El pie o porcentaje de capital propio, es el pago de una parte del valor total del inmueble con el cual se cierra la promesa de compra venta.
La evaluación de una inversión inmobiliaria debe considerar necesariamente el monto total del dinero que se invierte -es decir- capital propio o pie, más el crédito hipotecario que se solicita. Lo anterior, se realiza analizando cuál es el rendimiento esperado de esa inversión completa, lo que llamamos comúnmente como rentabilidad.
Este concepto es un indicador que mide la relación que existe entre los beneficios de una inversión y el costo de esta, lo que resulta en un porcentaje que muestra el dinero invertido que se ha ganado o que se ganará a futuro.
Para obtener ese porcentaje en una inversión inmobiliaria no sólo se debe considerar como factor el pie, sino que la totalidad de la inversión, ya que la persona es responsable de la deuda que asume para completar el pago de la propiedad.
Sin embargo, las inversiones inmobiliarias tienen una particularidad: permiten financiar parte de la deuda de la propiedad mediante la renta lo que aumenta su atractivo.
Capital propio y deuda: ¿cuál es el equilibrio recomendado?
Para estructurar una inversión con un riesgo equilibrado es recomendable realizar la compra con un 20% de pie y un crédito de 80%.
Ahora bien, hay situaciones donde se permite hacer una colocación menor de capital propio, lo que maximiza la ganancia de capital, pero aumenta el riesgo de la operación. Por ejemplo, si en una inversión que consiste en un 5% de pie y un crédito por el 95% baja el valor de la propiedad más allá del porcentaje del pie, se estará perdiendo dinero o generando una tasa de retorno negativa.
Opciones de financiamiento
Existen varias opciones para pagar el capital propio. La más conocida es el ahorro programado, complementado con los subsidios habitacionales otorgados por el Estado. Pero, existen algunas claves al respecto para aquellos inversionistas que no tienen acceso a dichas posibilidades:
1. Pago del pie a cuotas
Algunas inmobiliarias le ofrecen al inversionista la oportunidad de pagar el pie en diferentes cuotas, con plazos que oscilan entre los 12, 18 y hasta 24 meses. Cabe señalar que solo aplica para proyectos de construcción en blanco (sin iniciar) o en verde (en ejecución).
2. Bono pie inmobiliario
Básicamente, se trata de un aporte en dinero -intangible- por parte de la inmobiliaria para que el inversionista complete el monto del pie. Remplaza el descuento ofrecido en la sala de ventas y, por supuesto, solo se hace efectivo en el momento en que se concreta la transacción.
Es ideal para aquellas propiedades que se encuentran para entrega inmediata.
Cuando el bono pie aumenta, disminuye el aporte de capital inicial, sin embargo es importante observar el valor final de la propiedad, ya que éste debe seguir siendo un valor de marcado; por el contrario, si el valor final de la propiedad resulta ser superior al valor de mercado, entones se estaría configurando una operación que está generando una deuda más allá de lo recomendado, con tal de disminuir forzosamente el capital inicial, y por lo tanto estaría resultando una operación más riesgosa.
3. Propiedades como parte de pago
Esta solución está dirigida a los compradores que no tienen liquidez, pero cuentan con bienes que pueden convertirse en parte de pago. Las inmobiliarias, por lo general, reciben bajo esta modalidad propiedades cuyo valor de mercado no exceda el 50% de la vivienda que se pretende comprar.
Mediante estas soluciones, las inmobiliarias le ayudan a los compradores a reunir el porcentaje de capital propio que necesitan para acceder al crédito hipotecario y financiar la vivienda. Es importante que cada inversionista las conozca a fondo y evalúe, con detenimiento, cual es la que más se ajusta a sus necesidades.
Cabe señalar, que no todas las inmobiliarias ofrecen este sistema, ya que requiere un mecanismo de gestión que se haga cargo de la venta de dichas propiedades que se reciben en parte de pago, y ello conlleva un costo de operación que no todos están dispuestas a asumir.
Lo más importante: evitar el sobreendeudamiento
No es aconsejable financiar el pie con un préstamo adicional o tarjeta de crédito, pues se incrementa el precio de la vivienda debido a los intereses. No obstante, si el inversionista se decide a hacerlo, debe tener en cuenta su capacidad de pago para evitar sobreendeudamientos que afecten sus finanzas a futuro.
Por lo demás, hay que tener presente que al comprar una vivienda se incurre en gastos adicionales, como notariales, de registro, tasación e impuestos al Mutuo. Hay que tenerlos en cuenta a la hora de planificar dicha operación para evitar sorpresas.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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