Las propiedades de renta (destinadas al arriendo) son una buena inversión de largo plazo, como complemento de jubilación, por ejemplo. Sin embargo, tal y como lo explica Carlos Muñoz en su libro “Los 100 secretos de las rentas”, el alquiler no es el único indicador para medir el beneficio económico de este negocio, que en realidad presenta cuatro fuentes de riqueza asociadas al desarrollo patrimonial, a proyectos de arrendamiento y a la oportunidad de largo plazo.
Las 4 fuentes de riquezas de las propiedades en venta
Toda persona que desee convertirse en inversor inmobiliario debe conocer estas fuentes de generación de riqueza, para entender de forma más clara los resultados que se pueden obtener en el rubro inmobiliario.
Fuente de riqueza número 1: el flujo de efectivo
Los activos inmobiliarios generan flujo de efectivo a través del pago de alquiler (ingresos) y los egresos asociados a los gastos que las propiedades demandan para su correcto funcionamiento, como los impuestos, mantenimiento, administración y mejoras.
Al restar de los ingresos generados por el inmueble, los egresos en mención, se obtiene la Utilidad Neta de Operación (NOI, por su nombre en inglés: Net Operating Income). Este, generalmente, tiende a ser positivo y sería el principal indicador de flujo del activo inmobiliario.
Fuente de riqueza número 2: la plusvalía
Este concepto hace referencia a la ganancia de capital o valorización del activo inmobiliario a lo largo del tiempo debido a elementos externos. Está determinada por diferentes factores, como la ubicación de la propiedad, las obras de infraestructura desarrolladas en la zona, la disponibilidad de terreno para construcción, etc., pero casi siempre es positiva.
En ese sentido, el inversionista aumenta su patrimonio general con el pasar del tiempo, y si en un momento dado decide vender obtiene una ganancia importante.
Fuente de riqueza número 3: los beneficios fiscales
Según Carlos Muñoz, los activos inmobiliarios permiten “deducir elementos de la inversión y obtener beneficios fiscales que tienen por consecuencia un incremento de la rentabilidad neta del inversionista”., esto especialmente en el caso cuando las inversiones se hacen a través de sociedades de inversión.
Sin embargo, en Chile, las personas tienen importantes beneficios tributarios asociados a las propiedades DFL2, principalmente, y a la ganancia de capital de hasta 8.000 UF libres de impuestos.
Ventaja difícil de encontrar en otros instrumentos financieros, donde, por cierto, el riesgo de pérdida suele ser mayor.
Fuente de riqueza número 4: el pago de capital
Es, quizás, una de las principales ventajas de invertir en bienes inmuebles frente a otros instrumentos de inversión. El inversionista puede financiar las propiedades con recursos propios y con un crédito hipotecario, que puede pagar con los mismos ingresos generados al alquilar el inmueble.
O sea que la propiedad se paga “por sí sola”, con el tiempo. Y, como plus agregado, una vez finiquitada la deuda, el inversionista puede “desinvertir” el activo (venderlo) y quedarse con el 100% de la plusvalía obtenida en ese lapso.
Estos 4 generadores de riqueza, demuestran que invertir en propiedades de renta es un negocios interesante y, en general, de bajo riesgo (pero no exento de riesgos).
Además, la inversión es más segura porque los activos inmobiliarios son menos vulnerables a las volatilidades de la economía y, en el caso específico de Chile, son tasados en UF, lo que hace que su precio este protegido frente a las variaciones inflacionarias.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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