En 2016, la comuna de San Miguel modificó su plan regulador para restringir la altura de las edificaciones a un máximo de 10 pisos y reducir las densidades a entre 600 y 1.400 habitantes por hectárea. Lo anterior derivó en una disminución del stock inmobiliario y la actividad constructora empezó a dirigirse hacia La Cisterna, comuna vecina que, a pesar de ser un mercado nuevo, muestra un importante crecimiento en términos de la oferta de unidades residenciales.
De acuerdo con el informe de Actividad Inmobiliaria en el Gran Santiago, de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), los avances más significativos en 2018 en materia de oferta inmobiliaria se observaron en La Cisterna, que en diciembre de 2017 se situaban 1.848 departamentos y en diciembre de 2018 cerró con 3.100. Tendencia totalmente contraria a la oferta general de viviendas en la Región Metropolitana, que registró un descenso de 9,8%.
Por su parte, las contracciones más importantes en materia de oferta fueron registradas en Estación Central, Independencia y San Miguel. Esta última registró en diciembre de 2018 un stock de 3.973 departamentos, cuando en diciembre de 2017 tenía 6.940.
La Cisterna comienza a ser importante
La mayor disposición de suelo, la excelente ubicación y la buena conectividad de La Cisterna, le permiten posicionarse como una comuna importante en el rubro inmobiliario, especialmente ahora que la disminución de la oferta afecta la venta de departamentos en San Miguel. De hecho, los permisos de construcción otorgados entre 2017 y 2018 se incrementaron significativamente frente a los años precedentes.
Por otra parte, los precios del metro cuadrado en La Cisterna son para las constructoras e inmobiliarias mucho más convenientes que los de San Miguel. Además, los departamentos en La Cisterna registraron durante 2018 la segunda mejor rentabilidad inmobiliaria de Santiago (6,68%).
Sin embargo, esta brecha entre los precios de venta de departamentos en San Miguel y los de La Cisterna, podría no mantenerse en el mediano y largo plazo.
¿Por qué?
La comuna de La Cisterna ha iniciado un proceso de modificación de su Plan Regulador que restringirá las edificaciones en altura, y por lo pronto, mediante un mecanismo llamado «enmienda al Plano Regulador», exige una mayor dotación de estacionamientos por cada unidad de departamento, lo que hace inviable el ingreso de nuevos proyectos a la zona.
Por lo tanto, a futuro, una vez que que se desarrollen los proyectos que lograron aprobar proyectos con las normas anteriores, la oferta comenzará a contraerse.
Si se tiene en cuenta que la demanda habitacional en ese sector está creciendo, lo más probable es que llegue el momento en que supere la oferta y, en consecuencia, los precios aumenten, como sucedió en Santiago Centro y en otras comunas de la capital. De ahí que el momento actual sea el más conveniente para invertir en departamentos en La Cisterna
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Venta de departamentos en San Miguel
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