Al presentarse un incremento en las construcciones dentro de una comuna, es normal que hayan cambios en el plan regulador comunal. En este artículo hablaremos sobre La Cisterna en el año 2019. (Nota: al mes de Julio del año 2021, este nuevo Plan Regulador fue aprobado, introduciendo severas restricciones a las edificaciones en altura).
De acuerdo con recientes estudios, los departamentos en La Cisterna ofrecieron durante 2018 la segunda mayor rentabilidad inmobiliaria (6,68%) de la ciudad.
Rendimiento que también se presentó en 2017 cuando registraron rentabilidades del 7%. Lo que la convierte en una de las zonas de la Región Metropolitana, más atractivas para los inversionistas inmobiliarios.
¿Por qué el Nuevo Plan Regulador podría incrementar la rentabilidad de los departamentos en La Cisterna?
En 2010, ante una proliferación de edificios y con el ánimo de resguardar su patrimonio arquitectónico, la comuna de Santiago decidió modificar su Plan Regulador de Santiago Centro para imponer restricciones a la construcción en altura.
Esta situación, por supuesto, limitó la oferta, pero no disminuyó la demanda. Por lo que los precios del metro cuadrado se incrementaron significativamente.
En ese contexto, los desarrolladores inmobiliarios orientaron sus proyectos a comunas aledañas como Estación Central y San Miguel. Comunas que brindaban la seguridad, conectividad, infraestructura, servicios y cercanía al centro demandadas por los clientes.
Sin embargo, con el tiempo y para restringir el desarrollo inmobiliario, éstas también modificaron sus planes reguladores.
Por ejemplo, en 2016, la vecina comuna de San Miguel, modificó su plan regulador. Donde se restringió la altura de las edificaciones a un máximo de 10 pisos y las densidades a entre 600 y 1.400 habitantes por hectárea, e incrementando el número de estacionamientos y áreas verdes.
En consecuencia, el stock en la comuna de San Miguel, se redujo el último año y la actividad inmobiliaria empezó a orientarse hacia otras comunas. La Cisterna se muestra como una buena alternativa, gracias a su cercanía a San Miguel y Santiago, así como al buen acceso a transporte e infraestructura que posee.
Normas transitorias al Plan Regulador de la Cisterna
Sin embargo, ante la inminencia del desarrollo inmobiliario que se proyectaba hacia La Cisterna. El Municipio de la comuna decidió actuar pro activamente e iniciar en 2018 el trámite correspondiente para modificar su plan regulador. Allí se introdujeron normas transitorias, en el cual destacan exigencias como:
- 3 estacionamientos por cada departamento para los nuevos proyectos.
- 80% de las edificaciones de la zona no pueden superar los 2 pisos de altura.
- Construcciones de máximo 10 pisos en la Gran Avenida José Miguel Carrera.
- Máximo 6 pisos en las avenidas Américo Vespucio, Lo Ovalle y en parte de Madame Bolland y Fernández Albano.
Oportunidad de mercado en la comuna de La Cisterna
Estos requerimientos, en la práctica, hacen inviable el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario.
Por lo tanto, las unidades habitacionales que hoy están en venta, en construcción o por iniciar construcción en la comuna, corresponden a aquellos proyectos que lograron la aprobación antes de que se promulgara esta iniciativa.
En consecuencia, la oferta habitacional se verá incrementada en una primera parte, en la medida que van arrancando esos proyectos que lograron aprobar permisos. Pero, luego ésta se reducirá significativamente en el mediano plazo y no podrá responder eficazmente a la demanda, impulsando el alza de precios como ya sucedió en Santiago Centro.
De ahí que la rentabilidad de esta comuna podría verse potenciada durante los próximos años y que invertir en este instante en departamentos en La Cisterna es una excelente oportunidad de negocio.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Hola Rafael, considerando la dinámica que a partir del crecimiento inmobiliario y densificación poblacional de un sector llegan los servicios, cuantos proyectos alcanzaron a inscribirse y serán suficientes para que sea atractivo para los inversionistas en servicios?
Gracias!
Hola soy vecina de la cisterna con respecto del nuevo PR. este fue realizado segun el alcade fue una desicion tomada por los vecinos y la alcadia.pero a nosotros nunca nos preguntaron y nos solo opinaron los vecinos que no quieren venderr .y si temetes. a las paginas del municipio te das cuenta. en sus fotos que suben para demostrar que los. vecinos estamos involucrdos eso no es así. nosotros pretendemos hacer una demanda colectiva porque no estamos de acuerdo.con el PR no estmos dispuesto a que nos digan a quienes tenemos que vender. gracias por darnos la oportunidad de expresarnos GRACIAS ATTE SUSANA SANTIBAÑEZSANTIS. Posdata podria preguntarle a sus abogados si es posible realizar una demanda colctiva a la muni
Hola soy una vecina de la comua de la cisterna.con el nuevo plan regulador actual como vecina. no me parece que sea justo porque el PR no fue una decicion justa no tuvimos la oportunidad de opinar solo pudieron opinar los vecinos que no quiren vender y nuestro querido alcalde tomo la decicion a puertas cerradas. Y el publica en sus redes sociales que. se tomo la decicion junto con los vecino y eso nunca fue asi y encontrmos injusta la decicion del alcalde ypor eso pretendemos juntar firmas porque somos muchos los vecinos que queremos vender.si pudieran a aconcejarnos que pasos a seguir se lo agradeceria mucho.gracias por darnos la oportunidad de expresarnos.ATTE SUSY
Detrás de las modificaciones transitorias al Plan Regulador de La Cisterna hay fuertes interés económicos, no tengo duda. El echo de exigir 3 estacionamientos por departamentos sobre 50 m2 escapa a toda lógica, donde la tendencia actual es a desincentivar el uso de vehículos. Muchos proyectos quedaron parados por esta exigencia que aumenta los costos de construcción y finalmente el precio de ventas de los departamento. Por otra parte baja el precio de los terrenos para construir por la baja demanda de las inmobiliarias y luego estas compran a huevo los terrenos. Solicitare a la Controlaría General De La República y otros organismos se investigue esta situación en el corto plazo. También detrás de estas medidas populistas se esconden otras intensiones de la propia alcaldía.