Cuando una persona busca alternativas de inversión en renta residencial, la gran cantidad de opciones que existen puede confundirla. Sin embargo, la apertura de estas alternativas a inversores de perfiles diversos convierte al intercambio de bienes inmobiliarios en una fuente de múltiples oportunidades de crecimiento y desarrollo.
En un mercado competitivo, el inversionista que tenga la ventaja de contar con la asesoría correcta, al momento de decidir su portafolio de inversión en esta clase de negocios, dispondrá de la posibilidad de evitar operaciones inseguras y que pueden poner su capital en un peligro innecesario.
De esta manera, es de vital importancia conocer cuáles son las formas de invertir en renta residencial y los riesgos asociados a fin de obtener el mayor retorno posible.
Compra de departamentos nuevos.
De las 5 formas más comunes de inversión en renta residencial, la compra de uno, o más, departamentos nuevos que estén siendo desarrollados por empresas inmobiliarias, es tal vez la forma más usual de entrar al negocio de renta.
Acá los aspectos claves son el conocimiento del mercado de la zona donde se está invirtiendo, el precio de entrada, el cap-rate esperado, en función del flujo de arriendos esperados, la empresa inmobiliaria que desarrolla el proyecto, etc.
Proyectos de mejoramientos de viviendas usadas.
Otra alternativa son los proyectos de mejoramiento. Son inmuebles que se compran en el mercado de viviendas usadas, a valores más bajos que una propiedad nueva, con el fin de remodelarlos y mejorar sus condiciones, para luego destinarlos a renta.
Requieren de la realización de un cuidadoso análisis de la ubicación y el estado del inmueble, de modo de evitar que los costos se eleven demasiado, afectando la ganancia que se pueda obtener posteriormente.
Dado el incremento de precios de las propiedades nuevas, es hoy cada vez mas frecuente ver inversionistas que adquieren propiedades ya arrendadas en el mercado de viviendas usadas. Esta opción es un buen mecanismo para financiar con deuda hipotecaria, a bajas tasas que existen hoy, y quedar con un flujo de renta de modo inmediato.
Remates de propiedades.
Con menores costos, pero con mayores riesgos asociados, los remates de propiedades pueden entregar una gran rentabilidad.
Los remates son una buena alternativa para obtener activos de este tipo a un precio menor al de mercado, no obstante, es necesario revisar cuidadosamente el expediente de la propiedad en cuestión, verificar que las hipotecas, prohibiciones y gravámenes sean alzadas por el Juez para evitar comprar propiedades con prohibiciones o deuda.
Otro aspecto que se debe considerar, es el pago a corto plazo que requiere la adquisición de propiedades bajo este método, lo que significa que se deben contar con los fondos suficientes disponibles.
Inversión en Fondos de Inversión de Renta Residencial.
Un mecanismo más sofisticado, pero paulatinamente más accesible, son los desarrollos inmobiliarios para Renta Residencial de manos de Fondos de Inversión, donde un inversionista adquiere cuotas de participación de dicho fondo, en vez de adquirir el bien raíz directamente.
En este modelo el inversionista puede acceder a invertir cuando el Fondo de Inversión se encuentra en etapa de construir el edificio que destinará a renta, o bien, entrar cuando el proyecto se encuentre estabilizado.
Un proyecto estabilizado se le llama a un edificios que ya se encuentra entregado, en operación y arrendado, y que en consecuencia cuenta con flujos estables y una menor susceptibilidad a los vaivenes económicos. Aprovechando la economía de escala, ofrecen instalaciones de alta calidad y servicios centralizados, lo que reduce los costos operativos a la vez que prometen una excelente experiencia de habitabilidad.
Sin embargo, es en esta etapa donde los inmuebles suelen conseguir su valor máximo, por lo que es difícil conseguir la misma rentabilidad que en otros periodos de edificación.
El mejor ejemplo de este tipo de proyectos son los edificios multifamily, inmuebles que cuentan con un único propietario individual o institucional, y que contienen múltiples unidades dirigidas a satisfacer la necesidad residencial de quienes no pueden o no quieren costear una propiedad.
Proyectos nuevos de desarrollo para renta.
Finalmente, una tendencia que se está dando, de manos de algunas inmobiliarias, es el desarrollo de proyectos nuevos para destinarlo a renta en vez de venderlos.
Desde una perspectiva de un inversor, esta opción implica desarrollar todo desde cero, por lo tanto, constituyen alternativas con una mayor dificultad de realización. Se caracterizan por requerir de mucho trabajo, desde la compra del terreno al manejo de recursos humanos para la construcción, compra de materiales y estabilización.
Aunque muy susceptible a los vaivenes de la economía, es una alternativa muy interesante, una vez que está estabilizada.
Participar en este mercado de renta residencial, es una buena opción para quien quieran diversificar su porfolio de inversiones financieras, el riesgo que se está dispuesto a asumir es la principal duda a resolver, para decidirse a aprovechar alguna de estas oportunidades mediante alguno de los vehículos de inversión disponibles en el mercado.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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