Para los inversionistas inmobiliarios siempre es un tema saber que ocurre con el reajuste del arriendo año a año. En este artículo aclararemos las dudas y los momentos en que se debería aplicar.
La demanda por viviendas ha cambiado en estos últimos 10 años de forma significativa. De acuerdo con un estudio de Techo y Mercado Libre Clasificados, en 2007 la demanda por apartamentos alcanzaba el 59%, y en 2017 llegó al 78%. Sin embargo, mientras la búsqueda de apartamentos sube, la demanda de casas ha bajado del 41% en 2007 a un 22% en 2017.
Lo anterior, viene acompañado del incremento en la búsqueda de propiedades para arrendar que se refleja en las cifras: en 2007, el 31,3% buscaba una vivienda para arrendar, en tanto que en 2017, la cifra subió al 65,2%. En el caso de la venta, las preferencias bajaron de un 68,7% en 2007 al 34,8% en 2017.
Adicionalmente, en el mismo período e integrando arriendos, los precios promedio de viviendas, casas y departamentos, aumentaron en un 53,3%. En el caso de las casas se registró un alza de 104,2%.
En ese contexto, la renta residencial en Chile se ha posicionado como un atractivo negocio para los inversionistas, pues se traduce en ingresos mensuales que se incrementan con el tiempo mientras los departamentos se valorizan.
¿Cómo y cuándo se realiza el reajuste del valor del arriendo de un bien inmueble?
En líneas generales, el canon de arriendo de una propiedad es acordado por propietario y arrendatario, y debe quedar explícitamente escrito en el contrato de arrendamiento junto con los respectivos reajustes que, usualmente, se establecen cada 6 o 12 meses.
Dicha reajustabilidad puede ser realizada con fundamento en cualquiera de las siguientes tres variables:
- Reajuste arriendo según IPC: se realiza en función de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el periodo pactado para el reajuste. Así las cosas, por ejemplo, si de junio a diciembre la tasa se incrementa en un 3,5%, el valor del arriendo debería subir en la misma medida. En dicho cálculo, la calculadora del Instituto Nacional de Estadística resulta muy útil.
- Mejoras introducidas en el inmueble: el reajuste puede ser inducido por cambios realizados en la vivienda que signifiquen mejoras en la utilización del espacio. Por ejemplo, cuando se realizan ampliaciones se están entregando más m² que los originales. Así mismo, en la construcción de un nuevo dormitorio o el cierre de terrazas de un departamento se incrementa la superficie útil. Es importante señalar que estos cambios deben hacerse de mutuo acuerdo y deben estar reflejados en una modificación del contrato.
- Reajuste según comportamiento del mercado inmobiliario: las fluctuaciones en el mercado inmobiliario también son determinantes en el valor de una propiedad. En ese sentido, se puede reajustar la renta debido a su comportamiento. Sin embargo, este reajuste debe estar contemplado en el contrato. La revisión de la situación del mercado puede hacerse cada 6 meses o una vez al año y antes del plazo de renovación del contrato, ya que de no existir acuerdo entre las partes se puede dar término a la relación contractual.
Cabe señalar que los inversionistas del negocio de renta residencial en Chile -o de cualquiera que tenga que ver con el alquiler de propiedades-, deben acordar con el arrendatario la forma de realizar el reajuste del canon, consignarla en el contrato de arriendo y ceñirse a ella durante la vigencia del mismo. No la puede alterar de forma unilateral porque incurriría en incumplimiento.
Para no caer en errores y aprovechar al máximo los beneficios de la renta residencial, es recomendable que se solicite asesoría a empresas especializadas que manejen contratos con fuerza legal, considerando que el ingreso por concepto de arriendo es la principal variable para ir mejorando el Cap Rate a lo largo del tiempo.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
RENTA RESIDENCIAL EN CHILE
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Buenos dias…
Y si no se pacto reajuste en el contrato …como y cuanto ..me puede subir el arriendo?
Si no hay reajuste por medio de UF el valor de renta sera un valor unico mensual en pesos
Yo arriendo dos piezas .dentro d mi casa..no hice contrato solo de palabra ylos pagos se reflejan en letras.partimos el 14 de septiembre y me cancelo el mes.todo bien hasta ahora Abril de este año k debia pagarme el 14 del mencionado mes.
Le dije k estaba atrasado y hasta hoy no me paga pork dice k estaba pagando adelantado.lo k es un error me va a pagar el 8 de mayo el mes de abril y junio el 8 de Julio
Esta mal pork el deberia pagarme lo pactado el 14 .
Pero claro que sí pues!!!!
Los arriendo por defecto son con pago por mes adelantado, en forma muy específica y conciente por el dueño, en forma de mes vencido, pero es una excepción mínima.
Dale al tiro la sentencia que por consideración especial lo has esperado, dad la situación nacional, peor que si no se coloca al día, vas a tener que pedrle la pieza.
Y nunca nunca, arriendes de palabra, sólo tet pone en problemas a ti justo en esttos casos, puede alegar que está por comodato precario y después no la sacas más. Y, con contrato además firmado antet notaría, antessss que entre a ocupar la pieza. Eso te apoya para medir los ttiempos de mora si debes reclamr. Si no lo haces por notaría, al menos cómprate un huellero con tintat y lo firman con huella de pulgar al lado de la firma.
Hola me están subiendo el valor del estacionamiento de $15.000 a $25.000 el el contrato dice $15.000 es legal lo que está haciendo mi arrendatario es una corredora de propiedades.
Hola,
Si este ajuste de mercado se hace en los plazos que establece el contrato esta bien, y tu tendrías la opción de dejar el contrato sin multas, al estar dentro del plazo, pero si esta fuera de plazo esta mal aplicado.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
http://www.develp.cl
SE PAGA MES ADELANTADO, PAGO = VIVO EN LA PIEZA.
PER COMO NO TIENES CONTRATO, ESTAS A LA DERIVA, REGULARIZA ESO
yo tengo 3 meses alquilando una habitación y ya la señora me dijo que va aumentar 30000 pesos más no tengo ni 6 meses viviendo aca
Hola,
Los reajustes deberían estar establecidos en un contrato de arriendo, aunque sea una habitación, para evitar situaciones arbitrarias.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Hola quisiera orientacion
Sin ipc. Lo que la dueña dentro de tres meses decide subirlo y si no accedimos que debíamos desalojar , por lo que se subió por palabra , después destro de unos meses me lo vuelve a subir de palabra y no accedimos por qué aún no llevamos ni el año para que se subiera dos veces, por lo que nos pidió la casa . Con escuda que ella vendría a vivir . Y aún no nos vamos y ya está el aviso de que se arriendas la casa por mayor monto al que nosotros pagamos y en plena pandemia . Cero concideracion.
. Mi pregunta es si se puede demandar por los daños emocionales y subir el arriendo sin hacer un nuevo contrato .
Lo mismo, sin contrato, se da la posibilidad que toque ahora un arrendatario fresco. El contrato usualmentet fija cuál será ciclo de alzas por ipc de la renta, 6 o 12 meses, por lo menos se sabe. Además, si la dueña se le ocurre usar la cláusula de terminar contrato para subir arriendo y Uds. no acepttan el alza, al menos se tiene la cláusula de dar aviso tatntto arrendaador como arrendatatrio con 30 o 60 días de anticipación, de fin de contrato para entregar el inmueble. Después, lo usual es que se gane 1 mes más de a espera, por año que se cumpla, pero ttodo lo mencionado debe estar en el contrato. Si falta algo que les importa, deben pedirlo.antes de firmar.
Hola, buenas noches. Quería consultar algo que no entiendo muy bien.
La dueña del apartamento donde vivo quiere subir el arriendo sin previo acuerdo y nuestro contrato estipula que eso debe pasar cada 12 meses y apenas llevamos 8. ¿Ella está bien haciendo eso?
Hola,
Debería ajustarse al plazo convenido en el contrato, para esos reajustes, para eso es el contrato, para regular la relación entre las partes.
atte.,
Rafael Gana K
https://www.develop.cl
Hola, el aumento en el canon por el IPC se puede efectuar cada 6 o 12 meses según el acurdo entre partes.-
Hola Oscar,
Así es, y según las partes lo acuerden en el contrato. Puede ser anual, cada 6 meses, cada 3 meses, o en un extremo en UF.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola , si lo pactado fué $ 80.000 y decido en 4 años subir el arriendo en $ 100.000, puedo hacerlo..?
Buenas tardes, arrendé una casa y en el contrato aparece que el aumento del arriendo se realizará mediante el reajuste delIPC cada 6 meses. Mi arrendador no aplicó en 6 meses el reajuste del IPC y me lo quiere cobrar retroactivamente. Puede hacerlo o no??
Tengo exactamente la misa duda. ya que me encuentro en la misma situacion
Hola buenas quiero saber cuánto sería el aumento de alquiler llevo ya año y medio arrendando y me hicieron un aumento justo a los seis meses como en el acuerdo de contrato pero me subieron un 15% al monto de alquiler quiero saber que puedo hacer porque no me parece justo el monto
Que pasa si me están subiendo el arriendo en marzo y cumplo año en octubre y me esta subiendo 10 mil más del año pasado, además en el contrato dice así un inciso:
La renta de arrendamiento mensual es la suma de$$$$$ más un mes de garantía (el mes de arriendo, solo se regresara si la propiedad se encuentra en el listo estado que se entregó, con un plazo de 20 días) por igual suma, dicho arriendo será cancelado a la arrendadora, más gastos de luz y agua y será pagado los días 5 de cada mes. NO tendrá reajuste del ipc y/o canon de arrendamiento. El simple retardo de la renta será motivo plausible, gastos de cobranza y costos. Todos los gastos de servicios incluso basura será cargo del arrendamiento.
Que puedo hacer o pago igual lo que dice???
Hola buenas tardes, una consulta y este reajuste por IPC tiene que ir acompañado por un anexo de contrato del valor del arriendo de la vivienda??
Verónica,
es más ordenado ir firmando anexos cuando hay variaciones en el contrato, aunque si esta pre establecido el reajuste periódico por IPC, no es estrictamente necesario.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Mi arrendador me aumenta el canon todos los meses porque la uf aumenta.
Eso está bien o no ?
Hola,
Depende de lo pactado en el contrato de arriendo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Consulta a mi mamá le estipularon un arriendo de 180 mil pesos en marzo del 2018 y este mes le avisaron que en septiembre subirá a 220 mil pesos. Eso es legal ?? Según lo que leí en este artículo no es legal.
Hola Alejandro,
Lo que se debe hacer es ver lo que dice el contrato de arriendo al respecto.
Lo usual es que el monto del arriendo se reajuste por la variación del IPC cada 6 meses, o una vez al año; y también es usual el que una vez al año las partes puedan revisar, si amerita, un reajuste por variación de valor de mercado más allá del IPC.
Por lo que habría que revisar lo que estipula su contrato al respecto.
En todo caso no sería conducente aumento arbitrarios, por lo que habría que tener mas antecedentes a la vista para poder dar una opinión más completa.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Buenas tardes, me pasa algo parecido, mi arriendo en 2018 era de 330.000 y trimestralmente de acuerdo al contrato se aumentaría en relación al IPC cosa que se estuvo haciendo tal como quedo estipulado, durante el 2020 no aumento supongo por la pandemia, no hubo otra consideración en ese momento, pero hoy 14/09/2021 mediante correo indica que a partir de noviembre el valor sera de 400.000 (46.000 mas) es esto legal? en el contrato no menciona que se puedan hacer esos aumentos de manera arbitraria y tan altos, por nuestra parte se han cumplido todos los compromisos a tiempo y ninguna falta, que se podria hacer en ese caso?
Hola Vale,
Pienso que en general los contratos son anuales, y deberían ir acordando alzas año a año, de tal modo que si un año no se hizo, la idea sería no hacerlo retroactivo.
No obstante, las partes pueden acordar otra cosa, considerando los valores de mercado actuales.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenas tardes consulta, pacté un arriendo por 1 año hasta septiembre de 2022 y la inmobiliaria me comenta que el dueño decidió aumentar el valor del arriendo por lo que me dijo que tenía que aceptar o me daban dos meses para desalojar está en lo correcto esa situación ?
Claudia,
Ese procedimiento aplica en la medida que esos 60 días sean antes de la fecha de término del contrato, caso contrato procede esperar al vencimiento siguiente.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola buen día. Suben los arriendos yo cumplo con el pago y que deberes tiene conmigo el que me arrienda el departamento? O simplemente el goza de este beneficio..
Estimado Jesus.
Frente a alzas, es importante que verifiques que éstas sean acorde al mercado.
Como verificas que sean de mercado: Tienes que tomar una muestra de al menos 20 propiedades similares a la que estas arrendando, en cuanto a que su programa, antigüedad, superficie, si tiene estacionamiento y/o bodega, etc., y comparar los precios.
Si el valor del incremento es superior a tu estudio, entonces tendrás argumentos para negociar dicho incremento, y si no hay acuerdo, tu puedes dejar la propiedad y arrendar otra, siempre dentro de los plazos del contrato.
Aca te dejo un link con las nuevas cosas que serán exigibles a los propietarios y arrendatarios en la nueva Ley de arriendos se esta tramitando:
https://develop.cl/lo-que-debes-saber-sobre-la-nueva-ley-de-arriendos/
saludos,
Rafeal Gana K.
https://www.develop.cl
IPC se puede aplicar,si la dueña realizó termino de contrato notarial
ola el calculo de ipc , es x mes desde la ultima alza por ipc , o es segun la calculadora ine?
pago 411655 a la fecha desde octubre del 2020 que fue el reajuste
ahora el arrendador me lo subio a 420700 segun ipc
al meterme en calculadora ine y hacer el calculo desde octubre 2020 a marzo 2021 me da 417708
cual es lo correcto ?
quedo atenta
Hola tengo duda pago 120.000 mil pesos de marzo 2018
Y ahora con el reajuste del IPC cuánto debería subir a septiembre del presente año
Hola Maria Jose,
Aca le dejamos un link con una calculadora de IPC donde puede hacer dicho cálculo:
http://encina.ine.cl/calculadora/
Saludos,
Rafael Gana Koporcic
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Mi arrendatario cumplió un año cuanto tengo que subirle.
Hola Alejandro, como esta?, espero que todo bien.
Para responder su consulta tendríamos que tener a la vista su contrato de arrendamiento y hacer un pequeño estudio de precios de mercado, suponiendo que dicho contrato contempla, reajuste por variación de IPC y por variación de mercado.
También hay que ver la oportunidad para hacer aquello, ya que si ya cumplió 1 años, es posible que éste ya se haya renovado con el mismo valor si no se gestionó antes.
Si gusta nos envía mas información a contacto@develop.cl y le podríamos generar una cotización para ayudarlo.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola Viviana, depende si pactaste el aumento del canon de arriendo en el contrato, por ejemplo IPC anual, semestral, etc, si no estipulaste ningún aumento significa que debiera mantener el valor. Si lo hiciste por IPC coloca en la calculadora el mes de inicio del arriendo hasta el mes que cumplio el año año te dará un factor y ese factor lo multiplicas por el valor del arriendo. Por ejemplo valor arriendo 190.000 ipc = 2.6%
190.000*2.6% = 194.940 es decir el arriendo subió 4.940 pesos mas.
Estimado, durante el periodo 2020 no me reajustaron el arriendo por Ipc debido a la pandemia pero ahora para periodo 2021 me están reajustando el arriendo por Ipc pero tomando dos años , de marzo 2019 a enero 2021 ya que el año pasado no se reajustó. El contrato dice que el reajuste se hace segun ipc una vez al año. Yo estoy reclamando que no puede hacerlo por dos años. Que piensa usted? Gracias
Hola, me pasó algo muy similar, agradezco alguna respuesta. saludos
Yo realice contrato con reajuste ipc, eso se debe hacer ppr escrito formal con notario, carta certificada, o solo de palabra.
Hola Jimena,
En dicho caso poco usual, ya que en general los contratos sí estipulan la forma de aplicar los reajustes de IPC o de mercado según corresponda, la forma sería que las partes lo acordaran antes de la renovación del contrato.
Por ejemplo, el contrato debería ser anual, y debería considerar una cláusula que las partes puedan poner término del mismo con 60 días antes del vencimiento. En este contexto, las partes podrían acordar un incremento antes de la renovación, es decir, antes de los 60 días de termino del periodo.
De este modo, cualquiera de las partes podría poner termino al contrato de no llegar a un acuerdo del monto de reajuste, antes de la renovación automática del mismo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop gestión Comercial Ltda.
Jimena,
antes de la renovación del contrato, se podrían acordar nuevas condiciones, de muto acuerdo, o en su defecto se puede poner término al contrato, por cualquiera de las partes que no este de acuerdo.
saludos,
Rafael Gana Koporcic
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Hola. Tengo arrendatarios del 2016. Pagan 300.000. Nunca se han atrasado y tampoco nunca les e subido el arriendo .
Cuando devería subirles. Para el año 2021.
Hola, en mi caso no hay pacto de aumento por ipc en contrato de arriendo. Aún así quieren aumentar mi valor cerca de un 9% por concepto ipc, y si no firmamos el anexo, nos culminan el contrato de arriendo y nos dan un periodo de un mes para buscar otra propiedad.. esto es legal???
Hola Francisca.
Usualmente los contratos tienen establecido la forma de reajuste.
De no tenerlo, en ese caso lo que procedería es que previo a la siguiente renovación las partes puedan acordar una nueva renta, conforma la situación de mercado, y de no haber acuerdo, se puede poner término al contrato, pero siempre en el marco del plazo pre establecido en el contrato.
Ahora bien, como el IPC ha sido alto, y esta del orden del 10% en los últimos 12 meses, en caso de renovaciones de contratos es razonable hacer ese ajuste para que el valor de arriendo mantenga al menos su valor real inicial.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Nunca me han subido el arriendo desde el año 2007, y ahora me lo quieren subir, el reajuste debería ser por todos los años o solo desde que se me informa?
Hola Carla,
Lo que se debe hacer es ver lo que dice el contrato de arriendo al respecto.
Lo usual es que el monto del arriendo se reajuste por la variación del IPC cada 6 meses, o una vez al año; y también es usual el que una vez al año las partes puedan revisar, si amerita, un reajuste por variación de valor de mercado más allá del IPC.
Por lo que habría que revisar lo que estipula su contrato al respecto.
No obstante lo anterior, si en todo dicho periodo no se ha reajustado por variación de IPC, lo lógico sería el poder hacer dicho reajuste de ahora en adelante, es decir, aplicarlo en los siguientes cánones de arriendo futuros, pero sí considerar el reajuste que corresponda por todo el periodo anterior, no desde la comunicación, claramente hay allí un problema con la gestión del contrato.
En todo caso no sería procedente cobros retroactivos.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Hola
No entendí bien
Es decir si el alza con él ipc no fue cobrada a su tiempo él no puede cobrar esa alza no cobrada de los meses de atraz que no los cobró?
Sole,
Lo razonable será calcular el IPC, reajuste de todo el período, y acordar aplicarlo de ahora en adelante, no de modo retroactivo a arriendos ya pagados.
atte.,
Rafael Gana K
https://www.develop.cl
Buenas, consulta tengo un contrato que vence los 5de abril, el administrador me argumenta que hizo un estudio que considerando los valores de arrendamiento similares me subió, casi $15000 fuera del reajuste del IPC que cada seis meses lo aplica, me llegó la carta avisándome está alza, pero me la entregaron, hoy 24 de mayo, siendo que cumplo los de 5 de abril, obligando dicha alza .¿ es legal??, Además ellos se basan en parte del contrato del reajuste y alzas x razones comerciales no son aplicables al mes de garantía, pero, no sale en ninguna otra parte que pueda ver un alza x estudio de mercado, solo sale que se reajustará según el ipc, atento a su respuesta y buena voluntad me despido, Rubén
Estimado Rubén,
Las alzas se pactan en los contratos y puedes ser por IPC y por variaciones de mercado, pero si no se pacto reajuste de mercado, no debería aplicarse.
Ahora bien, cualquier diferencia respecto del contrato debería conversarse con 60 dias antes del termino del contrato, de tal modo que si no hay acuerdo, cualquiera de las partes pueda poner término al contrato, pero no se puede hacer en el mismo mes, eso esta mal hecho.
atte.,
Rafael Gana K.
develop Gestión Comercial Ltda.
Hola Rubén, veo tu consulta y me doy cuenta que estoy exactamente en la misma situación, con aumento de arriendo cada 6 meses de acuerdo al IPC y ahora en base un estudio quieren subir el arriendo en 100 mil.
Quería saber como te fue, si lograste mantener el valor de acuerdo al IPC y que acciones hiciste o si finalmente te subieron el arriendo.
Hola buenos días, necesito saber urgente el reajuste que tengo que pagar en junio ya que el reajuste es cada 6 meses el pago del canon de arriendo es de $ 297.910 agradecería esta información
Hola Mary, el reajuste depende de lo pactado en el contrato, si es solamente la variación del IPC, entonces debe ver cual fue la variación del IPV en dicho periodo.
Hay varias paginas web que tienen calculadoras para hacer dicho calculo, acá una de ellas:
http://encina.ine.cl/CALCULADORA/
Otro aspecto a revisar es si el contrato contempla reajustes por mercado, en cuyo caso debería acordarse antes del término del contrato.
atte.,
Rafael Gana K.
Develop Gestión Comercial Ltda.
Estimado, alguna otra calculadora ya que la del INE no funciona ?
Hola, mi madre firmó un contrato de arriendo en el que se estipula que cada año subiría un 15% el valor del alquiler (no se argumenta el motivo del aumento). Al momento de firmarlo no se percató de esta cláusula. Es legal que el arrendador establezca esto unilateralente y por tal porcentaje?
Estimado Jean,
Ese aumento del canon de arriendo, pre establecido, no tiene ningún fundamento de mercado que lo pueda respaldar, ya que ni el IPC, ni el valor de los arriendos, han experimentado semejante incremento en los últimos años, en términos anuales.
Sugerencias:
* Supongamos que es un error, entonces, deben conversar con la oficina que gestionó ese contrato, o bien directamente con el propietario y modificar esa cláusula firmando un anexo de contrato.
* En caso que el propietario, u oficina de administración, le entreguen una respuesta negativa, entonces Uds. deben poner término al contrato cuanto antes, de tal modo que, dentro de los plazos del contrato devuelvan esa propiedad y se muden a otra que tenga valores y condiciones de mercado.
Los contratos de arriendos no son de adhesión, son con consentimiento mutuo de las partes, por lo que es importante leer bien los contratos antes de firmar, y en caso de tener dudas hacerse asesorar.
Mayores antecedentes, te podríamos derivar con el área legal de nuestra oficina, escríbenos a contacto@develop.cl
saludos,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
por lo que si el valor final que estan pagando esta muy por sobre el valor de mercado, entonces deben poner término a ese contrato y
Tenemos un arriendo desde el 2017, en el contrato no estipula alzas ni variaciones según nada, y ahora quieren reajustar según IPC, habría que hacer contrato nuevo y la variación del IPC se usaría desde que periodo???, Porque la el arrendador.quiere ajustar según el año 2017, y eso no correspondería, cierto??…. Gracias por responder.
Estimado José,
Si no esta definido en el contrato, la forma de reajute y sus plazos, las alzas deben ser de común de acuerdo, y su una de las partes no esta de acuerdo, se puede poner término al contrato dentro de los periodos establecidos en el mismo contrato.
Siempre es recomendable buscar acuerdos, no obstante que los contratos hayan sido incompletos, apelando a la buena fe de las partes.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda,
Buen día, consulta: tengo en arriendo un departamento interior con 3 dormitorios, cocina, baño, living, comedor, patio, estacionamiento y gastos de luz y agua incluidos en un único pago mensual de 240.000 pesos, suma que se fijo en un comienzo desde hace 18 meses a la fecha, sin existir ningún contrato de por medio.
Al respecto, necesito saber cuanto o como subir el arriendo, o como lograr una mayor ganancia, ya que fue un gran error cobrar tan poco.
Desde ya, muchas gracias.
Estimada Elizabeth,
La única forma es un acuerdo mutuo entre las partes.
Lo recomendable es, en todo caso, llevar los acuerdos a un contrato escrito.
En todo caso, la no existencia de un contrato físico, no significa que éste no exista, el problema es que en caso de conflicto debe acreditarse mediante pruebas su existencia, en un juicio.
Siempre es recomendable dejar contratos escritos con autorización de firma ante notario, y con cláusulas que convengan las forma y tempo de hacer los reajustes.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Propiedades SpA
Hola, tengo contrato desde el 2013, y hoy en junio de 2019, me ha subido $170.000 osea va en $300.000 el contrato dice que subirá de palabra no por el ipc, pero sacando la cuenta me sube 28.000 aproximadamente por mes, es legal?
Carolina,
Habría que darle una mirada al contrato para darle una respuesta, ya que falta información para dar una opinión.
saludos,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Hola, nosotros arrendamos de junio 2018 hasta la fecha, pasado un año de arriendo es decir junio 2019, la sra nos subió $10.000 el arriendo, diciendo que era por el ipc. Nunca hemos firmado ningún contrato, es posible que ella haga eso? Gracias de antemano.
Hola. Nunca me escrituraron el contrato de arriendo, y la arrendadora ha aplicado de mutuo propio reajustes sin referir ninguno de los criterios establecidos por la Ley 18.101. Desde enero de 2018, este sufrió un alza del 30%, de 170 a 220 mil, y hoy, 30 de junio de 2019, me informan la aplicación de 30% más, ascendiendo de 220 a 286 mil, atendiendo a razones de mercado, lo que comprendo según la ley debió haber quedado estipulado por escrito, y en ningún caso la renta anual máxima puede exceder el 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial. Además, la arrendadora ha destinado algunos departamentos a arriendos con fines comerciales con los consiguientes perjuicios para el resto de los arrendatarios que las usan como vivienda, pues existe circulación de personas ajenas durante toda la jornada y las puertas de acceso se mantienen abiertas atentando a la seguridad de los vecinos. Demás está de más decir que el mantenimiento del edificio no se condice con lo que pretende cobrar, que los departamentos son subdivisiones de departamentos que originalmente eran de una planta completa, y que existen constantes filtraciones de cañerías que deterioran tanto la infraestructura como los enseres de los que habitamos el lugar. Responderé a su carta con dichos argumentos amparados en la Ley vigente, pero requiero conocer cuáles serían los siguientes pasos a seguir. Espero que me notifique el término del contrato por notario, espero a que me demande, o debo demandarla yo?
Estimada Dani,
Son múltiples los puntos que aborda en su consulta, trataré de responderlos individualmente:
* No existe unn contrato escrito. Siempre es recomendable que éste exista, ya que así se evitan malos entendidos de su interpretación, por lo que debería perseverar en su formalización.
* Aumento de canon de arriendo. El hecho que no exista un contrato no significa que el canon se pueda aumentar de manera arbitraria, con mayor razón éste debería ser consensuado entre las partes, y en caso de no estar Ud. de acuerdo, Ud. podría poner término al contrato y buscar otras alternativa de arriendo. La no existencia de un contrato formal, no significa que éste no exista, ya que por la sola relación comercial existente se presume una relación contractual.
* Los edificios residenciales deberían ser usados para fines residenciales y no comerciales.
* Los mantenimientos del edificio son de responsabilidad de la Comunidad del edificios, que no necesariamente coincide con el propietario, estos temas se deben llevar a asamblea o escalar al juzgado de policía local.
Lo mas práctico, por lo que Ud. narra, es buscar alternativas de arriendos en otro edificio.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestion Comercial Ltda.
Buen día Rafael,
Firme contrato de arrendamiento el 01.02.2019 con reajuste según IPC cada 6 meses, para el calculo de este, ¿esos 6 meses se contabilizan a contar de la fecha del contrato o son los primeros 6 meses del año en curso?
Muchas gracias.
Estimado Julio,
Depende de lo que diga el contrato, pero por regla general los meses se miden desde la fecha de firma del respectivo contratos, para los efectos de los reajustes.
saludos,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Hola. Mi caso es el siguiente: Llevo tres años arrendado y hasta ahora nunca hicimos un reajuste por IPC (12 meses). Hace poco me avisaron que el arriendo subiría de acuerdo al IPC. Ahora, me están subiendo el arriendo calculado desde el primer mes de arriendo hasta ahora (3 periodos) y además me están cobrando un pago por la suma de todas las diferencias (reajustes no realizados en los años anteriores) a modo de deuda histórica. ¿Es eso legal y procedente? Muchas gracias de antemano y excelente foro!!
Estimado Daniel,
Si el administrador, o propietario, no se preocupó de gestionar el reajuste pactado, me parece que lo que corresponde es hacer el reajuste que corresponda, por todo el periodo, pero de ahora en adelante; pero hacer cobros retroactivos creo que no corresponde.
No nos ha tocado llevar un caso así a una situación de conflicto, por lo que no tenemos certeza de lo que opinaría un juez, pero desde el punto de vista comercial, nos parece que eso sería lo prudente.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Como estás Rafael, difiero con «Si el administrador, o propietario, no se preocupó de gestionar el reajuste pactado..»
Al tratarse de un contrato que es un acuerdo consensual, los reajustes son una obligación del arrendatario. Al firmar, acepta que se reajustará semestralmente/trimestralmente/anualmente el canon de arriendo, por ende sabe que existe esa alza.
Si el propietario olvidó reajustar el arriendo, esto no exime al arrendatario de pagarlos, muy mala practica eso que «si no me avisa, no lo hago».
Si no te llega la cuenta de la luz, no la pagas?
El arrendador, puede a modo de recordatorio, avisar al arrendatario el nuevo canon de arriendo, pero no es una obligación, no esta pactado en los contratos quien informa a quién (típicos habitacionales).
Saludos
Gerardo
Gerardo,
Tienes razón en tu observación, pero en la práctica si el administrador o propietario se despreocupó de esta parte del contrato y pasó mucho tiempo, convengamos que es más difícil cobrar de modo retroactivo, por eso, un punto crítico es estar bien al día con los reajustes que corresponde aplicar.
Justamente por este punto, y otros, muchos propietarios prefieren delegar esta gestión en una administradora profesional.
A modo de ejemplo, te puedo mencionar que en nuestra oficina tenemos un sistema que nos va recordando con al menos 60 días de anticipación, los próximo vencimientos, para revisar los reajustes por IPC o por mercado que procedan.
Más detalles en :
https://develop.cl/administracion/
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola,me paso lo mismo que a usted,arriendo hace 3 anos y ahora me lo van a subir por reajuste del Ipc pero desde que llegue.osea los 3 anos..es eso legal? Recibio alguna respuesta? Gracias
Hola buenas tengo una duda en el contrato el reajuste del ipc es cada 12 meses y para calcular el aumento es un promedio de los 12 meses o es la suma de todos los meses , ya que mi arrendador me indica q debe cobrarme el procentaje de cada mes y encuentro q me subira mucho el arriendo.
Agradeceria su respuesta muchas graxias
Francisco,
El aumento del IPC es por el periodo de 1 año, es decir, la variación de Junio 2019 respecto de Junio del 2018, por ejemplo. En internet hay calculadoras de IVA que le pueden ayudar.
saludos,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Hola, pimero que todo, muchas gracias por entregar este espacio para las dudas respecto a este tema del IPC 😉
Mi consulta es la siguiente: tengo un contrato de arriendo de oficina desde el 25 de mayo del 2018 por $110.000, con contrato donde se estipula el alza del valor cada 3 meses según IPC. La arrendadora recién ahora en julio me cobra el reajuste y todo el monto retroactivo. Mi duda es que quiere que le pague un monto fijo de 3560 por 12 meses (y reajustó desde agosto del 2018) con un valor total de 42.720. Esto es sí??? porque si ella hubiera reajustado cada 3 meses desde el inicio del contrato, los montos serían variables de acuerdo al IPC del momento…
Muchas gracias desde ya 😉
Estimada Claudia,
Voy a responder de modo genérica su consulta, ya que han llegado varias consultas similares, espero le sea de utilidad:
* Si un contrato de arrendamiento establece un reajuste por IPC cada cierta cantidad de meses, y éste no se efectúa, por olvido de la empresa de administración encargada, o bien por el propietario que este administrando, en mi opinión, lo que correspondería sería calcular la variación del IPC de todo ese tiempo, y subir en ese monto resultante el canon de arriendo de ahora en adelante, y no hacer cobros retroactivos
* El segundo concepto de incremento de canon de arriendo, por sobre la variación de IPC, es el reajuste por valor de mercado, pero éste no puede ser ni arbitrario, ni retroactivo, y se debe ajustar a los plazos que se hayan estipulado en el contrato para tales efectos.
* En caso que por error u omisión del contrato, no se hayan acordado los plazos e instancias para aplicar dichos reajustes, el propietario tendría que proponer un reajuste por mercado, antes del plazo de notificación de término de contrato, de tal modo que si no hubiese acuerdo, se podría poner termino al contrato dentro del plazo legal.
* Ejemplo: supongamos un contrato que vence el 30 de Noviembre del 2019, y es de renovación automática por un año, y se puede poner término con 60 días de anticipación; entonces el propietario (o administrador) podría antes del 30 de Septiembre (antes de 60 días del término) proponer un aumento y de no haber acuerdo estaría en plazo para poner término al contrato y buscar un nievo arrendatario que pueda tomar la propiedad a valor de mercado; de igual forma, en caso que el arrendatario no estuviese de acuerdo, también éste podría poner término al contrato dentro del plazo establecido en el mismo contrato.
* Es importante señalar que lo aumentos por mercado, deben ser de mercado, es decir, se deben poder verificar, para evitar situaciones abusivas o arbitrarias.
Finalmente, cabe destacar, que es usual que estos plazos no se cumplan, ya que muchas veces los propietarios no están dedicados a administrar o gestionar estos contratos de modo profesional, y es acá donde pasa a ser importante el contratar a una empresa que tenga un sistema de administración que permita hacer estas gestiones con el tiempo necesario y prudente.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Estimada Claudia,
Le dejamos acá un análisis de su caso, desarrollado por nuestra área de administración de renta residencial:
En este caso, según nuestra apreciación, el reajuste debería haber partido en septiembre 2018, considerando que el arriendo partió casi a final del mes de mayo y en este periodo (junio, julio y agosto) hubo una variación de ipc de un 0,6% por ende el aumento sería de $694, debiendo cancelar durante los meses de septiembre, octubre y noviembre 110.694, posterior a eso el nuevo reajuste debería ser a partir de Diciembre y la variación en ese periodo fue de un 0,7% el aumento debería ser de 778, quedando el canon de arriendo por el periodo diciembre 2018 enero y febrero 2019 de 111.472, en el próximo reajuste el cual debería variar el canon a partir de marzo 2019 la variación de ipc fue solo de un 0,1%, por ende la variación sería de 62 pesos y el nuevo canon por el periodo marzo, abril y mayo 2019 debería ser de 111.534, si usted suma los montos de cada mes puede apreciar que el valor que le están cobrando es muy distinto al real.
– Septiembre 2018 $694
– Diciembre 2018 $778
– Marzo 2019 $ 62
Total desde septiembre 2018 y hasta mayo 2019 $ 1.534
De igual forma usted puede realizar este cálculo a través de la página http://encina.ine.cl/CALCULADORA/
Finalmente, creemos que no proceden cobros retroactivos.
atte.,
Equipo Adm. Renta Residencial
Develop Gestión Comercial Ltda.
Hola, tengo una duda. Si el contrato de arriendo comenzó en enero 2019 y es semestral el reajuste…cuando debo cancelar el nuevo monto reajustado, en junio o julio. Gracias Rafael
Hola Gabriela,
Yo diría que a contar de Julio, así serían 6 meses con el mismo canon.
Para verlo más claro, supongamos que el contrato fuera por 6 meses, si Ud. no renovara, entonces pagaría el mismo canon de arriendo hasta Junio, y en Julio, entonces sería un nuevo periodo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial.
Hola, buenos días, consulta:
El reajuste de arriendo al año, legalmente se puede hacer según U.F. de acuerdo a la variación que haya experimentado la U.F. al último día del contrato.?
o sólo se hace sólo según el aumento de IPC?
Gracias.
Hola Pamela,
Lo usual es que los contratos sean en pesos, entonces aplica el reajuste por IPC.
La otras opción es hacer el contrato en UF, en cuyo caso no es necesario reajustar por IPC, ya que ello queda implícito en la variación que experimenta la UF.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Me pidieron la casa que arriendo tengo un mes por año tengo cinco meses para irme pues la hermana de mi arrendador fue y dijo publicaria en agosto la casa en venta y me subio el arriendo a $360.000 pagaba $330.000 quiero saber si es legal al pedir me vaya .Gracias
Estimada Ana:
El contrato de arriendo es un instrumento que establece obligaciones y deberes para ambas partes.
En el caso del propietario del inmueble, éste cede el «uso» de la propiedad al arrendatario, por un periodo determinado, y no puede variar ese plazo.
Respecto de los reajustes del canon de arriendo, estos también deben hacerse conforme a lo que se haya pactado en el contrato respectivo, justamente para evitar situaciones arbitrarias.
atte.
Rafael Gana Koporcic
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Hola :
Que pasa si mi contrato estipula el reajuste por el ipc, pero el arrendador no lo aplico durante dos años, es procedente que despues aplique el ipc de los dos años anteriores?
Hola Catherine:
Estimada Claudia,
* Si un contrato de arrendamiento establece un reajuste por IPC cada cierta cantidad de meses, y éste no se efectúa, por olvido de la empresa de administración encargada, o bien por el propietario que este administrando, en mi opinión, lo que correspondería sería calcular la variación del IPC de todo ese tiempo, y subir en ese monto resultante el canon de arriendo de ahora en adelante, y no hacer cobros retroactivos
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola , yo comencé pagando 270 mil pesos en julio del año pasado , segun reajuste del IPC ahora pago 274 , pero la corredora no hace llegar un correo donde nos dice que como cumplimos 1 año nos hará firmar un anexo de contrato y que reajustara el arriendo al valor de 304 mil , me gustaría saber si es posible que en 1 año suban 30mil pesos de arriendo .
Estimada Carol:
Voy a responder de modo genérica su consulta, ya que han llegado varias consultas similares, espero le sea de utilidad:
* Si un contrato de arrendamiento establece un reajuste por IPC cada cierta cantidad de meses, y éste no se efectúa, por olvido de la empresa de administración encargada, o bien por el propietario que este administrando, en mi opinión, lo que correspondería sería calcular la variación del IPC de todo ese tiempo, y subir en ese monto resultante el canon de arriendo de ahora en adelante, y no hacer cobros retroactivos
* El segundo concepto de incremento de canon de arriendo, por sobre la variación de IPC, es el reajuste por valor de mercado, pero éste no puede ser ni arbitrario, ni retroactivo, y se debe ajustar a los plazos que se hayan estipulado en el contrato para tales efectos.
* En caso que por error u omisión del contrato, no se hayan acordado los plazos e instancias para aplicar dichos reajustes, el propietario tendría que proponer un reajuste por mercado, antes del plazo de notificación de término de contrato, de tal modo que si no hubiese acuerdo, se podría poner termino al contrato dentro del plazo legal.
* Ejemplo: supongamos un contrato que vence el 30 de Noviembre del 2019, y es de renovación automática por un año, y se puede poner término con 60 días de anticipación; entonces el propietario (o administrador) podría antes del 30 de Septiembre (antes de 60 días del término) proponer un aumento y de no haber acuerdo estaría en plazo para poner término al contrato y buscar un nievo arrendatario que pueda tomar la propiedad a valor de mercado; de igual forma, en caso que el arrendatario no estuviese de acuerdo, también éste podría poner término al contrato dentro del plazo establecido en el mismo contrato.
* Es importante señalar que lo aumentos por mercado, deben ser de mercado, es decir, se deben poder verificar, para evitar situaciones abusivas o arbitrarias.
Finalmente, cabe destacar, que es usual que estos plazos no se cumplan, ya que muchas veces los propietarios no están dedicados a administrar o gestionar estos contratos de modo profesional, y es acá donde pasa a ser importante el contratar a una empresa que tenga un sistema de administración que permita hacer estas gestiones con el tiempo necesario y prudente.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Estimado:
Una consulta, tengo un departamento que estoy arrendando que mi termino de contrato corresponde a Julio, pero hace unos minutos me dijeron que se modifica la tarifa de acuerdo al IPS para continuar con el arriendo, en ese contexto se puede informar en 5 días antes de pagar??
O en bases al ips esto no es necesario informado un mes antes??
Estimado Felix.
Si el reajuste por IPC estaba previamente acordado en el contrato, el corredor le estaría solamente recordando tal situación y precisando el valor exacto a considerar, en ese caso estaría bien.
Pero si en el contrato no hay nada acordado, lo prudente hubiese sido haber tratado el reajuste con un mayor plazo, buscando un acuerdo consensuado.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola! Me llegó una carta de «Alza Extraordinaria», el arriendo subió en marzo de acuerdo al IPC; no obstante siempre ha sido un valor bajo el mercado. Esta carta señala que se realizará esta alza extraordinaria aplicada por sobre el IPC Semestral, ajustando el canon de arriendo al valor del mercado de la zona, esto significa que de pagar $230.000.- el próximo mes debemos pagar $320.000.-
Entonces puede ser el alza de una vez casi el 40%? Considerando, además, que en marzo se reajusto también.
Desde ya gracias, saludos!
Pilar:
Para dar un respuesta a su caso habría que revisar las fechas y acuerdos establecidos en el contrato, le dejo aca una respuesta genérica, que espero le sea de utilidad para su caso:
* Si un contrato de arrendamiento establece un reajuste por IPC cada cierta cantidad de meses, y éste no se efectúa, por olvido de la empresa de administración encargada, o bien por el propietario que este administrando, en mi opinión, lo que correspondería sería calcular la variación del IPC de todo ese tiempo, y subir en ese monto resultante el canon de arriendo de ahora en adelante, y no hacer cobros retroactivos
* El segundo concepto de incremento de canon de arriendo, por sobre la variación de IPC, es el reajuste por valor de mercado, pero éste no puede ser ni arbitrario, ni retroactivo, y se debe ajustar a los plazos que se hayan estipulado en el contrato para tales efectos.
* En caso que por error u omisión del contrato, no se hayan acordado los plazos e instancias para aplicar dichos reajustes, el propietario tendría que proponer un reajuste por mercado, antes del plazo de notificación de término de contrato, de tal modo que si no hubiese acuerdo, se podría poner termino al contrato dentro del plazo legal.
* Ejemplo: supongamos un contrato que vence el 30 de Noviembre del 2019, y es de renovación automática por un año, y se puede poner término con 60 días de anticipación; entonces el propietario (o administrador) podría antes del 30 de Septiembre (antes de 60 días del término) proponer un aumento y de no haber acuerdo estaría en plazo para poner término al contrato y buscar un nievo arrendatario que pueda tomar la propiedad a valor de mercado; de igual forma, en caso que el arrendatario no estuviese de acuerdo, también éste podría poner término al contrato dentro del plazo establecido en el mismo contrato.
* Es importante señalar que lo aumentos por mercado, deben ser de mercado, es decir, se deben poder verificar, para evitar situaciones abusivas o arbitrarias.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola es legal que cuando te informen sobre el aumento del nuevo contrato de arriendo te hagan pagar una diferencia por la garantía en relación al nuevo canon de arrendamiento
Hola,
Usualmente los contratos establecen ese mecanismo, y no siempre se hace, pero si esta establecido en el contrato correspondería enterar esa diferencia, de tal modo de mantener el valor de la garantía en relación al monto del arriendo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola quisiera saber si el aumento de mi renta es legal mi contrato dice que el aumento sera anualmente y corresponderá al aumento de la UF al dia de vigencia y al IPC mi contrato vence el mes de noviembre y desde noviembre del 2018 estoy pagando 240.000 pesos el dia de hoy la persona que me arrienda el departamento me dijo que la renta subira a 270.000 pesos y me parece un poco alto el incremento gracias de ante mano
Hola buenas noches, una consulta.. estoy en estos momentos en un trámite de arriendo y al enviarme el contrato se estipula que me aumentarán el arriendo cada 3 meses en un 1.25%… he leído que para el reajuste se establece entre 6 a 12 meses… es legal esa modalidad de reajuste .? MUCHAS GRACIAS !!!
Melecio,
Hay que distinguir el reajuste por IPC, respecto del reajuste por variación de mercado.
El 1,25% trimestral, al parecer estaría intentando pre acordar una variación de IPC, que se estaría proyectando en un 5% al año, el cual sería alto las variaciones anuales en los últimos meses, salvo que se este además incorporando una variación del reajuste de mercado…
La verdad es que las partes pueden acordar lo que estimen, en un extremo el contrato podría ser en UF, y en ese caso se reajusta por IPC mes a mes.
Lo que hay que considerar es que al pre definir variaciones futuras se esta apostando a un cierto valor, y se podría errar en un sentido u en otro, pero es posible hacerlo, ya que los contratos son de común acuerdo entre las partes.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Estimados, gracias por los datos.
Una consulta. En el contrato que partió en marzo de 2013, estaba estipulado que el arriendo se reajustaría por variación IPC, pero esto nunca se materializó y siempre mensualmente se ha pagado el mismo valor. Puede ahora la arrendadora subir el arriendo (36%), de un mes a otro, y en la mitad del período (marzo-marzo), o intentar cobrar judicialmente todos esos montos (variación IPC)? Pues el arrendatario no obró de mala fe y le aceptaron sin problemas todos los pagos, por ya más de 6 años.
Había escuchado de una regla que establecía que aceptados tres meses una nueva renta, se entendía cambiada la renta a ese nuevo valor.
Muy agradecido, saludos.
Andrés,
en nuestra opinión el problema recae en la persona que tenía la Administración de la propiedad, seguramente al estar en manos de una empresa NO profesional, dicha gestión no se hizo, y en consecuencia pensamos que no es procedente pretender hacerlo de ese modo.
Lo lógico sería el llegar a un acuerdo, de ahora en adelante de como re ajustar la propiedad de modo algo más acelerado, para acercarse un valor más de mercado, suponiendo que el actual valor esta muy por de bajo de dicho valor.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, mi caso es el siguiente:
El mes pasado dejé un arriendo porque el dueño decidió vender el inmueble. Arrendé por 3 años y a pesar de que se estipula reajuste en el contrato, nunca se me cobró ni informó de alguna alza, recibiendo conforme el mismo valor de arriendo todos los meses.
Hoy a la fecha de devolución del mes de garantía el dueño me quiere descontar todos los reajustes no cobrados de golpe del mes de garantía. ¿Se puede hacer esto?
Muchas Gracias
Hola Julio,
En general las garantías son para resguardar el estado de conservación del inmueble, y no para cobrar cánones de arriendo.
Adicional a ello se observa que no hubo una adecuada administración de quién llevaba la propiedad, por lo que que creo que no procede ese descuento.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Buenas tardes, tengo un contrato de arriendo desde marzo de 2016, dice por un periodo de 1 año,luego del plazo seguí viviendo pagando lo mismo sin haber una renovación,, por un valor de $140.000 reajustable cada 6meses de acuerdo al IPC, en el año 2.018 nos subió a $150.000 , este año se realizó en la vivienda un arreglo de canaleta porque se filtraba agua con la lluvia y se pudo aislante en la pieza que no tenía y había exceso de humedad,todo gasto por parte de la dueña, resulta que hace una semana nos mandó un wsp diciendo que nos subiría $35.000 más de arriendo, eso es legal? En el contrato que venció en 2017 decía que se podía fijar un nuevo monto de arriendo al término de aquel,pero nunca se renovó,es por eso que necesito saber por favor si es legal que nos suba en un año $35.000, quedó atenta a sus comentarios, gracias
Hola buenas tardes, tengo un contrato de arriendo de marzo de 2016,válido por un año, donde dice que se reajustará de acuerdo al IPC cada 6meses y que al término de este se puede pactar nuevo precio,el valor de arriendo era de $140.000 , al término del contrato no hubo una renovación ni conversación solo seguimos pagando lo mismo sin problemas, el año pasado nos subió a $150.000 y hace una semana nos informa la dueña que nos subiría el arriendo a $185.000 osea,$35.000 más, quiero saber si eso es legal? En la casa se realizaron arreglos, hace poco , como cambiar canaleta podrida y se entraba el agua a la casa y aislamiento de una pieza quej estaba llena de humedad, quedó atenta a sus comentarios, gracias
Hola Dayan,
Lo incrementos por IPC se deben hacer dentro de los plazos del contrato, y en caso de ajustes por variaciones de mercado, estos se deben hacer 60 días antes del término del contrato, y deben ser de común de acuerdo, de tal modo que si alguna de las partes no esta de acuerdo, tiene la posibilidad de no continuar con el contrato poniéndole término, pero siempre dentro de los plazos señalados en el contrato.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Si firme un anexo de Contrato por 220.000 me pueden cobrar el reajuste del IPC del año 2018, solo a dos meses. tenia un contrato previo y pero por cambio de lugar se genero este anexo.
Buenas tardes, mi mama tiene 1 propiedad arrendada donde dice que subirá el arriendo de acuerdo al reajuste mensual pero este nunca se ha hecho, use la calculadora y por ejemplo el inicio de un contrato fue el 31 agosto 2018, $320.000 mensual. Usando la calculadora dice que ha subido un 3.5% es decir deberia pagar $331.252.- pregunta: debo informarle de manera formal? carta certificada y agregar un anexo ante notario? o como se hace este tipo de alza anual.
quedo atenta muchas gracias.
Hola
Tengo un contrato de arriendo que se pacto hace alrededor de 10 años e indica reajuste según IPC cada año. La propietaria, sin embargo ha estado subiendo el arriendo a su arbitrio, indicando que ella cobra lo que valen las propiedades en arriendo en el sector. Yo he asumido dichas diferencias sin objetar, pero como se viene un nuevo aniversario, estimo que otra vez me querrá hacer un recargo importante que no se justifica según el contrato y el reajuste pactado. Es factible cobrarle todas las diferencias de cobro históricas que me ha hecho por sobre lo pactado en el contrato a través de una demanda.
Hola Christian:
Junto con el reajuste por IPC, usualmente anual, también es posible revisar si procede algún reajuste por valor de mercado, el cual debe ser algo comprobable, como por ejemplo revisando valores de arriendos publicados en la zona, pero estos incrementos deben ser condensados, no pueden ser arbitrarios.
Ahora una vez que se comienzan a pagar, se entiende que se encuentran aceptado, por lo que veo difícil pedir devolución de ellos, ya que al pagar mes a mes, se esta dando continuidad al contrato en tal sentido.
Ahora, estos incrementos y acuerdos se deben hacer antes del vencimiento (antes de la renovación de los mismos), de tal modo que si no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede poner término y de ese modo Ud. se libera para buscar otras opciones al valor de mercado.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola, tengo una propiedad en arriendo hace 4 años, hasta ahora le he hecho el ajuste de IPC, pero luego de 4 años el valor promedio de la zona es muy por sobre el valor del arriendo, he pactado por con el arrendatario el aumento para 2020 según un valor estimado por el promedio de la zona, el está de acuerdo, mi duda es si basta con el acuerdo verbal o por email, si es necesario plasmar ese aumento en un anexo de contrato notarial.
Eduardo,
Es recomendable hacer un anexo al contrato original con el nuevo valor.
Deben acordar ademas si ajustarán también la garantía dejada al inicio, al canon actual.
atte.,
Rafael Gana K
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Hola , en mi caso el arrendatario quiere subirme el arriendo según porque ya tenemos más de un año viviendo acá , pero nunca firmamos contrato ni nada por el estilo , mi familia y yo vivimos desde hace casi dos años con un antiguo arrendatario y nunca se habló de eso .
Quisiera saber si eso de verdad corresponde o si está abusando de su cargo de arrendatario.
Otra cosa , que me correspondería a mi en el supuesto caso de los años de arriendo
Paola,
Siempre es recomendable tener contratos escritos, para regular todo eso.
Ahora, el hecho que el contrato escrito no exista, eso no implica que la relación contractual no exista, ya que (por lo que entiendo), Ud. esta arrendando una propiedad y luego de un año el dueño desea incrementar el valor de arriendo por IPC.
Pues bien, si ese es el caso, ese reajuste en usual en los contratos por lo que correspondería hacerlo.
Mi recomendación, es que acuerden un canon de arriendo re ajustado al dic de hoy, y firmen un contrato que regule la relación.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola:
Los dueños de la casa que arriendo no reajustaron el valor según el IPC en un periodo de 2 años y ahora
lo quieren hacer en forma retroactiva, ¿pueden hacerlo? igual me dan la alternativa de descontarlo del mes en garantía.
Gracias.
Hola:
Los dueños de la casa que arriendo no reajustaron el valor según el IPC en un periodo de 2 años y ahora
lo quieren hacer en forma retroactiva, ¿pueden hacerlo? igual me dan la alternativa de descontarlo del mes en garantía.
Gracias.
Andrés,
Este es un problema de administración.
Es usual que los dueños, cuando administran ellos mismos, no sean rigurosos en los plazos para efectos de aplicar reajustes por IPC o por mercado, como se supone lo hace un administrador profesional.
En tal sentido, en nuestra opinión el reajuste debería ser aplicado de ahora en adelante, y no retroactivo, sin perjuicio que las partes pueden llegar a acuerdos distintos.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola una consulta, mi mamá arrendó una casa a mediados del año 2016,solo hicieron un contrato de palabra con la dueña ,ella falleció y se quedo a cargo su hijo le cobraron en primer lugar luego 80.000 luego le subieron a 120,despues a 150 y finalmente a 180,en este caso mi mamá no tiene donde ir y encuentra injusto que se le suba el arriendo de esa manera ,que puede hacer si no tiene contrato? desde ya muchas gracias.
Belén,
Acá hay un asunto importante de comprender, y es que el hecho que no exista un contrato escrito, eso no significa que el contrato no exista.
Me explico: si ud hace uso de esa casa, y paga un arriendo de forma regular, y ambas cosas se pueden demostrar ante un tribunal, entonces sí existe un contrato, ya que cualquiera de las parte puede probar que en la práctica sí existe, por la forma en que se hicieron y dieron las cosas en el tiempo.
En tal sentido, los herederos debieron haber dado continuidad al contrato consensuado (no escrito, pre existente), y de cambiar condiciones se debería haber redactado un nuevo contrato.
El único problema, que en caso de conflicto, hay que resolver diferencias en tribunales y aportar las pruebas que se tenga, lo que tiene costos.
Siempre es preferible que las partes se juntes y acuerden condiciones que le acomode a ambas partes, pero el hecho que no exista un contrato escrito NO significa que éste no existe, y que por esa causa una de las partes pueda hacer arbitrariamente cualquier cosa, como pareciera ser en la forma que se la han subido los arriendos. (de todos modos habría que ver mas antecedentes para emitir un opinión más completa).
saludos,
Rafael Gana K.
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Tengo una casa en arriendo sin contrato hace 5 años y nunca e subido ni un peso ahora quiero subir pero no se cuanto es lo que puedo pedir y si lo que yo quiero es lo justo
Hola Alejandra,
Lo primero es hacer un pequeño estudio de mercado del sector donde esta la propiedad, para averiguar los valores de mercado de arriendos de casas similares, y con ese respaldo poder conversar con su arrendatario.
Una vez acordado el nuevo canon, de todos modos es muy recomendable tener el contrato por escrito, lo estándar es un documento privado con autorización de firmas ante notario.
atte.,
Rafael Gana K.
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Llevo menos de un mes arrendando un departamento todavía no pago el primer mes y la dueña del departamento me subió el arriendo eso es permitido o no se debe de hacer
Hola una consulta si tengo un contrado de arriendo con reajuste de ipc pero la arrendadora no lo subio lo puede subir retroactivo osea me.subio el ipc por los años que no subio anteriormente todo junto de una sola vez.
Hola buenas tardes.
Hace tiempo que arriendo un domicilio, en el contrato no aparece el reajuste,ni como se hará ni cuanto, aunque igual se a ido reajustando muy parecido al IPC anual, ya que lo hacemos generalmente en Septiembre que es cuando se cumple un año.
Ahora en febrero, me llama el dueño del domicilio para informar que lo subirá nuevamente para el pago de fines de Febrero (ya lo hicimos en Septiembre), por un monto de $40000…
Que puedo hacer en este caso?
Puede él hacer esto?
Hola, tengo una propiedad que acaba de cumplir 2 años de arriendo y nunca le he ajustado el IPC. Mi consulta es si el cálculo lo puedo hacer del período que comprende de feb 2018 a ene 2020? o sólo debo calcular el ipc del último año?
De antemano gracias
Hola Cecilia,
lo lógico será reajustar el IPC por todo el periodo, pero depende mucho de lo que se haya pactado en el contrato, ya que al tener renovaciones anuales, cada año es como un contrato nuevo en cuanto a su precio.
atte.,
Rafael Gana K
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BUENAS NOCHES
TENGO UNA CASA EN ARRIENDO MUY POR DEBAJO DEL VALOR DE MERCADO,SE REAJUSTA ANUALMENTE SEGUN IPC
,ESTANDO A MENOS DEL MES QUE SE RENUEVA EL CONTRATO AUTOMATICAMENTE¿PUEDO DARLES EL AVISO DE REAJUSTAR LA RENTO POR VARIACION DEL VALOR DE MERCADO
PERO A CONTAR DE 60 DIAS MAS ALLA´DE FECHA DEL CONTRATO PERDIENDO YO LOS 2 MESES DE REAJUSTE
ADEMAS NUNCA SE HA REAJUSTADO LA GARANTIA ¿TAMBIEN PUEDO HACERLO? . GRACIAS
TENGO UNA CASA EN RENTA MUY POR DEBAJO DEL VALOR DE MERCADO, .FALTANDO MENOS DE 15 DIAS DE LA FECHA DE CONTRATO. SE REAJUSTA POR VARIACION DE IPC ,SEGUN CONTRATO¿PUEDO DARLE AVISO AL ARRENDATARIO DE REAJUSTAR LA RENTA VALOR DE MERCADO, PERO DANDO IGUAL LOS 60 DIAS DE AVISO ?O SEA SERIA POR 19 MESES
ADEMÁS NUNCA SE HA IGUALADO EL VALOR DE LA GARANTÍA A LA RENTA ¿DEVO HACERLO?
Matilde:
El reajuste por mercado debería tratarse antes que el contrato se vuelva a renovar, usualmente los contratos fijan un plazo de aviso para poner término de 60 días, antes de la renovación, entonces, antes de esos 60 días debe tratar este asunto, de tal modo que de no haber acuerdo, se pone término al contrato.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hace años que arriendo una casa, y en el contrato que realizamos no existe acuerdo de reajuste de arriendo, pero igual lo hemos realizado lo mas cercano al IPC «supuestamente».
Al descubrir la calculadora, descubro que pago mas de lo que debería ser, este reajuste lo hacemos en Septiembre (mes de celebración del contrato de arriendo, último en sep 2019), y ahora en Febrero lo quiere subir nuevamente a un monto que él estipula sin ningún tipo de justificación, sólo que necesita mas dinero. ¿Cómo me defiendo y protejo de esto?
Jaime,
No se pueden hacer aumentos arbitrarios, ni en cualquier tiempo.
Si no se acordó nada en el contrato al respecto, lo lógico sería tratar el nuevo valor antes de la próxima renovación del contrato, de tal modo que de no llegar a acuerdo, cualquiera de las partes pueda poner término al contrato dentro de los plazos establecidos en el mismo contrato.
atte.,
Rafael Gana K.
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Buenas tardes, tengo contrato de arriendo indefinido desde el año 2008 en donde se estipula que el reajuste será según variación del ipc (lo que se ha reajustado semestralmente), ahora el arrendador quiere subir el canon de arriendo según valor de mercado, puede el arrendador realizar este aumento? Es legal?
Quedo atenta.
Estimada Yohana,
Un ajuste por mercado es posible hacerlo siempre que éste sea tratado antes de la renovación del contrato, usualmente antes de 60 días del término, de tal modo que de no llegar a un conveniente acuerdo de precios, cualquiera de las partes pueda ponerle término dentro de los plazos establecidos en el contrato.
atte.,
Rafael Gana K.
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Buenas tardes, tengo contrato de arriendo indefinido desde el año 2008 en donde se estipula que el reajuste será según variación del ipc (lo que se ha reajustado semestralmente), ahora el arrendador quiere subir el canon de arriendo según variación de valor de mercado, puede el arrendador realizar este aumento? Es legal?
Quedo atenta.
Estimada Ana,
Un ajuste por mercado es posible hacerlo siempre que éste sea tratado antes de la renovación del contrato, usualmente antes de 60 días del término, de tal modo que de no llegar a un conveniente acuerdo de precios, cualquiera de las partes pueda ponerle término dentro de los plazos establecidos en el contrato.
atte.,
Rafael Gana K.
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Si me subieron el arriendo en enero más de lo pactado por el ipc ok yo estuve de acuerdo pero ahora en marzo quieren subirme de nuevo ajustando el ipc eso es legal ? Si yo ya pagué enero y febrero con un monto más alto
Buenas tardes, arriendo una cabaña por 180.000 desde hace 6 meses. Contamos con contrato indefinido donde no se estipula reajustes. Este séptimo mes nuestro arrendador nos dice que el nuevo precio del arriendo será de 200.000 ¿es legal, o existe alguna justificación de esta subida de precio en este periodo de tiempo? De no ser así ¿cómo puedo defenderme de esta situación?. Desde ya muchas gracias, ha sido una gran ayuda la información de esta pagina. saludos!
Cabe destacar que la vivienda no ha tenido modificaciones, por el contrario ha presentado fallas de gasfitería las cuales yo me he hecho cargo frente a la negativa del arrendador de hacerse cargo
Llevó viviendo 8 años en una propiedad y me han reajustado el arriendo según IPC; pero desde el año 2017 no he tenido ninguna variación al valor a pagar (pago lo mismo hace más de 3 años). Por un problema «X» que ocurrió el corredor me quiere reajustar el valor pero no por el IPC sino por el valor comercial de la propiedad y a la vez pagar gastos comunes, siendo que no existe en el contrato y el condominio de 4 casas no existe área verdes.
Saludos
Estimados, junto con saludarlos, tengo una consulta. Arriendo mi depto con fecha 20 de julio de 2018. La arrendataria lamentablemente me salio muy irresponsable, y poco confiable, no cumpliendo en varios puntos el contrato. quedo de irse el 5 de marzo de este año y todavía no se va. Le enviare una carta de aviso de termino de contrato, la que firmo el contrato es la hermana xxx, que salio tan mala persona como su hermana yyy ,en este caso, la carta de aviso puede ser tanto para su hermana xxx como para la que vive en el depto que es la hermana yyy?????…. porque me tinca que la arrendataria xxx me dio una dirección falsa y puede ser que la carta no llegue a sus manos…¿.puedo enviar dos cartas de aviso de termino de contrato, a la arrendataria xxx y a su hermana yyy????. Lo otro, nunca le reajuste el ipc del 2019, puedo reajustarlo ahora a contar de este mes… pienso que puede ser un incentivo para que abandone el deptode una vez por todas…. dada las circunstancias país necesito irme a vivir a mi depto lo mas pronto posible… muchas gracias si pueden ayudarme!!!! seria de un gran valor para mi.
Hola, poseo un contrato simple sin antecedentes de aumento respecto al ipc que debo hacer al respecto frente a un aumento del arriendo, sin aviso previo? cuáles serían mis derechos ??
hola les cuento un poco mi caso, para ver si me pueden acesorar un poco.
Mi arrendador me cobra $180.000.- mensaual, y ahora para renovar contratopor 1 año mas me dice que el arriendo lo va a subir a $250.000.- por que el primer año me havia cobrado muy poco.. me indica la clausula del contato
(N°2 RENTA: La renta mensual de arriendo es de $180.000,- (Cinto ochenta mil pesos) que se reajustará anualmente. La renta será depositada por adelantado los primeros 5 días de cada mes)
El puedo hacer ese reajuste quedo atento a sus comentario necesito un poco de orientacion.
¡Hola! tengo una consulta urgente con la cual espero me puedan ayudar. Me mudé a una casa y aún no hacemos el contrato a causa de la situación suscitada por el Coronavirus (lo haremos en un mes más, cuando la dueña pueda viajar porque ahora está en cuarentena). No obstante, existe claridad de ambas partes respecto a la existencia de un depósito por mes de garantía y otro por el mes de arriendo, estamos de acuerdo en los descuentos por los múltiples arreglos que se realizaron en la propiedad y hasta ahí todo bien. El único problema es que yo insisto en que el reajuste del valor de arriendo, dentro de un año, debiera hacerse en base a la variación del IPC y la dueña señala que lo que se cobra como incremento es un 5% anual, lo cual me parece extralo y un poco exagerado, considerando que entre 2019 y 2020, por ejemplo, el IPC fue de un 3,8% (si no me equivoco) y supiuestamente, el alza en los arriendos no debiera superar esa cifra.
Pregunto entonces ¿Quién está en lo correcto? Es importante para mí saberlo antes de firmar el contrato, por lo que si pudieran iluminarme al respecto les estaría muy agradecida (de antemano, lo estoy)…
Hola,
esperamos no sea una respuesta muy tardía.
la verdad, es que ambas opciones son válidas.
Lo usual es establecer un reajuste por IPC, el cual es en función de cómo fluctúe ese indicador; pero también es usual señalar que el contrato también se podrá re ajustar según variaciones de mercado, lo que puede ser fuente de conflicto son no se llega a un acuerdo.
En el caso de dejar un 5% fijo, incluido el IPC, se esta pre fijando una variación de IPC y un leve reajuste por mercado, que se ve bastante razonable, el tiempo dirá que es mejor, pero se ve un riesgo acotado.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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¡Hola! tengo una consulta urgente con la cual espero me puedan ayudar. Me mudé a una casa y aún no hacemos el contrato a causa de la situación suscitada por el Coronavirus (lo haremos en un mes más, cuando la dueña pueda viajar porque ahora está en cuarentena). No obstante, existe claridad de ambas partes respecto a la existencia de un depósito por mes de garantía y otro por el mes de arriendo, estamos de acuerdo en los descuentos por los múltiples arreglos que se realizaron en la propiedad y hasta ahí todo bien. El único problema es que yo insisto en que el reajuste del valor de arriendo, dentro de un año, debiera hacerse en base a la variación del IPC y la dueña señala que lo que se cobra como incremento es un 5% anual, lo cual me parece extraño y un poco exagerado, considerando que entre 2019 y 2020, por ejemplo, el IPC fue de un 3,4% (si no me equivoco) y supuestamente, el alza en los arriendos no debiera superar esa cifra.
Pregunto entonces ¿Quién está en lo correcto? Es importante para mí saberlo antes de firmar el contrato, por lo que si pudieran iluminarme al respecto les estaría muy agradecida (de antemano, lo estoy)…
Hola buenas tarde? Consulta llevo 12 años arendando sin contrato de arriendo pagando $160.000 y ahora en enero me avisa que debo pagar $280.000, que puedo hacer en este caso es legal lo que el duaño esta haciendo, cuanto tengobpara desocupar la propiedad, ya que no tengo para pagar dicha suma. Gracias
Soledad:
Me imagino que no tienen un contrato firmado, entonces no tiene regulado la forma del reajuste del canon de arriendo.
En tal sentido habría que ver, conforme cuando se inició el contrato, y suponiendo un contrato anual, cuando éste vence, y y en ese vencimiento debería ser la devolución o inicio de un nuevo canon.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, buenos dias!
Tengo una consulta, yo arriendo una casa desde marzo de 2017 y nunca he reajustado el arriendo (en el contrato estipulamos que se realizaria cada 3 meses), estoy haciendo el calculo con la calculadora del ine desde marzo de2017 a mayo 2020, esta correcto??, como le informo a mi arrendataria de este reajuste?
Muchas gracias por su ayuda
Hola buenas tarde tengo una consulta quiero renovar contrato pero mi arrendador ( inmobiliaria)dice que por Covid no están generando el documento que se acredita por ahora la permanencia solo con la transferencia detallando departamento pero me preocupa la situación legal de no generar un documento de renovación, que puedo hacer ahí si no me contestan más sobre el tema?
¿Se puede demandar el término del contrato de arriendo, pero porque el arrendatario me pagó tarde, solo porque no quise aceptarle una propuesta que no está en el contrato?
Está en una cláusula del contrato que si no paga dentro de los primeros 5 días del mes, eso es causal de término.
¿Puedo demandar el término por el incumplimiento de las cláusulas (pago fuera de plazo), o solo puedo por el no pago?
Hola Amigos, tengo un contrato de arriendo donde indica que el reajuste de arriendo se realizara los meses de Julio y Enero de cada año de acuerdo al IPCy que se calculará determinando la variación de la UF en los respectivos períodos.
Como se calcula ese reajuste de IPC más UF, debo realizarlo con la calculadora del IPC y ver cuanto subio la UF en un año?
agradeciendo su respuesta de antemano.
Hola!
A mi me cobran arriendo y el contrato dice que subura de acuerdo al IPC, el dueño no había dicho nada pero ahora quiere que le pague la diferencia de meses anteriores que se le olvidó cobrar más, se puede hacer eso?
Hola. Tengo arrendatarios del 2016. Pagan 300.000. Nunca se han atrasado y tampoco nunca les e subido el arriendo .
Cuando devería subirles. Para el año 2021.como les informo a ellos que les subiré el arriendo.
Hola Ximena,
Por su consulta, deduzco que no tienen un contrato de arrendamiento firmado entre las partes, ya que en dicho contrato debería estar establecido el mecanismo de reajuste, y en qué meses aplicarlo.
De ser esta la situación, la recomendación es generar un contrato y regularizar dicha situación, y luego administrarlo con los incrementos que se acuerden, pudiendo, desde luego, acordarse un incremento desde ya, dado que no ha hecho ningún reajuste, pero eso para por acuerdo entre las partes.
Si no tiene formatos de contratos, le podríamos ayudar, con algo de mayores antecedentes que habría que analizar en más detalle, para lo cual le podríamos hacer llegar un propuesta de trabajos para esos efectos.
Nos puede escribir a contacto@develop.cl
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola amigos necesito una orientación estoy arrendando un departamento el canon del arriendo es de 300.000 pesos chilenos con contrato de fecha 20 de octubre 2020 el contrato dice que cada 3 meses se hará un reajuste debido a la variación que experimente el IPC, el dia 5 de enero 2021 cancele el arriendo por 303.043 con reajuste es un aumento insignificante pero me gustaría saber si el calculo esta correcto ya que le pedi explicación al corredor y pues me dijo que lo hizo en base a la UF pero el contrato no lo dice sino al IPC que me dicen uds.
Hola estimados, me gustaría saber si es legal que en un estado de pandemia me suban el arriendo por ipc.
Hola,
Hay que tener presente lo que se haya estipulado en el contrato, y a la buena voluntad de las partes para conversar y llegar a acuerdos, dada la situación que vive el país.
atte..,
Rafael Gana K
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Hola buenas tardes, sabes que a mi me suben en arriendo cada año 20.000 pesos y niciquiera tengo contrato de arriendo. Como puedo hacer y defenderme de eso. Por favor
Hola !
Lo usual es tener la relación contractual mediante un contrato por escrito, por lo que la sugerencia sería llevar a un documento escrito dichos acuerdos.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola necesito saber cual es el porcentaje de arriendo, me indican que es de enero a diciembre de 2020, para este año 2021, eso se traduce en el 3,0% acumulado o es otro porcentaje
Hola !
Esta calculadora de IPC le podría ser de utilidad:
https://calculadoraipc.ine.cl/
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola me pueden reajustar 2 años de ipc????
Hola! buenas noches
Mi padre firmó un arriendo que indica un reajuste IPC trimestral. La parte arrendadora estimó un IPC de casi 25 mil pesos en menos de un año (en un arriendo de 300.000), pero viendo el detalle noté que calcularon reajuste sobre valor reajustado. Está esto correcto, o el IPC debe calcularse solamente sobre el valor base del contrato?
Saludos
Hola muy buenos dias, disculpe la molestia si me puede ayudar con la siguiente consulta, tengo arrendado un departamento en UF 9,07, que lógicamente se va incrementando mensualmente, no hay mas ninguna clausula de reajuste de mercado o IPC en mi contrato ni anual ni cada 6 meses, el contrato vence en Julio 2021 y hace un mes el dueño cambio de empresa inmobiliaria, con esta nueva Inmobiliaria sigo pagando igual pero ahora me notificaron este mes, que vamos a celebrar un nuevo contrato al vencimiento con reajuste por IPC y cada 6 meses, no estoy de acuerdo y quiero seguir pagando en UF. es legal lo que ellos me quieren imponer? la verdad no quiero dejar el departamento pero si no es legal colocar clausulas nuevas me pueden obligar a dejar el departamento? muchas gracias por la ayuda que me pueda dar.
Administradora, acabo de despejar todas dudas por medio de este block asi que en nombre de todos los que preguntaron… muchas gracias
Jose Manuel,
Muchas gracias por su palabra !!, nos llena de energía el saber que son útiles, para seguir trabajando en entregar información de valor a los lectores y comunidad.
Desde ya lo dejo invitado a suscribirse a nuestro blog en http://www.devlop.cl
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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hola… me podrian ayudar ??
arriendo un departamento en uf …… comencé el 05 de Enero del 2017 con 14 uf mensuales, a los dos años ( aunque no estaba estipulado en el contrato ) subió el arriendo a 15.4 uf mensuales, yo accedí para no tener problemas.
mi consulta es ….. si el arriendo es en uf , es legal subir arbitrariamente el arriendo ??
siempre pensé que al ser en uf no corresponde subir el arriendo ya que todos los meses va variando.
quedo atenta a sus comentarios
Saludos !!!
Hola Cecilia.
Lo contratos de arriendo que se pactan en UF no se reajustan por IPC, pues la variación de la UF ya recoge la variación del IPC.
Np obstante, según lo hayan estipulado las partes en el contrato respectivo, en general, es factible revisar reajustes de los cánones de arriendo más allá del IPC, en la medida que las condiciones de mercado hayan variado en tal sentido, pero siempre debe ser algo consensuado, no arbitrario.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Arriendo un local a una persona grosera y trastornada que me ameniza por todohace como dos años sin explicación me subió el arriendo un 70%
Ahora me dejo un mensaje que me iva a subir otro 70 % . Siendo que todo a sido de palabra une había dicho que quedara tranquila que ya no lo subiría más?
Que puedo hacer ya que el es muy violento
Por favor agradecería que me puedan ayudar
Silvia,
Por lo que entiendo no tienen un contrato escrito donde consten las condiciones del arriendo.
no obstante, pienso, que dado el caso expuesto, sería recomendable dejar el arriendo y buscar otra propiedad.
atte.
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenos días yo arriendo una casa mi contrato de arriendo sube por el canon una ves al eso dice el contrato de arriendo x año y la dueña de la vivienda me avisó k en enero de la 2022 me va a subir 30 mil pesos más eso no sé si es legal k suba tanto esa es mi duda ya k no hay ley para nosotros los arrendadores
Marianela.
Los reajustes por IPC y por mercado se regulan en el mismo contrato de arriendo, y viendo el asunto con anticipación al término del mismo las partes pueden acordar un nuevo canon, para dar continuidad, o poner término del mismo.
atte.
Rafael Gana Koporcic
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consulta pago un arriendo de 300.000 mil ´peso y la arrendataria me esta subiendo 30.000 peso y en el contrato esta estipulado que me debe subir el arriendo por el IPC ¿Cuanto me corresponde paga según IPC ?
Hola !
Depende de las fechas, en el siguiente link le dejo una calculadora de IPC:
https://calculadoraipc.ine.cl
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Estimados:
buenas noches,.
Arrendamos desde el año 2015 con un contrato de arrendamiento que se renueva automáticamente año tras año.
Se estipulo en el contrato que el reajuste al canon de arriendo se hara trimestralmente por variación de IPC, solamente, no quedo nada mas estipulado,
Hoy me informa la corredora por mail, que el arrendador (propietario), ha decidido subir el canon de arriendo en un 10% unilateralmente, y esperan que conteste mi aprobación o rechazo mediante mail.
No se estipula ninguna clausula de ajuste de canon por razones de mercado, mejoras, etc, nada solo IPC.
1.-¿Que pasa si no aceptamos?, ya que esto debe acordarse entre las partes, y oficializarse en un anexo de contrato. el arrendador puede pedirnos la restitución del inmueble y terminar anticipadamente el contrato?. o tiene que estar indicado en una claúsula de este?.
2.- Puede el arrendador por la razon que sea si quiere disponer del inmueble, pedirnos anticipadamente la restitucion del inmueble?, o solo bajo clausulas de incumplimiento o clausula de termino anticipado de contrato (que establece el aviso 60 dias antes del periodo anual de renovacion ??
Rodrigo,
El propietario puede pedir la restitución del inmueble al término del plazo contractual, y con el plazo que se haya estipulado en el contrato luego del primer año..
Si el incremento de mercado es razonable y real, bien se puede acordar antes de la siguiente renovación, por acuerdo entre las partes.
Si no se ha efectuado este tipo de ajustes anteriores, se podría pedir al corredor que, dado que el contrato no lo estipula, éste se pueda hacer en un periodo de tiempo mayor, difiriendo en el tiempo el incremento, pero el ideal es que haya acuerdo entre las partes.
Espero le sean de utilidad los comentarios, sin tener a la vista el contrato propiamente tal.
atte..
Rafael Gana Koporcic
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si la renta esta estipulada en uf como se reajusta? o no se establece reajuste???.
Andrea,
En ese caso no se reajusta por IPC, ya que el IPC esta contenido en la variación de la UF, pero se podrían considerar reajustes por variaciones de mercado del canon de arriendo en el tiempo, a la fecha de renovación del plazo del contrato.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, Con mi familia arrendamos una casa mediante corredora de propiedades desde hace aproximadamente 9 años desde 2012, All principio se pagaba una suma bastante accequible para el tipo de propiedad y el valor del arriendo ha subido cada año de acuerdo al IPC. Pero recién ahora, el arrendador ha enviado un correo a la corredora de propiedades informando que tiene una oferta por una suma considerablemente más alta que el valor de arriendo que pagamos actualmente y además argumenta que dicha oferta sería administrable por la misma corredora, Yo no he revisado bien el contrario ya que jamás hasta el momento había tenido una advertencia de alza de estas características por parte del arrendador ni menos avalado por la corredora, la cual me acaba de poner al tanto de la exigencia del arrendador y por consiguiente me muestra dicho correo dónde se enfatiza en que de no estar de acuerdo con dicha alza tendríamos que desalojar haciendo referencia a que como corredora ellos manejen el tema apoyándose en todas las leyes respectivas.
Por lo que mi consulta es si el alza puede considerarse dentro de lo legal.. la cual asciende a los 400 mil a contar del próximo mes, y el que hasta la fecha bordea los 248 mil.
Mi arriendo es de 150000 y ahora me dicen que mel quieren subir a 250000 que puedo hacer ??
Hola, mi duda es la siguiente, si se pacta un reajuste al arriendo trimestral y el último reajuste se hizo en junio, ergo, correspondería hacer el nuevo reajuste en septiembre, pero la calculadora del INE solo informa el reajuste hasta agosto, qué se debe hacer en esos casos?
Es normal que cada 2 meses haya un reajuste del canon arriendo y me suban el precio del arriendo? Hace 2 meses el corredor me dijo que el arriendo se reajustaba en $694.000.- hoy me dice nuevamente que se reajusta el arriendo quedando en $758.000.- siento que 64.000 es demasiado. Es legal esto?
Hola Felipe,
La frecuencia de los reajustes se acuerda por las partes, en el contrato de arriendo.
Usualmente es cada 6 meses, o 12 meses, y más recientemente se han visto contratos con reajustes cada 3 meses. Propiedades de valores altos pueden pactarse en UF.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Buenas noches Estimado
Es legal que en un contrato el reajuste sea en UF aun cuando el valor este estipulado en pesos?
Ejemplo 01 enero 2021 valor 400.000
reajustado en 1 U.F. anual
Atte.
Fran
Hola Fran,
Sí, las partes pueden acordar libremente la forma de reajuste, no hay problema con eso, y con ele ejemplo que expones.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenos días.
Mi arrendador quiere subirnos $35.000 al arriendo que cancelamos actualmente que es $250.000.
En el contrato de arriendo no estipula:
– Que luego de cumplido el año de arriendo se renueva automáticamente.
– Los ajustes semestrales ni anuales.
– Plazo para solicitar termino de contrato.
Solicito orientación, pues si bien no nos vamos a quedar, queremos saber qué plazo tenemos de tiempo para desocupar el depto.
Muchas gracias
Jenny,
habría que tener el contrato a la vista para dar una opinión, pero usualmente los contratos son anuales, y luego de primer período se puede poner término con 60 dias de anticipación, pero se puede haber pactado algo distinto en su contrato.
atte.
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenas tardes. Necesito me orienten por favor. Mi contrato NOTARIADO vence el 5 de Marzo del presente año. Según el mismo se renueva automáticamente por periodos de un año y la cluausula de reajustabilidad contempla que se hace según el IPC acumulado al 1ro de Enero. Sin embargo me informa la inmobiliaria que no se va a tomar en cuenta lo que el contrato dice sino que se hará reajuste según el mercado. Qué puedo hacer? Ayuda pleasee
Hola,
Ambos reajustes son válidos:
– El por IPC aplica por contrato y por que efectivamente el IPC ha ido subiendo y eso busca preservar el valor real del canon de arriendo;
– Ahora respecto del valor de mercado, más allá del IPC, éste debe ser consensuado dentro de los plazos de vencimiento del contrato, es decir, se debe plantear con 60 días de anticipación al vencimiento, de tal modo que si no hay acuerdo se pueda dejar la propiedad sin incumplimiento. (suponiendo 60 días de anticipación para poner término).
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, buen día.
Un familiar arrienda una casa desde el año 2004 y nunca ha subido el arriendo en estos 16 años aún especificando en el contrato de que cada 6 meses debe reajustarse según la variación de la UF. ¿Cómo se hace este cálculo? Entiendo que se le debe sumar la diferencia entre la UF de ese año y la actual (15.000 clp app) ¿Estoy en lo cierto o se hace algún otro cálculo? Igual considero que es poquísimo un aumento de ese valor en tanto tiempo.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Hola espero se encuentre bien, quisiera consultar si es posible mi arrendador en nuestro contrato tenía estipulado que el aumento sería anualmente en el 2020 no lo hizo por la pandemia pero ahora me indica que para febrero el aumento se hará en base al valor UF y se hará mensualmente siendo que la renovación de nuestro contrato fue en agosto y que como le mencioné este indica que se haría anualmente. Que puedo hacer en este sentido?
Hola buenas noches, quiero hacer la siguiente consulta.
Mí contrato de arriendo comenzó en septiembre de 2016 con una corredora. El reajuste se hace cada 12 meses dependiendo del IPC y solo me reajustaron en noviembre del año 2017 y ahora me quieren volver a reajustar sumando los IPC de cada año no reajustado hasta la fecha, pero me indican que debo comenzar a pagar el reajuste desde enero de 2022, es legal hacer eso o tengo que comenzar a pagar el reajuste de septiembre de 2022 (el mes que inicie el contrato).
Se puede subir el arriendo en menos de 5 meses?
Buenas si pago 250 mil cuanto es lo que me puede subir de arriendo segun el ipc
Hola consulta,
yo arriendo una casa y me acaba de comunicar el dueño, que me subirá el arriendo de acuerdo al IPC. todo bien hasta ahí. la duda que tengo es que al parecer me quiere cobrar retroactivo yo arriendo desde 2019 y por temas de pandemia el año pasado me quiso subir el valor y yo le indique que no tenia como pagar el adicional.
ahora me quiere subir el IPC y además me esta pidiendo el retroactivo se puede hacer eso??
Buen dia estimados. Mi consulta es la siguiente:
Tengo un contrato de arriendo desde Septiembre de 2019 por un departamento con aumento de arriendo cada 12 meses según IPC, para septiembre de 2020 (plena pandemia) no hubo aumento del arriendo, nadie notifico nada y yo no me percate de ello. Al mes de agosto de 2021 me hacen un aumento del arriendo según el IPC para el momento (pase de pagar $260.000 a $275.000), ahora en febrero de 2022 (6 meses después) me quieren hacer otro aumento según IPC llegando a $290.000, es esto legal? dos aumentos en menos de un año?
La corredero de propiedades argumenta que al no haberse hecho el aumento en el 2020 deben reajustar ahora, de no aceptarlo y esperar al aumento anual que correspondería en agosto de 2022 me saldría mucho mas caro por no aceptarlo ahora.
De verdad que no manejo la información y necesito ayuda.
Muchas gracias por su atención.
Hola,
Los reajustes deberían hacerse en los plazos señalados en el contrato.
Acuerdos de pagos, prórrogas, disminuciones, por periodo de pandemia es otra cosa.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Buenas, me vinieron a subir el canon de arriendo de 3 propiedades que arriendo, unas más que otras a la principal del subieron el 50%, literal. Eso es legal??? Me dijeron que no era por el ipc, si no por que hicieron una nueva tasación del inmueble, y a los otros 2 le sumaron el alza de los 3 años que no habían reajustado por el ipc, eso también es legal???
Hola Oscar,
Usualmente la frecuencia de os reajustes, tanto por IPC o por mercado, se definen y acuerdan en los contratos de arriendos respectivos. Pueden ser anuales, semestrales, trimestrales, y en un extremo pueden también ser en UF, aun que los contratos en UF son mas usuales en oficinas y comercio.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Llevo 4 años arrendando en el mismo lugar y me hacen el reajuste del IPC anual, pero hasta cuando me pueden hacer ese reajuste. Es decir si paso 10 años viviendo aquí, el costo del arriendo va a superar el salario.
Buenos dias!
¿Es legal cobrar retroactivo el valor de los reajustes congelados por pandemia? O sea cobrar de una vez el reajuste de dos años?
Buenos días mi consulta es cada cuanto tiempo te pueden subir el arriendo y cuanto es el valor que se debe subir…yo vivo en un mini departamento interior empese pagando 160.000 y en septiembre del año pasado mi arrendador me subió el arriendo a 180 mil y ahora que nos han pasado ni 7 meses mi arrendador me volvió a subir el arriendo a 220 mil y aparte tengo que pagar los gastos comunes así que es esa mi consulta cada cuanto tiempo tienen que subir el arriendo y el valor…
HOLA MUY BUENAS TARDES TENGO UM LOCAL EN ARRIENDO YA HACE 5 AÑOS Y NUNCA E SUBIDO EL ARRIENDO AUNQUE DEBERIA IR CON ALSA ANUAL SEGUN IPC SI EL ARRIENDO ES D 350000 CUANTO DEBERIA AUMENTAR? GRACIAS
Makarena,
Es importante administrar los contratos en el tiempo, ya que obviamente es más fácil ir haciendo el reajuste cada 6 meses, o cada 12 meses, en vez de hacerlo cada 5 años.
En el siguiente link hay una calculadora de IPC, donde pones las fechas y te da el resultado:
https://calculadoraipc.ine.cl
Si necesitas ayuda con la administración de tu propiedad, nosotros tenemos un área especializada en esto, si gustas nos escribes a contacto@develop.cl y te enviamos una propuesta de trabajo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola. En Julio (dentro de 1 mes) se vence el contrato de un año en el dpto, desde ya le pregunté a la corredora en cuando quedaría, pago 250.000 y el reajuste será de 285.000, bien hasta ahí. Pero me está diciendo que el reajuste correrá a partir de Junio (1 mes antes) porque, según, a la dueña no le alcanza para pagar el dividendo y por eso me está cobrando con 1 mes de anticipación. Es legal eso????
Hola !
Los reajustes deben aplicarse de acuerdo a lo establecido en el contrato., y en las fechas señaladas, sin perjuicio que las partes puedan convenir otra cosa de común acuerdo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, te pueden reajustar mensualmente mediante la UF luego al final del periodo aplicar el IPC?
Saludos
Francisco,
Eso es un error. El reajuste por UF, o por IPC es lo mismo.
La UF va incorporando en su evolución, la variación del IPC, por lo que considerar ambos indicadores para hacer ambos reajustes es un error.
saludos,
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenas tardes. Mi contrato de Arriendo emitido en Abril 2019 estipula el alza semestralmente posterior al 1er año de renovación de contrato. Puesto que estábamos en pandemia no me aumentaron sino hasta mayo 2021; y hace un mes nuevamente lo que correspondía del IPC… El caso es que hoy que pago mi primer mes ya con aumento, la corredora me dice que han cometido un error y que se acaban de dar cuenta, y que me tienen que hacer el ajuste de todos los semestre que no me aumentaron desde la emisión del contrato. Tengo entendido que a partir de marzo 2020 que se decreta el estado de excepción de catastrofe se suspendieron los aumentos de los arriendos por una parte… y por la otra no es legal hacer reajustes pasados y vencidos con retroactivo, cuando fueron ellos los que se equivocaron
Hola buenas tardes, los de la corredora pueden sacarme de la propiedad si no pago un reajuste de arriendo?
Llegaron en el agosto 2020 a una propiedad por lo q tiene valor 320.000 pesos en año 2021 no subio de acuerdo al ipc por lo arreglos q se realizaron a la propiedad con asumiemdo el arrendatario. Resulta q ahora la tipa quiere subir los dos años . El k ella no kieso reajustar mas este año juntos. Por lo q claramemte no corresponde. Que se hace en este caso hay algun articulo o ley que proteja al arrendatario cuando este cumple mes a mes y paga por adelantado y con todas las cuentas al dia??? Agredeceria su ayuda!!
Hola, tengo una duda el corredor de propiedades me sube el arriendo cada 3 meses de acuerdo al ipc (esta por contrato), pero esta alza la calculan de acuerdo al SII (abril a junio 3.5) que no me coincide con la calculadora del INE (2,1). según ellos es un calculo mas exacto.
esto esta correcto??
Hola tendrá recomendación de alguna empresa especializada que maneje contratos con fuerza legal. Gracias
Si pago arriendo e inicié un dia 15, cómo se calcula el incremento por IPC?
Hola, mi contrato de arriendo dice reajuste cada 6 meses, no se realizó el reajuste en un año, me pueden reajustar todo junto, es decir, lo atrasado?
Buen día, tengo una consulta por favor si me pueden ayudar. Tengo un contrato de arrendamiento desde el 2019 a la fecha, contrato realizado ante notario con la dueña de la propiedad, donde se incluye el reajuste del valor del canon de arriendo según el IPC del año. Sin embargo, la propietaria me explica que hay que realizar un nuevo contrato de arriendo, donde el reajuste sea en UF y no según el IPC Mi consulta es «Puede la propietaria del inmueble cambiar el tipo de contrato contraído en un principio del arrendamiento?
Agradeciendo su respuesta.
Hola, tengo una casa en arriendo, según contrato me correspondía reajustar el arriendo en Julio según la variación de IPC, no realice el reajuste en esa fecha por considerar la difícil situación país, y quiero reajustar el arriendo a contar de enero del 2023, mi arrendatario llegó en Nov. del 2021, mi duda es si debo considerar el IPC de nov del 2021 a julio del 2022? Según lo estipulado en el contrato, o debo considerar el ipc hasta Junio del 2022, o a diciembre del 2022?, por favor necesito orientación.
Para el cálculo estoy utilizando la calculadora de IPC del INE
Gracias
Hola me estan subiendo el arriendo nuevamente en un tiempo de 6 meses y de 255 a 300 sin contrato quisiera saber si este monto que son 45 mas que pagar es legal y justo.
El arrendador quiere modificar el contrato el cual se reajusta de acuerdo al Ipc y dejar el contrato en UF. Si no estoy de acuerdo indica que debo irme. Llevo casi 4 años, pago al día, renta $400. Reajuste una vez al año
Me puede obligar a cambiar el contrato?
Si me pide la vivienda cuanto plazo tengo?
Como podría negociar para que ninguno sea perjudicado ?, se entiende que la situación económica ha cambiado, pero siento que está abusando el arrendador.
Muchas gracias por siempre orientar y ayudar.
Hola!!
Consulta en mi contrato de arriendo dice que el reajuste es de mutuo acuerdo y el dueño me lo subió de acuerdo al IPC.
esta correcto?
Hola María Fernanda,
Habría que revisar su contrato como está pactado, ya que debería especificar cómo aplican los reajustes por IPC y los reajustes por variaciones de mercado.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Hola buenas tardes, tengo una duda… llevo 4 años arrendando un dpto con corredora, en mi contrato de arriendo (el cual tuve que buscar y revisar) dice que el primer reajuste en ese entonces seria en Febrero 2020 todo bien hasta ahí, sin embargo cada 6 meses ellos me envian la carta de reajuste indicando el monto actual, la variación del IPC, el monto nuevo y los meses que seran efectivos este monto, el ultimo reajuste me lo enviaron indicando que en marzo 2023 se reajustaba nuevamente, perfecto lo tenia contemplado y estaba a la espera de que en febrero me enviaran la nueva carta de reajuste para comenzar en marzo con el nuevo monto. Sin embargo, no me ha llegado la carta de reajuste, y arbitrariamente me subieron el arriendo sin informacion previa en febrero cobrandomelo como » adeudado del mes» y que esto habia pasado por que con una auditoria se dieron cuenta que se habian equivocado en los meses. Creo que es super injusto ya que uno se rije por lo que ellos envian y un min de comunicación con uno que siempre cumple con sus obligaciones como arrendatario. Que puedo hacer en este caso, tengo todos los respaldos.
Estimada Tamara,
Habría que revisar en el contrato la frecuencia con que se pactaron los reajustes por IPC, si efectivamente fueron semestrales o anuales, para entender si esas notificaciones se ajustaron al contrato.
En ese mismo sentido, habría que interpretar si es necesaria dicha comunicación periódica (carta) en cada reajuste. Lo usual es que las oficinas de administración lo hacen.
Si no lo hicieron, hay que interpretar en base al contrato y tratar de buscar un punto de encuentro.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola Me piederon dejar la casa hace 1 año y me piden reajuste , se debe reajustar a pesar que el contrato se dio por terminado?
Hola Joseph,
Habría que tener el contrato a la vista para entender mejor la situación.
Por ejemplo, si el reajuste es trimestral, y le dan un aviso de término con 12 meses de anticipación, claro, habrían reajustes entre medio, pero no me queda claro si esta es la situación, ya que es un caso poco usual.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Qué sucede si no figura el reauste del arriendo en el contrato.?
Hola buen dia, consulta: Yo ya tengo mas de 4 años arrendando el mismo depa, y ya nos han ajustado de acuerdo al IPC varias veces, el problema es que ahora viene otro ajuste, y el monto que debemos quedar pagando ya sobre pasa por mucho el precio de un departamento de 1 habitación en mercado. hay algun límite o algo que regule eso? porque pagaría casi que por un departamente de 2 habitaciones y 2 baños y vivo en un depa de 1 hab 1 baño.
Hola!
Mi contrato de arriendo contiene la cláusula de reajuste de forma semestral, sin embargo, el arrendador no me había informado ni cobrado el reajuste de 11 meses hacia atrás, y me los está cobrando ahora mencionando que debo transferirlo de una vez. Eso está dentro de lo legal?