El 4 de febrero de 2022 se publicó la Ley Nº 21.420, la cual reduce o elimina exenciones tributarias con el objetivo de recaudar fondos para financiar la Pensión Garantizada Universal (PGU).
Entre las diferentes medidas que establece se encuentra la eliminación beneficios DFL 2que rige las viviendas económicas, es decir aquellas de uso habitacional con superficie construida inferior a los 140 m2.
¿En qué consiste la eliminación de beneficios de viviendas DFL 2?
En su creación en 1959, el DFL2 estableció los siguientes beneficios tributarios para todas las viviendas económicas, independientemente de la cantidad que poseyera cada persona natural o jurídica:
- El monto de alquiler obtenido es considerada un ingreso, no una renta.
- 0,2% del monto del crédito hipotecario en el impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia.
- Descuento del 50% del arancel de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- Exención del 50% del pago de las contribuciones por 20, 15 o 10 años, dependiendo del área total de la vivienda.
- No paga impuestos de herencia cuando la propiedad es nueva.
En 2010, con la publicación de la Ley N° 20.455 en el Diario Oficial, la aplicación del DFL 2 se limitó a dos propiedades cuando éstas fuesen adquiridas después del 2010. Es decir, los inversionistas con inmuebles comprados antes de ese año conservaban los beneficios en todos ellos, independientemente de la cantidad.
Ahora, la Ley Nº 21.420 de febrero de 2022 elimina, a partir del 1 de enero de 2023, la posibilidad de tener más de dos viviendas acogidas al DFL N°2, aun cuando hayan sido compradas antes de 2010. Y en el caso de las empresas, a partir de la misma fecha, no podrán tener dicha calificación.
Efecto de la eliminación beneficios DFL 2 en la PGU
El limitar los beneficios del DFL Nº 2 a solo dos viviendas económicas propiedad de personas naturales, independientemente de la fecha en que fueron adquiridas, supone un incremento en el recaudo tributario.
De hecho, se calcula en 9.636 millones de pesos el aporte de esta disposición a la financiación de la PGU, es decir, un 1.2% de la recaudación total que se espera lograr.
Impacto de la eliminación beneficios DFL 2 en personas naturales y qué hacer
Al final, el mayor impacto de esta medida en las personas que tienen más de dos propiedades DFL 2 para renta, así como aquellas que a futuro pensaban tenerlas, tendrán que empezar a pagar impuestos sobre los ingresos que generan las viviendas que no podrán aplicar al DFL 2.
La solución, si la tasa impositiva de la persona es alta y tiene varias propiedades como persona natural en arriendo, es estructurar sus inversiones como una sociedad de inversiones. De esa manera accede a beneficios de valor:
- Paga una tasa fija sobre las utilidades que generan las rentas inmobiliarias (renta atribuida: 25% y parcialmente integrado: 27%).
- Deducir gastos de la base imponible del impuesto sobre la renta.
- Reconocer la depreciación del inmueble como un gasto, y deducirlo del impuesto sobre la renta.
- Es más sencillo transferir derechos o acciones de una sociedad, que heredar los inmuebles directamente.
Cabe señalar que existen ventajas de invertir en propiedades mediante una Sociedad por Acciones (SpA), como la facilidad de hacerlo, la responsabilidad limitada, la posibilidad de constituirla con un solo socio, su versatilidad y escalabilidad.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario
Photo by Karolina Grabowska
el pago del dividendo se considera como gasto para producir la renta o arrendamiento
Excelente artículo, completo y por sobre todo, aclaratorio. Además de entregar una solución para aquellas personas naturales, poseedoras de tres o más propiedades.
Muchas gracias !!
Rafael Gana Koporcic
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