La promesa de compraventa, regulada en el artículo 1554 del Código Civil de la República de Chile, es un documento legal cuyas firmas se autorizan ante notario, mediante el cual, un comprador y un vendedor, se comprometen a celebrar un contrato de compraventa definitivo en una fecha futura bajo ciertas condiciones específicas.
Es muy usada en el sector inmobiliario para las compras en blanco o en verde, donde la entrega del inmueble puede tardar meses.
Desde el punto de vista legal, en una promesa de compraventa, el comprador tiene la posibilidad de realizar la cesión de derechos antes de que se cumpla el plazo o las condiciones, para celebrar el contrato definitivo, salvo que las partes lo restrinjan en la misma promesa.
Pero ¿qué es una cesión de derechos de promesa de compraventa?
Es el traspaso de la titularidad del documento a otra persona. En el rubro inmobiliario específicamente, se refiere al acto legítimo mediante el cual un prominente comprador entrega a un tercero sus derechos y obligaciones sobre el bien que se promete transar.
En cierta forma, la cesión de derechos de promesa de compraventa ha dado paso a una oportunidad de negocio: el inversionista firma el pacto cuando el inmueble se encuentra en verde y lo cede poco antes de esté listo para la entrega. De esa manera gana parte de la plusvalía generada en ese lapso.
Para ejemplificar, se puede pensar en un “Comprador X” que firma una promesa de compraventa con una inmobiliaria por un departamento avaluado en 2.000 UF. Aporta un pie de 300 UF, y queda un saldo de 1.700 UF a pagar a la firma de escrituras.
A los meses y poco antes de que la construcción sea terminada, ese “Comprador X” cede su promesa de compraventa a un “Comprador Y” por un valor final de 2.200 UF.
Así las cosas, a la firma de la cesión este último le entrega al primero 500 UF, equivalentes a las 300 UF del pie inicial y a 200 UF de ganancia. Además, debe pagar a la inmobiliaria las 1.700 UF que quedaron como saldo al pactar la promesa de compra venta original.
Por supuesto, la única causa de cesión de derechos de promesa de compraventa no es la oportunidad de negocio, se puede dar también bajo otras circunstancias, como por ejemplo, cuando el titular del documento, llegado el momento de firmar la escritura, no tiene la capacidad económica para cubrir el pago. En dichas circunstancias, la cesión, podría ser una solución alternativa a caer en incumplimiento.
¿Cuándo se utiliza?
Existen grupos de inversionistas que adquieren varias unidades de departamentos en blanco o en verde para luego venderlos y aprovechar una ganancia por medio del aumento de su plusvalía en el proceso de construcción, naturalmente asumiendo el riesgo de que efectivamente esa variación positiva de precio se vaya a dar en la realidad.
En este caso, la utilización de este mecanismo de cesión de derechos de una promesa de compraventa, es el desarrollo de un negocio, que busca capturar el mayor valor de la propiedad durante el periodo de construcción.
En ese sentido, se debe tener presente, que estas ganancias de capital, así obtenidas, están afectas al pago de impuestos, ya sea del global complementario, cuando el vendedor de la cesión es una persona natural, o al impuesto de empresas, cuando el vendedor de la cesión es una sociedad.
Recomendaciones al firmar una promesa de compraventa
Al comprar en verde siempre existen ciertos riesgos, y si la compra se hace con la única finalidad de ceder la promesa, se deben considerar los siguientes riesgos adicionales:
- La plusvalía pasadas, no garantizan las plusvalías futuras, por lo que al momento de firmar una promesa de compraventa, no hay una certeza que el precio vaya a subir durante el periodo de construcción.
- Si no se logra ceder la promesa, el promitente comprador estará obligado a suscribir la escritura definitiva, o estará afecto a multas y podría perder el pie pagado.
- Si se firma promesa por varias propiedades, el riesgo anterior se multiplica.
De ahí que sea recomendable suscribir promesas de compraventas sólo si se tiene la capacidad financiera real de poder concretar la compraventa definitiva, y en este escenario la posibilidad de cesión, es una opción alternativa que se puede estudiar llegado el momento.
Es recomendable, que si se piensa ceder la promesa, esta condición sea expresada directamente en el texto de la promesa, ya que algunas inmobiliarias podrían preferir no incluir esta opción.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Cesión de derechos de promesa de compraventa
En que parte de la promesa de compra esta estipulado la ceder el departamento o casa o no ceder
Hola,
Cuando el 1er comprado y promesante de la venta de un inmueble cede en totalidad su promesa pero no se especifica si hay que devolverle los abonos entregados en dicha promesa, por ley hay que devolverselo?
Tengo una demanda por este concepto pero no quedó el registro en la escritura, donde solo dice que «se decalara cumplida cualquier promesa entre ellos (los promesantes), y que hizo cesión total de su promesa de compraventa a mi persona». Gracias por orientación, Sole
Hola Sole,
Habría que ver los documentos para entender la figura que se hizo, pero acá un ejemplo de cómo debería ser:
* Supongamos que la promesa de compraventa inicial fue por una propiedad de 2.000 UF, y que al momento de ceder la promesa se habían pagado 200 UF a la inmobiliaria, y supongamos que Ud., vendió la promesa en 300 UF (200 UF mediante el cual recupero el pie pagado a la Inmobiliaria y 100 UF de ganancia).
* En este caso, el segundo comprador, desembolsó 300 UF para hacerse de la promesa, y le restaría pagar el saldo de precio inicial a la inmobiliaria de 1.800 UF, de este modo terminaría pagando un total de 2.100 UF.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola…quisiera hacer una cesión de compromiso de compraventa, pero no tengo claro los requisitos que se deben cumplir.
Quisiera ayuda con este tema.
Hola, cuanto cobran los corredores por hacer el tramite de venta de promesa compraventa, para tener una idea.
Este trámite nunca se hace con alguien que no sea un abogado. Saludos!
Donde ofrezco mi promesa de compraventa?
puedes hacerlo a través de un corredor de propiedades, en portalinmobiliario, o directamente publicando tu oferta en algun medio de comunicación, por ejemplo, en los avisos económicos.
Me surgen dos preguntas a raiz de impuesto que hay que pagar como persona natural:
1. Como puedo comprobar que la cesión de derechos no fue negocio sino por problemas personales?
2. En tu ejemplo, si el vendedor recibe 500 UF producto de la cesión (300 del pie y 200 de ganancia) el impuesto se aplica a las 500 UF o a las 200 UF(ganancia)
gracias!!
Hola,
En ese ejemplo, las 200 UF es una ganancia de capital y esta afecta a impuesto, como todo ingreso percibido.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Tengo una duda, qué pasa si se compra un terreno de 5.000 mt2 que no posee rol propio con una promesa de compra venta, la parte oferente está obligada a sacar el rol para poder cumplir con la promesa de compraventa o simplemente puede ser una estafa para quedarse con el pie y nunca obtener el rol propio?
Hola! que documentos se deben firmar antes de firmar la cesión para asegurar los pagos por parte del comprador?
Muchas Gracias!
Hola Miriam,
Depende un poco de los montos involucrados, si es mediante un corredor, si participa la inmobiliaria, etc., pero en cualquier caso lo más seguro sería firmar en notaría y dejar los pagos mediante vale vista con una carta instrucción al notario, para que sean entregados al vendedor una vez firmen todas las partes y la póliza de garantía de venta en verde este endosada a su nombre (suponiendo una cesión de derechos de un proyecto en construcción).
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Buenas tardes,
Quiero vender mi promesa de compraventa, donde se puede hacer???
Buenas tardes.
Estoy interesado en vender mi promesa de compraventa. Alguna orientación al respecto que me puedan dar? Gracias.
Hola Roberto,
Mándanos un mail a contacto@develop.cl con la información del proyecto y precios, para ver si esta en el área y segmento que trabajos, tal vez la podríamos gestionar.
saludos,
Rafael Gana K.
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Hola!
Que ocurre en la siguiente situación?. En la promesa de compra venta señala que estoy «facultado para vender, ceder o transferir la promesa a otra persona que esté dispuesta a cumplir todos los compromisos y obligaciones. Todo lo anterior con el expreso consentimiento de la parte vendedora por escrito». Sin embargo, la inmobiliaria ahora se niega aceptar a un futuro interesado porque «no es familiar directo» y por ende no entrega su consentimiento señalando que así son las políticas de la empresa, políticas que no están por escrito en ningún lugar. Constituye esto un acto ilegal y discriminatorio siendo que dicha persona posee un excelente historial financiero y mayor capacidad de pago que yo?, por ende, un mejor cliente. Hay que tomar acciones legales contra la inmobiliaria?
Hola estoy interesada en vender una promesa de compraventa, como me podrian ayudar?
SI SOY HEREDERO Y KIERO VENDER MI CESION DE DERECHOS HEREDITARIOS A UN TERCERO QUE NO ES PARIENTE DIRECTO POR QUE TENDTIA QUE ESTAR OBLIGADO A VENDER A UN PARIENTE SI LA PROPIEDAD ME PERTENECE Y SI KIERO SE LA VENDO A KIEN YO ESTIME CONVENIENTE NO ES UN ACTO ILEGAL Y ESTOY HACIENDO USO DE MIS DERECHOS Y NO TENGO POR QUE DAR EXPLICACIONES DE LO QUE HAGO O NO CON LO MIO.SI UNA CORREDERORA DE PROPIEDADES NO KIERE PARTICIPAR ES SU PROBLEMA PERO YO VENDERE MIS DERECHOS IGUAL ASI ME AHORRO DINERO PARA INTERMEDIARIO PERO LO QUE REALMENTE LO HACE VALIDO EL TRAMITE ES HACERLO ANTE NOTARIO Y CON UN ABOGADO
para concretar la cesión de la promesa, debe concurrir la voluntad del promitente vendedor??