En los últimos años, se ha visto crecer un tipo de inversión inmobiliaria que consiste en comprar bienes inmuebles en blanco, ó en verde, y ceder la promesa de compraventa antes de escriturar. En otras palabras, el inversionista firma una promesa de compraventa por el inmueble pagando un monto mínimo de pié, cuando se encuentra en etapa de pre-venta ó en construcción y, una vez se encuentra listo para la entrega, le vende a un tercero el derecho de compra a un precio mayor.
Esta práctica es habitual en el mundo financiero, y se conoce como Trading, y su uso se da principalmente en mercados de alta liquidez como en acciones, divisas y futuros.
Sin embargo, si bien el marcado inmobiliario no es de alta liquidez, esta práctica se ha hecho más habitual en los últimos años. Esto producto del incremento de valor de las propiedades y la alta demanda por invertir en bienes inmuebles para renta.
Es un negocio que puede ser bastante lucrativo, sobre todo si se observa la historia reciente, que ha observado plusvalías importantes año a año, y ha permitido generar ganancias entre el inicio de la obra y su finalización. Pero también trae consigo riesgos importantes que vale la pena tener en cuenta.
Incumplimiento en la entrega
Al comprar en verde el inversionista accede a precios más cómodos y a la posibilidad de elegir una mejor ubicación del inmueble. Pero como se trata de una obra en construcción, existe la posibilidad de que surjan inconvenientes que retrasen el plazo de entrega. Así también la Recepción Final por parte de la Dirección de Obras Municipales.
Sin duda, esto puede afectar al inversionista, que al momento de realizar la reserva proyecta una fecha para ceder la promesa de compraventa y percibir un ingreso de dinero en efectivo. Si hay que esperar demasiado tiempo para la terminación de la obra la inversión pasa a ser un lucro cesante.
No vender la promesa
Otro riesgo de comprar en verde para ceder posteriormente la promesa de compraventa, es el no poder hacer dicha operación. Este es mucho más factible en el supuesto de una crisis económica en la que la demanda se vaya al suelo, o bien, sin que necesariamente se desencadene una crisis, otros factores podrían generar una contracción en la demanda y dificultar su venta, como por ejemplo alzas en las tasas hipotecarias.
En estos casos, el inversionista debe finiquitar la transacción y asumir el impacto de la misma en sus finanzas o proyectos de inversión. Pero el asunto se agrava mucho más si no tiene las espaldas financieras para adquirir el inmueble o si se ha comprometido adquirir más de un bien con el mismo mecanismo.
En dicho supuesto, no tendría otra opción que incumplir el pacto de compra y pagar la multa señalada en el contrato, usualmente de hasta el 15% del valor del inmueble.
La esperada plusvalía futura.
Al hacer una operación inmobiliaria, bajo el modelo de trading, el inversionista está apostando a un incremento del valor del inmueble prometido. Para ello debe haber estudiado el mercado con detención, de tal modo de saber cuáles serían los fundamentos que podrían hacer subir los precios en dicho periodo de tiempo.
Todo negocio tiene su riesgo, y en especial, cuando se hace trading, se debe tener presente que: «las plusvalías pasadas no garantizan las plusvalías futuras».
A muchas inmobiliarias les interesa que sus clientes iniciales, quiene suscriben las respectivas promesas de compraventas, sean finalmente sus compradores finales. Esto porque ven riesgoso que las promesas circules por el mercado, y finalmente el cliente final tenga dificultades de concretar el negocios llegado el momento. En tal sentido, las propias inmobiliarias están restringiendo este tipo de operaciones.
El trading es un negocios que es perfectamente lícito y válido, pero no está exento de riesgo, el llamado es entonces a hacerlo con responsabilidad. Por ello se deben conocer las variables del mercado donde se está adquiriendo, y contar con ayuda especializada, que brindan oficinas de gestión con experiencia y años de funcionamiento.
En tal sentido su asesor inmobiliario debería tener al menos la experiencia de haber vivido una de las varias crisis que han afectado de modo severo al mercado inmobiliario en la historia no muy lejana.
ASESORÍA INMOBILIARIA
La información relevante, para este tipo de inversión, es, a modo de ejemplo, conocer el tamaño del mercado, la tendencia de la oferta, la tendencia de la demanda, la evolución de precios y sus velocidades de ventas, tamaño del mercado de arriendos, condiciones actuales y futuras de los planos reguladores locales, etc.
Comprar en Verde
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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Necesito saber, como vender una promesa de compraventa