El sector inmobiliario tiene una serie de características que lo convierten en un nicho atractivo para los inversionistas, pero hay un aspecto que lo diferencia del resto de los instrumentos financieros: la posibilidad de financiamiento a largo plazo y con multicrédito hipotecario.
¿Qué es un Multicrédito?
Los multicrédito en el sector inmobiliario se refieren a la posibilidad de poseer varios departamentos asociados a diferentes préstamos. Es una característica que demuestra la accesibilidad existente de poder contar con financiamiento de largo plazo en esta área.
El poder optar a créditos hipotecarios para financiar parte de la inversión total que requiere un bien raíz le entrega masividad a esta actividad, y permite además la entrada de nuevos actores al mercado.
Riesgos de la compra en multicrédito hipotecario
Sin embargo, la compraventa, simultánea, de varias propiedades con créditos en distintas instituciones conlleva ciertos riesgos que son importantes de evaluar y de considerar.
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Salud financiera
Cuando se piensa en adquirir un crédito hipotecario es importante analizar la capacidad de pago. La Superintendencia de Bancos e instituciones Financieras recomienda que al optar por financiamiento el valor del futuro dividendo no debe superar el 25% del ingreso total del solicitante.
Adquirir propiedades en multicrédito provoca el endeudamiento más allá de lo aconsejable. Si no se observa esa recomendación, y deja vulnerable al inversionista a eventualidades que pueden llevarlo a caer en la morosidad. Por consiguiente, podría socavar su facultad para hacer frente a sus responsabilidades crediticias.
Es así como tener que costear mensualmente varios créditos es una situación frágil. Si varias de las propiedades, adquiridas de esta forma, no estén rentadas, podría ocasionar que el inversionista se vea en la obligación de costear con sus ingresos el respectivo dividendo.
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Tasas de interés e inversión
Existe una relación entre las posibles rentabilidades de la inversión en propiedades y la tasa de interés fijada por el Banco Central. Si las tasas son bajas, el valor de los créditos es menor, por lo que las propiedades tienden a subir de precio ya que aumenta la demanda. Por otro lado, si la tasa aumenta, el costo de financiamiento también sufre un alza. En ese contexto, los inversionistas buscarán precios más bajos, lo que provoca la disminución de la demanda. Esto podría generar una eventual caída en los precios, o un bajo retorno de capital.
En Chile, el consejo del Banco Central aprobó recientemente un alza de interés en 25 puntos base, pasando de 2,5% a 2,75%. Aunque todavía es una cifra baja, la entidad pretende subirla gradualmente, y desacelerar el estímulo monetario para tener controlada la inflación en un 3%.
Pese a que, según el organismo, el alza prevista se hará con cautela y de forma gradual, es fundamental que un inversionista sea precavido. Cabe hacer presenta que esta alza de tasa afecta las tasas de corto plazo, pero en una tendencia podría ir influyendo en las tasas de más largo plazo.
Procurar adquirir inmuebles por medio de multicréditos lo deja expuesto a vaivenes macroeconómicos que pueden afectar su inversión, si no se cuenta con la solvencia suficiente.
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Crecimiento del mercado y rentabilidad.
A pesar de lo anterior, el crecimiento sostenido del mercado de arriendo hace muy sostenible y viable el incremento en la inversión de propiedades, ya que cuenta con sólidos fundamentos. Por lo mismo, hacerlo de manera responsable y con la asesoría adecuada es fundamental para no cometer errores que pueden provocar malos resultados.
De esta manera, la inversión debe ser evaluada por múltiples factores como el mercado donde se adquiere la vivienda, los precios de adquisición y la rentabilidad esperada. Un buen financiamiento puede aumentar el atractivo de la oferta, pero lo más importante es que la inversión sea atractiva sin considerar esta variable.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Multicrédito Hipotecario
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