El panorama político y económico del país ayuda a prever un buen desarrollo para el rubro inmobiliario. Este último, permitió proyectar una inversión para el período 2016-2020 de US$10.194 millones, incluyendo viviendas, oficinas, hoteles, comercio, entre otros.
Sin embargo, hay situaciones en las que se puede inferir que existe una incerteza jurídica. La cual, impide el normal avance de la industria y afecta tanto a inversionistas como a trabajadores, compradores y la economía en general.
Pero ¿por qué hay incerteza jurídica en el rubro inmobiliario?
La Contraloría General de la República ha emitido una serie de dictámenes en los cuáles ha instruido el inicio de procesos de revocación de permisos de edificación a una serie de proyectos a nivel nacional. Esto, cuando muchas de las obras ya estaban en ejecución o incluso construidas y en proceso de entrega.
El Colegio de Arquitectos, la Asociación de Oficinas de Arquitectos, la Asociación de Directores de Obras y Profesionales de las Direcciones de Obras de Chile, la Asociación de Arquitectos Revisores Independientes de Chile y la Asociación Nacional de Revisores Independientes suscribieron un documento en el que manifiestan su inconformismo ante este panorama. Ellos declaran que la Contraloría objeta normas urbanísticas o permisos que ya fueron autorizados y que han pasado por el control de legalidad.
Según estos organismos, lo anterior desconoce los principios básicos del ordenamiento jurídico del país. Situación con la que «se socavan las bases de nuestro sistema de planificación urbana, el ordenamiento territorial y la aprobación de proyectos de arquitectura, con efectos negativos que finalmente repercuten en el empleo y la calidad de vida de todos».
¿Por qué sucede?
Se origina porque los proyectos se inician con un permiso otorgado por una autoridad competente y la plena seguridad de que cumplen con la norma. Pero, estos son revisados después de que se han adelantado procesos de inversión, construcción, financiamiento, venta y hasta uso. Los proyectos luego son objetados mediante dictámenes y resoluciones de la Contraloría. De acuerdo con las agremiaciones de arquitectos, estas desconocen “la validez de los planes reguladores comunales y pronunciamientos técnicos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y las Direcciones de Obras Municipales«.
Además, de forma indirecta, dichos pronunciamientos tampoco reconocen los derechos adquiridos de quienes poseen permisos de edificación. Esto provoca que se vean ante los ojos de la industria como documentos bastante frágiles que no dan garantía en el tiempo.
Si bien lo que ha instruido la Contraloría es el inicio de procesos de validación, éstos no implican revocaciones inmediatas. Esto sólo indica el inicio de un proceso, donde las partes involucradas podrán oponerse con argumentos a dicha intención.
En un extremo, la revocación de permisos, por supuesto, siempre puede traer como consecuencias obras frenadas, pérdidas de capital, imposibilidad de que los dueños accedan a su propiedad, trabajadores desempleados. Esto de cierta forma, en una desaceleración de la economía porque la construcción es una de las actividades que más aporta al respecto.
Así, la incerteza jurídica en el rubro inmobiliario pone en riesgo el desarrollo previsto para el sector. Por lo que Contraloría, legisladores, constructoras y demás actores involucrados en el asunto deben trabajar de manera conjunta para solucionar el problema. Más allá de cuestionar la idoneidad o no de los dictámenes de Contraloría, el debate debe centrarse en el momento en que el organismo debería hacer las revisiones.
¿Qué se puede esperar?
Lo que se puede esperar, en este contexto, es que la institucionalidad funcione. Por otro lado, que primen los actos administrativos técnicos, que de buena Fe han sido aprobados, por los organismos competentes que la Ley define para ello, bajo las normas vigentes a esas fechas.
No es razonable esperar entonces, que todo acto administrativo deba esperar ser aprobado por la Contraloría.
Muy por el contrario, el rol de la Contraloría debiese ser el dar certeza jurídica y no incerteza jurídica.
Se estima que la baja del stock de viviendas nuevas de un 10%, observada dentro del año 2018, ha influido la incerteza jurídica. En este sentido, se recomienda conocer bien la situación de mercado de la comuna en la cual se va ha adquirir una propiedad, así como también la situación particular del proyecto seleccionado.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Incerteza jurídica en el rubro inmobiliario
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