Durante las crisis económicas, los inversionistas inmobiliarios (y de cualquier otra área) suelen detener sus colocaciones a la espera de una mayor estabilidad en las variables macroeconómicas.
De acuerdo con cifras de Ciper Chile, durante enero y marzo de 2020 la inversión en departamentos nuevos cayó un 60%, mientras que la compra de casas lo hizo en un 50%.
Sin embargo, las propiedades inmobiliarias son un refugio en tiempos de crisis debido, principalmente, a que son menos vulnerables a las volatilidades de la economía, respecto de otros activos.
3 beneficios de invertir en departamentos usados
Para reducir los riesgos en la inversión, en períodos de crisis, es importante analizar las mejores opciones de compra. En ese sentido, los departamentos usados representan varios beneficios que pueden impactar positivamente en la inversión:
1. Posibilidad de negociar un mejor precio
Los propietarios que venden un inmueble usado tienen la ventaja de tener en sus manos una propiedad que fue adquirida a un menor valor, respecto del valor de mercado actual, es decir, ha ganado plusvalía en el tiempo, por una parte; y por otra parte, ha amortizado parte de las obligaciones financieras asociadas a la deuda hipotecaria, a lo largo del tiempo.
Esto significa que los dueños de propiedades usadas, tienen un mayor margen de negociación, pudiendo apurar la venta, ajustando su valor a un precio más bajo que el de mercado actual.
Por otra parte, estrenar un departamento nuevo, hoy puede ser más costoso, debido a que la inmobiliaria se ajusta a valores de mercado y maneja márgenes más ajustados de ganancias para efectos de hacer descuentos, ya que su proyecto ha observado los costos actuales.
Por ejemplo, si un inversionista compró un departamento en Santiago centro, en enero del 2015, observó un valor promedio de 50 UF/m2, lo que para una superficie de 45 m2, significa que invirtió 2.250 UF.
A enero del 2020, el valor promedio era de 70 UF/m2, en la misma comuna, lo que significa que un departamento de la misma superficie vale 3.150 UF, es decir, 900 UF adicionales, lo que equivale a un 40% de mayor precio en 5 años.
Enfrentado a una situación de crisis, un proyecto inmobiliario nuevo, en ningún caso podría hacer un 40% de descuento, y en este caso, el inversionista que compró en el año 2015, podría, en teoría, disminuir su valor hasta en ese porcentaje, sin perder nada de su capital invertido.
Naturalmente que hoy no existen descuento de semejante magnitud en el mercado, pero la idea del ejercicio es mostrar el mayor margen que tiene una propiedad usada adquirida años atrás.
3. Mejor ubicación
Los nuevos departamentos están ubicados en zonas que generalmente se están desarrollando en términos demográficos, industriales y comerciales. Dicha fase de desarrollo hace que factores como la conectividad vial y el transporte público masivo todavía presenten dificultades en esos lugares, que normalmente están en zonas más periféricas de la ciudad.
Además, las recientes normativas municipales de ciudades como Santiago está empujando la ejecución de proyectos inmobiliarios fuera de la zona central, y los que lo pueden hacer en zonas centrales resultan ser sustancialmente más caros, productos de las mayores restricciones normativas actuales.
Mientras tanto, la mayoría de los departamentos usados están ubicados en polos demográficos que ya cuentan con un potente desarrollo urbano, con un valor de suelo ya consolidado y con posibilidades de que continúen aumentando su revalorización con el paso de los años.
3. Ventajas para el arriendo
Si se está considerando invertir en departamento usado para aumentar el patrimonio y obtener ingresos pasivos por medio de la renta residencial, es importante saber que el arrendatario de la actualidad prefiere vivir en zonas centrales donde se pueda mover con facilidad al trabajo o llevar a sus hijos a la escuela.
Este arrendatario valora vivir en una zona cercana a centros comerciales y servicios públicos cómo clínicas.
Por otra parte, existe la particularidad de que el valor por concepto de arriendo no varía mucho entre un departamento nuevo a uno usado, por lo que conviene comprar más barato para después arrendar a precio de mercado.
Sin duda, invertir en departamentos usados es una buena idea para tener rentabilidad inmediata, siempre considerando el hecho de que se tiene que realizar una buena gestión de búsqueda.
Si tienes interés en evaluar carteras de propiedades usadas como oportunidades, escríbenos a contacto@develop.cl.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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Imagen de Rafael Gana Koporcic