Si bien el alza de los precios de venta y arriendo de propiedades es un tema de larga data, en los últimos meses la situación se ha agudizado, abriendo el debate a nivel público-privado y el alzamiento de diferentes voces, planteamientos y visiones de especialistas -entre ellas el regular el precio de las viviendas- respecto a los factores que inciden en esta crisis de acceso a las viviendas en Chile y sus posibles soluciones.
Viviendas en el país son prácticamente inaccesibles
De acuerdo con un estudio desarrollado por la Cámara Chilena de Construcción (CChC), Chile se ubica entre los países en los que comprar un bien inmueble es “severamente no alcanzable”. El índice de acceso a la vivienda (PIR), medida internacional que determina la relación entre el precio promedio de los inmuebles y el ingreso promedio de los hogares, reveló lo difícil que resulta para un ciudadano promedio adquirir su casa propia en el país.
Según las cifras del análisis, en Chile, el PIR promedio es de 7,6, es decir una familia debe destinar íntegramente su salario por 7,6 años para el pago de una vivienda, que corresponde a un crédito hipotecario de más de 45 años.
Sorprendentemente, la cifra del PIR en nuestro país está por sobre los niveles de países desarrollados como Nueva Zelanda (6,5), Australia (5,7), Reino Unido (4,8) y Canadá (4,0), entre otras naciones con mejor calidad de vida.
¿La razón?
Aunque se pueden evaluar numerosas causas de este fenómeno, la principal apunta al aumento de las restricciones sobre el uso de suelo a nivel comunal. Al respecto, Javier Hurtado, Gerente de Estudios de CChC sostiene que «las normas de contención del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda el área urbana. Restricciones al crecimiento virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo y empujan el incremento de las viviendas».
Los planes reguladores restrictivos respecto a la altura de los edificios de departamentos, por ejemplo, tienden a subir el precio de las unidades debido a que la oferta disminuye por sobre el aumento de la demanda.
Posibles soluciones
Una de las soluciones que se han propuesto es promover una densificación urbana equilibrada en zonas centrales con acceso a redes de transporte y servicios. Esta alternativa está enfocada a limitar las políticas de contención urbana producto que las ciudades que están bajo una estricta regulación presentan un mayor índice de acceso a la vivienda, como Hong Kong, Vancouver, Sídney, entre otras.
Por tal motivo, una planificación urbana integrada y que se ejecute a largo plazo con el objetivo de asegurar la disposición de suelo urbano para mantener una oferta de viviendas competitiva, podría disminuir considerablemente el precio de las viviendas.
Esta densificación debe incluir zonas aledañas que tengan una inversión de infraestructura pública de alto nivel. Resulta contraproducente que en comunas donde se está ampliando la red de Metro, por ejemplo, los planes reguladores no permiten nuevas construcciones inmobiliarias. De ahí que se requiere una nueva política urbana donde el sector público y privado trabajen en conjunto para ofrecer la cantidad de inmuebles necesarios para satisfacer la demanda.
Otro de las soluciones propuestas es regular el precio de las viviendas desde el sector público. Sin embargo, esta alternativa no ha tenido el efecto deseado a nivel internacional.
En París, el control de los alquileres por medio de la ejecución del llamado «encuadramiento» no logró reducir los precios. En la ciudad de Berlín, por su parte, se aprobó la «Mietpreisbremse» en 2015, una norma que limitaba el alza de los nuevos contratos de arriendo al 10% del alquiler medio de la zona donde se ubicaba la propiedad. A causa de las amenazas de multa y la inclinación por castigar a los propietarios no se consiguió bajar los precios, y lo que es peor, provocó que en los últimos cinco años haya aumentado en un 20%.
De ahí que convertir las viviendas en Chile en «alcanzables», en vista de los ejemplos y otros argumentos, no pasa por regular el precio de las viviendas, sino en universalizar su acceso por medio de una densificación proporcionada que garantice hogares en entornos de buena conectividad para la mayoría de la población.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Regular el precio de las viviendas
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