Antes de solicitar un crédito hipotecario es importante tener en cuenta que la devolución del monto y sus intereses no son los únicos costos que será obligatorio asumir.
La contratación de estos préstamos implica pagar los trámites que estipula la ley. Esto es lo que se conoce como gastos operacionales y corren por cuenta del comprador.
Gastos operacionales de un crédito hipotecario
La siguiente lista incluye todos los gastos operacionales estimativos. Sin embargo, no consideran los seguros obligatorios y/o voluntarios que se deben contratar al adquirir una vivienda.
1. Tasación comercial de la propiedad
Es el estudio que realiza el banco para establecer el valor real del inmueble. Este valor es diferente del valor comercial que pueda tener la propiedad. El costo de este estudio suele ser entre 2 a 5 UF.
Es importante tener presente que el banco financiará un cierto porcentaje (80% por ejemplo), del menor valor resultante entre la tasación y el valor comercial convenido en la respectiva promesa de compraventa, por lo que es importante siempre considerar que el valor de adquisición debe ser un valor de mercado que esté en línea con la tasación, de lo contrario obtendrá un financiamiento menor al estimado.
2. Estudio de títulos de dominio
Es el análisis realizado por un abogado del estatus jurídico que designe el banco que financie la compraventa, en caso de ser una compra con financiamiento bancario, o bien de un profesional que contrate el comprador, en caso de ser una compraventa de pago contado.
El objetivo del estudio de títulos es garantizar que su adquisición sea legítima y que no se encuentre afecto a hipotecas, gravámenes, prohibición, embargo o expropiación, u otras condiciones que no puedan ser subsanadas al momento de ejecutar la compraventa definitiva. Usualmente se revisan los títulos de 10 años hacia a través, y suelen costar entre 3,5 a 5,0 UF.
3. Borrador de la escritura
Es la confección del documento que se llevará a la notaría. Su redacción se debe encomendar a un abogado y por lo general cuesta entre 2 a 3 UF.
4. Escritura
La escritura pública es un documento que contiene toda la información de la compraventa. En ella se detallan los datos del comprador, vendedor y de la propiedad en cuestión. El valor de este trámite oscila entre 3,5 a 6,0 UF y es un costo que cobra el Notario donde se haga el trámite de firmas.
5. Impuesto al mutuo
También conocido como “Timbres y estampillas” es el impuesto que se paga por los documentos legales de un crédito hipotecario. El porcentaje a pagar depende del tipo de propiedad: para viviendas nuevas DFL2 (menores a 140 m2) es de 0,2%, mientras que para el resto es de 0,8%.
6. Conservador de Bienes Raíces
Es el encargado de inscribir las escrituras en el registro de propiedad, hipotecas y prohibición de enajenar. La finalidad es dejar constancia de quién es el dueño del inmueble. El costo de este trámite varía según la comuna, pero suele ascender al 0,8% del valor de la propiedad.
Con esta lista podemos calcular los gastos operacionales de adquirir una vivienda DFL2 de 3.000 UF con un crédito hipotecario para financiar el 80% de su valor:
- Tasación: 2 UF
- Estudio de Títulos: 3,5 UF
- Borrador de Escritura: 2 UF
- Escritura (gasto notarial): 3,5 UF
- Impuesto al Mutuo: 4,8 UF
- Conservador de Bienes Raíces: 24 UF
Total: 39,8 UF
Adquirir la vivienda del ejemplo significa desembolsar aproximadamente $1.100.000 solo en gastos operacionales.
Es importante tener en consideración que el monto exacto puede variar pues depende de los abogados, notario y Conservador de Bienes Raíces con los que se realice el trámite.
Algunos de estos costos, por ejemplo la tasación, estudio de títulos, emisión de escritura, se pueden rebajar cuando las inmobiliarias suscriben convenios con los bancos. Por eso es importante cotizar y consultar por estos convenios antes de comprar.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
gastos operacioneles de un credito hipotecario
Photo by Rafael Gana Koporcic
Quisiera saber si el dinero de mis gastos operacionales son devoluciones .
Cesar,
Creo que no entendí su consulta… lo gastos operacionales son «gastos», no sé a que devoluciones se refiere.
Si tiene más información o detalles, nos escribes por acá, y lo revisamos.
atte.,
Rafael Gana K.
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Es legal que la reserva de 23 uf de una propiedad pase posteriormente como monto de los gastos operacionales de la inmobiliaria?
Hola Cristobal,
La verdad es que en un contrato privado las partes pueden convenir lo que estimen pertinente.
Entendiendo que los gastos operacionales son los que gastos de notaría, estudio de títulos, inscripción en el conservador e impuesto al Mutuo, por lo general éstos son de cargo del comprador, de tal modo que si tu los aprovisionas a la Inmobiliaria, es la Inmobiliaria la que debería luego pagarlos y rendirte cuenta de esos fondos al final del proceso, haciendo devolución de excedentes si los hubiera.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Yo solicite un credito hipotecario en bco.Estado y ellos me crearon una cta.cte para ir depositando los valores de los gastos operacionales,esta bien eso?.Asi funciona el medio de pago?.Recien deposite para la tasacion.
Hola Karina,
Sí, esa es la forma que los banco usualmente cobran los gastos operaciones, vía descuento de cuentas corrientes de los clientes.
Saludos,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, por mi lado me pidieron depositar la totalidad de los gastos operacionales en una «cuenta de gastos» (me adjuntaron un número), y que deposite a mi Rut, y nombre a cuenta vista o chequera electrónica. Estaría correcto este procedimiento?
Hola Carlos,
Sí, lo bancos cargan los gastos operacionales en las cuentas corrientes (o vistas) de los clientes, ya para eso tienen que abrirlas y disponer de esos fondos, para tales efectos.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Estimado Carlos consulta…
a mi también me dieron una cuenta a depositar. Este deposito debe ser presencial o lo hizo por transferencia electrónica?
pregunto porque al crear el destinatario, no me da la opcion..
Buenos días, consulta……actualmente se fijó un «hipotecazo» de Bancoestado, mi consulta es : Al reevaluar mi actual crédito hipotecario (en la misma Institución, buscando mejor oferta), también el suscrito deberá a pagar gastos operacionales o no y entre que montos aproximados se maneja este nuevo movimiento.-
Gracias
Hola, Por la demora y mala gestión por parte del banco, finalmente no firme el borrador de la escritura. A pesar de eso, ya me habían cargado a mi cuenta los gastos operacionales (tasación, estudio de t. y borrador). La duda que tengo que en el borrador aparece lo siguiente: En cumplimiento a las disposiciones de la Ley Número veinte mil quinientos cincuenta y cinco del año dos mil once las partes convienen en lo siguiente: a) Gastos operacionales asociados al crédito hipotecario.- La suscripción del presente contrato dará origen al cobro de cargo del cliente de los gastos que se señalan a continuación…
Esto hace suponer que debo firmar el contrato y después me deberían hacer el cobro de los gastos operacionales?
Luis, Hola.
Sí, entiendo. La verdad es que los bancos pueden cargar los gastos operacionales en distintos tiempos, antes, durante, o después de la firma de la escritura, depende de los procesos operacionales de cada banco.
Lo que sí, una vez emitida la escritura por parte del Banco, y dispuesta en notaría, de algun modo el banco ya hizo el trabajo de estudio de títulos, borrador, etc…excepto los gastos de inscripción.., por lo que si e negocio no sigue adelante se debe ver con el banco que cosas anular y cuales no.
Ojo con el impuesto al mutuo, que es el mayor costo del proceso, y si finalmente éste no se cursó, no debería cobrarse.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola estoy comprando una casa y deposite el total de los gastos operacionales,ya se hizo la tasación y ahora uno de los vendedores no quiere vender si no se llega a cuerdo me tiene que devolver el banco alguna diferencia de los gastos operacionales que no se hicieron
Hola Pemela,
Esta situación debería haber quedado prevista como desistimiento en la promesa de compraventa, con alguna garantía de por medio, que permita cubrir la multa respectiva.
Pero si no se hizo no una promesa de compraventa, es más difícil lograr una compensación.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenas noches ,tengo una duda ,vemos un crédito hipotecario en banco bci y quisiera saber si al pagar los gastos operacionales y van a tasar la propiedad y no vale lo que me piden por ella desisto de la compra hacen devolución de lo ya depositado ?? Obiamente sin incluirme la tasación ya que eso si lo habrían echo ?? Agradecería mucho sus respuestas porfavor
¿Cómo te fue con la devolución de los gastos operacionales? justamente estoy en un proceso parecido al tuyo.
Cuánto demora el banco en contactarse con la inmobiliaria si ya pagaste los gastos operacionales…. Bueno mi caso esque ya pague la totalidad y no se an comunicado hace ya 7 dias
Hola, en estos últimos meses los plazos han sido muy dispersos y bastantes mas lentos que lo normal, esperamos que la situación vaya normalizándose de a poco.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Los gastos operacionales hay que pagarlos de contado y en efectivo? O se pueden pagar con tarjeta de crédito? En que momento hay que pagar estos gastos?
Hola, tengo que pagar los gatos operacionales en banco estado de una cuenta corriente, el tema es que por ser usuario nuevo no deja traspasar el monto total,alguien sabe si se puede realizar el abono en dos pagos? Onda hoy uno y después de 24hrs el otro?
consulta!!! al comprar una propiedad al contado, que gastos operacionales se deben pagar ?
quedo atento a sus respuesta.
Hola Alberto.
Básicamente los gastos de notaría e inscripción en el Conservador respectivo, no hay impuesto al Mutuo.
Cualquier cosa nos escribes a contacto@develop.cl
Saludos,
Rafael Gana Koporcic
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tengo la sgte duda, realice un refinanciamiento con la misma institución, pague la totalidad de los gastos operacionales al banco y resulta que luego de un año firmada la escritura me descontaron sin avisar de mi cuenta corriente nuevamente un valor supuestamente por gastos operacionales, deje el reclamo pero aun no me contestan, que puedo hacer?
Hola Lissette,
Es un tema operativo netamente de su banco, debe canalizar un reclamo con atención al cliente, pedir ayuda a su ejecutivo y luego escalar al jefe de sucursal..
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, estoy en proceso de compra de una vivienda con crédito del banco estado, quienes me crearon una cuenta donde debí depositar un monto fijo para gastos operacionales. Mi duda es si de ese monto se podrá cubrir el impuesto al mutuo y/o la inscripción en el conservador de bienes raíces o yo debería pagarlos aparte?
Buenos días, hace dos semanas firmé los seguros del hipotecario, dijieron que me llamarían para tranferirles el dinero de gastos operac. pero hasta ahora no me han llamado, cuanto tiempo demora eso?
Hola buenas tardes consulta: ya estoy en estudio de titulo con la casa que comprare pero el banco se ha demorado en realizar ese estudio , hay algun problema si vence el crédito ya que son 60 días , o ya no seria problema siendo que ya pague gastos operacionales e inscripción de propiedad bienes raices?
Agradeceré sus comentarios
Atentamente
Hola Sebastian,
Hay bastantes demoras en los estudios de títulos de parte de banco, producto de la restricciones de movilidad teletrabajo, etc.., pero también es importante que se hayan atendido oportunamente las observaciones que pudieran haber habido, o bien haber ingresado toda la documentación correctamente, lo que depende mucho de la forma y oportunidad que lo haya hecho el actual vendedor del inmueble.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola!
Una vez pagué los G.O de mi vivienda y me devolvieron dinero ( no sé muy bien el motivo) , esto ocurre en todos los casos de pago de G.O o solo en casos puntuales ? GRACIAS !!!
Hola, compre una vivienda y al pedir el crédito hipotecario (banco estado) pague los gastos operacionales que ahora me llego un documento donde se india que me quedo un saldo a favor, mi consulta es, debo solicitar el retiro de ese dinero? si es asi como lo hago?
Gracias
Hola Eduardo,
Así es, usualmente los gastos de conservador y otros (operacionales) se aprovisionan, y en caso de ser inferiores, esa diferencia se reembolsa. Sugiero ver mecanismo con su ejecutivo bancario o con atención al cliente de su Banco.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola y como saber uno si tiene un saldo a favor de los gastos operacionales yo lo hice con banco Estado
Hola,
Hay que pedir liquidación de gastos con ejecutivo que le gestionó el crédito hipotecario, o con la inmobiliaria o empresa de gestión que estuvo a cargo del proceso.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola! Quisiera aprovechar para consultar, en el banco bci me hicieron una liquidación de gastos operacionales por la compra de la vivienda relacionados con el conservador de bienes raíces, esto en la fecha de junio ( los cobros se hicieron entre marzo y mayo) y hace poco durante septiembre me hicieron otro cobro asociado a este mismo concepto. Y se supone que en la liquidación anterior el saldo del deudor quedó como 0 peso.
Sería legal este cobro?
De antemano, gracias
Hola,
Estoy en proceso de compra de una vivienda con hipotecario bancario y me acaban de cargar los gastos operacionales a la cta cte, y ahora me salen con que debo enviar toda la información comercial nuevamente para reevaluar el crédito comercialmente, esto es legal si ya me cobraron incluso borrador de escritura, conservador etc…
Atentamente.
Ricardo,
Es probable que la aprobación comercial anterior haya vencido, pero no deberían cobrarle nuevamente los gastos operacionales.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola, realice portabilidad de dos créditos hipotecarios de Banco Estado a Banco Chile, se me hicieron descuentos de gastos operacionales en mi cuenta corriente de Banco Chile, no obstante el ejecutivo puso como condición y que es política de ayuda al cliente, considerar los gastos operacionales también dentro del crédito hipotecario, en este caso 12 uf, como ayuda al cliente, ojo, señalando que luego devolvían ese dinero, ahora hubo una devolución ya que se demoró como 2 meses en salir los créditos y seguí pagando a banco estado, indicándoseme luego que estaba todo en la devolución que es un supuesto fondo común, obviamente está maniobra fue para aumentar el capital de los préstamos y ahora me tienen sacando cuentas para ver si me devolvieron las 24 uf extras que me incluyeron en los créditos. Esto se puede denunciar, se acostumbra realizar?
Buen día. Consulta, estoy viendo un dpto. para fecha entrega en noviembre-23 y me están solicitando una reserva de 150.000 más comenzar a pagar los 41 UF de gastos operacionales en cuotas, el vendedor dice que son las condiciones de la inmobiliaria, le consulté para pagarlos cercanos a la fecha de entrega pero me comentó que no se podía. Está correcta esta situación?. Entiendo que si hago una reserva debería firmar una promesa de compraventa para poder resguardar mis pagos y fecha de entrega de la propiedad cierto??
Hola Claudia,
Los gastos operacionales normalmente cada comprador se los paga al banco directamente, lo usual es que Ud. vaya abonando su pie a la inmobiliaria, para abonar al valor de propiedad, y eso se hace contra una promesa de compraventa y un seguro de venta en verde que le resguarde a Ud. el dinero que aporta.
Me imagino que no le extienden una póliza de garantía por esos fondos para «gastos operacionales»..
atte.,
Rafael Gana K.
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Buenas noches el bsnco se ha demorado y yo no quiero vender por no acuetdo con comprador no respeto que llegando heque haria desalojo de propiedad wueria con la firma de escritura yo tener desalojado y no respeto acuerdp
Buenas noches el banco se ha demorado y yo no quiero vender por no acuerdo con comprador no respeto que llegando cheque haria desalojo de propiedad queria con la firma de escritura yo tener desalojado y no respeto acuerdo
Hola buenas tardes consulta yo firme escritura en donde los gastos operacionales indicaban que eran alrededor de 14 uf y al principio cuando reserve me pidieron depositar 25 uf yo consulte a ellos si la diferencia se devolvía y me dijieron que no, donde poder asistir o a que me digan que pasó con la diferencia
Buen día. Consulta, Si yo pago los gastos operacionales al banco y el banco va sacando de esos fondos para pagar tasaciones, notarios, etc. Yo como comprador y pagador de los servicios, qué respaldo tengo? Me debieras llegan facturas a mi nombre? o boletas de honorarios?
Buenas tardes
La ejecutiva de la inmobiliaria me pide 15 uf que corresponden a gastos operacionales del hipotecario, pero la entrega de vivienda es para dos años más, está bien que lo pida ahora? Tengo la pre-aprobación del crédito. Pero si dsps no califico perdería todo ese monto. Por favor su ayuda
Hola !
Usualmente los gastos operaciones del hipotecario se pagan directamente al banco.
Los pagos a la inmobiliaria deberían ser como abonos al pie y ser respaldados mediante póliza de garantía.
atte.
Rafael Gana Koporcic
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hola tengo escritura en notaria para llegar y firmr pero ahora el vendedor no quiere vender ya pague todos los gastos operacionales y no tenemos papel de compra venta que pas en ese caso pierdo todo o me devuelven algo ?
Estimado Cristian,
La promesa de compraventa establece obligaciones y derechos para comprador y vendedor, e incorpora multas en caso de incumplimiento.
Si no hay una promesa de compraventa previa, sin multas, etc., veo difícil poder hacer que el vendedor, que no llegó a la escritura de compraventa definitiva, concurra con pagos de multas.
Si hay antecedentes por escrito del compromiso (mails, wsp, etc), tal vez por la vía judicial se podría lograr algo, pero es algo de largo trámite, donde primero Ud. debería probar que en los hechos, sí existió una promesa, aun que no formal, pero no me ha tocado ver esto en la realidad.
Siempre es recomendable, en estos proceso, el tener una promesa de compraventa previa y asesorarse por personas que manejan estos procesos (oficinas de corretaje o gestión inmobiliaria).
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenas Rafael,
Estoy comprando un departamento nuevo de 66 m2 donde las condiciones de crédito figura que se acogen a rebaja del beneficio tributario DFL2.
¿Cómo saber si los beneficios asociados a esta rebaja se están aplicando?
Saludos.
en pagar los gastos operacionales va contemplado todo el tema de la firma en la notaria y notario? porque me estan diciendo que aparte de los gastos operacionales debo cancelar yo el tramite de la notaria y escritura.
Hola,
Hay que ver con su banco, que le financia el crédito hipotecario, cuáles son los conceptos incluidos en el los gastos operacionales que le cobran, ellos le deberían entregar un detalle.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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