, por concepto de alquiler, le será más complicado cumplir con dichos compromisos, sobre todo si estos son múltiples…
3. Pie de la inversión v/s Plusvalía
Este incremento de valor de la propiedad en el tiempo, por factores externos, también se pueden ver comprometidos en época de crisis, especialmente porque la demanda y la inversión en nuevos proyectos caen.
Si bien durante los últimos años los inmuebles han aumentado su valor -sobre todos en comunas cercanas a estaciones de Metro-, se debe tener presente que las plusvalías pasadas no garantizan las plusvalías futuras.
Durante este periodo de incertidumbre puede haber ajustes de precios que afecten el rendimiento de la ganancia de valor esperada, y si fuera necesario vender en este período, entonces el pie pagado al inicio toma mucha importancia.
Por ejemplo, si hace 5 años se adquirió una propiedad en 2.000 UF y se aportó un 20% de pie, es decir, 400 UF y el saldo, de 1.600 UF con un crédito hipotecario, y supongamos plusvalía de un 2% durante los primero 4 años, y en el 5 año supondremos que se enfrenta una crisis que impacta en un 15% el valor de mercado de esa propiedad (mantenemos el crédito fijo para facilidad del ejercicio), y se sale a vender, ¿que sucede?
En la siguiente tabla lo se muestra este escenario, donde la propiedad se vende bajo el valor de adquisición incluso, y se pierde parte del pie aportado, pero se logra pagar la deuda hipotecaria sin problemas, recuperando 240 UF
| Plusvalía | Valor UF | Crédito | Pie | |
| Año 0 | 0% | 2.000 | 1.600 | 400 |
| Año 1 | 2% | 2.040 | 1.600 | 440 |
| Año 2 | 2% | 2.081 | 1.600 | 481 |
| Año 3 | 2% | 2.122 | 1.600 | 522 |
| Año 4 | 2% | 2.165 | 1.600 | 565 |
| Año 5 | -15% | 1.840 | 1.600 | 240 |
Ahora, haremos el mismo ejercicio, pero sin pie, y veamos que sucede al momento de la venta.
| Plusvalía | Valor UF | Crédito | Pie | |
| Año 0 | 0% | 2.000 | 2.000 | – |
| Año 1 | 2% | 2.040 | 2.000 | 40 |
| Año 2 | 2% | 2.081 | 2.000 | 81 |
| Año 3 | 2% | 2.122 | 2.000 | 122 |
| Año 4 | 2% | 2.165 | 2.000 | 165 |
| Año 5 | -15% | 1.840 | 2.000 | – 160 |
En este ejemplo, la venta de la propiedad no logra pagar la deuda hipotecaria, y el inversionista debe aportar otras 160 UF de flujo, para cumplir con su obligación bancaria.
Propiedades como refugio en tiempos de crisis
En todo caso, las inversiones inmobiliarias son un excelente refugio de capital en época de crisis, especialmente porque son poco vulnerables a las volatilidades de la economía -al realizarse las transacciones en UF están protegidas de la inflación, por ejemplo, y en una perspectiva de largo plazo siempre han resultado buenas opciones.
Lo importante es hacer la inversión de manera responsable, estudiando muy bien los inmuebles a comprar, haciendo análisis de riesgo y verificando la capacidad de pago en el mediano y largo plazo.
Lo ideal, es hacerlo de la mano de una organización con amplia trayectoria en el mercado, y que tenga en el cuerpo varias crisis pasadas de experiencia.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.