Invertir en propiedades resulta muy atractivo para los inversores. Sin embargo, se debe tener mucha atención, al cap rate inmobiliario. Es decir, al flujo de dinero que se va a recibir por el concepto de arriendo de la propiedad.
Efectivamente, en el negocio de la Renta Residencial, el valor de adquisición de la propiedad y el flujo de efectivo que éste genera en el tiempo son los elementos principales a analizar.
Frente a esto, uno de los indicadores más conocido es el «Cap Rate», el cual nos va a entregar un parámetro de rentabilidad asociado a un cierto riesgo. Este indicador permite evaluar una inversión específica, y lo que es más importante, nos indicará si la propiedad es útil para invertir o no. Además nos puede servir como medida comparativa de la inversión entre una zona y otra.
De nada sirve sólo calcular la cuota del pago mensual del pie, o qué porcentaje de financiamiento se usará en la compra. Si bien son variables importantes, no son las únicas que se deben considerar. Calcular el Cap Rate, da una visión más global para una correcta evaluación de la inversión. Cabe destacar que no es la única, ni la más completa, pero es un buen primer indicador.
¿Qué es y cómo calcular el Cap Rate?
El Cap Rate representa el porcentaje de flujo monetario anual que deja una propiedad en relación con su valor de venta o capital inicial.
Existen diferentes formas para calcular la rentabilidad de una inversión, una de ellas, y la más simple, es la siguiente:
R=(I/V)x100
En la ecuación, I es el ingreso anual y V es el valor de la propiedad. Cabe destacar que las tasas utilizadas siempre son anuales.
A modo de ejemplo, tenemos que, si una propiedad tiene un valor de $60.000.000 y se puede arrendar en $400.000 al mes, lo que generará $4.800.000 al año, su rentabilidad anual, calculado de manera simple, con la fórmula anterior será de 8,0%. Así entonces, la inversión estará totalmente recuperada en un plazo aproximado de 12,5 años.
A diferencia de una inversion financiera, como un depósito a plazo, una acción o un Fondo Mutuo, los ingresos provenientes de los arriendos no son ingresos netos, ya que hay costos que descontar para obtener el ingreso efectivo que resulta.
De este modo, para tener un valor de ingreso real, se debe tomar en cuenta el NOI o Ingreso Operativo Neto, el cual representa todos aquellos ingresos que genera la propiedad menos los gastos operacionales y de mantención que ésta involucra.
Los gastos operaciones y de mantención, son por ejemplo: costos de administración mensual de la propiedad (honorarios de una empresa de gestión o costo administrativo de operar la propiedad), contribuciones, gastos comunes y servicios en caso de días de vacancia, eventuales mantenciones del inmueble y en un periodo de mayor análisis se debe considerar algún factor de vacancia.
Efectuado este ajuste, se obtiene lo que se conoce como Cap Rate, que se calcula a través de la siguiente fórmula:
Cap Rate = (NOI / V) x 100
Siguiendo el ejemplo anterior, si los gastos de mantención mensual son de $50.000, el NOI sería $350.000 mensuales, lo que equivale a $4.200.000 de ingreso anual. Si ocupamos la fórmula da un 7,0% de Cap Rate.
Consideraciones para la inversión
Un consejo útil es que la inversión debe ir directamente de la mano con el sector en donde se desee invertir. De este modo, mientras la zona esté más consolidada, en general, menor será su rentabilidad, pues su prima por riesgo o compensación por el riesgo asumido será menor que la de un sector no consolidado y con mayores posibilidades de expansión.
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En la Región Metropolitana, por ejemplo, Las Condes presenta un Cap Rate entorno al 3% ó 4% más UF, mientras que Estación Central tiene un Cap Rate entorno al 6% más UF.
De este modo, por ejemplo, un inversionista podría preferir invertir en Las Condes y acceder a una menor rentabilidad asociado a una menor percepción de riesgo, y otros preferirán una mayor rentabilidad esperada asociado a una percepción de riesgo algo mayor.
Otra consideración es que si la propiedad tiene una buena administración en el tiempo, ésta se encargará de ir haciendo crecer los flujos de ingresos y acotando los costos, con lo cual el NOI irá creciendo en el tiempo y con ello hará crecer el Cap Rate.
En conclusión, si se desea invertir en propiedades, es necesario evaluar los flujos que ésta va a dejar en el mediano y largo plazo. Por ello, saber calcular el Cap Rate, en el mundo de la Renta Residencial es muy importante.
¿Qué es el cap rate Inmobiliario?
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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Excelente articulo !!!
Gracias !!
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Excelente artículo y con mucha claridad. Me encanto poder entenderlo mejor.
Muchas gracias
Gracias Fernanda !!
Rafael Gana Koporcic
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Es de mucha utilidad,tenia dudas del calculo pero ahora quede muy claro respecto al tema.
Saludos.
M.E.
Muy claro y fácil de comprender.
Gracias Rafael
Gracias por sus palabras, saludos
Rafael Gana K.
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Muy bueno el artículo, escrito de manera sencilla y práctico.
Gracias Rafael
Disculpen no entendí a que se refiere con MAS UF
«Estación Central tiene un Cap Rate entorno al 6% más UF.»
Me pueden apoyar por favor
saludos!!!
Hola Luis,
Se refiere a que la tasa de retorno esta medida sobre la UF, no sobre los $, es decir, en la práctica, estarías obteniendo ese retorno más la variación del IPC del periodo..
Por ejemplo, si el IPC fue del 2,5%, el resultado final sería 8,5% = 6% cáprate + 2,5% IPC (o variación de la.UF).
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Hola que tal muy buen artículo. Consulta el cálculo realizado lo hace con el monto total de la propiedad o descuentan lo que entregó de pie??