Según un artículo publicado en la Revista Inmobiliaria Breal, en Chile, el 80% de los compradores primerizos de propiedades tienen una media de edad de entre 23 y 35 años, y la mayor parte de ellos lo hacen para incrementar su pensión al momento de jubilar.
Excelente decisión. Adquirir un inmueble para arrendarlo genera un flujo de «ingresos pasivos” y aumenta el patrimonio del inversionista, mientras el bien incrementa su valor en el tiempo con un bajo riesgo, pero siempre con una mirada de largo plazo, para estos efectos.
Algunas ventajas de la inversión inmobiliaria
Para comparar el rendimiento de la inversión con el de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), en un periodo de 20 años, hemos hecho el ejercicio de invertir 150 UF en AFP y en un pie para un departamento. (150 UF podría corresponder al dinero proveniente del retiro del 10% de AFP, como ejemplo).
Las AFP han mostrado una rentabilidad histórica promedio de 3,5% + UF (=> Eq. 5% anual nominal) lo que hace que esas 150 UF iniciales se transformen en 298,5 UF, generando una rentabilidad total 99% en 20 años (4,9% anual promedio), con una ganancia neta de 148,5 UF.
Por otro lado, si esas 150 UF se invierten, como parte de un pie, para financiar la compra de un departamento de 2.350 UF, por ejemplo, se puede obtener un resultado de rentabilidad esperada mayor, debido al efecto apalancamiento, que consiste en considerar el tomar una deuda hipotecaria como complemento.
Pero en este punto se debe tener precaución, ya que la deuda hipotecaria es un complemento de la inversión, y el inversionista es responsable ante el Banco de devolver ese dinero, por lo que lo recomendable es considerar el aportar un pie inicial lo mas alto posible.
En este ejercicio, las 150 UF se sumarán como parte del pie necesario para completar el 20% (recomendado de pie), de este modo se aportará un pie inicial de 470 UF, complementando con un crédito hipotecario de 1.880 UF la diferencia.
En este ejemplo se considera plusvalía cero, de tal modo de observar solamente el efecto multiplicativo del pie inicial, al liquidar la inversión en el año 20, al mismo valor de adquisición. (claro, en el periodo los dividendos fueron cancelados mediante los flujos de arriendos, lo que se da con mayor probabilidad cuando el pie es del 20% y de este modo la inversión es de menor riesgo).
En este escenario, en el año 20, al vender propiedad en las misma 2,350 UF, y haber completado el pago de la deuda, se habrá generado una utilidad de 1.880 UF, que contrastado sobre el pie aportado (470 UF), se habría multiplicado por 4, otorgando una rentabilidad anualizada de un 20%.
Por otro lado, invertir en renta residencial, permite acceder a otros beneficios adicionales, como son:
- Seguro de desgravamen, incluido en todos los créditos hipotecarios, que se convierte en un “seguro de vida”.
- Tasas de los créditos hipotecarios históricamente bajas, entorno al 3%, permite una proyección de ventaja financiera al lograr Cap Rate superiores al costo de la deuda. De hecho, durante la tercera semana de agosto de 2020 bajaron al 2.56%.
- Posible salida de la inversión mediante la venta de la propiedad, aun que se debe considerar que en periodos de crisis es un activo poco líquido.
- Buena perspectivas de rentabilidad gracias al arrendamiento (UF+ 4.5% o superior).
- Como la inversión se realiza en UF, se encuentra protegida de las dinámicas inflacionarias.
En cuanto a los riesgos, se encuentran la vacancia y la mora en el pago de los arriendos. La primera se puede manejar considerando un canon de arriendo algo más bajo que el mercado, principalmente para sortear periodos de crisis; y la segunda, realizando una selección rigurosa de los arrendatarios y cercanía con ellos en el tiempo.
Cabe señalar que la inversión en Santiago Centro como complemento de la jubilación es una buena opción por los beneficios que aporta frente a otras comunas y tipos de inversiones.
Beneficios de la inversión en Santiago Centro
Santiago Centro tiene una ubicación estratégica, con una excelente conectividad con el resto de la ciudad. Además, cuenta con una excelente infraestructura y equipamiento de servicios, lo cual garantiza alta demanda de arriendo e impulsa otras ventajas importantes:
Plusvalía estable
Un informe de Arenas y Cayo, señala que la plusvalía anual en Santiago Centro -desde el 2016 al 2019- fue del 6,9% real. Lo anterior si bien puede haber sido un periodo particularmente alto, se debe considerar que Santiago Centro es un mercado grande, y en el largo plazo ha sido estable y con tendencia alcista, dadas las restricciones de la oferta (planos reguladores) y la alta demanda.
Cap Rate
Este indicador, conocido también como Tasa de Capitalización, representa el flujo de efectivo anual de la propiedad frente a su precio de compra.
¿Cuál podría ser el indicador para departamentos en esta comuna? Pongamos un ejemplo: si se adquiere un departamento de $70.794.844 y se arrienda a $299.180 al mes, dará un ingreso anual de $3.590.160.
Si a este monto le restamos la vacancia de $141.783 (medio mes al año), se consigue un ingreso anual de $3.448.376. Este resultado -calculado sobre el valor total de la inversión- entrega un Cap Rate de 4,87%, una cifra interesante ya que es sobre la UF. (sin descontar gastos de administración).
Escoger un buen proyecto inmobiliario puede aumentar la probabilidad de conseguir buenos resultados en el tiempo.
Actualmente, el proyecto Edificio Puerto Ñuble, ubicado en la calle Miguel León Prado, a pasos de la Avenida Vicuña Mackenna, ofrece departamentos de desde 2.550 UF. Vale la pena conocerlo.
También es interesante el observar el mercado de propiedades usadas, ya que algunos inversionistas, que entraron años atrás, a precios muy bajo, están saliendo a vender sus posiciones, con buenos flujos de arriendo, a precios atractivos y en ubicaciones muy atractivas, algunos ejemplo en el link Oportunidades Inmobiliarias, con departamentos en Santiago Centro desde 2.200 UF.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Inversión en Santiago Centro
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