Para cualquier inversión, entre ellas la inmobiliaria, entender el concepto de liquidez es fundamental, para saber si se puede cumplir con las obligaciones financieras. Este concepto alude a la capacidad que tiene una empresa, negocio o inversión para transformar sus activos en dinero en efectivo y poder solventar las deudas a corto plazo.
En otros términos, la liquidez representa la propiedad de los activos para ser convertidos en dinero efectivo de forma urgente sin pérdida significativa de su valor. De tal manera que cuanto más sencillo es convertir un activo en dinero presenta una mayor liquidez.
¿Son los bienes inmuebles activos líquidos?
Existen activos líquidos y fijos, juzgados, principalmente, por el tiempo en que se demoran en generar dinero en forma rápida y a valor de mercado. Debido a sus características los bienes inmuebles son menos líquidos que otros activos a causa de que su conversión en efectivo requiere de tiempo. Es decir, es poco probable que se pueda vender una vivienda de forma rápida y en corto plazo, ya que su proceso de venta es lento y se ve afectado por el estado del mercado, entre otras variables.
Para entender en un amplio aspecto lo que implica la venta de propiedad en apuro se debe tener en cuenta el valor de la liquidación. Este término hace referencia al posible precio de venta rápido, de un activo, y que suele ser inferior al del mercado cuando se realiza su tasación. De esta manera, si se ofrece con un precio atractivo genera un mayor interés por su compra, y, por lo tanto, una mayor demanda.
Sin embargo, esa estimación debe tener criterios basados en estudios de mercado. El valor de la liquidación requiere de un acabado análisis ya que su estimación requiere del conocimiento de la demanda por el bien. Si el inmueble se encuentra en un contexto donde existe una alta solicitud por su adquisición, el valor del mercado representará una pérdida menor a si no hay personas que quieran comprarla. Es así como el precio de su venta lo fija el mercado y no el propietario que quiere vender.
Dificultades por la venta de propiedad en apuro
Al buscar la liquidez inmobiliaria de manera rápida se pueden presentar algunos problemas debido a la celeridad de la operación. Uno de ellos es tener que vender la propiedad por debajo del valor del mercado (valor de liquidación) lo que supone un bajo retorno de la inversión. Es importante que se evalúe el precio del resto de las propiedades en venta en el sector. De esta forma se puede establecer un precio competitivo, pero no excesivamente bajo.
Así también, si la propiedad no ha experimentado una alta plusvalía y la compra se realizó con mucha deuda y poco pié, el valor de la liquidación podría alcanzar a cubrir la deuda crediticia. Pero difícilmente el capital inicial más las ganancias esperadas.
Se debe considerar también que a la venta de un inmueble se suma la lentitud de los trámites requeridos considerando las siguientes acciones:
Tramites que afectan la liquidez Inmobiliaria
- La promesa de compraventa establece, en general, un periodo de 60 días entre la firma de ésta y la concreción del contrato de compraventa correspondiente.
- Posterior a la firma de promesa de compraventa, la transacción debe ser aprobada por los bancos involucrados. Luego vienen los estudios de títulos, tasaciones y curse de escrituración.
- Una vez que la escritura del inmueble se ha puesto en notaría, deben concurrir las partes a firmar. Entre ellos comprador, vendedor, banco alzante y banco crediticio.
- Completadas todas las firmas, procede el cierre y copia de la escritura en notaría. Luego ésta, estará en condiciones de ingresar al Conservador de Bienes Raíces para su respectiva inscripción a nombre del nuevo propietario.
- El banco crediticio paga el monto estipulado como crédito hipotecario al vendedor, luego que se verificado la inscripción en el conservador de la propiedad a nombre del nuevo propietario y se han inscrito las respectivas hipotecas y prohibiciones, instancia en que recién el vendedor se encontrará con su pagos que enteran el precio de la compraventa.
Recomendaciones de liquidez para un inversionista inmobiliario
En definitiva, al ser los bienes inmuebles menos líquidos que otros instrumentos de inversión, su venta por apuro no es tan fácil como aparenta ser. Venderlos en un buen precio requiere de tiempo ya que hacerlo de manera rápida supone una devaluación del inmueble con pérdidas que pueden ser de consideración.
Lo recomendable para un inversionista es ampliar su portafolio de inversión, ya sea en el ámbito inmobiliario o de capitales, ya que en el caso del imprevisto de necesitar liquidez, pueda convertir en dinero acciones o depósitos a plazo de manera más fácil y rápida que una propiedad. Por otro lado asesorarse con una oficina de gestión inmobiliaria con experiencia, que le pueda ayudar a definir el valor de venta mas adecuado al mercado y su necesidad de tiempo de venta.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
AGRADECIDA POR ESTA VALIOSA INFORMACION TAN BIEN EXPLICADA.
Entiendo hace algún tiempo era de 80%, ahora esta en 75%, me lo pueden confirmar. Gracias