En este artículo veremos cómo se evalúa un terreno a partir de 4 variables que nos ayudarán a determinar su valor.
En los primeros meses del 2018, el Índice Mensual de Actividad de la Construcción (IMACON) indicó que hubo un crecimiento anual del 2,6% en la construcción, motivado entre otros factores, por el aumento anual de un 22,9% en los permisos de edificación.
Dado este evidente desarrollo, es importante explicar algunas variables para saber cómo se evalúa un terreno y determinar si resulta adecuado o no para un proyecto inmobiliario, especialmente para aquellos propietarios de terrenos que están pensando en vender a empresas inmobiliarias.
Cómo evaluar un terreno: según 4 variables relacionadas a la normativa
Uno de los factores que afectan directamente al precio de un terreno son las regulaciones existentes sobre la construcción, entre las cuales destacan las siguiente normativas:
1. Altura de edificación
El Plano Regulador Comunal entrega los lineamientos para una correcta planificación urbana dentro de la comuna. Entre algunas de sus disposiciones se encuentra la altura máxima permitida para las construcciones. Esto afecta el precio de un terreno, ya que si se permite construir en altura libre o densidad media (5-7 pisos) el sitio tendrá un atractivo mayor para el desarrollo inmobiliario que cuando se permiten construcciones de una altura máxima de 3 pisos, por ejemplo.
2. Uso de suelo
Según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el uso de suelo «es el conjunto genérico de actividades que el Instrumento Territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones».
Se pueden dividir en equipamiento, residencial, actividad productiva, infraestructura, espacio público y área verde.
Dependiendo del uso se determinará qué construcciones puede admitir un determinado terreno, y el valor del suelo esta íntimamente relacionado con aquello. Por ejemplo, en el uso de suelo de área verde no se permite edificar, o en el uso de suelo de infraestructura se permite sólo construcciones que tengan que ver con servicios de transporte, sanitario o energético.
De este modo, el dueño de un terreno tendrá interés en que su terreno permita acoger un uso de suelo que este vinculado con el mercado inmobilario de la zona, típicamente residencial, oficinas o comercial.
3. Densidad habitacional
La densidad habitacional permite el crecimiento controlado de ciudades y centros urbanos. Asimismo, permite anticiparse al poblamiento de sectores tomando en cuenta distintas variables de desarrollo.
Según la ordenanza, previamente citada, la densidad habitacional es el «número de unidades (personas o viviendas), por unidad de superficie (hectárea).
Por lo tanto, la densidad dispuesta por el Plano Regulador establece el número de habitantes máximos por hectárea. Para comunas donde se permite una densidad baja, se limitarán los proyectos de construcciones por lo que el precio de los terrenos se podrían ver impactados de forma negativa; por el contrario, si existe una tolerancia media o mayor en cuanto a densidad, se podrán realizar un mayor número de proyectos aumentando el valor del suelo, en la medida que exista un mercado que demande dichas unidades susceptibles de ser construidas allí.
4. Constructibilidad
Esta norma fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno. Se obtiene por medio del coeficiente de constructibilidad de acuerdo con información del Certificado de Informaciones Previas.
Por ejemplo, si se aplica un coeficiente de 3,5 a un terreno de 4.000 m² la fórmula sería la siguiente:
4.000 m² x 3,5 = 14.000 m²
Así, el terreno, cuya superficie es de 4.000 m2, podría acoger una superficie de construcción máxima de 14.000 m².
Por supuesto que, mientras mayor es el coeficiente de construcción, el terreno podrá acoger una mayor superficie de construcción, y en consecuencia mayor será su precio porque puede contener una mayor cantidad de edificación.
Aunque existen otros factores para saber cómo se evalúa un terreno, las referentes a la normativas Municipales son las más importantes porque determinan si es posible desarrollar proyectos de crecimiento habitacional en los terrenos respectivos.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic
cómo se evalúa un terreno
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