En Chile existen normas que protegen los derechos de los inversionistas y propietarios en lo que a mercado inmobiliario se refiere. Tanto la Ley General de Urbanismo y Construcciones como la Ley del Consumidor, regulan aspectos como la calidad de la vivienda, el cumplimiento de los contratos y otros de gran relevancia en una inversión de esta envergadura.
Al respecto ¿qué es la calidad de la construcción? Este término dice relación con los materiales empleados, los cálculos estructurales, la ejecución del proyecto y el cumplimiento de la normativa antisísmica.
Los responsables de garantizar la calidad de una vivienda nueva y de responder por todos los daños y perjuicios producto de la existencia de fallas son las inmobiliarias que, para efectos legales, se denominan «propietario primer vendedor».
A esto se agrega que los proyectistas y constructores también son responsables por los daños y perjuicios provocados por errores en la ejecución o el uso de materiales defectuosos.
Relación entre la publicidad y la vivienda recibida
Legalmente, todas las características ofrecidas en la publicidad -superficie, terminaciones, áreas verdes, etc.- forman parte del contrato de compraventa y, por lo tanto, deben cumplirse al momento de la recepción final.
Plazos de las garantías legales
Al recibir una propiedad, esta debe contener todo lo señalado en el contrato y encontrarse en perfecto funcionamiento. Cuando esto no sucede, existen distintos plazos legales dependiendo del tipo de falla:
- Fallas estructurales: 10 años desde que la Dirección de Obras hace la recepción definitiva del inmueble. Estas fallas son las que afectan a las techumbres, pilares, cimientos, etc.
- Fallas en las instalaciones: 5 años posteriores a la recepción en la Dirección de Obras Municipales. Esto considera desperfectos en ventanas, pisos, aislamiento, gas y sanitarios, entre otros.
- Fallas en las terminaciones: el plazo es de 3 años a partir de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Cubre averías en pinturas, cerámicos, muebles empotrados, quincallería, etc.
Para hacer un correcto uso del servicio de posventa, es importante leer el manual de uso la propiedad antes de ingresar una solicitud como las anteriormente descritas.
Se debe excluir que los desperfectos se deban al desgaste natural, uso incorrecto o a la falta de mantención de la propiedad.
Fiscalización y reclamos
El principal fiscalizador de la calidad de la construcción es la Dirección de Obras de cada municipalidad, encargada de otorgar los permisos de edificación y revisar que la obra cumpla con la normativa vigente al momento de su recepción final.
En caso de incumplimiento con lo establecido en el contrato, se puede iniciar acciones legales en los Tribunales Ordinarios de Justicia.
Por otra parte, el Sernac también es una opción, que actúa como intermediación de conflictos entre los compradores y las empresas inmobiliarias en este caso. También el Sernac está facultado para iniciar un juicio colectivo cuando 6 o más propietarios en un mismo edificio -o conjunto habitacional- se ven afectados.
Conocer los componentes de la vivienda, hacer un correcto uso de ellos y realizar las mantenciones de rigor es clave para proteger las garantías de calidad de la vivienda a la que todos los propietarios tienen derecho en Chile.
Otro aspecto relevante es el adquirir las nuevas propiedades con empresas inmobiliarias y/o empresas de gestión comercial con amplia experiencia y trayectoria en el mercado.
Conoce acá algunos proyecto con amplio respaldo en estas materias:
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
calidad de la construcción
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Gracias por la información compartida.
Les agradeceré de vuestra orientación
Yo compré un depto de más de uf 7000 piso 19, y a comenzaron los problemas de ruidos externos producto de la calidad de los ventanales que no eran termo panel y estamos justos en una zona de alto tránsito de camiones, la inmobiliaria dice que es problema del propietario que no pregunte por la calidad de los ventanales y no se hacen. Responsables.
Por la calidad del departamento se escucha el ruido de vecinos por no los normales , me refiero a estornudos, risas, cuando van al baño, etc , la inmobiliaria dice que es la calidad que tiene y no se hacen responsables
Los olores de comida y otros impregnan la el departamento pasillos cocina dormitorios, la inmobiliaria dice que es problema del edificio y no se hacen responsables.
Favor de su experta Asesoria
Gracias
Lamentablemente es así, los problemas que indica son producto de la conducta de lo copropietarios y no de quien mano a construir el edifico, ya que la inmobiliaria es el mandate y la constructora quien ejecuta, le sugiero que dirija esos problemas a la administración del edificio, la inmobiliaria tiene poco que hacer si usted compro lo que vio y si no fue a revisar lo que compro, con mayor razón es su responsabilidad, no estoy de parte de la inmobiliaria pero siempre, pero siempre debe visitar lo que va a comprar, revirarlo y hacer los estudios, la gente que compra a locas y tontas siempre tiene estos problemas lo comento desde el respeto que usted me merece
Atte.
Constructor Civil
De respeto en su comentario no hay nada. Debería modificar su manera de dirigirse a las personas.
Estimado Carlos, en cuanto a los olores, puede pedirle a la Administración que revise el horario en que funcionan los extractores, quizás eso se puede mejorar. Saludos, admcordillera.cl
Tengo mi piso porcelanato de mi departamento desnivelado y debido a esto los bordes que sobresalen estan deteriorados, picados, sucios y debido al desnivel el fraguenalmser aplicado queda poroso y desnivelado tambien. Ya hice mi solicitud de reclamo en post venta pero la persona encargada se escusa de que la camara Chilena de la construcción permite cierto % de desnivel… Que puedo hacer? Aun no cumplo la garantia de los 3 años y mi piso rsta tan feo que parece que tuviera más de 20 años 😩
Eso es falso! yo en dos departamentos hice el reclamo por lo mismo y me cambiaron el piso COMPLETO! Uno almagro y otro Pocuro/Inmobilia
Hola Carlos, me interesa saber si tomo alguna acciones legales respecto al sonido de calle que tiene dentro de su departamento!! Estoy en las mismas condiciones no cumplen con lo ofrecido
Hola
En mi experiencia como abogado de consumidores inmobiliarios le puedo comentar:
La aislación térmica, acústica y de olores, claramente es un problema de instalación y se encuentra amparado por las garantías que da la ley de calidad de la vivienda DFL 458, LGUC (Ley general de urbanismo y construcción).
Si la falla existe, ya sea en problemas de instalación o calidad del material utilizado (ejemplo, aislación, shaft de ventilación, murallas, densidad de los vidrios etc), la inmobiliaria conforme al articulo 18 de la LGUC es la responsable frente al primer comprador.
Al respecto existen 2 procedimientos judiciales según el articulo 19. Siendo uno de ellos incluso de «caracter colectivo» lo que trae sendas ventajas en cuanto a menores costos de litigación, facilidad probatoria y mayor responsabilidad para las inmobiliarias que incluso deben hacerse cargo del daño moral.
Hola compré casa en el 2013 luego de una lluvia extensa que tuvimos en enero mi casa se goteó en el techo del dormitorio. Consulte a la constructora por el daño para hacer valide de la garantía de estructura y me dice que ya no aplica porque está para instalaciones que debo reparar de forma particular. La constructora dice que techos corresponde a garantía de instalaciones y no es estructura esto es así
Efectivamente la techumbre como material de cubierta, no es parte de la estructura, sí de Instalación. Garantía 5 años.
Hola, quería consultar que garantía corresponde a daños en el pocelanato del suelo de un Depto.. corresponde a los 3 años o a los 5 años?
Tengo un departamento 2do piso con casi 6 años de la recepción, pero pertenece a un conjunto habitacional de 8 torres, donde sólo 5 se han recepcionado.
Cada vez que .falla un sello de ducha aguas arriba, la descarga baja por el shaft de ventilación que nace en el 2do piso, inundando mi departamento. A mi entender es un vicio oculto o error de diseño, no haber previsto esa posibilidad. La constructora se defiende que ya no está en garantía. Yo creo que sí está en garantía, mientras no se recepciona la última unidad del conjunto habitacional.
Quién tiene la razón?
Peter, la ley es clara en indicar que la duración es desde la recepción municipal , esto es independiente si es primera o segunda etapa, si estás viviendo hace 6 años, obviamente la recepción es mayor a ese plazo, la garantía por temas sanitarios son de 5 años.
Saludos
hola buenas tarde, consulta , compre mi casa en diciembre 2018, hace 3 meses encontré en el patio escombro de hormigón 30 x50 cm, al hacer mejoras en el patio, según post venta, no se hacen cargo por mejoras y por eso no los retiran, la ley del saco no sirve para esto?.
Segunda consulta, ya ha pasado dos años, después entregada la casa se cambiaron como 6 palmetas de cerámica sopladas, pero ahora con pandemia, he pasado en la casa y se siente hay varias cerámica en living-comedor que están falla de instalación, separadas mas 3 milímetros de desnivel entre palmetas, al pasear el coche o cambiar de lugar la mesa se nota desnivel.
Tercera consulta, los pisos del segundo nivel de la casa , de las dos piezas que tengo están con alfombra y nuevamente ahora que estoy en la casa se nota desnivel pieza 1 o 2 cm, y levantamiento o cototos en varios sectores.
¿Cual de estas observaciones puedo exigir que mejoren?, el jefe post venta vino a ver la situación y antes de ingresar me dijo que el podía hacer valer la firma de acta de entrega de vivienda, después ingreso casa y quedo en arreglar pisos del segundo piso, y solo alguna cerámica pues si eran mas de 10 tenia que cambiar todo el piso, y la verdad son como 14 con desnivel notorio
Hola, primero que todo gracias por la ayuda que nos das.
Estoy teniendo problemas de humedad con mi vecino en uno de los muros perimetrales. Si bien la casa me la entregaron sin patio construido y yo construi riego y pasto, la inmobiliaria se supone que instaló una membrana para evitar la humedad y no tener estos problemas. Sin embargo, luego de revisar las fotos de cuando me entregaron la casa, puedo apreciar que tal membrana no está bien instalda, y esta quedó bajo la tierra (por lo que no cumple su funcion de impermeabilizar). Dicho esto, acudí a la inmobiliaria/constructora, sin embargo me señalan que ellos no se hacen responsables por esto ya que ellos no entregaban la casa con patio y dado que yo lo construi me argumentan que la humedad es debido al riego. Por tanto mi responsabilidad. (La casa me la entregaron hace 2 años comprada directamente a la inmobiliaria).
Lo que señalan es correcto? Si necesitas mas antecedentes me avisas. Muchas gracias nuevamente.
Buenos días. En mi departamento de recepción en agosto del 2015 y tuve una fuga de agua el 2019 la que arreglaron y debían cambiarme el piso flotante que se estropeó, comenzaron los trabajos hace 6 meses y aún no me lo entregan. El departamento está desocupado.
Hola, quisiera preguntar cuál es la garantía de llaves de lavamanos y ducha teléfono en vivienda nueva
Compre una casa que fue entregada en 2014, soy segundo dueño. Al sacar arbustos y enredaderas de cierres perimetrales estos tienen más de 60 centímetros de desnivel de punta a punta y en el medio están completamente desnivelados y en cuña . Que garantía cubre este defecto ?
Gracias
Vivo en un departamento, la primera vendedora es la inmobiliaria y me vendió el 17 de julio de 2016 y el Certificado del DOM es de 17 de julio de 2016. Pero las Máquinas e Instaciones como son: MOTOR GENERADOR DE ENERGIA no tiene la garantía, el EXTRACTO EOLICO tampoco tiene la garantía, EL PORTON ELECTRICO tampoco tiene la garantía.
Se ha echado a perder y llamamos a la Inmobiliaria y al administrador que nombró la inmobiliaria y nos dijo que hay garantía, que esas cosas no tienen garantia. Nuestra pregunta es: tiene o no tiene la garantia de 5 años? Ellos tienen que responder por esas máquinas e instalaciones, porque ellos las pusieron y por último que nos entreguen la garantía para buscar a ese instalador o dueño de la máquina.
Por favor, disculpe lo patuda, pero somos un grupo de propietarios y no es justo que nosotros tengamos que pagar esos arreglos, porque para eso hay GARANTIA.
Muchas gracias.
Sandra,
En general los equipos con motores sí tienen garantía de los fabricantes, pero también requieren de mantenciones periódicas tanto preventivas como correctivas frente a desgastes de piezas, etc., por lo que yo lo veo como un asunto mas bien de la Administración del Condominio, en este caso del Administrador y del mismo Comité de Administración que tendría que tener relación con sus proveedores y mantenedores.
Es como los autos nuevos, al comprarlos tienen garantías, pero si luego de 5 años no se les ha hecho ninguna garantía como cambio de aceite, revisión de agua, frenos, etc., se podrían presentar fallas que no son responsabilidad del fabricante en este ejemplo.
Si hay respaldos de mantenimientos, en ese caso habría que ver el tiempo de dichas garantías.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Gracias.
Hola, mi consulta es respecto a las garantías que inician desde la recepción final municipal, las inmobiliarias y sus post ventas siempre se apegan a la ley que dice que las garantías comienzan desde la recepción final municipal pero la mayoría de las veces pasan meses y hasta años entre la fecha de recepción municipal y la entrega de tu propiedad, entonces qué pasa con ese tiempo en que la garantía está en manos de la inmobiliaria y que cuando te entregan tu propiedad ya lleva meses o hasta años restados a tu garantía y te queda menos tiempo de garantía de lo que la ley dice que es tu derecho. la ley de garantías en inmuebles fue hecha para proteger al consumidor, al propietario del inmueble pero cuando compras la propiedad no te dicen que ya tienes menos garantía porque el tiempo transcurrido entre la entrega y recepcion final la inmobiliaria se quedó con tu garantía y uno recibió menos tiempo garantía de lo que la ley dice que le corresponde al consumidor.
entonces que se hace con ese tiempo que yo perdí de garantía estando en manos de la inmobiliaria que no entregaba la propiedad.
Hola buenas noches tengo un problema con una cañería qué pasa por la loza de del primer piso, existe filtración, la inmobiliaria dice que estoy fuera de garantía, la recepción fue el 2015, este tipo de falla es estructural o de instalación??
Hola, gracias por la ayuda y asesoría que nos entregan.
Quisiera hacer la siguiente consulta:
Estoy por firmar un contrato para la construcción de mi casa con la constructora a cargo de la obra y al revisar los puntos veo varias obligaciones para mi, pero no veo garantías u obligaciones que la constructora debe asumir si los acuerdos no quedan según lo estimulado en el diseño de la caso o resguardos, por ejemplo, de que la obra quede inconclusa.
Agradeceré si me pueden ayudar en la orientación de algunos puntos que debería contener el contrato o algún contrato tipo, para que los deberes y derechos sean para ambas partes y no quedar descubierto por desconocimiento.
Muchas Gracias,
Hola Alvaro,
Acá lo recomendable sería revisar contrato con un abogado.
Si no tiene alguno, le podemos recomendar uno. Nos escribes a contacto@develop.cl y seguimos en contacto.
atte.,
Rafael Gana K.
https://www.develop.cl
Hola, buenos dias!
Tenia una filtración en mi departamento, los de la inmobiliaria ya la repararon, pero los cobros relacionados en gastos de agua relacionados a la filtración quien los paga? Recién llevo 2 años viviendo en el.
Saludos
Hola buen día, una consulta, compré mi departamento en 2015 y he notado con los años que el piso de mi dormitorio está con un desnivel que avanza cada vez más, cuando entras se nota un tipo «bajada» y quisiera saber si eso es parte de un daño estructural para hacer válida la garantía de 10 años?
Buenas noches, quisiera saber si el lavamanos y ducha tienen alguna garantía? Ya que por ejemplo tengo menos de 1 año que me entregaron y ya se quebró el plato de la ducha.
Gracias de antemano.
Que fecha se toma para el inicio la la garantía , la de entrega al propietario o la de recepción municipal?, compre casa nueva, pero con recepción municipal de tres años antes de que me la entregaran, y los plazos de garantía según ellos (inmobiliaria) vencieron por qué toman fecha de la recepción municipal
Estimado Victor,
Entiendo que las fechas de la garantía de legales son desde la fecha de recepcion municipal.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Hola
En marzo de este año compre un departamento y al momento de la recepción hubo varias observaciones, las cuales fueron anotadas por la inmobiliaria (constructora). Posteriormente me he encontrado con muchas mas observaciones de calidad y deficiencias de mano de obra, las cuales he subido al portal de la inmobiliaria que tiene para esos efectos.
El punto es que estamos a fines de Junio y aun no se han echo cargo de solucionar las observaciones. Lo mas complicado es que se escudan en que los proveedores no los atienden. Entonces mi consulta es, qué herramientas tengo (legales u otras) para presionar a la constructora para que se haga cargo de los problemas que tengo en mi departamento y los solucione de buena forma y en un plazo prudente.
Gracias
Hola, me está fallando el calefont y estoy dentro del plazo de garantía de 5 años en instalaciones, pero de post venta me indican que la garantía no cubre artefactos.
Yo he realizado las mantenciones que exigía el fabricante del calefont con el servicio técnico de la misma marca, pero ellos tampoco se hacen cargo.
A quién le corresponde asumir el costo de la reparación en este caso? a postventa, a la marca del calefont o al propietario?
Una reparación de terminaciones (cerámica) hecha por post venta tiene garantía??
Hola buen día, muchas gracias por la información. Mi situación es que la recepción definitiva de mi casa es del año 2017, y yo la adquirí nueva el año 2019, y habitada solo por 6 meses debido que por mi trabajo me tuve que ir a vivir a otra ciudad (mi casa no está en arriendo, y solo viajo cada 15 días a verla). Tuve un accidente eléctrico, que generó un incendio y la inmobiliaria no quiere hacer valer la garantía de los 5 años, porque indica que está fuera de plazo. Es correcto? Considerando que el incendio fue el 18 de agosto 2022, y la recepción definitiva el 17 de agosto 2017.
Agradezco su respuesta.
Consulta, soy miembro del comite de una nueva comunidad, ya tenemos 1 y 2meses de entrega del 80% de los deptos, la inmobiliaria tiene pendientes como la techumbre de hojalateria en muy mal estado oxidado y con filtracion, no ha sido entregado formalmente a la administracion, ¿hay un plazo legal para la entrega de espacios comunes? Que debo hacer para que atienfan esta hobligacion,? Cuando el comite y administracion exige un tiempo para que cambie la lata en mal estado y repare? La respuesta de la inmobiliaria es que aun no es caso de postventa porque no se ha entregado la techumbre. Solo ham venido a reparar las filtraciones y no cambian las hojalayeria dañada y picada por oxido.
Consulta, soy miembro del comite de una nueva comunidad, ya tenemos 1 año y 2meses de entrega del 80% de los deptos, la inmobiliaria tiene pendientes como la techumbre de hojalateria en muy mal estado oxidado y con filtracion, no ha sido entregado formalmente a la administracion, ¿hay un plazo legal para la entrega de espacios comunes? Que debo hacer para que atiendan esta obligacion,? Cuando el comite y administracion exige un tiempo para que cambie la lata en mal estado y repare? La respuesta de la inmobiliaria es que aun no es caso de postventa porque no se ha entregado la techumbre. Solo ham venido a reparar las filtraciones y no cambian las hojalateria dañada y picada por oxido. Tambien los ascensores han fallado desde la entrega, estos ascensores fueron formalmente recepcionado al administracion, pero con problemas, numerosamente se ha solicidado a postventa atender los problemas y la respuesta es que son garantia del fabricante schindler y la garantia se ha vencido.
Hola buenas tardes, mi consulta respecto a una fuga de gas que encontró la inspección del gas, la constructora no se hace responsable, el departamento fue entregado hace 2 años y vivo ahí desde hace 1 año, la fuga es en el calefont sobre la llave de paso. Me llama la atención que la constructora e inmobiliaria CRC en Antofagasta no quiera enviar un gasfiter Sec cómo lo solicita el supervisor de la Inspección, ya que al ser Sec debe entregar boleta de respaldo para presentar en la empresa del gas.