El mercado de valores ofrece una serie de instrumentos por los cuales un inversor puede realizar una colocación de capital para generar en el tiempo utilidades esperadas. No obstante, un fenómeno creciente, que ha ganado terreno, es el fondo de inversión inmobiliario o renta residencial en Chile. Esto debido al fuerte crecimiento del mercado de arriendos.
Por lo mismo, entender cómo funcionan y la manera en que operan es un conocimiento útil si estás pensando invertir en este mercado.
¿Qué son los fondos de inversión inmobiliario?
Los fondos de inversión inmobiliaria es un tipo de fondo que ocupa el capital en activos inmuebles para destinarlos, principalmente, para generar rentas de alquiler.
Su constitución está definida por un patrimonio integrado por el aporte de personas naturales o jurídicas que participan en el fondo. Si bien esta definición es común a cualquier instrumento de inversión, los que se ocupan en la renta residencial en Chile no están influidos por la renta variable o renta fija tradicional. Por el contrario, su foco es adquirir exclusivamente activos inmobiliarios residenciales, por lo que el resultado es una especie de renta fija con expectativas de incremento de valor de cuotas.
Aunque adquirir un bien inmueble individualmente, directamente, sin hacerlo a través de un Fondo de Inversión inmobiliario, y destinarlo al arriendo, es una actividad económica consolidada en el país. En la actualidad el mercado ha presenciado como grandes actores se han integrado a este negocio. La forma de hacerlo ha sido a través de Fondos de Inversión.
Lo interesante, es que en esta estructuración, como se llama el mecanismo mediante el cual se reúnen diversos inversionistas bajo la figura de Fondo de Inversión. Es factible también, la participación de actores más pequeños, de este modo, una persona podrá decidir entre adquirir un departamentos, directamente; o bien, adquirir una cuota u participación de un Fondo de Inversión de Renta Residencial.
Beneficios de participar en un fondo de inversión inmobiliario
Estas son algunas de las ventajas de participar en el mercado del arriendo de departamentos, a través de la estructura de un Fondo de Inversión:
- Permite la diversificación al invertir. Reduce el riesgo de pérdidas y aumentando la probabilidad de rentabilidad.
- El Fondo de Inversión compra grandes volúmenes (un edificios completo, por ejemplo). Por lo que logra precios de adquisición más bajos que lo puede lograr un inversionista individual.
- El riesgo de la renta se diversifica entre las diversas propiedades que adquiere el Fondo. De lo contrario, el inversionista individual tiene el riesgo concentrado en la propiedad individual que ha adquirido.
- Según analistas, los retornos anuales podrían superar el 10% sobre UF en algunos casos. Aunque lo más estándar es esperar obtener Cap Rate del orden del 6% sobre UF.
- Abre la posibilidad de integración de pequeños inversionistas por medio de la compra de cuotas de participación.
- El mercado de renta residencial inmobiliario se encuentra en una tendencia al alza estable. Por lo que se proyectan buenas expectativas de resultados.
- La administración profesional de un conjunto de activos inmobiliarios, permite tener un mejor mantenimiento adecuado del activo en el tiempo. En consecuencia una mejor perspectiva de precio en el largo plazo.
Configuración del mercado
Debido a los atractivos beneficios, muchos inversores están optando por invertir en la renta residencial en Chile desarrollando nuevos modelos de negocios.
Es así como se han generado los edificios Multifamily, inmuebles dedicados exclusivamente a la renta residencial, que poseen un único dueño y una administración centralizada.
Según estimaciones, se están levantando por este concepto más de US$ 350 millones lo que significará compras de activos cercanos a los US$ 1.000 millones. Este tipo de construcciones satisface la necesidad de varios sectores de la sociedad: jóvenes profesionales, inmigrantes y estudiantes de regiones que pueden mejorar su calidad de vida en un lugar cercano a los servicios básicos.
Como hemos visto, invertir en fondos de inversión inmobiliario es una decisión con buenas probabilidades de éxito. Sin embargo, para que se cumpla este objetivo es necesario una buena administración de la propiedad y que la infraestructura este en sintonía con los intereses de la comunidad. Un asesoramiento profesional, que pueda satisfacer las necesidades del inversionista, es una buena alternativa antes de invertir, ya sea para la adquisición de un inmueble, un conjunto de inmuebles ó para invertir en un Fondo de Inversión.
Fondo de Inversión Inmobiliario
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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Cuál es el mecanismo de rescate? Es igual a un fondo típico o tiene características especiales como operan estos fondo??
Algún monto mínimo?
Tiempo mínimo de estancia antes de rescate??
Saludos
Hola Juan Carlos,
Depende del tipo de Fondo, por ejemplo, si el fondo es público, por ejemplo de los que maneja BTGPactual, las cuotas se transan diariamente y tienen mucha liquides, ahora si el fondo es privado, las compra y venta de cuotas esta acotados a inversionistas que maneje la Administradora, es este caso la cuota tiene menos liquidez.
Los montos mínimos lo establece el reglamento de cada fondo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Estimado Rafael, para el caso de aportar un terreno para desarrollo en un fondo de inversión. En el futuro recibiré rentas por ese aporte. Este aporte de la propiedad esta afecto a Impuestos?
desde ya muchas gracias por tu respuesta.
Saludos
Alejandro
Hola Alejandro,
Depende de cómo se estructure la figura, por ejemplo si aportar el terreno avaluado a un cierto valor, y en ese valor obtienes una cierta cantidad de acciones o participación en dicha sociedad; al final del proyecto, los accionistas recibirían devuelta el capital aportado (valor del terreno) más la ganancia de capital, esa ganancia paga impuesto.
En esta figura pasas a ser socio o accionista del desarrollo, eso tiene ciertos riesgos que debes considerar.
Si quieres que le demos una mirada con mas detalle a tu terreno, envíanos un mail a contacto@develop.cl
atte.,
Rafael Gana K.
Muchas Gracias Rafael. Te aviso cualquier cosa.
Buenas
Estos fondos de inversión muchas veces tienen fecha de término (sobre todo los que se transan en bolsa como los mencionados de BTGPactual). Al término de la fecha, se liquidan los activos y se reparte en proporciones de acuerdo a la cantidad de cuotas que se tenga?
Muy buen artículo.
Saludos!