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Reforma Tributaria en sector Inmobiliario

Reforma Tributaria

Reforma Tributaria en sector Inmobiliario, y cómo afecta la compra y venta de propiedades, nuevas y usadas, es la materia que abordaremos en este blog, a través de ejemplos numéricos, que nos permitan cuantificar y comprender su efectos.

Desde ya, los invitamos a dejarnos un comentario, u opinión, para aportar el debate y entendimiento de los efectos de la Reforma Tributaria en sector Inmobiliario.

 

1. IVA EN VENTA DE INMUEBLES.

Tal vez el efectos mas relevante es la aplicación de IVA a la compra de una propiedad, y esto es completamente nuevo, ya que la venta de bienes raíces estaba exenta de IVA, y la reforma tributaria lo grava.

Para ello, sólo bastará que el vendedor tenga habitualidad para que este afecto a IVA, es decir, grava por defecto a todas las inmobiliarias (o constructoras) que vendas propiedades habitacionales (o de cualquier tipo).

Como el IVA es un impuesto al valor agregado, y grava el consumo, es un impuesto que debe pagar el comprador, y el vendedor podrá descontar los IVAs pagados de sus compras.

Dentro de los costos de las Inmobilirias, estan los terrenos, la construcción, servicios de ingeniería y arquitectura, costos administrativos, entre los mas relevantes, y los terreno no estan afectos a IVA, por lo que el efecto neto de este impuesto, para el comprador, será el incremento de alrededor de un 12% del valor actual de las propiedades, para propiedades entre las 1.000 UF y las 3.000 UF aproximadamente.

En el siguiente cuadro un ejemplo numérico para una vivienda de venta 2.000 UF (sin reforma), la cual se incrementa en un 11,7% con reforma (haz click en el cuadro para ver detalles):

Reforma Tributaria - efecto iva 2

Un efecto de Reforma Tributaria en sector Inmobiliario, es que a medida que el valor de propiedad es mayor, en general el costo del terreno es mas incidente en el valor de la propiedad, y como los terrenos no están afectos a IVA resulta ser que a mayor valor de propiedad, menor es el % de su incremento total, por efecto del terreno. Así por ejemplo una propiedad de 8.000 UF se verá incrementado su valor en un 5%, en relación al 12% de una propiedad en el rango de las 2.000 UF.

Columna escrita por Rafael Gana Koporcic, Director Ejecutivo, Develop Negocios Inmobiliarios.

Reforma Tributaria en sector Inmobiliario.

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386 Comentarios

  • admin dice:

    La cámara Chilena de Construcción aporta cifras sobre el impacto del IVA en las viviendas nuevas, en el marco de la reforma tributaria en trámite.

    http://www.emol.com/noticias/economia/2014/05/29/662686/cchc-espera-cambios-en-reforma-tributaria-para-acotar-impacto-en-precios-de-viviendas.html

    • Marcel Salvo dice:

      Hola, primero que todo agradecemos tu ayuda en estos temas, mi pregunta es: quien hace el avaluó de los terrenos para luego descontarlos en la facturación final? es un avaluó fiscal o comercial que se realiza para determinar el valor del terreno?

      • mario dice:

        Amigo ni los del SII saben, Ya que quienes hicieron la reforma desde los escritorios, jamas han estado en el lado de los contribuyentes y las diferentes situaciones que se presentan.

  • admin dice:

    Reforma tributaria generara aumentos en el valor de las viviendas, y ello ha ocasionado que las personas anticipen su decisión de compra.

    https://www.df.cl/noticias/opinion/columnistas/erik-haindl/el-iva-a-las-viviendas/2014-06-09/213620.html

    • alexis serra dice:

      con que va a financiar el reajuste de sueldo del proximo año 2016 de los “honorables” sino con la reforma?,se sabia que el cobre no subira por algunos años(plan B) ,asi que apretarse los cinturones muchachos del Registro Civil y CIA (claro està los incorruptibles tambien…..)

  • Les extiendo la invitación a este Importantísimo seminario:
    La Nueva Reforma Tributaria y su impacto en el sector inmobiliario”

    http://www.factorinmobiliario.cl/index.php?Accion=Noticia&IDnoticia=46

  • admin dice:

    Punto de protocolo de acuerdo en reforma tributaria del sector Vivienda, acordadas este 8 de Julio del presente, entre Gobierno y Oposición

    5. Vivienda.
    * Se clarificará en el proyecto de ley la mantención del crédito especial del IVA a las empresas constructoras, mediante una revisión general de las normas de modo que no haya duda que se puedan traspasar los descuentos respectivos.

    * Se repondrá el tope de 225 UF para el crédito especial a la construcción por cada vivienda de hasta 2.000 UF de valor de construcción.

    * Precisaremos en el texto legal que en la venta de terrenos se mantiene la no afectación con IVA.

    * Regularemos la aplicación de IVA para los proyectos inmobiliarios que cuenten con permiso de edificación a la fecha de entrada en vigencia de la norma correspondiente, a fin de facilitar la debida aplicación del impuesto.

    * Se explicitará que la venta de viviendas que son financiadas, en todo o en parte, por los subsidios habitacionales entregados para el Segmento Vulnerable, Segmento Emergente y Clase Media (DS N°49 y DS N° 01 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo), no estarán sujetas a la aplicación del IVA.

    * Se acotarán en la ley y el reglamento de la ley del IVA los parámetros para la definición de la habitualidad en las operaciones realizadas con inmuebles, circunscribiendo este gravamen a aquellas operaciones propias del giro inmobiliario y evitando que la liquidación de inmuebles, como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias, sea gravada con IVA.

    * Para las personas naturales contribuyentes de impuesto global complementario o del artículo 42 N°1, la enajenación de bienes raíces no constituirá renta hasta por la suma máximade 8.000 UF de ganancia de capital o utilidad, independientemente del número de inmuebles que tenga o enajene el contribuyente.

    * Cuando proceda la aplicación del impuesto por las ganancias de capital derivadas de la enajenación de un inmueble, para la determinación del valor de adquisición se establecerá la opción entre:i) el valor de compra actualizado más las mejoras que hayan aumentado su valor o ii) el avalúo fiscal vigente al 1 de enero de 2017 o iii) el valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la ley.

    * Con todo, los bienes raíces de estos contribuyentes que hayan sido adquiridos con 10 años de anterioridad al año 2014, se regirán por las normas actuales de la Ley de Impuesto a la Renta.

    • jorge carter dice:

      Hola, y que pasa si yo estoy provisionando IVA CF para los proyectos que venderé con IVA , pero sé que un porcentaje vendrán a comprarme con subsidio y no se le aplicara el IVA y tendré que llevar a resultado lo que no correspondería, tampoco pudo costear estos montos ya que proyecto lo estaría de antes , existe alguna forma de solucionar, espero haberme dado a entender.
      Atte.

  • Ramon Gutierrez dice:

    Me parece pésimo que una persona que con mucho sacrificio se compra su casa. Luego si la vende para comprar otra mejor tiene que pagar impuesto a la utilidad aunque para la nueva casa debe desembolsar mas dinero.

    • pedro sepulveda jorquera dice:

      Para las personas naturales contribuyentes de impuesto global complementario o del artículo 42 N°1, la enajenación de bienes raíces no constituirá renta hasta por la suma máxima de 8.000 UF de ganancia de capital o utilidad, independientemente del número de inmuebles que tenga o enajene el contribuyente.

    • johny dice:

      opino lo mismo, con mucho sacrificio logre comprar una propiedad la cual sin un año de uso aun. No se adecua a mi trabajo y me veo en la obligación de vender y buscar otra. pero me afecta el pago del IVA ya que me baja el dinero para poder comprar otra y poder desenpeñar mi trabajo. encuentro el colmo.

  • David Lavin dice:

    Buenos Días

    La verdad es que estoy un poco confundido o mejor dicho no muy claro con lo nuevo de la Reforma Tributaria, de la cual agradeceria si me pudiesen ayudar un poco con el tema.

    En el caso de mi padre teniendo una propiedad con valor de venta de aproximado 3000 UF, el esta con la idea de vender su actual casa acá en santiago y luego a eso comprar unas propiedades en santiago (Departamentos) y construir una vivienda en un terreno a comprar en el litoral o comprara ya un casa usada.

    Por lo que entiendo, osea el al realizar la venta de su propiedad tendrá que pagar IVA por la venta de esta, y a su vez cuando el desee comprar las propiedades en santiago y en el litoral también tendrá que pagar IVA nuevamente por cada propiedad ?

    Agradecería que me pudiesen ayudar en esta información ya que al parecer es bastante plata en juego que se tiene por este nuevo cambio tan beneficioso que han realizado.

    Saluda Atte.
    David Lavin T.

    • admin dice:

      Don David,

      esperamos no sea muy tarde nuestra respuesta, pero le podemos comentar lo siguiente:
      * La aplicación de IVA a la venta de las propiedades será gradual, y aplicará en la medida que el vendedor sea habitual, y una persona que vende una propiedad puntual, en la medida que ésta haya sido adquirida en mas de 12 meses no es habitual, de tal modo la venta de su padre no tendría iva, ni tampoco pagaría impuesto al mayor valor de venta (impuesto de renta).
      * Para una propiedad nuevas, quedaran exentas de IVA las propiedades que tengan promesas de venta firmada ante notario, y protocolizadas durante al año 2015, independiente de cuando firmen escritura; o en su defecto, quedarán también exentas las compras que se escrituren durante el 2016.
      * de este modo, las compras que se hagan desde el 2017 en adelante, y que no cuentes con promesas del 2015 protocolizadas deberán pagar iva.-

      saludos,

      equipo develop

  • carlos dice:

    Consulta compre un tetreno en octubre del 2013 y estpy construyendo una casa . Que término en diciembre 2014 .
    Si la vendo tengo que pagar impuestos ???

    ¿ En que casos se paga impuesto y cuando entra en vigencia?

  • Francisco dice:

    Hola buenas tardes, tengo una duda respecto a la venta de terreno.

    Tenemos 36 hectáreas que en algún momento quisimos vender, pero nos dijeron que debíamos hacerlo antes del 31 de diciembre del 2014, ya que en el 2015 pagaríamos un impuesto cerca del 40% al fisco. El terreno es perfecto para desarrollo Inmobiliario, pero entiendo que a partir del 2016 deberíamos pagar solo el IVA.

    Gracias por la respuesta.

    FSV.

    • admin dice:

      1) Venta de Terrenos sin construcción:

      La Reforma Tributaria excluye expresamente de la afectación a IVA a la venta de terrenos del pago de IVA, aún en el caso que sean de propiedad de una inmobiliaria o constructora, por lo que en su caso no debe pagar IVA independiente de la fecha que haga en esa venta.

      2) Pago de Impuesto a la renta por venta de bienes inmuebles.

      La enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, efectuada por personas naturales con domicilio o residencia en Chile, estará gravada con impuesto de Primera Categoría (La enajenación hecha por personas jurídicas ya está gravada).

      No obstante lo indicado, no constituirá renta el mayor valor que se determine en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca transcurridos cuatro años desde la adquisición o construcción, en su caso. En todos los demás casos no constituirá renta el mayor valor que se determine cuando entre la fecha de adquisición y enajenación transcurra un plazo no inferior a un año.

      Equipo Develop.

  • GLENDA MONTES. dice:

    Buenas tardes.
    Mi duda es la siguiente:

    Si quiero comprar un inmueble cuyo valor corresponde a 8.500 UF, a esas 8500 UF, debo agregarle el 19%, y pagarlo en efectivo, o se incluirá en el valor final?.
    Saludos, y gracias por su respuesta.

    • admin dice:

      Estimada Glenda:

      Hay varios aspectos que considerar, y que podemos resumir en lo siguiente respecto de tu consulta:

      * Si aplica IVA, o no, dependerá si es una vivienda nueva o usada, y en que fecha se firme la promesa de compraventa y/o escritura respectiva.
      * En el caso mas estándar debería tratarse de una propiedad nueva, y el IVA aplicará de acuerdo a las siguientes fechas:
      *** Si firma una promesa de compraventa dentro del presente año 2015, y ésta se firma ante notario y con protocolización, entonces el inmueble no estará a afecto a IVA independiente de cuando firma la escritura definitiva. (por esta razón se ha incrementado la venta de propiedades en verde, e incluso en blanco).
      *** Si no hay promesa, entonces se deberá firmar una escritura de compraventa en el 2016, para que NO quede afecta la operación.
      *** Luego, si no hay promesa en el 2015, ni escritura en el 2016, entonces la operación quedará gravada con IVA. Ejemplo, una escritura en el 2017, son promesa del 2015, pagará IVA.
      *** Finalmente el IVA, en el caso de los inmuebles no será del 19%, ya que en cualquier caso el terreno estará exento de iva, por lo que el IVA a recargar a la venta dependerá de cual sea la relación del costo de construcción y del terreno, por lo que en general el IVA podría ser del orden del 4 al 12% según sea el caso. En propiedad de mayor valor, el iva seguramente será mas cercana al 4% ya que el terreno (exento) tendrá un mayor peso.

      Equipo develop

      • Aldo dice:

        Estimado yo me dedico a comprar departamentos, luego los arreglo para venderlos.. Mi pregunta es la siguiente:
        Cual es el calculo de IVA que tendré que pagar.. Los departamentos tienen un valor terreno?
        De antemano muchas gracias.

  • Mari dice:

    Estaba revisando los comentarios en relación a la modificación del precio de las viviendas ya sea por efectos de la aplicación del IVA y del crédito especial que aplican las contructoras (65%). Modelé el efecto, si bien llego a la variación del 2.4% que señalo el subsecretario Micco, no logro llegar a la variación del 9% en propiedades de mayor valor. Partí de los supuestos que el valor del terreno es un 25 % del valor de la construcción, y considerando que entre la venta de la constructora a la inmobiliaria, esta última margina un 25% entre utilidad, gastos y costos operacionales. Pueden dar un ejemplo númerico de como llegan a esos porcentajes.

    • admin dice:

      El IVA Inmobiliario, se aplica sobre las ventas netas de la Inmobiliaria hacia el cliente final, y en su calculo la inmobiliaria debe sumar todos sus costos netos, excluido el terreno que esta exento. Por otro lado, el IVA de la Constructora hacia la Inmobiliaria, no afecta al comprador final, sólo incide en el iva que paga cada uno de ellos (inmobiliaria y constructora), ya que en este caso ahora el cliente final pasa a ser consumidor final de iva, que antes era la Inmobiliaria.

      Un ejemplo numérico, sin ser valores reales, podría ser el siguiente:

      1) Costo terreno 500 UF
      2) Costo Netos Construcción 1500 UF
      3) Otro costos Netos 300 UF
      4) Total Neto + Terreno (1)+(2)+(3) 2300 UF

      5) Costos Afectos a IVA (2)+(3) 1800 UF
      6) IVA (19%) 342 UF

      Valor Final con IVA (4)+(6) 2642 UF
      Efecto IVA / Sobre Valor Sin Ref. 12,9%

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.,

      • Jorge dice:

        Pueden explicas con mas detalles los calculos por favor.
        Jorge

      • Rene Escanilla dice:

        Como llega a la relación 12.9%?
        Efecto IVA / Sobre Valor Sin Ref. 12,9%

        • admin dice:

          Estimado Rene,

          La verdad es que ese cálculo fue efectuado cuando recién estaba apareciendo información de le reforma tributaria, escenario que ha ido cambiando en el tiempo, ya que a la promulgación de la Ley, se han sumado 50 circulares y es probable que se sume una nueva Ley para corregir cosas que no se pueden arreglar con circulares.

          Con la info disponible al día de hoy, hemos efectuado nuevas estimaciones del impacto, y éste será menor al estimado inicialmente, pero dependerá mucho del tipo de proyecto. El cálculo que tenemos es para edificios en las comunas de Santiago o Estación Central, donde estimamos que el impacto del iva será al rededor de un 5%, pero lamentablemente, mientras no este la nueva ley que se esta gestionando, no hay 100% de certeza aun., pero si es claro, que el impacto será menor al inicialmente estimado, pero no por eso menos relevante.

          atte.,

          Rafael Gana Koporcic

          • Diego Lizama dice:

            Consulta, el IVA que se está cobrando se refiere a que se va a aplicar IVA a la construcción de viviendas o a que se está eliminando el crédito directo del IVA a la construcción?

            Dicho crédito según entiendo corresponde a 2/3 del IVA (19:3 = 6,3 y 6,3*2=12,6%) No será ese el 12,6% del que hablan que podría incidir en el precio de las viviendas?

      • Cristian dice:

        Entiendo que el incremento sobre valor sin reforma es 15% no 12,9%

  • jacqueline dice:

    Tengo una duda, pues reservamos un departamento en febrero 2015, pero al momento de firmar la promesa de compra venta vimos una clausula que dice que la casa quedará afecta a IVA en caso de que la ley sea promulgada (la ley ya está promulgada pero nos dijeron que el contrato se redactó el año pasado y no será modificado bajo ningun punto de vista). Tampoco tenemos fecha de entrega en el documento, solo la que aparece en la página web agosto 2015. Es posible que se me aplique el IVA aun cuando firmemos la promesa de compra venta ahora? Es posible que la inmobiliaria alargue los plazos para que la entrega sea el 2016 y aplique el IVA?
    Gracias.

    • admin dice:

      La Reforma Tributaria establece que a las viviendas nuevas se le aplicará un IVA a la venta final, pero la entrada en vigencia será paulatina, y en base a ello, NO aplicará IVA de acuerdo a los siguientes plazos:

      * Las Viviendas que firmen promesa de compraventa, protocolizada ante notario, antes del 31 de Dic. del 2015., quedan exentas de IVA, ó
      * Las Viviendas que firmen escritura de compraventa definitiva, antes del 31 de Dic. del 2016, quedan exentas de IVA también.

      De este modo en su caso, debe verificar que su promesa de compraventa esté protocolizada ante notario, y de ser así, esa compra estará exenta de IVA sin importar cuando se firme la escritura de compraventa definitiva; en caso de no estar protocolizada, el plazo máximo para firmar su escritura definitiva sería Dic. 2016, para estar exenta de iva.

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Roberto Roriguez. dice:

    Consulta. Realize la reserva en septiembre del 2014 para entrega en abril 2015 en Altos del Raco casa Brisa, tengo una plata extra por lo que me gustaría cambiarme a una Arboleda que es mas grande, siempre que existiera la posibilidad de casa disponible, ya que algunos se cambian de etapa o no se les aprueba el crédito, tendría que pagar impuesto. si existiera esta posibilidad..

    • admin dice:

      La Reforma Tributaria establece que a las viviendas nuevas se le aplicará un IVA a la venta final, pero la entrada en vigencia será paulatina, y en base a ello, NO aplicará IVA de acuerdo a los siguientes plazos:
      * Las Viviendas que firmen promesa de compraventa, protocolizada ante notario, antes del 31 de Dic. del 2015., quedan exentas de IVA, ó
      * Las Viviendas que firmen escritura de compraventa definitiva, antes del 31 de Dic. del 2016, quedan exentas de IVA también.

      De este modo en su caso, si la propiedad firma escritura dentro del año 2015, no aplica iva, independiente del modelo de casa que compre, no importando, en este caso la fecha de promesa.

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Arturo dice:

    Una duda… Si realizo la reserva en abril de 2015, me dicen que el plazo de entrega es el segundo semestre de 2016, si el proyecto se atrasa, y la entregan por ejemplo, Marzo de 2016.. Me afectaria el IVA? tendre que pagarlo?

    Saludos y Gracias

    • admin dice:

      Estimado Arturo.

      Lo que debe hacer, es firma una promesa de compraventa ante notario, y protocolizado en notaría, eso es muy importante hacerlo dentro del 2015, la sola reserva no sirve para quedar exento de IVA., salvo se firma escritura dentro del 2016, pero es mejor dejar bien formalizada una promesa, ahora.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Santiago dice:

    Estimado, agradeceré respetuosamente informar sobre la siguiente consulta:
    Estoy negociando un sitio eriaso como persona natural, soy habitual por lo que no me conviene escriturar con la ley anterior sino escriturar con fecha 2017, en donde podré pagar 10% del valor de la venta como impuesto único. Mi consulta es respecto de la promesa de compraventa que haré este año 2015, si esta promesa implica para mi tributar este año como valor devengado del valor estipulado en la promesa, (ejemplo $100.000.000.-) y segundo si me anticipan un valor, se considerará parte de mis ingresos y se tributará en el global complementario, (ejemplo $20.000.000). Gracias.

    • admin dice:

      Estimado Santiago,

      Estas preguntas específicas que aplican al impuesto a pagar, producto del mayor valor de la enajenación de bien raíz, en el marco de la nueva ley, es recomendable que las pueda revisar con un contador, y/o tributario, ya que hay una serie de aspectos que inciden en su cálculo, y que requieren mayor información para un correcto análisis, como por ejemplo, un aspecto importante a observar, y que depende de su condición particular es la siguiente:

      “no constituirá renta, aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, y con ciertos requisitos, la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento.”

      Es decir, es posible, que su operación no este afecta, si cumple ciertos requisitos, que tienen que ver no sólo con la propiedad que Ud. venda, si no que con su situación tributaria mas ampliada y se relaciona además con otras propiedades que pueda vender.

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • rodrigo salvatierra dice:

    Hola. La compra de viviendas usadas de 2500-4500 UF estará dometida a un IVA? cuanto?

    • admin dice:

      Estimado Rodrigo,

      Junto con saludarte, comentarte que la venta de propiedades usadas no estará afecta al impuesto de I.V.A., salvo que el vendedor sea considerado habitual por el Servicio de Impuestos Internos, que no es lo usual.

      atentamente,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

      • Rodrigo Salvatierra dice:

        Gracias por su respuesta. Ahora bien, quizá no comprendo del yodo su respuesta. Usted hace referencia al vendedor pero en mi caso deseo saber si el IVA afectará a los compradores. Perdone si no he interpretado bien su respuesta. Puede aclarar mi confusión?

        Gracias

        • admin dice:

          Estimado Rodrigo,

          Lo que sucede es que la venta, que hace el vendedor al comprador, aplica IVA si el vendedor es un sujeto habitual en ese tipo de operaciones, eso significa, de acuerdo a definición del SII, que si el vendedor hace múltiples operaciones dentro de un mismo año, entonces es habitual.

          Es por esta razón, que en general, las propiedades usadas no están afectas a IVA en la nueva reforma tributaria, y sí lo están las viviendas nuevas, ya que las inmobiliarias son clasificadas como habituales.

          Entonces, si el vendedor, no es habitual, digamos que es una persona natural que compro una casa años atrás, y ahora la venta, entonces no debe cargar con iva a la venta, y por lo tanto no hay afectación de ese tributo al comprador.

          Esperando haber podido aclarar,

          atte

          Equipo Develop Gestión Comercia Ltda.

  • Mauricio dice:

    Hola equipo develop…

    1.El iva en propiedades nuevas comienza aplicarse enero 2017 entonces?
    2.si yo cedo el año 2016 los derechos de una promesa firmada ante notario año 2015 (a un valor mayor al precio original) y esa nueva promesa se escritura el año 2016 no paga iva no? En caso de que se escriture año 2017 estara afecta no?
    3.hay proyectos en venta en blanco con entrega el 2020…la misma pregunta; si yo cedo los derechos de promesa(firmada ante notario 2015) el año 2020 paga iva no?
    Slds

    • admin dice:

      Estimado Mauricio.

      Efectivamente, la Ley de Reforma Tributaria aprobada, establece que si una promesa se firma en 2015, la futura escritura estará exenta de iva independiente de cuando se firme, lo que ha estado impulsando la venta de propiedades muy a futuro, incluso sobre los 30 ó 40 meses de entrega.

      Por otro lado, se desprende del derecho civil general, que las promesas se pueden ceder, siempre que la misma promesa no los restrinja.

      Ahora bien, esto esta pensado para operaciones individuales, por lo que en general no debería haber problema, sin embargo, a futuro, y sobre todo si el fenómeno se masifica, como creemos que puede ocurrir, es posible que el servicio de impuestos internos regule la cesiones, o las restrinja, vía circulares, por lo que este tipo de operaciones llevan un riesgo implícito, y ese riesgo es el cómo el SII verá e interpretará estas operaciones con cesiones, para efectos de mantener exención del iva, y eso no se sabe.

      En ocasiones anteriores, cuando se modificó el DFL2, por ejemplo, posterior a la Ley, el SII sacó circulares restrictivas al respecto, por eso son operaciones que tienen cierto riesgo, al no saber cómo actuará el SII en estas interpretaciones a futuro.

      Atentamente,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • carlos monyoya dice:

    buenas tardes, tengo la siguiente consulta.
    soy dentista y tengo una sociedad que es dueña de la oficina donde funciona mi consulta.
    tengo una oferta de compra de esta oficina, en su momento año 2012 me costo 4 mil UF.
    en la misma se invirtieron al menos 3 mil UF mas para habilitarla como clinica dental.
    hoy tengo una oferta de compra por 15 mil UF, como me afecta la reforma tributaria en esta transacción.
    agradecido

    • admin dice:

      Estimado Carlos,

      Las nueva reforma tributaria establece que la enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales, estará gravada con impuesto de Primera Categoría (antes las personas no pagaban), sin embargo, la enajenación hecha por personas jurídicas ya está gravada.

      Es decir, en su caso, si su oficina la adquirió a través de una sociedad, la sociedad deberá observar el impuesto respectivo, de primera categoría, de las empresas, producto del mayor valor. La tasa que se aplica varía según el año, ya que la tasa va subiendo 2015 (22,5%); 2016 (24,0%); 2017 (25,5%) ;2018 (27,0%), pero también dependerá del régimen tributario al cual opte, ya que estas tasas son para el sistema semi – integrado, en el caso que se opte por el sistema integrado la tasa será del 25% desde 2017 en adelante.

      En cualquier escenario, le sugiero proyectar números con el contador de su sociedad, ya que esas mejoras deberían estar incorporadas en la contabilidad, además debe aplicar algunos reajustes y correcciones según las normas contables.., ya que en su caso la diferencia entre compra y venta es alta, y en consecuencia el impuesto será relevante.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

      • carlos monyoya dice:

        gracias, y si la Sociedad dueña del bien raíz esta compuesta solo por personas naturales?

        • admin dice:

          Estimado Carlos:

          Los impuestos que deba enfrentar la sociedad, son indistintos a quiénes son sus socios.
          Ahora le reiteramos nuestra recomendación de estudiar bien la operación con un contador especialista que conozca los números del caso.
          atte.,
          Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Marlenne dice:

    Según veo la compra de terrenos queda exenta de impuesto, por tanto si tengo un terreno y como persona natural deseo construirme una casa cuando ya comience a regir la ley, igual debo pagar IVA para dicha construcción??

    • admin dice:

      Estimada Marlenne:

      La reforma tributaria introduce la aplicación del IVA a la venta de propiedades nuevas, básicamente, por lo que las empresas inmobiliarias deberán adicionar este impuestos a sus clientes, en las ventas de departamento y casas nuevas.

      El IVA se aplicará a la sumatoria de todos los costos netos de la Inmobiliaria, excluido el terreno que no esta afecto a IVA.

      De este modo, si ud tiene un terreno y desea encargar la construcción de una casa a una constructora, es una figura distinta a la anteriormente descrita, y en este caso la constructora debe vender sus servicios con IVA ya que estan afectos, pero esto es así antes y después de la reforma tributaria.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • kathy dice:

    Hola! mil gracias por responder consultas a personas como yo que no entendemos nada de esto!!!!! y al parecer nos estàn metiendo el dedo en el ojo como siempre… tengo una consulta:

    1. Qué va a pasar con las personas naturales que se dediquen a comprar viviendas usadas para arrendarlas, pero que no quieran vender las propiedades????

    2. Qué sucede con las personas naturales que actualmente son dueños de más de 1 vivienda y las arriendan??? (mi arrendataria por ejemplo es dueña de 20 departamentos y vive de eso…) esta ley también los regula???

    Un millón de gracias

  • Marcelo dice:

    Sí tengo un dpto de 2500 uf y una casa de 4500, voy a adquirir un dpto en la playa de 4800, debo pagar iva o algún impuesto por esta tercera propiedad

    • admin dice:

      Estimado Marcelo,

      El pago del iva para la compra de una propiedad nueva no tiene relación con el numero de propiedades que tu tengas, si no con la fecha en que se firme la promesa de compraventa, o la escritura respectiva, de acuerdo a lo siguiente:
      * Si firmas una promesa durante el presente año 2015, la venta estará exenta de iva sin importar cuando se firme la escritura.
      * Si no firmas una promesa de compra este 2015, entonces el último plazo para firmar escritura definitiva sería el año 2016.
      Luego todas las ventas posteriores pagarán iva.
      En su caso, si la compra la hará el 2016, dependerá si firma promesa o escritura, de acuerdo a las fechas indicadas.
      atte.,
      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

    • WACG. dice:

      Hola.
      Hay una inmobiliaria que solamente ha vendido y vende en la actualidad terrenos (parcelas) sin construcción alguna , hasta que se le terminen .
      Mi pregunta es si se debe como inmobiliaria pagar IVA por la venta de terrenos (parcelas) y a partir de qué fecha.

      Desde ya muchas gracias.
      Saludos. Responder.

      • admin dice:

        Estimado:

        Los terrenos están exentos de IVA, pero sí lo estarán las construcciones y/u urbanizaciones, con los mismos plazos que ya se han detallado en consultas anteriores.

        atte.,

        Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Karina dice:

    Hola!, una consulta:

    Si vendo mi propiedad el 2016 (precio ref: 3500-4000 uf), ¿tengo que pagar IVA por esa venta?

    Desde ya muchas gracias
    Saludos

    • admin dice:

      EStimada Karina:

      La venta de una propiedad usada no genera pago de iva, el iva aplica solamente para las propiedades nuevas, por lo que serán las inmobiliarias las que tendrán que aplicarlo.

      atte., Equipo develop gestión Comercial ltda.

  • Teresa dice:

    Estimados

    Esto aplicara solo a las viviendas nuevas o también se aplicara a la viviendas antiguas

    • admin dice:

      Estimada Teresa,

      Muchas gracias por tu contacto. Comentarte que el IVA a las viviendas aplicará a la venta de viviendas nueves, por lo que dentro del año 2015 aun es posible, mediante la firma de una promesa de compraventa, acceder a precios sin IVA, aunque se escriture a futuro. Ace le dejó un link con información de un proyecto que cumple este requisito:

      http://develop.cl/listing/edificio-conquista-velasquez/

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Felipe dice:

    Estimado. Si realizo un compromiso de compra el 2015 para el 2016, la que se entrega en el primer semestre de ese año (2016) y luego la vendo inmediatamente o luego de unos meses. ¿soy considerado vendedor habitual?

    • admin dice:

      Estimado,

      Esta operación NO tiene que ver con IVA, ya que las viviendas usadas no pagan IVA, pero si tiene que ver con la declaracion de renta por el mayor valor, entre compra y venta, que la Reforma Tribuaria modificó de acuerdo a lo siguiente:

      Ajustes a la tributación sobre las ganancias de capital en bienes raíces (Vigencia 01/Ene/2017):

      Se elimina la exención a las ganancias de capital obtenidas en bienes raíces. Se establece que estas ganancias de capital tributen, permitiendo reconocer el costo de las mejoras que se hayan incorporado al bien raíz. El valor tributable se prorratea en el global complementario por el número de años de tenencia de este bien inmueble, con un máximo de 10 años.

      Queda exenta la ganancia de capital de la venta de la vivienda no habitual cuando se cumplen los siguientes requisitos:

      – Cuando provenga de la enajenación del único bien raíz de propiedad del enajenante.

      – Que se trate del inmueble en que habita el propietario o su familia.

      – Venta de departamentos puede incluir la de las respectivas bodegas y/o estacionamientos.

      – Constituirá renta solo aquella parte del mayor valor que exceda de 8.000 UF, según su valor a la fecha de enajenación.

      atte,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda

  • Francisco dice:

    Estimados, un contribuyente persona natural con giro que tributa en 1º categoría (no inmobiliario), si compra un departamento nuevo este año (2015) y lo vende al mes siguiente, ¿debe pagar IVA?.

    De antemano muchas gracias por el apoyo.
    Atentamente,

    • admin dice:

      Estimado.

      Si ud. compra un departamentos este año, NO debe pagar IVA, ya que el IVA a los inmuebles nuevos comienza a aplicar paulatinamente el año 2016 y 2017, por lo que esa operación NO paga IVA. Luego si la vende, tampoco debe adicionar IVA ya que las propiedades usadas, o segundas transferencias, tampoco pagarán IVA.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Beatriz dice:

    Hola,
    vendi mi casa el 2014 en 4300 uf, entiendo que no debo pagar impuestos, no es asi?
    ahora bien con el dinero contrate un seguro con ahorro en fondos mutuos. debo pagar impuestos?
    como justificar el ingreso por venta de mi casa?
    gracias

    • admin dice:

      Estimados.

      Los ingresos de ventas de inmuebles, hasta antes de la Reforma Tributaria, de personas naturales no habituales, estaban exentas de impuestos a la renta, por lo que por su operación no debió haber pagado impuestos.

      Atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Bernardo dice:

    Tengo una casa que quiero vender y con lo que saque más un crédito hipotecario me gustaría comprar dos o tres departamentos como inversión. Para un adecuado manejo de impuestos y optimizar la rentabilidad de mi inversión, qué me interesaría más: ¿endeudarme y comprar como persona natural o conformar una sociedad y endeudarme como sociedad y comprar como sociedad?
    Gracias por sus orientaciones.

    • admin dice:

      Estimado.,

      Para una correcta orientación habría que analizar los números, ya que dependerá de los escenarios futuros. Por ejemplo su a futuro decide vender, es mejor que esten como persona natural, ya que hasta 8.000 UF de utilidad no paga impuestos; por otro lado si los deptos están en renta fija, es mas fácil deducir gastos a través de una sociedad que de una persona.

      A priori, hasta 3 deptos., podría ser mejor manejarlo como persona, si el negocio crece, será mejor conformar una sociedad para tales efectos.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Mariela Gomez dice:

    Una consulta me venden un departamento usado en 72 millones y el vendedor me dice que yo debo pagar el 19% de la reforma Tributaria, es eso correcto y porque.
    Agradeceria si me pueden orientar con esto
    Muchas Gracias

    • admin dice:

      Estimado:

      eso es incorrectos, por las siguiente razones:
      * Las propiedades usadas NO estan afectas a IVA.
      * El IVA en las propiedades nuevas comienza progresivamente los año 2016 y 2017.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • marcial dice:

    hola… estoy interesado en comprar un terreno de 20 hectareas, el cual lo subdivire y vendere cada uno de los lotes, obviamente obteniendo utilidades. cuanto impuesto debo pagar por eso? he escuchado que los terrenos no pagaran IVA, pero ya podria estar afectando lo de la habitualidad.

    saludos

    • admin dice:

      Estimado:

      Los terrenos están exento de IVA, con ciertos topes, en función del avalúo fiscal de los mismos, no así el resto de las partidas que conforman su costo neto total del proyecto, por lo que deberá agregar IVA al resto de las partidas, con los plazos ya detallados en las otras consultas anteriores de este mismo foro.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda,

  • Gonzalo Colazo dice:

    Que tal equipo Develop?

    Solo un par de dudas,

    * Ya que el IVA solo aplica a propiedades nuevas o de vendedores habituales esto, se supone, hará que los precios de estas propiedades suba para el cliente final, lo que habría que ver es si el total de este aumento se transfiere al comprador o si parte se descontaría del margen de las inmobiliarias o vendedores habituales. Dado este escenario el precio de las propiedades usadas(y que no sean de vendedores habituales) también debería subir ya que el costo de oportunidad de comprar una vivienda nueva o de vendedores habituales es más elevado ¿Cuanto estiman que aumentarán los precio de venta tras el inicio de la reforma para casas o departamentos en el rango entre 3000-8000 UF?

    *¿Que busca el gobierno con esta reforma? Mayor recaudación o supuesta accesibilidad de la gente a comprar su propia casa(no veo como dada la reforma)?

    • admin dice:

      Estimado:

      Efectivamente se estima que el valor final de las viviendas nuevas se incrementará, al rededor de un 8% a 10% para propiedades en el rango de 3.000 UF, y para valores superiores su impactó será menor (ya que en viviendas de mayor valor, el costo del terreno es mas relevante y los terrenos no pagan IVA).

      Toda la Reforma Tributaria tiene como objetivo una mayor recaudación fiscal, por cierto, por lo que se hará un poco mas difícil el acceso a la vivienda propia, salvo las viviendas que se adquieran con Subsidio que estarán completamente exentas de IVA en esos casos.

      atte.

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.-

  • Alejandro Battistoni dice:

    Estimado equipo Develop,

    Estoy armando una SPA para vender casas nuevas en un terreno que subdividi y donde ya estoy construyendo. Obviamente para el Sii mi comportamiento sera de habitualidad.
    Solo para confirmar:
    Si estas casas nuevas son escrituradas en los años 2015 y 2016, las puedo vender sin IVA?
    Desde ya muchas gracias,
    Alejandro

    • admin dice:

      Estimado Alejandro,

      Efectivamente las escrituras de compraventa que se cursen en los años 2015 y 2016 quedarán exentas de adicionar el impuesto I.V.A. a la venta final., no así a las escrituras de fecha 2017 que sí deberán adicionar IVA, excepto tengan promesas firmadas ante notario y con protocolo dentro del 2015.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Juan dice:

    Buenas Tardes esto se aplica de igual manera para los Departamentos Nuevos o existe alguna diferencia con los proyectos destinados solo a casas nuevas. muchas gracias.

    • admin dice:

      Estimado Juan:

      El I.V.A. aplicará a todas las ventas de propiedades nuevas, independiente sean éstas casas o departamentos, lo que sí, los porcentajes a aplicar podrían ser diferentes, dependiendo del peso del costo del terreno en el valor neto final de la venta, ya que la parte del terreno no esta afecta a IVA.

      Por ejemplo, si el terreno de una casa cuesta 500 UF y la construcción de la casa + otros gastos afectos es de 1.000 UF (valor neto final de 1.500 UF), el iva se aplica a las 1.000 UF y no a las 500 UF del terreno, de este modo el IVA será: 19% x 1000 UF = 190 UF, por lo que la venta final con IVA será de 1.690 UF, y como resultado el IVA sobre el total neto, en este caso sería de un 12,66% (190 / 1500 x 100).

      Y este cálculo puede variar para un proyecto de casa, respecto de un proyecto de departamentos, y además entre departamentos y entre proyectos de casas también puede variar, de acuerdo al valor del terreno y de las construcciones finales que se hagan.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Christian Burgos dice:

    Señores
    Les felicito por esta instancia de aprendizaje y claridad. De verdad, muchas gracias! Quería saber: tengo una constructora, la cual es dueña de una propiedad comercial y la estoy vendiendo a una persona natural. La edificación data del año 1965, la adquirimos el 2009, ampliamos y remodelamos el 2010. Debo aplicar el IVA en la venta? O sólo ver tema impositivo a través de la diferencia valor libro VS valor venta? Agradecido espera su respuesta

    • admin dice:

      Estimado Cristian:

      En nuestra opinión, una venta puntual de una propiedad que ha sido adquirida con más de un año, no debería entenderse como habitual, por lo que no debería cargar IVA, y menos aun si la venta se hace antes del año 2017, fecha en la cual entra en plena vigencia esta norma.

      De todos modos debe ver con su contador la utilidad que genera la operación, ya que al estar al interior de una sociedad esta afecta al pago de impuestos regulares a utilidades de las empresas.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Ximena Mardones dice:

    Estimados,
    Qué significa que la promesa de compraventa este protocolizada ante notario?

    • admin dice:

      Estimada Ximena:

      El protocolo es un trámite que se hace con un documento, en una notaría, que permite certificar una fecha cierta de dicho documento, solamente eso.

      Lo que hace el notario, es que saca una fotocopia del documento y lo agrega a un libro de registro, y junto con ello le asigna un número y una fecha, y de ese modo, para todos los efectos legales, queda un registro que a esa fecha el documento existía y estaban firmado por las partes.

      En el caso de las promesas de compraventa, este trámite es importante para escrituras que se proyecten ejecutar del año 2017 en adelante; para escrituras estimadas para el año 2016 no es relevante, pero sería recomendable por cualquier eventualidad. Nos referimos a la aplicación del IVA en la compraventa.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.-

      • Ximena Mardones dice:

        Muchas gracias.

        Y las promesas pueden protocolizarse unilateralmente?, es decir, puedo yo protocolizarlas o necesariamente lo debe hacer la inmobiliaria?

        • admin dice:

          Estimada Ximena,

          En primer lugar disculpas por la demora en respuesta a través de este canal, ya que hemos recibidos muchas consultas y tratamos de responder lo mejor posible.

          En su caso se le respondió por correo directo a Ud., por tratarse de la compraventa de uno de los proyectos que tenemos a la venta en http://develop.cl/, respecto del cual se esta gestionando con la inmobiliaria la fórmula para protocolizar esas promesas ya firmadas, no obstante no es necesario por que se estima que de todos modos el proyecto escriturará dentro del 2016, pero hay una decisión de hacerlo de igual forma.

          atte.,

          Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Angela dice:

    Estimados,

    Si vendo un terreno con valor comercial de UF 40.000 que fue adquirido en 1970, siendo su avaluo fiscal cercano a los UF 12.000, que impuestos debo pagar por la venta?

    muchas gracias, saludos!

    • admin dice:

      Estimada Angela.

      Si el propietario es una personal natura esa operación no esta afecta a impuestos, y si el propietario es una sociedad, entonces debe considerar el pago de impuestos de primera categoría de las empresas.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Estoy a las puertas de cerrar un proceso de compra de una parcela agrícola en Paihuano (5.000m2), sin promesa escriturada. Es un sitio eriazo que no paga contribuciones. Me asiste la duda sobre la existencia de un pago de impuesto a la comparventa de un bien agrícola que debiera hacer el vendedor o el comprador ¿ o no? Si es efectivo ¿cuál es le porcentaje de ese pago? No sé cómo buscar esa información en la red. Gracias de antemano.

    • admin dice:

      Estimada Oriana.

      No se entiende su consulta en el sentido que indica estar comprando una parcela “sin promesa escriturada”…

      En este punto señalar, que sin promesa de compraventa firmada, o sin escritura de compraventa firmada en ningún caso es recomendable anticipar algún dinero, siempre deben hacerse pagos mediante una promesa o escritura.

      En todo caso, en lo que se refiere al pago de IVA, en este caso al ser solamente un terreno puntual la operación no paga IVA.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

      • Muchas gracias por la respuesta. Aclaro que no he anticipado lucas, pero me asiste la duda sobre el impuesto a la compraventa que el vendedor jura y rejura que lo tiene que pagar, razón por la cual no me quiere hacer una rebaja que le estoy implorando. Como no tenía forma de rebatir su “lloriqueo”, preferí asegurarme a través de una consulta con profesionales.
        Nuevamente gracias por el aporte, que me sirve bastante.

        • admin dice:

          Estimada Oriana,,

          Previo a efectuar cualquier compra a un particular, sobre todo si ud. pagará al contado, debe hacer un estudio de títulos de la propiedad a través de un abogado, eso le dará garantías de hacer bien la operación.

          En todo caso, en lo que respecta a la reforma tributaria, ésta operación no debería verse afectada por ningún impuesto.

          atte.,

          Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Sebastian dice:

    Estiamdos,

    Tengo una duda en relacion a la reforma tributaria.
    Si firmo una promesa ante notario durante el 2015, ¿quedaré excento de IVA si la propiedad es entregada 2017 o 2018?, ¿Es eso seguro ya?, ¿Podria el SII con una circular cambiar esa situacion?
    Por su parte, si luego de solo un mes de entregada la propiedad (2017 – 2018) la vendo, ¿Queda el negocio sujeto a pago de IVA?
    Aclaro que NO soy habitual.

    Muchas gracias, saludos

    SC

    • admin dice:

      Estimado Sebastian:

      Como esta escritura la Ley de la Reforma Tributaria al día de hoy, efectivamente una promesa suscrita ante notario y “protocolizada” no pagará IVA cuando firme escritura de compraventa, sin importar cuando ésta se ejecute. No podemos saber si el servicio vía circular pueda hacer alguna precisión que a futuro restrinja el plazo de vigencia de una promesa o algo así, pero por el momento la Ley, tal cual esta, permite concluir que esto operará de este modo.

      Posteriormente, si ud vende dicha propiedad, esa operación no estará afecta, a nuestro entender y de acuerdo a nuestra interpretación, ya que la aplicación del IVA esta orientada básicamente a la habitualidad que tienen empresas como las inmobiliaria, por eso esto afecta básicamente a las propiedades nuevas y no a las usadas. Otra cosas es el impuesto a la renta por el mayor valor que podría tener en esa ocasión.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Oscar Roberto dice:

    Entonces si se le aplica IVA a las propiedades nuevas las personas van a optar por propiedades usadas lo cual conllevará a un alza de estas también por una mayor demanda y esto va a empezar a ocurrir me imagino que a comienzos del 2016. Tengo entendido que la reforma tributaria se aplica a la segunda vivienda que una persona adquiere o venda independiente que sea nueva o usada.
    Si soy dueña de una propiedad y además de una parcela y quiero vender esta último pagaría o no IVA por la venta. Cual es el porcentaje del IVA que se va a recargar. Muchas gracias por responder a estas inquietudes

    • admin dice:

      Estimado Oscar.

      En su consulta hay una mezcla de varias cosas. En primer lugar por el hecho que las propiedades nuevas vean incrementados sus precios producto de la aplicación de IVA, es de esperarse que en función de la demanda, y del mercado del cual se trate, efectivamente los precios de las propiedades usadas puedan verse también en parte afectadas, indirectamente, por el efecto IVA, ya que las personas que compran no tienen forma de descargar ese iva y pasa a ser un costo.

      La Reforma Tributaria aplica a todas las propiedades y operaciones definidas en la Ley, eso de la segunda vivienda tiene relación con la Ley del DFL2, no con la reforma tributaria, recordemos, que una persona puede gozar de los beneficios del DFL2 hasta un máximo de 2 propiedades.

      Finalmente si ud es dueña de 2 propiedades y decide vender, esa operación no esta afecta, pero sí debe analizar el impacto que ello pueda tener en su renta, producto del mayor valor entre el precio de compra y venta.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Marcelo dice:

    Estimados.
    Me gustaría iniciar un negocio de compra, remodelación y venta de viviendas usadas, la idea es apuntar a viviendas con un valor de 2000 uf, la consulta pasa por saber si tendré que pagar IVA por la compra y venta de estas.
    Gracias…

    • admin dice:

      Estimados.

      Este caso no esta abordado específicamente en la Ley de Reforma Tributaria como tal, pero en base a los conceptos de la misma, nosotros interpretamos que si hay un negocio donde dentro de un mismo año se compran y venden varias propiedades (en este caso usadas), se cae en la figura de la habitualidad, luego en este caso entendemos que sí esta afecta a IVA, ya que es justamente la causa por la cual las Inmobiliarias deben aplicar IVA a la venta de sus unidades.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda,.

      • Gonzalo dice:

        Pero como se ha dicho, en este caso el negocio de Marcelo estaría afecto a IVA cuando las utilidades percibidas (diferencia entre compra/venta) superen las 8000 UF ¿verdad?

  • pamela tamayo zamudio dice:

    mi tio esta vendiendo una propiedad que en su tiempo fue un centro deportivo, y que fue trasnferida a una empresa inmobiliaria creada en el 2013, lo compro hace 5 años en 150 millones y ahora lo vendera en 250 millones, me dieron a entender que con la reforma el deberia pagar el año 2016 impuesto por esa diferencia de ganancia.

    • admin dice:

      EStimada Pamela.

      No nos queda claro si la propiedad esta a nombre de su tío, o de una sociedad de propiedad de su tio, ya que es distinto, de acuerdo a lo siguiente:
      * Si está a nombre de su tío (persona natural) y ésta se vende antes del 2017, entonces no paga por el mayor valor, ya que ésta norma aplica a contar de enero del 2017, donde a partir de allí si se pagará por el mayor valor entre compra y venta, con ciertas excepciones.
      * Si la propiedad esta a nombre de una razón social (empresa), entonces siempre tendrá que declarar y pagar por la diferencia de precio, ya que esta en régimen tributario de empresa, y éstas siempre pagan por las ganancias, independiente de la reforma tributaria, lo único que las tasas estan aumentando de modo progresivo con los años para las empresas.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • José Miguel dice:

    Sus cálculos me dejan una duda:
    De acuerdo a lo señalado, el IVA no se aplicaría como es normal en un producto cualquiera, sobre el valor total de venta (Precio Neto+IVA), sino, descontando al precio neto, el valor del terreno.
    De ser así, la figura sería Precio Neto – Precio Terreno +IVA. Esto es distinto a lo señalado antes pues, en el precio neto están incluidas la utilidades, mismas que no aparecen mencionadas en ninguno de los cálculos que presentan como ejemplo.
    Los ejemplos dejan la impresión de que el IVA se aplicaría sobre los costos afectos y en consecuencia la figura quedaría: Precio Neto – Terreno – Utilidades + IVA.
    Favor aclarar y precisar y gracias por vuestro muy didáctico blog

    • admin dice:

      Estimado José,

      Lo que sucede es que el ejemplo se muestra también la situación de los IVa desde la constructora a la Inmobiliaria, y luego de la Inmobiliaria al cliente.

      Como queremos ver el efecto de cara al cliente final, debemos tomar, para aplicar el IVA, los costo netos de la INMOBILIARIA, y descontar el valor del terreno, por lo que en este caso sería:

      * Valor Neto de la Inmobiliaria: 1.922,2 UF monto que incluye el costo del terreno (280 UF) + Costo Neto de construcción (1.170 UF) + todos sus gastos generales y utilidades de la INMOBILIARIA (472,2) = 1.922,2 UF.-

      * Valor Neto afecto a IVA = valor neto de la inmobiliaria – costo terreno = 1.922,2 UF – 280 UF = 1.642,2 UF.
      * Valor IVA = 1.642,2 UF x 19% = 312 UF.

      * Valor final a pagar x cliente: Valor Neto de la Inmobiliaria + IVA = 1922,2 UF + 312 UF = 2.234,2 UF.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • claudio Rodriguez dice:

    Soy persona natural y en 1998 compre un terreno en UF 1000 , hoy tiene un avalúo fiscal de UF 2010, con un valor comercial del orden de las UF 9.000 o un poco mas . Su venta estaría afecto a impuesto de sobrepasar las UF 8.000 de diferencia?

    • admin dice:

      Estimado Claudio:

      En este caso no esta afecto al impuesto de ganancia de capital, ya que las propiedades adquiridas por personas naturales, antes del año 2004, están exento de este impuesto. Buena noticia!, si es que esta pensando en vender.

      En específico: El mayor valor obtenido en las enajenaciones de los bienes raíces, cuando hayan sido adquiridos antes del 1° de enero de 2004, se sujetarán a las disposiciones de la Ley sobre Impuesto a la Renta, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014. (no se ven afectadas x la Reforma Tributaria)

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda,

  • esteban gallardo carrasco dice:

    Se habla de la valorización del terreno, como se calcula para efecto de compra de mi departamento?, estoy comprando uno de 2.450 Unidades de Fomento, cuanto sería mas menos el incremento del valor.

    Muchas gracias

    • admin dice:

      Estimado Esteban.

      El valor del terreno depende de cada proyecto, y para determinan la parte no afecta, hay que considerar las reglas del Servicios Impuestos Interno, que considera el valor comercial del mismo, pero con ciertos topes según el avalúo fiscal del mismo. Por lo que la única forma de saberlo sería que Ud. extienda la consulta directamente a la Inmobiliaria donde esta adquiriendo el departamento, no obstante que si forma promesa este año 2015, o escritura el año 2016, no sería relevante ya que en ese caso la operación no estaría afecta a IVA.

      atte.,

      Equipo Gestión Comercial Ltda.

  • claudia dice:

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:

    *Si se quisiera adquirir propiedad como inversión y esta tiene entrega estimada en Noviembre 2016, si esta entrega se demora y por ejemplo se entrega en Febrero 2017, teniendo la promesa protocolizada ante notario el 2015, esta compra queda igualmente sin pago de iva, o al realizar la compra real el 2017, esta promesa ya no tiene efecto y se debe pagar el iva?.

    Claudia

    • admin dice:

      Estimada Claudia,

      La interpretación que esta haciendo toda la industria, es que si Ud. tiene suscrita una promesa ante notario, y protocolizada, dentro del año 2015, entonces la operación queda exenta de IVA independiente de cual sea la fecha en que se firme la escritura a futuro.

      De no haber promesa, entonces se debe firmar la escritura dentro del año 2016. En este caso, si la operación se pasa al 2017 y no tiene promesa previa del 2015, entonces quedará gravada con IVA.

      atte.,

      Equipo Gestión Comercial Ltda,

  • Luz dice:

    Estimados, junto con saludar y felicitarlos por aclarar todo este tema de la reforma tributaria.
    Mi pregunta es la siguiente , tengo una casa usada que compre en el año 2008 , y quiero venderla en el año 2016 , en ese caso tengo que pagar iva? y ademas pagar el impuesto por las utilidades que este me genere? , la idea es vender esta casa y poder comprar una casa en la playa , en el caso de ser usada , nuevamente tengo que pagar iva? por hay he leído el concepto de “habitualidad” .
    Este año estoy viendo la adquisición de un departamento que tendrá fecha de entrega en el 2016 , por lo tanto la promesa la estaré haciendo este año , entiendo que si se firma ante notario no debo pagar iva , independiente que se escriture finalmente en el 2016?. la compra del depto es precisamente para poder vender la casa actual y comprar una en la playa y asi tener una casa fija en santiago y otra para veranear en la playa.
    Necesito un consejo para saber que es lo que debo pagar por concepto de compra y venta de lo estipulado anteriormente.

    Saludos cordiales,
    Luz

    • admin dice:

      Estimada Luz.

      Gracias por sus palabras.

      Respecto de sus consultas, éstas son varias de modo simultánea, intentaré responder de modo resumido para mayor claridad:

      * Sobre la propiedad que compró el 2008 y venderá el 2016, ésta operación no esta afecta a IVA. Tampoco paga ganancia de capital ya que esta norma inicia su vigencia en enero del 2017.

      * Si con el dinero anterior, Ud. adquiere una casa en la playa usada, tampoco pagará IVA, ya que en general el IVA aplicará a la ventas de propiedades nuevas que vendan las Inmobiliarias.

      * Para compras futuras, con firmas de escrituras futuras, para adquirir una propiedad a una inmobiliaria (vivienda nueva), para que la compraventa quede sin IVA debe firmar una promesa de compraventa, válidamente emitida, y ésta debe ser autorizada ante notario “Y” protocolizada en notaría dentro del año 2015.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • claudia dice:

    consulta si soy una empresa constructora y estoy terminando una casa para la venta , me solicitan arrendarla en un buen cannon por 2 años . me conviene arrendarla? después se venderá como usada?
    claudia

    • admin dice:

      Estimada Claudia.

      La verdad es que para dar un consejo habría que conocer los números, es decir, si el flujo d arriendos le genera una rentabilidad atractiva en relación a la inversión, y en relación al costo alternativo de dicha inversión en un banco por ejemplo, entonces será atractivo arrendarla, sin perjuicio que después se venta.

      Yo creo que puede simular los flujos de la operación completa y evaluar el negocio completo, es decir: inversión inicial + flujos de arriendos + ingreso por venta de la propiedad, en esta decisión debería mandar mas la rentabilidad de la inversión. (como una evaluación de proyecto para calcular la ganancia de la operación completa y la renta sobre el capital invertido.

      En todo caso, entiendo que pasado un cierto tiempo de obtenida la recepción de una propiedad, ésta pasa a ser usada para todos los efectos, aun que no haya sido transferida aun en primera transferencia, pero sería mejor verificar con un contador, pero yo creo que no estará afecta a IVA (salvo que su constructora sea habitual como constructora e inmobiliaria), pero la operación si podría estar afecta a ganancia de capital al estar dentro de su sociedad (y esto es independiente de la reforma tributaria)

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

      atte.,

  • cecilia dice:

    Muy bueno su sitio, para todos los que escuchamos estas noticias y no sabemos sus alcances.
    Les consulto, en que se basa su opinión de que con mas de 3 deptos. es mejor administrarlos a través de una sociedad y no como persona natural y cuales son los beneficios que tiene formar dicha sociedad?
    gracias

    • admin dice:

      Estimada Cecilia,

      Lo que sucede es que de acuerdo a la Ley del DFL Nº 2, uno como persona natural puede tener hasta 2 propiedades destinadas a renta y acogerse a los beneficios del DFL 2, que en este caso los ingresos de arriendos NO son considerados ingresos no renta (no pagan impuestos), pero si a contar de la tercera propiedad en adelante.

      Por otro lado las personas que son dueñas de propiedades no pueden descontar de sus ingresos por arriendos, gastos, y pagar sólo por la diferencia como sí lo puede hacer una empresa. Por ejemplo, si las propiedades estan dentro de una sociedad, puedo considerar como costos, los gastos de mantenimiento, algunos costos administrativos, depreciación, etc., y éstos puede significar una menor carga impositiva. Pero por otro lado surgen otros costos, como honorarios de contadores, patentes, entre otros, por lo que lo mejor es hacer una planilla de ingresos y costos de ambos escenarios y evaluar cuando conviene tener las propiedades como persona o como empresa, a mayor cantidad de propiedades, será mejor a través de una sociedad-

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Garay dice:

    Depende de la habitualidad en la venta del pago de IVA; por lo que la venta entre particulares no aplica el IVA. Propiedades en venta en Chile http://www.chilepropiedades.cl

  • César dice:

    Estimados:

    Estoy en proceso de protocolización de contrato de compra venta de un depto nuevo.
    En el, hay una clausula alusiva al iva. Eso me genera suspicacia dado que el proceso de compra es dentro del 2015 y no debiese incluir el iva. En la inmobiliaria me dicen que es parte de los nuevos contratos de compra venta, que no debiese preocuparme, pero la verdad no confio mucho. Es válido que ya se incluya esta clausula? Existen profesionales a los cuales acudir para una revisión de estos contratos?
    Muchas Gracias
    Saludos

    • admin dice:

      Estimado César.

      Efectivamente si el contrato de promesa de compraventa se firma dentro del 2015, éste queda exento del pago de IVA independiente de cundo se firme la escritura, sin embargo, a futuro la autoridad puede introducir modificaciones a la Ley, o puede introducir modificaciones vía circulares del SII, y esas cosas; y si alguna de esas eventuales cosas, hacen que la operación pague IVA, entonces la inmobiliaria se protege con esa cláusula, en cuyo caso pasa a ser de cargo del cliente.

      En todo caso se esta analizando un escenario MUY poco probable, y es razonable que las inmobiliarias se protejan con esa cláusula, ya que por definición el Impuestos al Valor Agregado (IVA) lo paga el consumidor. En general la industria ha considerado incorporar estas cláusula en las promesas.

      atte..

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Ruperto llanca oyarce dice:

    muchas gracias por todas las explicaciones son excelentes

  • Patricia dice:

    Tengo una propiedad que adquirí por herencia el 2012, la cual fue comprada antes del 2004, al venderla tendré que pagar el IVA o queda exenta por haber sido comprada antes del 2004 a parte de ser herencia?

    En pocas cuentas, las propiedades antiguas, heredadas, que uno quiera vender, pagan IVA por venta o no?

    Ojalá me puedan contestar
    Gracias

    • admin dice:

      Estimada Patricia.

      En general las propiedades usadas NO estarán afectas a IVA.

      Si la propiedad se vende antes del 2017, tampoco estará afecta a la ganancia de capital.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Paula Alvarado dice:

    Buenas noches,
    Les comento que me encuentro pagando el pie de un inmueble en verde, la cual sería entregada el segundo semestre del 2016, por lo que he averiguado, debería hacer la promesa de compra y venta a más tardar el 31 de diciembre de 2015, lo cual le indique al jefe de la ejecutiva que nos está atendiendo.
    Cuando hable con el, me indico que no podían hacer la promesa ya que le faltaban unos documentos que entregaba la municipalidad de la comuna ( puente alto, sector las vizcachas) y que otras inmobiliarias se encontraban realizando la promesa pero de manera ‘ilegal’ puesto que la municipalidad no ha dado esa documento que según el ‘faltaba ‘ para poder hacer la promesa de compra y venta ( según el igual que la comuna de san Bernardo).
    Le dije que me encontraba insegura de que tuviéramos que pagar el impuesto, ya que obviamente subiría mucho mas de lo presupuestado y le insistí en hacer la promesa, el me dijo que incluso a ellos le convenía mas que a mi hacerla, ya que aseguraban la compra.
    Estoy realmente preocupada y confundida, no entiendo cual es el documento que ellos deberían tener para poder emitir la promesa? Y aunque tenga la pre aprobación del banco y los comprobantes del pago del pie, no me sirve para no pagar IVA? Por favor agradeceré vuestra ayuda, para saber si efectivamente lo que me dicen es verdad
    Gracias, Paula

    • admin dice:

      Estimada Paula:

      La situación que Ud. expone es delicada y riesgosa, por lo siguiente:

      * En primer lugar la Ley de Venta en Verde, obliga que las partes (inmobiliaria y clientes) deben firmar una promesa de compraventa “autorizada ante notario”, y que los montos de pie, o anticipo que se pagan los clientes, contra la promesa, deben quedar respaldados con una póliza de garantía, de tal modo que si la inmobiliaria falla, quiebra, o no construye nunca, etc., ud puede recuperar su dinero mediante el cobro de la póliza.

      * En segundo lugar la ley de reforma tributaria, para que la operación quede sin IVA, la promesa anterior debe además “protocolizarse” ante notario dentro del 2015. En todo caso si efectivamente la escritura se firma dentro del año 2016, igualmente la operación quedará sin IVA, pero hacia esa fecha se prevé demora en los procesos de recepción municipal, y si la escritura se pasa al 2017, entonces SÍ estará afecta a IVA, por eso mejor firmar promesa dentro del 2015.

      Toda la industria inmobiliaria esta operando bajo estos parámetros.

      Para que una promesa sea válidamente emitida, la Inmobiliaria debe contar con permiso de construcción y con un contrato de construcción, ambas deberían figura en el contrato de promesa, por lo que es posible que si la inmobiliaria no puede firmar promesas, le podría faltar alguno de estos antecedentes y eso es delicado y riesgosos para Ud., sobre todo si esta anticipando dineros. Si se trata de un proyecto de casas y hay obras de urbanización la situación podría ser mas compleja aun, por lo que de todos modos es recomendable que la promesa sea firmada cuanto antes.

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

      • Paula Alvarado dice:

        Estimados,
        Muchas gracias por la pronta respuesta.
        Les comento que me comunique con la ejecutiva para exponer mis dudas con respecto a la firma de la promesa de compraventa, quien me indica que el día martes 2 de junio, le informa la gerencia de la inmobiliaria que el proyecto, en un principio ofrecido y firmado para ser entregadas a fines del 2016, estarían listas para ser entregadas a fines del 2015, lo cual nos lleno de felicidad pero por otro lado de incertidumbre ya que nosotros estipulamos una carta oferta en donde se dividieron 12 cuotas de una parte el pie, y nos indican que debemos tener cancelado todo aprox., para octubre, lo cual encuentro una irresponsabilidad, ya que si bien podemos conseguir el dinero, que pasaría si no? Hay alguna forma de apelar a esto y que ellos se hagan cargo de lo firmado al momento de reservar, en donde se indica que debemos cancelar en 12 cuotas y no en 4 meses mas?

        Quedo atenta muchas gracias

        • Hugo Fuentes dice:

          Hola Paula, ¿ Te refieres la proyecto hacienda conquistadores verdad? , compre también ahí a través de una oferta de compra ( sin firmar promesa y también estoy en la misma situación. Te agradeceré cualquier noticia que tengas, me sirvió mucho tu pregunta y la respuesta excelente, me quedó mas claro y me tranquiliza un poco saber que firmando escritura todo el 2016 quedará sin IVA.

          Saludos

  • Patricia dice:

    Muchas gracias a su respuesta, pero me refiero al impuesto a la ganancia de capital, ya que es una propiedad adquirida antes del 2004 pero heredada el 2012, siendo que es una propiedad antigua heredada, igual hay que pagar impuestos a la ganancia ?, el valor en que se adquirió, es totalmente diferente al valor actual.

    Gracias

    • admin dice:

      Estimada Patricia,

      Nosotros entendemos que la herencia es un mecanismo de adquisición de una propiedad, como si fuese una escritura de compraventa, ya que es una de las formas de transferir una propiedad, de tal modo que los efectos tributarios deberían ser condicionados del 2012 en adelante.

      No obstante le recomendamos que el tema lo pueda ver con algún contador con experiencia en materias de herencia y tributarias, ya que lo que tratamos en este blog es la compraventa de propiedades nuevas desde inmobiliarias a clientes finales.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Vicente dice:

    Buenas noches

    Mi consulta es la siguiente:
    Me encuentro en una situación bien confusa ya que hemos hecho la reserva de un departamento , que nos habían dicho que estaba exenta del IVA. Sin embargo en el contrato de promesa de compra venta existe una clausula que estipula lo siguiente: ” En el evento que el precio de la compra venta se incremente con algún impuesto, esté será de cargo del promitente comprador, entendiéndose el mismo como parte integrante del precio acordado con el inmueble objeto del presente contrato y en ningún caso podrá ser superior al 15 % del precio de la compra venta, lo cual es expresamente es aceptado por la promitente compradora. También sera de cargo del promitente comprador, todo y cualquier impuesto, tasa o gravamen de origen fiscal que a la fecha de cumplimiento del contrato prometido grave el contrato de compra venta de bienes raíces o inmuebles o que se agregado de cualquier modo el precio compraventa con posterioridad a esta fecha”.

    Por este motivo tenemos dudas si es que se respetará el aumento del precio del inmueble por el IVA.
    De antemano
    Muchas Gracias

    • admin dice:

      Estimado Vicente,

      La industria inmobiliaria ha considerado ese tipo de cláusulas en virtud de la incertidumbre que ha generado esta reforma, en donde los costos impositivos lamentablemente son de cargo de los compradores, en especial al tratarse del IVA, tributo que no aplicaba a las propiedades antes.

      Sin embargo, y de acuerdo a la última circular emitida por el SII, la semana pasada, hay una interpretación ya generalizada que una promesa de compraventa, suscrita el 2015, ante notario y protoclizada, es una de las formas de eximirse del IVA independiente de cuando se ejecute la escritura definitiva, por eso en su caso es importante que la reserva la transforme en promesa que cumpla con esto, puede estar tranquilo.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda,

  • Javiera dice:

    Estimado tengo una consulta, si adquirí un predio agrícola con anterioridad al año 2004 según lo que tengo entendido no esta afecta la venta a impuesto pero si hice un loteo en el 2014 esta situación cambia ?
    pd. podría darme algún articulo de referencia?
    Muchas gracias

    • admin dice:

      Estimada Javiera,

      El SII emitió este mes la circular Nº 42 (http://www.sii.cl/documentos/circulares/2015/circu42.pdf)
      donde se trata un tema relevante y que tiene que ver con la habitualidad, y es claro en decir que serán sujeto de IVA mucho mas allá que las inmobiliarias, en la práctica todos los habituales, por lo que en nuestra interpretación al desarrollar un loteo habrá habitualidad y en consecuencia aplicará IVA, aun que ojo, que el IVA aplica sólo a las construcciones, y no al terreno, por lo que en un loteo aplicaría a las urbanizaciones y no al terreno en si.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • José dice:

    Estimados,
    Se ha anunciado que la aplicación de I.V.A. a las viviendas nuevas será a finales del 2016 y no del 2015.
    Consulta: Es factible que incluso en el 2016 se decida no aplicar I.V.A.?? u alguna otra modificación que anule esta reforma?….Lo que está generando esto en definitiva es la compra más de lo normal de viviendas nuevas hasta el 2016, la cual asume que al aplicar la reforma si o si subirán el valor venta de las viviendas.

    Gracias, saludos.-

    • admin dice:

      Estimado José,

      Una interpretación conservadora, sobre todo a la luz de la ultima circular, es recomendable considerar que quedaran eximidas de IVA las ventas que cumplan con las fechas que se han comentado en este blog, es decir:

      * 2015: Promesas ante notario y protocolizadas.
      * 2016: Escrituras de compraventa.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Juan Luis dice:

    Hola, quisiera saber en el caso de comprar una Oficina en un Edificio de oficinas Nuevo, me dicen que estas pagan el 19% de Iva ya que son comerciales, es esto real? Muchas gracias

    • admin dice:

      Estimado Juan Luis,

      Las oficinas, en general, siempre han estado afectas a IVA; a diferencia de las propiedades residenciales que serán gravadas a contar de la Reforma Tributaria, pero en ningún caso llega al 19%, ya que no paga IVA el terreno donde se construye el edificio (oficina o depto), por lo que el efecto final siempre será menor al 19%.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda

  • David dice:

    Estimados,

    Consulta.
    El tope antes mencionado de 225 UF para el crédito especial a la construcción por cada vivienda de hasta 2.000 UF de valor de construcción, entiendo que será aplicado gradualmenente desde el tope actual hasta 2.000UF (4.500UF->4.000UF->3.000UF->2.000UF). Según página del SII:

    · En las ventas de inmuebles efectuadas a contar del 1/1/2015 al 31/12/2015 y en los contratos generales de construcción que se suscriban a contar del 1/1/2015 hasta el 31/12/2015, el tope al valor de construcción de las viviendas será de 4.000 UF.

    · En las ventas de inmuebles efectuadas a contar del 1/1/2016 al 31/12/2016 y en los contratos generales de construcción que se suscriban a contar del 1/1/2016 hasta el 31/12/2016, el tope al valor de construcción de las viviendas será de 3.000 UF.

    · En las ventas de inmuebles efectuadas desde el 1/1/2017 en adelante y en los contratos generales de construcción que se suscriban desde el 1/1/2017 en adelante: el tope al valor de construcción de las viviendas será de 2.000 UF.

    Entonces, si bien entiendo, ¿la fecha del permiso de edificación no tiene incidencia en estos plazos?
    Es decir, ¿un permiso de Junio de 2015 no amarra la franquicia a 4000UF sino que tendría que estar contratada la construccion o vendidas las unidades dentro del mismo año?

    De antemano agradezco su tiempo y la información que presentan en el sitio.
    Saludos
    David

    • admin dice:

      Estimado David,

      Esta norma aplica a la facturación que hace una empresa constructora a un cliente final, o a una inmobiliaria, en el marco de un contrato de construcción de suma alzada, el que debe ser suscrito sobre la base de un permisos de edificación pre existente, a nuestro entender, y el débito fiscal del 65% se va rebajando factura a factura a medida que avanza el proyecto de construcción, por lo que debería aplicar en el periodo en el cual se materializa y no a futuro, todo esto desde el punto de vista de la constructora.

      La circular del mes de Junio hace algunos alcances y modificaciones a la aplicación de este beneficio para las constructoras.

      http://www.sii.cl/documentos/circulares/2015/circu42.pdf

      atte.,

      Equipo Gestion Comercial Ltda.

  • joaquin dice:

    Hola.Le agradecería responder la siguiente consulta:
    Estamos comprando un terreno para hacer una casa nueva y venderla a través de una sociedad con tres amigos. Quería saber que impuesto de deberíamos pagar al momento de vender. Por ejemplo si compramos un terreno en 20MM y construimos una casa de 80MM , el total de la inversión es de 80MM y la venta es 120MM, que impuesto deberíamos pagar en total descontando todo lo que se pueda descontar?

    • admin dice:

      Estimado Joaquin,

      Si el negocio se hace a través de una sociedad, debe pagar los impuestos regulares de cualquier sociedad.

      La única diferencia que hay que analizar es si esa sociedad será habitual o no las compra y venta de propiedades, en función de sus otras actividades; y las fechas en que se prometa vender (o escriturar) la unidad habitacional, para efectos del IVA, que ya se ha comentado, en caso de ser habitual.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda,

  • joaquin dice:

    Perdón corrijo ejemplo:
    Si compramos un terreno en 20MM y construimos una casa de 60MM , el total de la inversión es de 80MM y la venta es 120MM, que impuesto deberíamos pagar en total descontando todo lo que se pueda descontar?

    • admin dice:

      Joaquin,

      Complementando respuesta anterior, debe pagar el impuestos a la renta de la sociedad, en primer término, y en función de la fecha de la operación debe analizar si debe cargar iva a la venta de unidad habitacional resultante.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • JAIME ARANCIBIA ACOSTA dice:

    BUENAS TARDES

    EXELENTE Y DIDACTICO APOYO EN ESTA CONFUCCION DE LAS COMPRAS Y VENTAS DE PROPIEDADES A PARTIR DEL 01.0102016

    AGRADECIMIENTOS INFINITOS.-

    • admin dice:

      Muchas gracias por sus agradecimientos, y gracias a Uds por participar en este foro que ayuda a todas las partes.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Javier Salas Chamorro dice:

    Estimados:
    Muchas Gracias por sus respuestas muy didacticas y en un lenguaje simple para el comun de los mortales.
    Poniendome en la situacion que una vivienda nueva comprada a una Inmobiliaria tenga que pagar IVA mis consultas son:

    1- El incremento del IVA se agregara al valor de la vivienda?
    2- Quien calculara el IVA a cancelar por la compra de la propiedad?
    3- Debera el cliente pagar el IVA y de que manera?

    Muchas Gracias

    Javier Salas.-

    • admin dice:

      Estimado Javier.

      Si entiendo bien su pregunta se refiere al caso en que una persona compra una propiedad el año 2017 y no cuente con una promesa firmada del 2015, en cuyo caso debe pagar el IVA. Si esta es la consulta, la respuesta sería la siguiente:

      1) El IVA del 19% se aplica al valor neto de la compraventa, descontado el valor del terreno (valor comercial del terreno o 2 veces el avalúo fiscal, el menor de ambos), por lo que el efecto completo no será del 19%, dependerá del valor del terreno en relación al costo de construcción y otros costos que conforman el valor neto.

      2) El IVA a cancelar lo debe calcular la inmobiliaria, conforme a la regla anterior, y naturalmente que éste se debe informar al SII quién podrá revisarlo y fiscalizar, y se deberá informar además al cliente, quien tendrá que conocer el valor final con IVA incluido y/o el valor neto + iva.

      3) El valor del IVA pasará a formar parte del valor final de la vivienda, por lo que deberá pagarse dentro del precio de la vivienda, normalmente será una parte a la promesa y el grueso a la firma de la escritura, que será por lo demás, el momento en el cual se facture.

      atte.,

      Equipo develop Gestión Comercial Ltda.

  • Ignacia Garay dice:

    Hola, bueno me parece muy complicado esta Reforma porque afecta a todos sobretodo a las familias jóvenes que deseen concretarse, tengo entendido que hay ciertas comunas que estarán exentas de IVA (en Santiago) pero hay tope o exención en propiedades de algún mínimo de UF o un máximo que no paguen IVA. A pesar de no haber celebrado en el 2015 Escritura Publica o Instrumento Privado protocolizado.

    Gracias.

    • admin dice:

      Estimada Ignacia,

      Mas allá de los plazos ya comentados en este blog, respecto de las exenciones al IVA, no hay comunas sin IVA, la única excepción será las viviendas que sean adquiridas con subsidios habitacionales, en se caso no aplicará el IVA.

      atte.,

      Equipo Gestión Comercial Ltda.

  • Felipe dice:

    Hola! tengo 2 dudas. Compre un terreno el 2010 en alrededor de 5mm, hace poco me ofrecieron 20mm por dicho terreno, obviamente mi idea es venderlo, pero tengo las siguientes dudas.

    1) Existe alguna restricción que me niegue la vente si la utilidad supera el 50% del valor de compra inicial?

    2)Como es un terreno, queda exento de IVA, o si tengo que pagar el impuesto en la venta?

    • admin dice:

      Estimado Felipe.

      1) Si ambos precios son producto de condiciones naturales y propias del mercado, en cada una de las épocas, con el consentimiento e información propio y habitual que debe tener cada una de las partes, no hay impedimento alguno en que se venda a mayor valor, aunque supere el 50%.

      2) Al ser terreno, no hay IVA, y si el terreno es de una persona natural tampoco; pero si el terreno fue adquirido a través de una sociedad debe pagar el impuesto a la ganancia de capital que paga todas las empresas.

      atte.,

      Equipo Gestiòn Comercial Ltda

  • Alexa dice:

    Si una empresa de Inversiones, compro varias propiedades usadas en Remate durante el año 2015 y las venderá el año 2016 en adelante, estaria quedando afecto a iva por la habitualidad? o sea debería considerar dentro del costo el Iva a pagar.
    Si firma promesas de compraventa dentro del año 2015 debiera quedar exentos de iva?
    Y a futuro comprará varias porpiedades en remate no afectas a Iva, deberá venderlas con IVA?
    Agradecida de au respuesta,

    • admin dice:

      Estimada Alexa.

      La circular publicada en Junio por el SII aclara este punto, en el sentido que lo que manda es la habitualidad, es decir, si uno tiene una sociedad que se dedica principalmente a comprar propiedades y a venderlas, independiente del medio de adquisición (remates en este caso), la operación es habitual, y por lo tanto debe aplicar a IVA a las ventas futuras, pero en este caso entendemos que el IVA aplica sobre el mayor valor entre valor y compra, es decir, sobre el valor agregado, que es el concepto habitual de IVA.

      Entendemos que las promesas de venta suscritas durante el 2015 quedan exentas, en el caso de propiedades usadas también, siempre que éstas tengan una razón de negocio detrás.

      atte.,

      Equipo Gestión Comercial Ltda.

      http://www.sii.cl/documentos/circulares/2015/circu42.pdf

  • Christian Gonzalez dice:

    Hola buen dia. Les consulto respecto de iniciar actividades de compra y venta de propiedades usadas que provienen de remates. Si hay habitualidad cuanto impuesto debo pagar? seria mejor iniciar actividades como persona natural? o como persona juridica?
    Desde ya les agradezco
    Atte
    Christian

    • admin dice:

      Estimado Cristian,

      Las operaciones de este tipo pueden ser habituales siendo persona natural o jurídica, por lo que la decisión dependerá del número de propiedades y que distancia pueda haber entre una compra y una venta.

      En general, si son varias propiedades, y éstas se venden en menos de un año, será mejor hacerlo a través de una sociedad y considerar el tema del IVA como parte del negocios, tal como ocurre en otras industrias.

      atte.,

      Equipo Gestión Comercial Ltda.

  • Nicole Corrales dice:

    Hola, los felicito muy buena informacion que aportan, ya que la nueva ley es muy confusa para algunos que no conocemos muy bien estos temas. Mi consulta es, si yo compro un departamento nuevo para el 2017 o 2018 y el departamento nuevo cuesta 2200 UF cuanto me saldria aproximadamente MAS que si lo comprara el 2015 antes de la ley. Espeeo haber expresado la pregunta con claridad Saludos !

    • admin dice:

      Estimada Nicole,

      El efecto del IVA dependerá de la estructura de costo de cada proyecto, en especial del valor del terreno, ya que todo aplica IVA (valor neto de venta), menos el terreno. De este modo se estima que un depto adquirido el 2017, o 2018 en adelante, y que no cuenta con una promesa de compraventa del año 2015, podrá tener un incremento del orden del 7% a 12% aproximadamente, por efecto IVA.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • jaime dice:

    quiero comprar una casa usada 2000 a 2500 UF aprox. cuanto mas tendria que pagar de impuesto si hago la compra recien el año 2016 la comprare (sin subsidio) no tengo idea del adicional del monto de iva que tengo que pagar

    • admin dice:

      Estimado Jaime.

      Las casas usadas podrán estar, o no estar, afectas a IVA dependiendo de quién la venda:

      * Si el vendedor NO es habitual, la operación no estará afecta a IVA, que debería ser el caso mas normal, cuando Ud. le compra una casa usada a un particular que no se dedica a la compra y venta de propiedades.

      * Si la casa usada Ud. la compra a una empresa o persona que se dedica de modo habitual a la compra y venta de propiedades, entonces la operación SÍ estará gravada con IVA. En este caso el IVA aplicará a diferencial de valor entre la compra y venta neta.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Javier Salas Chamorro dice:

    Estimados:

    Si compro una vivienda nueva a una Inmobiliaria y esta no esta dentro de ninguna excepcion de pago de IVA este ira incluido en el valor de la vivienda? y si pido un credito hipotecario para financiar la compra el IVA ira incluido en el credito?. Existe la opcion de pagarlo aparte para que no sea incluido en el credito y terminar pagando el IVA a 20 o 30 años incluso con todos los intereses que este plazo genere?

    Muchas Gracias

    Javier Salas.-

  • Javier Torres dice:

    Estimados:
    Gracias por este blog tan interactivo.
    Mi consulta es la siguiente: Firmé una promesa hace un mes y después de oir el revuelo existente por la nueva Reforma, me puse a leer con detenimiento lo firmado y me di cuenta que en una claúsula se menciona que de haber cambios en las leyes tributarias y pagos de impuestos adicionales, estos serán de parte del comprador. Mi consulta es: firmé promesa en junio, el departamento tiene fecha de entrega diciembre 2015 y seguramente que se atrasan por lo que pienso enero o febrero del 2016, bajo ese concepto me podrán aplicar esa clausula y tendré que pagar IVA?, puedo exigir un Anexo a esa promesa firmada?.
    Muchas gracias.

    • admin dice:

      Estimado Javier,

      En su caso es su operación de compraventa esta dentro de las excepciones, y que son las siguientes:

      * Contar con una promesa de compraventa ante notario y protocolizada dentro del año 2015.
      * Firmar escritura de compraventa definitiva dentro del 2016.

      De este modo, es recomendable que su promesa este de todos modos protocolizada dentro del 2015, por cualquier cosa.

      Respecto de clausula de IVA, si se cumplen las condiciones de fechas anteriores, de acuerdo a la Ley actual, de la reforma, su operación no esta afecta a IVA, pero las Inmobiliarias en generan han considerado ese clausula, en el evento, poco probable, que la Ley cambiara y la operación se gravara igual con IVA, en ese caso, el IVA sería de su cargo.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • irma reveco dice:

    tengo una casa que fue construida por mi marido constructor entre los año1976/77, tiene 730 metros
    de terreno +- en las condes, si la vendo debo pagar iva

  • irma reveco dice:

    no he obtenido respuesta de uds.a mi pregunta, dice que mi comentario está pendiente de moderación
    ¿? , agrego a mi consulta,, si al vender mi propíedad adquiero para renta dos departamentos usados, pago iva por ellos, agradecida de obtener una respuesta

  • ROBERTO GARCIA dice:

    Estimados, junto con saludarlos tengo la siguiente consulta. Realice una reserva de un departamento y he recepcionado la promesa de compra venta, el proyecto se entregarà según se indica en Diciembre 2017 como fecha tope., lo que me llamo la atención y que me tiene en duda firmar la promesa pues en uno de los puntos del documento se indica lo siguiente ” la vendedora deja constancia que actualmente el precio de la compraventa prometida no esta gravado con el IVA por cuanto la vendedora no es contribuyente de tal tributo, toda vez que ha encargado íntegramente a un tercero la construcción del edificio, por medio de un contrato general de construcción a suma alzada.
    Si con motivo de modificaciones en la legislación tributaria el pago del precio quedase afecto a IVA o a cualquier otro impuesto que afecte el precio final de la unidad cualquiera sea su tasa monto u oportunidad de pago, dichos impuesto serán de cargo exclusivo del comprador.

    Esta clausula corresponde o es abusiva, pues de eso depende si firmo o no.

    Agradeciendo de antemano, sus comentarios y orientación.

    • admin dice:

      Estimado Roberto,

      Lo mas importante es que la promesa suscrita por las partes quede “autorizada ante notario” y “protocolizada ante notario”, dentro del presente año 2015, si se cumple con esto, y entendiendo que la promesa en si misma cumple con todos los otros requisitos para que sea “eficaz”, que suponemos que si, es suficiente para que con la Ley Tributaria actual, la operación de escritura definitiva quede sin iva, aunque se escriture en el 2018 inclusive..

      Dicho lo anterior, la cláusula de iva que pone la inmobiliaria es innecesaria, ya que rige la actual Ley y con la promesa protocolizada para que quede la operación exenta de iva; sin embargo, la industria esta operando en general con este tipo de cláusulas, y es para que que en un hipotético caso, y de muy baja probabilidad, que por ejemplo la Ley Tributaria cambiara y sí aplicara IVA a todo, sin importar las promesas protocolizadas, o algo así, no sean esos tributos de cargo de la Inmobiliaria, ya que por su naturaleza son de cargo de los compradores, en especial el IVA. Pero este escenario catastrófico, por cierto, lo vemos con casi 0% probabilidad de ocurrencia, por lo que esta cláusula no debería tener efecto alguno, lo relevante es la ley actual y cumplir las condiciones para que quede exente la operación.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Raúl dice:

    Buen día,

    excelente el sitio, aclaré muchas dudas.

    Mi consulta es la siguiente:

    Hay muchos proyectos que se están vendiendo para entrega el próximo año, y dicen que si no reservamos este año, tendremos pagar IVA. Por lo que entendí no será así, ya que si la entrega es el próximo año, mientras la escritura se firme durante el 2016, da lo mismo que reserve ahora o el próximo año?

    Un tema aparte y que me preocupa, es como se moverá el mercado el próximo año, subirán los precios de las propiedades nuevas? se mantendrán? o tal vez bajarán ya que la gente preferirá usadas para no pagar el IVA.

    Muchas gracias de antemano.

    • admin dice:

      Estimado Raúl,

      La reforma tributaria en el sector inmobiliario entra en vigencia desde el 1º de enero del 2016, y como se ha comentado, las excepciones serán las siguientes:
      * Firmar promesas de compraventa protocolizadas dentro del 2015.
      * Firmar escrituras dentro del 2016, pero OJO, que si NO se tiene promesa del 2015 y se firma una promesa el 2016, antes de firmar escritura, la parte de pie que se anticipe en la promesa estará afecta a IVA., y la parte exenta será la parte del pago que se haga con la escritura, por lo que no será completamente exenta en este caso.
      * Compraventa con subsidios.

      Dado lo anterior, es mejor firmar promesa dentro del 2015, es decir, no da lo mismo.

      No sabemos en realidad como se moverá el mercado, pero sí sabemos que con la entrada en vigencia de la Ley Tributaria, los vendedores de inmuebles, “habituales”, deberán aplicar IVA a sus ventas, esto obliga a la inmobiliarias a adicionar IVA a la venta; y en el mercado de los usados, en general, no debería estar afectas a IVA, salvo el vendedor sea “habitual” (se dedique a la compra y venta de propiedades usadas).

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Telmo Caneo dice:

    Consulta: En Noviembre del año pasado, compré un departamento usado en UF 2.200 al contado, sin amoblado. Hoy, tengo problemas de liquidez y quiero venderlo. Como le hice arreglos y lo amoblé
    espero venderlo en UF 2.800. La pregunta es la siguiente: Tengo que esperar a que se cumpla un año para que no esté afecto a IVA por el tema de la habitualidad? y dado los montos, tampoco esta afecto a impuesto la renta por la diferencia entre el costo y la venta verdad? Muchas gracias por su respuesta.

    • admin dice:

      Estimado Telmo,

      Cuando el propietario es una persona natural, en general el Servicio considera una operación habitual cuando ésta se compra y vente en un plazo inferior a un año; pero en este caso no tiene que ver con la aplicación del IVA, si no que la diferencia entre la compra y venta debe ser considerado como ingreso tributable en su global complementario.

      Si tiene la posibilidad de coordinar, lo que le conviene es suscribir una promesa, en caso que ya tenga el interesado, para tratar de firmar la escritura en dic. de este año, así no será habitual no pagará impuesto por el mayor valor de venta.

      Nosotros tenemos una área de venta de propiedades, si gusta nos envía una solicitud a ventas@develop.cl y le podemos dar una mirada a su operación y ver la venta si gusta.

      atte.,

      Equipo Develop Gesrtión Comercial Ltda.

  • Rodrigo Ortega dice:

    Podrían indicar por favor el % de aumento de los valores de viviendas y departamentos por efecto de la industria y cuanto es el peso verdadero del IVA en esto??? por lo que he leído este aumento es mucho mayor que el IVA…

    • admin dice:

      Estimado Rodrigo:

      El IVA es del 19%, pero en el caso de la ventas inmobiliarias deben descontar el valor del terreno, ya que los terrenos no estan afectos a IVA, y por lo tanto el IVA aplica a todo el resto, por lo que el efecto global es menor al 19%.

      Cuanto afecte, dependerá de la relación del costo terreno v/s los otros costos, por lo que se estima que las variaciones podrán ser de un 8% aprox., aca le dejamos un ejemplo numérico:

      Precio Neto (sin terreno) : $60.231.250.-
      IVA 19% :+$11.443.938.-
      Precio Final sin terreno :=$71.675.188.-

      Valor del terreno :+$10.000.000.-
      Precio final Incl. Terreno :=$81.675.188.-

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Kimberly dice:

    Estimados, junto con saludarlos les agradezco por esta muy útil información y responder las preguntas de quienes visitamos la página web.
    El año 2016 o quizás el 2017 quiero compararme una casa usada, y según lo que leí debería estar exenta de iva, pero me gustaría saber que sucede cuando hay un tercero involucrado en la venta ya sea una empresa inmobiliaria o un corredor de propiedades, en ese caso se le aplicaría iva al valor de la propiedad?ya que el dueño de la casa no es vendedor frecuente pero sí el intermediario que vende la propiedad.

    Quedo atenta a su respuesta. Gracias.

    • admin dice:

      Estimada Kimberly.

      Efectivamente, en general las propiedades usadas no deberían estar afectas a IVA, ya que en general las personas que venden no son personas que se dedican a la compra y venta de propiedades.

      Pero si el vendedor es “habitual”, entonces la venta sí estará afecta a IVA, pero la habitualidad radica en el vendedor no el corredor de propiedades.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Pablo dice:

    Estimados.
    Felicitaciones por este espacio para aclarar las dudas de las tan enredadas reformas….
    Va mi consulta, si como persona natural compre un terreno en UF3.000 y lo vendo en UF 8.500 7 años después, debo pagar algún impuesto por el diferencial?
    Muchas Gracias

    • admin dice:

      Estimado Pablo,

      Este tipo de operación no esta afecta a IVA, por que no es una operación habitual y porque los terrenos no están afectos a IVA.

      Respecto de la ganancia de capital, si hay un tema importante con las fechas, ya que si la adquisición se hizo antes del año 2004 no hay que pagar impuesto por el diferencia; ahora si el bien inmueble se adquirió después del 2004, y se vende después del 2017, entonces empieza a consumir las 8.000 UF que estarían exentas para cada contribuyente.

      Si su caso es este segundo es recomendable que haga una tasación de la propiedad, la presente en el SII para actualizar su valor , y así consumirá un monto menor, ya que en este caso se considerará el valor de venta – valor de tasación presentada, y no el valor de adquisición, haciendo mas chica la diferencia, así consume menos las 8.000 UF que serían exentas.

      No obstante lo anterior, si esta es la única operación, y al ser el diferencial menos a 8.000 UF no paga impuestos a la ganancia, y tampoco IVA.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • andrew dice:

    En el cálculo con reforma..

    ¿ cómo calcularon el iva crédito especial = -100,0 ?

    Si pueden detallar el cálculo se los agradecería

    Saludos cordiales

    • admin dice:

      Estimado Andrew,

      lo que sucede es que si bien el iva crédito es el 65% del iva sobre el neto del costo de construcción, éste tiene topes, y en el caso de el ejercicio numérico 100 UF era el tope que se podía aplicar.

      Vamos hacer un ejercicio actualizado, que contempla las ultimas circulares generadas por el SII, dentro de la presente semana lo publicaremos en este mismo blog.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Ivonne dice:

    hola, según entiendo las viviendas que quedarían exentas de pagar IVA son las que se acogen a algún tipo de subsidio del estado, y qué en mi caso particular, quiero comprar una vivienda usada y por mi ingreso no debe superar las 1.350 UF, bajo estas condiciones ¿también quedaría exenta de pagar IVA, con alguna o todas las atenuantes?. Gracias.

    • admin dice:

      Estimada Ivon,

      De acuerdo a la Ley Tributaria nueva, todas las compra y venta de viviendas que sean financiadas en todo, o en parte, por Subsidios estarán exentas de IVA., independiente si sea una propiedad nueva o usada, o del valor de la misma (debe observar los limites de precios a los cuales es posible aplicar un subsidios habitacional.)

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • PEDRO SEPULVEDA dice:

    Estimados, mi consulta es la siguiente.
    tengo un depto. en Iquique el cual adquirí de su primer dueño el año 2010 mediante crédito hipotecario y este año pretendo venderlo para poder adquirir una propiedad usada en el sur,mi consulta es si realizo la venta a partir del 2016 debo pagar el IVA?

    • admin dice:

      Estimado Pedro,

      Desde enero del 2016 entra en vigencia la Ley de IVA en la venta de vienes inmuebles, pero en su caso, si no es un vendedor habitual, esa operación estaría exenta de IVA.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Sergio dice:

    Estimados, si quiero comprar una propiedad de 2000 UF a una persona natural, la cual no es dueña 100%, ya que paga dividendos, o sea, ¿el dueño es el banco?… en ese caso, deberé pagar IVA? ya que el banco es vendedor habitual, o independiente de esto, se considera que el vendedor es la persona natural?

    Gracias

    • admin dice:

      Estimado Sergio;

      Cuando una persona adquiere una propiedad con deuda hipotecarias, el propietario es la persona y no el banco, cosa distinta es que el banco tiene en general la primera hipoteca sobre la propiedad como una garantía real, pero ello no constituye propiedad, por lo tanto el que vende será la persona, y si esta no es habitual, entonces no hay IVA.

      No obstante lo anterior, los bancos que vendan propiedades que adquieren por ejecución de hipotecas, tampoco serán consideradas habituales, es una excepción a la regla general, por lo que aunque venda el banco tampoco la operación estaría gravada por IVA.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda,

  • Tamara Jaque dice:

    Estimados,
    me podrian aclarar desde cuando se comenzará a pagar IVA en las casas nuevas??
    desde el 2016 o 2017??

    gracias!

    • admin dice:

      Estimada Tamara:

      Es muy buena su consulta ya que existe un poco de confusión ahora que ya quedan pocos meses del 2015, ya que en enero del 2016 entra en vigencia la Reforma Tributaria en materia de IVA sobre las ventas inmobiliarias.

      Supongamos entonces que se trata de una promesa que se firma en enero del 2016, donde se paga el 10% de anticipo, y se escritura en diciembre del 2016 donde se paga el 90%, en este caso la situación de IVA sería la siguiente;

      * El 10% que se pague a la promesa pagaría IVA (sobre el 10% que se pague), ya que están exentas las promesas firmadas el 2015, no así las que se firmen el 2016.

      * Pero si se firma escritura el 2016, entonces rige la segunda excepción, y por lo tanto ese 90% que se paga contra escritura queda exenta; y si ésta escritura se firma el año 2017, entonces ese 90% sí tendría que pagar IVA.

      Espero haber aclarado la duda y no haberla confundido aun más, ya que estos que los anticipo contra promesa firmadas el 2016 puedan estar afectas a IVA y no así los pagos contra escritura firmadas ese mismo año, es algo nuevo que surge de las últimas circulares del SII sobre esta materia.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • maite juanicotena dice:

    Por posesión efectiva, la casa que construímos en 1975 quedó a fines del 2013 a mi nombre y de mis hijos. (regimen conyugal sin separación de bienes)
    Para efectos del impuesto a la ganancia en la venta de propiedades ¿cual es la fecha de compra de la propiedad 1975 o 2013?

    • admin dice:

      Estimada Maite;

      La Posesión Efectiva es una de las tantas formas que permite la Ley adquirir una vivienda, por lo que en este caso la fecha de adquisición de Uds. sería el año 2013.-

      Hora bien, la ganancia de capital rige a partir de enero del 2017, de tal mod o que si uds vende antes de esa fecha no deben considerar la diferencia de precio (entre adquisición y venta), como afecta; pero si venden posterior a esa fecha si deberían considerarlo. En este segundo caso no se paga por ganancia de capital, hasta que la diferencia supera las 8.000 UF en ventas a los largo del tiempo.

      Dado lo anterior, si no tienen en vista otras operaciones, tal vez lo mejor es no hacer nada; pero si tienen pensado con ese dinero adquirir otra propiedad para luego vender, ya así sucesivamente, tal vez convendría retasar la propiedad para partir de una valor mas alto que el de adquisición y así esas 8.000 uf de excención alcanzará para mas transacciones en el tiempo.

      Favor considerar estos comentarios como lineamientos para analizar, y no cómo respuestas ciertas, ya que para una recomendación ciertas habría que tener mas antecedentes a la vista.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • FelipeAndes dice:

    Felicitaciones por su dedicacion y muchas gracias por todo lo que me aclararon.

  • Juan dice:

    Les agradeceré si me pueden ayudar. El año 2008, con mi cónyuge, compramos una casa, esta a nombre de ambos. Pagamos aproximadamente 8000 UF. Hoy tenemos una oferta por 25.000 UF., lo que nos resulta harto interesante. Si vendemos este año (2015), ¿pagamos impuestos? Si vendemos el 2016, ¿pagamos impuestos? En uno y otro caso, ¿qué impuestos pagamos y cómo se calcula éstos?

    • admin dice:

      Estimado Juan,

      En ninguno de los 2 casos pagaría impuestos, ya que es una venta no habitual, y el impuesto a la ganancia de capital se inicia en enero del 2017.

      Mayores antecedentes, si requiere una asesoría u orientación, no dudes en contactarnos a ventas@develop.cl, tenemos varios clientes inmobiliarios que podrían interesarse en un de terreno si fuese ese el caso.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda,

  • Alvaro dice:

    Hola, agradecería que me pudieran contestar la siguiente duda por favor:

    Pretendo comprar departamentos usados, remodelarlos y venderlos, siempre alrededor de 2.000 UF. Según entiendo caería bajo la figura de Habitual ya que lo haría varias veces dentro de un año. Mi duda es si a partir del 2016: ¿Tendría entonces que pagar un 19% del valor de la venta de dicho inmueble? ¿A su vez en cada compra que haga tendré que pagar también un 19% por concepto de IVA? y finalmente: ¿Si vendo un inmueble y me lo van a comprar con subsidio estaría exento del pago de IVA?

    Eso, muchas gracias por la atención.

    • admin dice:

      Estimado Alvaro,

      Desde enero 2016 las compras y ventas de bienes raíces residenciales estarán afectas a IVA, dependiendo si el vendedor es habitual o no.

      En el caso que Ud. señala efectivamente será habitual, y el IVA a considerar se aplicará NO al valor de compra o de venta, si no al valor marginal, es decir a la diferencia entre la venta y compra. Ejemplo, compra en 1.000 UF y vende en 1.200 UF, entonces habrán 200 UF afectas a IVA, valor final entonces de 1.238 UF. (1.200 + 200×19%).-

      Ahora respecto de los arreglos es mas complicado, y será diferente si la operación lo hace a través de una sociedad, o como persona natural, si se piensa hacer varias operaciones dentro del año, sería mas adecuado hacerlo como sociedad, de ese modo, a través de una contabilidad completa podrá aprovechar el iva de las compras y gastos respectivos.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

      • Alvaro dice:

        Muchas gracias por la respuesta.
        No soy muy versado en esto, y después hice la reflexión sobre que el IVA es un impuesto al valor agregado.

        Saludos!

        • admin dice:

          Estimado Alvaro,

          así es, se trata de la aplicación del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), que a partir de la Reforma Tributaria afectará a las viviendas, que antes no pagaban I.V.A., a ahora sí pagarán.

          atte.,

          Rafael Gana Koporcic

  • Ingrid dice:

    Tengo una consulta, compre una casa este año (usada) y pretendo comprar otra casa el próximo año también usada, he leído varios comentarios y ya me quedo claro que no estaría afecta a IVA ya que el dueño de la propiedad no ha vendido ni venderá mas dentro del año por lo cual se mantendría el precio de compra??? y al ser segunda propiedad yo como comprador tengo que pagar algo impuesto o algo por la adquisición de segunda vivienda?????

    • admin dice:

      Estimada Ingrid,

      En su caso, su idea es comprar una segunda propiedad usada durante el año 2016, entendiendo que la ley de iva de la reforma tributaria entra en vigencia en enero del 2016, esa operación “podría” estar afecta a IVA si el vendedor es habitual.

      En la mayoría de los casos los que venden propiedades usadas no son habituales, ya que se trata de personas naturales que se cambian de casa y venden la anterior; pero podría darse el caso que el vendedor sea un inversionista que se dedica a la compra y venta de propiedades, y en ese caso sí estaría afecta a IVA., al ser el vendedor habitual.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Rod dice:

    Cual es su interpretación de la circular 42, donde se explicaba este tema del IVA para las inmobiliarias, de cuando debe gravarse o no, en esa circular se definió como venta la promesa de compraventa, con lo anterior entiendo que quedarían sin IVA los bienes que al 1 de enero de 2016 cuenten con el permiso de edificación y las ventas (promesa) que se efectúen hasta el 1° de enero de 2017.

    • admin dice:

      Estimado Rod.

      Este es un punto que se esta ajustando a través de una nueva Ley, de acuerdo a lo siguiente:

      HASTA HOY:
      * Está claro que una promesa protocolizada dentro del 2015, la escritura queda exenta, sin importar cuando ésta se ejecute. (la promesa debe cumplir una serie de requisitos para entenderla válidamente emitida).
      * Esta claro también, que si NO hay promesa el 2015; y se compra directo con escritura el 2016, la compraventa queda exenta también (debe contar con permiso de construcción anterior a enero 2016).
      * Esta claro también que las escrituras del 2017 en adelante están afectas, excepto las que tengas promesas protocolizadas del 2015.
      * Y el Servicio Impuestos Internos interpretaba lo siguiente hasta la semana pasada:
      ** Para una operación que firmaba promesa en febrero 2016, pagando un 10%, por ejemplo; y firmaba escritura en noviembre del 2016 pagando el 90% contra ese evento: EL 10% QUE SE PAGA A LA PROMESA PAGARIA IVA; Y ESTARÍA EXENTA EL 90% QUE SE PAGA A LA ESCRITURA.

      LO NUEVO:
      * En palabras del Subsecretario de Hacienda, Sr. Alejandro Micco, este efecto extraño para el caso de una promesa y escritura que se firman dentro del 2016, y que la promesa paga iva y la escritura no, será CORREGIDO con una nueva Ley, que modifica la Ley de Ref. Tributaria, ya que este efecto extraño NO es posible modificarlo vía circulares…

      Así están las cosas, a menos de 5 meses de entrada en vigencia de la Ley, y espero haber podido aclarar su consulta.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Mario dice:

    Estimados,

    Junto con saludar, tengo la siguiente consulta, compre un terreno con Fecha,10.10.2013 y comencé a construir el 17.04.2014, la recepción municipal será en 31.10.2015, desde que fecha empiezo a contar hasta la venta para no caer en habitualidad y tener que grabar con impuestos. Es mi primera casa que construyo y vendo.

    • admin dice:

      Estimado Mario:

      Entiendo que en este caso, si todo lo esta haciendo como persona natural, la fecha que rige para medir la habitualidad es a partir de fecha de la recepción municipal, ya que desde ese momento la casa existe como tal.

      Para mayor seguridad le sugiero verificar con un contador que le asesore.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Alexa dice:

    Agradecería si me aclararan lo siguiente:
    1- Una constructora obtiene el permiso de edificación el año 2015, y la promesa y escritura se firman el año 2016, ¿ no se encuentra afecto a IVA?
    2- ¿ el anticipo pagado en la promesa paga iva y el saldo contra la escritura no paga iva?
    3- ¿Con el permiso de edificacion año 2015 hasta cuando queda exenta su venta?
    Atte.

  • Leo dice:

    Estimados:

    Muchas gracias por toda la información, ya he leído todos los comentarios y sus respuestas,
    pero aún me quedan unas dudas.

    Me interesa, al igual que otras personas comprar y vender propiedades usadas (mal año para comenzar).

    1.- Que pasa si en el año, no supero las 8.000UF de utilidad aunque sea en varias transacciones?
    1.1.-Seré “habitual”?
    1.2.-No pago IVA, ya que las utilidades fueron menos de 8.000UF?

    2.- Que pasa si genero por ejemplo 10.000UF de utilidad en un año, pago IVA sobre la diferencia, es decir, sobre 2.000UF?

    3.- A que se refieren con el “año”? al año siguiente borrón y cuenta nueva? es decir, puedo generar utilidades anuales por debajo de las 8.000UF sin pagar el iva?

    Muchas gracias!!!

    • admin dice:

      Estimado Leo,

      Junto con saludarlo, es muy importante que antes de iniciar su negocios pueda aclarar bien estos conceptos, idealmente con la ayuda de un contador de su confianza, mas allá de lo que nosotros le podamos comentar a través de este blog:

      * En primer lugar, si ud. se dedica a comprar y vender propiedades será habitual, ya sea persona natural o jurídica.
      * De este modo, estará afecta a IVA las ventas que haga a contar de enero del 2016 en adelante. (rigen las excepciones de gradualidad que hemos comentado en otras consultas).
      * El IVA es un impuesto, que grava el valor agregado marginal de la venta, es decir, aplica respecto de diferencia entre el valor de venta y compra.
      * Pero también existe otro impuesto, distinto, y que es el de ganancia de capital. Este impuesto grava sobre el impuesto de Global Complementario suyo, la ganancia que obtenga de cada utilidad que genere tras una venta y compra.
      * Sin embargo, estas utilidades no pagan impuesto a la ganancia de capital hasta que no superen las 8.000 UF, y éstas son acumulativas desde enero 2017 en adelante, y para toda la vida…, es decir si tras una serie de operaciones, obtiene ganancias de 10.000 UF, pagará impuesto a la ganancia de capital sobre 2.000 UF, ya que las primeras 8-000 UF estarán exentas, pero esto no tiene relación con el IVA, son impuestos distintos.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda,

  • rodrigo dice:

    Buenas noches tengo una gran duda tengo mi casa que compre el 2010 y ahora estoy en proceso de comprar una casa nueva ya que crece la familia , pero la entrega de estas casas es en noviembre del 2016, por lo tanto tengo que vender el 2016 cercana a la fecha de entrega para no quedarme sin casa. el probleme es que la corredora de propiedades me dice que voy a tener que pagar iva y que venda ahora 2015 , realmente no se que hacer, ya que no puedo quedar en la calle, por eso le escribo y le pido su ayuda ya que veo en usted una persona muy sabia en el tema.
    De antemano Muchas Gracias

    • admin dice:

      Estimado Rodrigo,

      No somos sabios para nada, solamente con algo de canas de experiencia en el rubro inmobiliario y de propiedades, y contentos de haber creado este espacio, de modo casi casual, y que ha servido para poder orientar un poco en estas materias.

      Respecto de la casa que necesita vender:
      * Esta la puede hacer en el horizonte de tiempo que mas le acomode, ya que Ud. NO es una persona habitual, en esta materia, y por lo tanto la venta que haga de su actual propiedad usada NO estará afecta a IVA.

      Respecto de la casa nueva que esta comprando:
      * Si se firma escritura en el 2016 no estará afecta a IVA, pero al ser noviembre una fecha tan cercana a enero del 2017, es mejor que tenga una promesa de compraventa firmada el 2015 ante notario y protocolizada, esto es muy importante, por si se atrasa la entrega, no se vea afectada x iva.

      Nosotros tenemos una pequeña área de propiedades usadas, si gusta nos envía un mail a ventas@develop.cl con mas antecedentes respecto de su actual propiedad para una mejor orientación.

      atte.,

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.-

  • PIA dice:

    Tengo dos propiedades y quiero comprar una tercera, este año. Tengo claro el tema del IVA. Quisiera saber si la tercera vivienda está afecta a algún otro impuesto.

    • admin dice:

      Estimada Pia.

      Solamente debe considerar que la tercera propiedad pierde los beneficios del DFL 2, en particular los ingresos por arriendos son no renta hasta la propiedad Nº2; pero eso no significa que no sea atractivo comprar una tercera propiedad, sólo es otro aspecto a considerar.

      atte.,

      Equipo Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Pedro dice:

    Estimados,

    Agradeciendo desde ya todas las respuestas entregadas, favor de vuestra ayuda con lo siguiente:

    Si bien es cierto el valor del terreno al vender una vivienda nueva está exento, qué valor se le asigna al terreno?
    El valor de adquisición o el valor de tasación? asumiendo que siempre el tope es de 2 veces el avalúo fiscal.
    De ser el valor de tasación, qué trámites se deben realizar ante el SII?
    De ser mayor el valor de tasación, esta diferencia es aceptada tributariamente?

    Gracias,

    • admin dice:

      Estimado Pedro,

      En el caso de la venta de una propiedad nueva, efectivamente el valor del terreno no esta afecto a IVA, y se debe descontar, por lo tanto el efecto en el valor total NO es el 19%, si no que menor, y puede ser mucho menor dependiendo de la relación del valor del terreno en relación al resto de los costos.

      Para considerar el valor del terreno, la Ley dice que se debe considerar el valor de adquisición del terreno, siempre que éste valor no sea superior a 2 veces el avalúo fiscal del terreno.

      Entendemos que siempre el tope será de 2 veces el valúo fiscal, independiente del valor comercial del predio, lo que en muchos casos puede ser significativo, ya que es habitual que los valores comerciales reales sean superiores a los avalúos fiscales.

      El valor de adquisición de un terreno se puede actualizar mediante reajustes, para traer a valor presente el valor de adquisición. Entendemos también que uno puede presentar una tasación comercial para actualzar valores, pero no conozco bien ese mecanismo y cuanto tiempo demora, pero siempre mandará el avalúo fiscal como tope, para estos efectos.

      equipo getión comercial ltda.

  • Sandra dice:

    Agradecida por la ayuda que me han brindado al leer, tengo una consulta:
    Si firmo una promesa de compraventa en Marzo del 2016 por un departamento de UF 5.000.- y otorgo un anticipo de 20%, es decir, UF 1.000.-, ese anticipo la inmobiliaria me lo va a facturar con IVA? (supongamos un IVA del 8%), ósea voy a tener que pagarle UF 1.400.-?
    Y si además, la inmobiliaria escritura en Octubre del 2016, el 80% restante del departamento quedaría exento, por lo tanto, yo sólo debería pagar UF 4.000 (restantes).
    Bajo ese escenario, me conviene entregar lo que menos pueda de anticipo, ya que este quedaría gravado con IVA, es mejor esperar a que la propiedad sea escriturada (siempre y cuando sea en el 2016).
    Es extraña la norma, ya que finalmente, por una parte las inmobiliarias no me van a aceptar que firmemos promesa sin anticipo y por otro lado si doy anticipo me sale más caro.
    En el mismo ejemplo anterior, si no doy anticipo y pago el 100% a la escrituración el depto. me cuesta UF 5.000 y no UF 5.400.- como en el caso del anticipo.
    Atte.
    Sandra.

    • admin dice:

      Estimada Sandra:

      Efectivamente Ud. tiene toda la razón, tal como están las cosas hoy, un anticipo de promesa efectuado en el año 2016 estaría afecto, y el saldo a pagar a la escritura, dentro del 2016 estaría exento…

      LO NUEVO:
      * En palabras del Subsecretario de Hacienda, Sr. Alejandro Micco, este efecto extraño para el caso de una promesa y escritura que se firman dentro del 2016, y que la promesa paga iva y la escritura no, será CORREGIDO con una nueva Ley, que modifica la Ley de Ref. Tributaria, ya que este efecto extraño NO es posible modificarlo vía circulares…

      Así es que tendremos que esperar un poco para ver que pasa, pero el compromiso del Subsecretario es que en este caso tanto los montos pagados contra promesa y escritura dentro del 2016 queden exentos..

      atte.

      Equipo Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Viviana Frias dice:

    Tengo una propiedad que voy a vender en 100 millones como vendedora no habitual en el 2016.

    Entiendo que no aplica IVA, pero que pasa con el Impuesto a la Ganancia, me podria responder como se calcula el impuesto a la Ganancia?

    Muchas gracias

    • admin dice:

      Estimada Vivian,

      Si la propiedad esta a tu nombre, y de una persona natural, y esta venta se produce después de 1 año de haber adquirido el inmueble, entonces no pagará IVA su reventa, y si es dentro del 2016, tampoco pagará ganancia de capital, ya que este gravamen, entendemos, aplica para ventas a contar del 2017 en adelante, y afecta a las propiedades adquiridas después del año 2004.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Juan Peña dice:

    Estimados ,
    Si tengo un departamento adquirido como Persona Natural a través de crédito hipotecario con un banco, firmado el mutuo Hipotecario en año 2009. Me costó 3600 uf , me quedan por pagar aporro. 3200 UF con el banco .
    Si lo vendo el año 2016 a 4200 UF , pago IVA? . Si lo vendo el 2017 a 4200 UF pago iva ??. Tiene algo que ver si uno lo compra con Crédito hipotecario para la venta, en relación a gravarse con IVA? .
    De ante mano muchas gracias , muy profesionales en sus respuestas.

    • admin dice:

      Estimado Juan:

      La venta que tu señalas sería no habitual, por lo que en ningún caso pagaría I.V.A., y si lo vendes el 2016 tampoco paga ganancia de capital; y si lo vendes el 2017 no paga ganancia de capital, por ser inferior a 8.000 UF pero consumirías parte de esas 8.000 UF de ganancias libres de impuesto.

      En tal sentido, se recomienda efectuar una tasación actual e informar al SII, así la ganancia de capital se calculará sobre la tasación y no sobre el valor de adquisición.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic.

  • teresa dice:

    Estimados, como podemos saber cuando el vendedor en habitual en este rubro, para así no pagar IVA, al comprar una propiedad usada, existe alguna pagina donde se puede ver.

    Se agradece su ayuda y felicitaciones muy didácticas sus respuesta.

    • admin dice:

      Estimada Teresa,

      Es muy buena su pregunta, ya que en verdad el comprador no tiene como saberlo a priori, en todo caso la responsabilidad de recaudar el iva recaerá en el vendedor, por lo que es el vendedor en verdad, quién debe preocuparse de esa situación.

      En términos generales, la propiedades que venda un particular, por que se cambia de casa, por ejemplo, NO es habitual; pero si el vendedor es una empresa de inversiones, que entre sus activos, las inversiones inmobiliarias son relevantes, o tiene el giro de inmobiliaria, entonces será habitual.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Katherine Gross dice:

    Estimados, antes que todo muchas gracias por su ayuda con explicaciones tan didácticas acerca de un tema tan complejo para aquellas personas que no pertenecemos a este rubro.

    Mi pregunta es la siguiente:

    Durante el año 2014 adquirí un departamento a través de un crédito hipotecario (con fecha de recepción municipal en agosto de 2014, fecha de escritura en octubre de 2014 y fecha de inscripción en el CBR de enero de 2015), el cual me gustaría vender ahora. Consulté en el SII si es que al realizar esta venta tendría que pagar algún impuesto, a lo que me respondieron que si. Me dicen que como ha pasado menos de un año desde la compra del inmueble, se deduce habitualidad por derecho.
    – ¿Cuál fecha entre todas las ya mencionadas, se debiera tomar en cuenta para establecer la fecha de “compra”?

    Además me dicen que si lo vendo ahora, deberé pagar IVA (tributando el 19% entre la diferencia del precio de venta – precio de compra). Pero ahí entro en confusión. Tengo entendido que bajo la ley actual si vendo siendo habitual, no debo pagar el IVA; si no que ese valor (diferencia entre venta y compra) se constituye como in ingreso tributable en mi global complementario.
    – ¿Cómo obtengo mi valor de compra? Porque si compré el departamento a la inmobiliaria en UF2590, obviamente el valor en pesos cambia de la fecha en que compré a la actual
    – Suponiendo que debo pagar impuesto por ser habitual y tributarlo en mi Global Complementario, ¿cómo sé cuánto debo pagar efectivamente? (suponiendo que el precio de venta actual sean 80 mm)
    – ¿Es posible que deba pagar IVA si vendo antes del 2016?
    – Y por último si espero hasta febrero del 2016 (fecha que me indico el SII para no considerarme vendedor habitual), y realizo una promesa de compra venta recibiendo un anticipo del 10% para luego recibir el 90% restante a la firma de la escritura durante el 2016, ¿tendré que pagar IVA por el dinero que reciba como anticipo?.

    Espero su respuesta y de antemano agradezco su ayuda.

    • admin dice:

      Estimada Katherine

      En primer lugar la fecha que rige para contar el año, es a contar de la fecha inscripción de la propiedad en el Conservador, respectivo, existe jurísprudencia en tal sentido, como la del siguiente link:
      http://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/adminis/2011/renta/ja2398.htm

      Si vendes en menos de 1 años, la utilidad cae en tu global complementario, y eso es con o sin reforma.

      Otra cosa es el asunto del iva, ya que el iva se empieza aplicar el 2016, por lo que si vendes ahora (2015), no aplica iva.

      También creo que es válido que puedas firmar una promesa ahora (2015), protocolizada, y vender a futuro, pasado un año de la adquisición.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic.

  • manuel dice:

    Buenos dias, mi consulta es la siguiente, voy comprar una casa en 35 millones a traves de un hipotecario este año y la persona es no habitual……. quedaria fuera del pago de impuestos verdad? Hasta que valor las casas usadas quedarian fuera de impuestos?
    Gracias desde ya.

    • admin dice:

      Estimado Manuel,

      Este 2015 no hay variaciones en el impuestos de ventas de propiedades, éstas se implementan una parte el 2016 y otra el 2017, por lo que si ud vende este año no le aplica ninguna de las variaciones propuestas en la Reforma Tributaria.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Juan dice:

    Estoy tratando de comprar una propiedad usada a la familia de mi cónyuge, pero por fallecimiento de uno de sus hermanos herederos, existe un menor de edad, por la que un tribunal debe autorizar dicha venta por la parte que le corresponde. Es posible hacer una promesa de compra venta con todos los herederos incluyendo al menor antes que se tenga esta autorización, ya que me dicen que este tramite demora aproximadamente 12 meses y como los tiempos están en mi contra por el efecto IVA me esta complicando. ¿por ser propiedad usada cuyo valor acordado es de U.F. 2350.- , le afecta el IVA, se puede firmar esa promesa de compra venta señalada anteriormente aunque se firme la escritura el 2017?. o que otra cosa me recomiendan.

    • admin dice:

      Estimado Juan:

      Las ventas de propiedades usadas, cuyos vendedores son no habituales, no están afectas a IVA, por lo que, desde el punto de vista de la aplicación de este impuesto, NO es necesario que firme una promesa de compraventa.

      Entiendo que para los efectos que Ud señala, los menores de edad son considerados incapaces, por lo que creo no sería válida una promesa de compraventa suscrita por él en tales condiciones.

      El proceso en tal caso, efectivamente es largo, primero deben hacer la posesión efectiva, y en ese proceso ir viendo la autorización de enajenación de un tribunal, proceso que es mejor sean asesorados por un abogado de su confianza, o cotizar con mas de un abogado, para tomar una buena decisión al respecto.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Eulogio dice:

    Excelente sitio felicitaciones. En 2009 compre 150 has en oferta con la venta de mi casa en Santiago. Como persona natural inicié actividades agrícolas con renta presunta.
    Ahora estoy pensando en vender ya q según mis cálculos la propiedad en la zona ha triplicado su valor estos años.
    Mi ganancia estimada puede q supere incluso los 250 millones si encuentro el comprador correcto.
    ¿Me convendrá vender antes del 2017 pensando en el impuesto a la renta? O el iva?
    Y si vendo después del 2017, tendré q pagar mucho impuesto?
    La verdad con casi 70 años quiero retirarme y estar tranquilo lo q me qde de vida y si se puede dejarle algo a mis hijos.
    Muchas gracias por sus respuestas guiadoras.

    • admin dice:

      Estimado Eulogio,

      En primer lugar gracias por sus palabras.

      Respecto de su consulta, lo que le puedo comentar es que las ventas de terrenos no están afectas a I.V.A., por lo que este punto no sería tema.

      Respecto de la ganancia de capital habría que analizarlo con mas detalle, con su contador, que le esta llevando esa renta presunta, para ver como está adquirido el activo en su contabilidad, ya que si la venta es en el marco de la actividad comercial que desarrolla, entiendo que la ganancia de capital que debe considerar es el de una empresa; pero si es sólo como persona, podría no estar afecta a impuestos, creo que falta mas info para una orientación mas completa, y sobre todo por los montos involucrados.

      Si desea que profundicemos en si caso, escribanos a ventas@develop.cl

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • mario solis dice:

    Estimados, excelente explicación, queda todo muy claro, los felicito. !!!

    Soy asesor inmobiliario de deptos usados y la consulta que me hacen todos mis clientes (compradores) es si pagaran IVA. Según entiendo la respuesta en NO (considerando que no es habitual)

    Ahora, para quien vende entiendo que tampoco tributara hasta llegar al tope de las 8.000 UF.

    Lo que no me queda claro es que se habla de habitual si estas fuera de los 4 años desde que se adquirio y luego se enajeno o como segundo lugar en el periodo de un año…eso no lo entiendo, favor podrias explicar :

    1- cuando el vendedor en habitual en este rubro, para así no pagar IVA, al comprar una propiedad usada.?

    2- si soy comprador de propiedades “usadas” para renta, y compro al menos 2 por año, debo pagar IVA??

    muchas gracias, me hacia falta encontrar un portal asi

    • admin dice:

      Estimado Mario:

      Respecto de la presunción de habitualidad, para efectos del IVA en la venta de inmuebles, según se observa en documentos del SII, para estos efectos, se incorporaron dos hipótesis de habitualidad (presunciones de hecho):

      A) Venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso.

      B) Cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

      Otra cosa es la ganancia de capital, que no paga impuestos hasta enterar 8.000 UF de margen, luego sí paga.

      En este sentido si una persona se dedica a la compra y venta de propiedades, debe tener en cuenta ambos tributos a futuro.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic.

      • Daniel Ibarra dice:

        Estimados, no me queda claro las hipotesis de habitualidad, la letra B esta clara, pero la A, no, pareciera que se refiere a las inmobiliarias, pero también suena a personas naturales, que compraron a menos de 4 años…

        por favor aclarar.

        Gracias

        dos hipótesis de habitualidad (presunciones de hecho):

        A) Venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso.

        B) Cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

  • Claudio Molina dice:

    Estimado:
    Tengo entendido que las ganancias de capital después de enero del 2017 sobre las 8000 uf y acumulables atraves del resto de tu vida ,q sean por venta de bienes muebles adquiridos después del 2004 tendrán que pagar Impuestos e irán al global complementario
    En mi caso tengo 3parcelas loteadas Y en proceso de venta todas son agrícolas rurales una la compre 2005 son 60 hectareas divididas en 120 lotes de 5000 mt2 Si las vendo Serian aproximadamente 19200uF, la otra Adquirida el 2012 Son 20 lotes la venta total serían de 12000 uf y la ultima La compré este año son 14 lotes total serían 11200 uf
    Soy y vendo como persona natural,se venden como parcelas agrícolas de agrado sin urbanizaciones ,mi pregunta ¿como tributo si sigo vendiendo y vendo hasta antes del2017 .? Qué ocurre si sigo vendiendo el 2017.? me podrías Asesorar te lo pregunto por que ni siquiera en impuestos internos están claros
    Dé antemano muchas gracias

    • admin dice:

      Estimado Claudio,

      La verdad es que aun no esta completamente la película clara respecto de la reforma tributaria, pero que el asunto va, va igual, aun que aun hay ajustes pendientes por saber.

      En términos generales, lo que veo, es que estas desarrollando un negocio inmobiliario, pero como persona natural, y de montos relevantes, por lo que los impuestos podrían ser relevantes, en tal sentido pienso que sería prudente estudiar simulaciones de impuestos organizándote como empresa, a través de una sociedad, situación que habría que ver idealmente con un tributarista, sobre todo que ahora las sociedades tendrán 2 régimen tributarios a los cuales optar, tal vez uno de ellos pueda ser mas adecuado para desarrollar estos negocios que como persona natural directamente, o una combinación de ambos.

      Si podemos ayudar en mas detalles escríbenos a ventas@develop.cl

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Alejandro dice:

    Estimados,

    Firmare una promesa de Compra venta la siguiente semana. Di un anticipo del 15%. El edificio lo entregan en agosto del 2017. Me afecta el IVA?

    Gracias

    • admin dice:

      Estimado Alejandro,

      debe procurar que la promesa quede firmada ante notario y debidamente protocolizada, esa es la recomendación de para las promesas suscritas el 2015, aunque las escritures se curse el 2016, ya que si hay atrasos y no esta la promesa protocolizada, se generará un problema.

      atte,.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Mfer dice:

    Estimados
    Muy claras sus explicaciones, me gustaría ahondar un poco mas en la parte del impuesto sobre la ganancia de capital que obtendría una persona natural, cuando esta ganancia supera las 8000 UF. Entiendo que si existe una tasación a la fecha de publicación de la ley esta se puede utilizar como valor de compra reduciendo el monto de ganancia, pero que efecto tiene esto sobre las contribuciones de la propiedad?. Leí en alguna de sus respuestas que para el calculo del impuesto global se puede prorratear el monto de la ganancia , como seria esta opción?. el monto a pago del impuesto seria sumar al actual monto imponible (sueldos, inversiones etc), el valor de ganancia en la venta del inmueble para el año tributario en que se realiza la venta?. Si la venta se realiza este año 2015, pero la casa se compro con fecha mayo 2008, aun así esta afecto al impuesto sobre la ganancia.
    Respecto a la tasación saben ustedes si deben ser tasadores que cumplan con algún requisito especial?
    muchisimas gracias por su respuesta

    • admin dice:

      Estimado Mfer:

      Efectivamente las tasaciones efectuadas el 2015, y presentadas a SII el 2015, permite considerar este valor, en vez del valor de adquisición, para calcular la ganancia de capital, por lo que es recomendable hacerlo.

      Se supone que estas presentaciones no tendrían implicancias en variaciones en el costo de las contribuciones y valores de avalúo fiscal, pero efectivamente SII tendría una referencia del valor comercial real…(no se sabe, pero se supone que no debería variar contribuciones)..

      Este asunto rige para ventas desde enero 2017, por lo que si se vende este 2015, no aplica impuesto a ganancias de capital.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • juan carlos dice:

    Consulta.
    En junio del proximo año acorde con mi arrendadora la compra de la casa que arriendo. Este valor es de 2770 uf. Ella no es vendedora habitual. Tendre que pagar iva por la compra de la casa?

    • admin dice:

      Estimado Juan Carlos.

      Muy buena su observación, y que en las propiedades usadas el iva aplicará en función de la habitualidad o no del vender, y como bien uds dice, si el vendedor NO es habitual, entonces la operación no estará gravada con iva.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Ivan dice:

    Estimados;
    Tengo una propiedad con promesa de compraventa por u valor de UF. 7.000 que se entrega a fines de octubre de 2015. y quiero comprarla para venderla y sacarle utilidad. Al vender esta propiedad deberá pagar IVA?; en el caso de que no la pueda vender hasta finales de 2015.
    Gracias

    • admin dice:

      Estimado Ivan,

      Si la propiedad la compra como persona natura, y la vende en un plazo de menos de 1 año, esa operación es habitual, y el mayor valor debe incluirlo en su global complementario como una ganancia de capital, eso en el escenario actual, es decir, eso es así independiente de la Reforma.

      Ahora bien, como las propiedades han experimentado una importante alza en los últimos 2 años, puede ser un buen momento de vender una posición, sin perjuicio del impuesto que deba pagar. (depende de su global complementario)., lo otro es esperar 1 año; o a inicios del 2017, donde tiene hasta 8.000 de utilidad exentas de impuestos, para ganancias de capital.

      atte.,

      Rafael Gana K.-

  • Pamela dice:

    Hola equipo,

    Felicitaciones por el blog y muchas gracias por su ayuda.

    Dos cosas:
    – Tengo un terreno y quiero construir una casa prefabricada, alrededor de 70MM debo pagar impuesto por ella si la compro el 2016?
    – Tengo la posibilidad de comprar un departamento para inversion, Que me conviene mas? en blanco, en verde o usado? en caso que no alcance a escriturar este año (bajo el supuesto que el valor es mas o menos el mismo para los 3 casos)

    Muchas gracias

    • admin dice:

      Estimada Pamela.

      Los tributos que tratan en este blog son los impuestos a las ventas inmobiliarias, y que son introducidas por la reforma tributaria, y en tal sentido, si uno construye una casa paga los mismos impuestos de siempre, la situación puede varias (ya que si podría tener impuestos nuevos), si esa casa se vende.

      Respecto de la posibilidad de inversión, la verdad, es que es muy difícil poder dar una recomendación tan general, ya que son múltiples factores los que intervienen, pero suponiendo un mismo precio, y si ud cuenta con el financiamiento ahora, podría ser mejor comprar una propiedad usada, ya que al ser con entrega inmediata puede empezar a arrendarla de inmediato; por otro lado, una compra de una vivienda nueva, ya sea en blanco o en verde, le permite ir pagando el pie de a poco y prepararse para estructurar un futuro financiamiento, en esta modalidad muchas veces tiene mas opciones de escoger orientaciones, alturas, etc., pero debe esperar el periodo de construcción, por eso al final de cuentas “depende” de muchos factores.

      atte.,

      Rafael Gana K.

  • Fiorella corsi dice:

    Buenas noches, tengo una consulta no se si me puedan ayudar, si firmo una promesa de compra venta el año 2015 ya tiene todos los permisos para la construccion y la propiedad la entregan el año 2018, tengo que pagar IVA?en la pag del sii dice:

    1- Tener promesa de compraventa firmada a diciembre del 2015,
    2- Las ventas respectivas deben realizarse dentro del plazo de un año contado desde el 1° de enero de 2016, Este plazo se cuenta desde el 1° de enero del año 2016, y, de acuerdo a las normas de
    cómputo de plazo establecidas en el Código Civil, vence el día 1 de enero de 2017. Para estos efectos teniendo presente lo dispuesto en el Artículo 180 1 del Código Civil, las ventas de los bienes raíces, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Por lo tanto, para gozar de la exención que se analiza, la escritura de venta respectiva debe encontrase otorgada hasta el día 1° de Enero de 2017
    Desde ya muchas hracias por su ayuda

    • admin dice:

      Estimada Fiorella,

      Lo que uds señala son ambas excepciones para que exentos de iva, en el primer caso, que el caso que a aplica a su situación, debe suscribir una promesa de compraventa protocolizada ante notario, y con ello, la compraventa queda sin iva sin importar cuando se ejecute, en su caso en el año 2018, por lo que debe procurar tener la promesa protocolizada.

      El punto 2, es para aquellos casos que no cuenten con promesa el 2015, donde tienen una seguna opción de quedar sin iva firmando escritura dentro del 2016, pero que no es su caso.

      atte.,

      Rafael Gana K.

  • RECS dice:

    Agradezco a este medio ya que con solo leer los comentarios quede super claro con lo que pensaba preguntar, gracias a todos y de verdad muy util la pagina.

    Saludos
    RECS

    • admin dice:

      Muchas gracias por sus palabra.

      Esperamos que estas lineas sean de utilidad para que se puedan tomar decisiones bien informados, y se construye con la colaboración de todos.

      atte.,

      Rafael Gana K.

  • Pamela dice:

    Hola ,

    Felicitaciones por el blog y muchas gracias por su ayuda.

    Dos cosas:
    – Tengo un terreno y quiero construir una casa prefabricada, alrededor de 70MM debo pagar impuesto por ella si la compro el 2016?
    – Tengo la posibilidad de comprar un departamento para inversion, Que me conviene mas? en blanco, en verde o usado? en caso que no alcance a escriturar este año (bajo el supuesto que el valor es mas o menos el mismo para los 3 casos)

    Muchas gracias

    • admin dice:

      Estimada Pamela.

      Si compras una casa prefabricada, el fabricante te la venderá con los impuestos respectivos, por lo que no debes considerar otros impuestos, y eso es independiente de la Reforma y de la época en que la adquieras, otra cosa es si la vendieras, que no es el caso.

      Para poder recomendar una compra de u departamento, la verdad, es que no hay una regla general, depende un poco de las condiciones de mercado del momento. Por ejemplo ahora se ve interesante la compra en blanco o en verde, ya que en general los precios son mas bajos que con entrega inmediata, y en los últimos 4 años estos precios han subido, pero….”las rentabilidades pasadas no garantizan las rentabilidades futuras”, y si el próximo año hay menos inversionistas en el marcado, y siguen entrando proyecto se podría ocasionar un sobre stock que afecte los precios.

      Lo recomendable es entonces, cotizar, cotizar y cotizar, solo así te formarás una buena idea de los precios, y podrás tomar una mejor decisión, independiente si es blanco, verde o inmediata.

      Este fin de semana es la cuerta versión del Salón Inmobiliario, evento que reúne bastante oferta inmobiliaria en un solo evento, en el subsuelo del Parque Araucano, en Las Condes, dale una mirada a este link:

      http://saloninmobiliario.cl/

      Suerte con tu inversión !

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • Alejandro dice:

    Sres. si una inmobiliaria compra el terreno con financiamiento bancario, ¿los intereses asociados forman parte del costo del terreno y por tanto exentos de iva?

    Muchas gracias,

    • admin dice:

      Estimado Alejandro,

      A nuestro entender la estructura de financiamiento de un terreno, y los costos de intereses que ello genere, no son parte del valor de compraventa del terreno inicial, y por lo tanto no deberían sumarse para calcular el costo del terreno.

      Dado los valores de terrenos, lo mas probable que el tope sea en defintiva las 2 veces el avalúo fiscal, mas que el valor comercial.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic.-

  • ANDREA ZAVALA dice:

    Buenas tardes,
    Antes que todo, gracias por todas las respuestas.
    tengo la siguiente consulta.
    Somos una inmobiliaria que estamos recién comenzando, compramos un sitio y lo estamos loteando, en 10 parcelas de aprox 5000 metros. el sector es rural, las parcelas se entregan sin construcción, solo urbanizadas con luz , agua y servidumbres. nos gustaría saber que tipo de impuestos nos tocaría cancelar, ya que somos vendedores habituales, pero de parcelas urbanizadas en sector rural. saludos cordiales,

    • admin dice:

      Estimada Andrea:

      A nuestro entender, en este caso rige lo mismo que para una inmobiliaria que vende un edifico, o un conjunto de casas, la única diferencia, y que es relevante, es que en el caso de la urbanización de un loteo, el costo de construcciones, en relaciones al costo del terreno, será menor, y por lo tanto la compraventa estará afecta a iva en un porcentaje menor, ya que el peso relativo del valor del suelo (exento) será muy superior a los costos de urbanización prorrateado para cada sitio., en comparación con un desarrollo de edificio o conjunto residencial.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

  • alberto dice:

    hola: tengo un pequeño almacén y como no tendré jubilación compre tres propiedades para arrendar, mi consulta es ¿Cómo debo tributar por los ingresos ,debo pagar el 19% de todo lo recaudado ? la verdad no se como funciona lo de la reforma tributaria y sus alcances respecto de los arriendos de propiedades.
    saludos y muchas gracias

    • admin dice:

      Estimado Alberto:

      Los ingresos por arriendos NO estan afectos a IVA, lo que esta afecto a IVA es la venta de propiedades cuando el vendedor es habitual, por lo que en su caso los flujos que perciba de arriendo no pagan IVA.

      Si son propiedades DFL2, hasta la segunda propiedad el ingreso que genere es no renta, y el ingreso que genere en la tercera propiedad debe declararla en su global complementario, junto con sus otros ingresos.

      Si le complica la operatoria de esta gestión, le recomendamos que encargue la Administración de dichas propiedades a un corredor de su confianza, nosotros tenemos un área en esa línea pero solamente en la Región Metropolitana, si gusta nos contacta a ventas@develop.cl

      Mucha suerte,

      Rafael Gana Koporcic

  • marisol dice:

    hola:

    muy buena iniciativa para que estemos mas informados sobre este tema.

    Mi consulta es la siguiente:

    Pretendo comprarme casa pronto, tengo el subsidio DS01,puedo comprarme casa de hasta 1400 UF, con ahorro subsidio mas credito hipotecario. igual quedo afecta al IVA.

    Muchas Gracias…

    • admin dice:

      Estimada Marisol.

      La reforma tributaria dice expresamente que las compraventa que apliquen algún tipo de subsidio estarán exentas de IVA, sin embargo hay algunos inconvenientes prácticos en esto, que las autoridades están resolviendo, pero en ningún caso pagarán IVA.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic.

  • Danilo dice:

    Estimados, Muchas gracias por su ayuda es muy útil.
    Tengo una consulta, tengo pensado comprar una propiedad en 2015 y la quiero vender antes de cumplir el año en 2016, que impuesto debo tener en cuenta? (No soy habitual)…… y que pasaria en el caso de que yo fuese considerado con habitualidad que impuesto deberia pagar?

    • admin dice:

      Estimado Danilo.

      En ese ejemplo que ud señala, estaría vendiendo antes de un año de la fecha de adquisición, por lo tanto sería un vendedor habitual, para los efectos de la reforma tributaria, por lo que estaría afecta a IVA y a ganancia de capital, sin embargo, a nuestro entender, si la compraventa esta dentro del 2016, estaría exenta de iva, ya que estaría dentro una de las excepciones de las normas transitorias.

      Ud debe hacer sus números, pero desde el punto de vista de los impuestos, en principio, se ve mas recomendable que vende pasado el año de adquisición.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic.

  • Carlos Ortiz Saavedra dice:

    Estimado, primero felicitarlos por su blog; sin duda es de gran ayuda para muchos de nosotros que no manejamos esto de la(s) nueva(as) ley(es) de la compra-venta de propiedades.

    Lo segundo es mi duda puntualmente:

    Compré un departamento al contado a inicios del 2015 (un departamento nuevo por un valor en UF de 1.486,19) y deseo venderlo a finales del 2015 por motivos de viaje.

    a.-) Deberé pagar algún tipo de impuesto a la venta?.

    b.-) Quien lo compre deberá pagar algún tipo de impuesto por la compra?.

    c.-) Da lo mismo venderlo en el 2015 ó 2016 por temas de impuestos si es que hubiese que pagar algo por la compra-venta?.

    Gracias !!!!!!

  • Carlos Ortiz Saavedra dice:

    Estimado, primero felicitarlos por su blog; sin duda es de gran ayuda para muchos de nosotros que no manejamos esto de la(s) nueva(as) ley(es) de la compra-venta de propiedades.

    Miles de disculpas, pero me faltó un par de datos que creo que son muy importantes para poder dar una buena respuesta.

    a.-) La promesa de compra venta del departamento se firmó ante notario el 4 de Marzo del 2013, y se pagó su totalidad el 5 de Enero del 2105.

    b.-) La escritura de este departamento está en trámite (increíblemente recién consideran que estará lista los primeros días de Diciembre 2015).

    c.-) Soy persona natural, NO habitual en temas de ventas y compras de propiedades.

    Lo segundo es mi duda puntualmente:

    Compré un departamento al contado a inicios del 2015 (un departamento nuevo por un valor en UF de 1.486,19) y deseo venderlo a finales del 2015 por motivos de viaje.

    a.-) Deberé pagar algún tipo de impuesto a la venta?.

    b.-) Quien lo compre deberá pagar algún tipo de impuesto por la compra?.

    c.-) Da lo mismo venderlo en el 2015 ó 2016 por temas de impuestos si es que hubiese que pagar algo por la compra-venta?.

    Gracias !!!!!!

    • admin dice:

      Estimado Carlos,

      Hay varios temas, sobre todo por las fechas, le dejo los siguientes puntos para su revisión:

      * De acuerdo a la Ley de Venta en verde, todos los pagos de anticipos que se hagan mediante promesa de compraventa, y antes de la firma de la escritura de compraventa final, deben estar respaldado por una póliza garantía, la cual debe estar vigente hasta que se firme la escritura, y en especial su ud ha pagado el 100% al contado y aun no tiene escritura definitiva.

      * Como a contar de enero 2016, las operaciones estarán afectas a IVA, es recomendable que tenga su promesa además protocolizada ante notario, aun que no tenga efecto si se escritura pronto, pero es un resguardo si no hay certeza que quede escriturado este año.

      * Sobre la venta, no entendí como puede hacer si aun no ha firmado la escritura de compra, entiendo que piensa venderla a fines de Dic. 2015, si es que escritura a inicios de Dic. 2015?, pero el problema que en ese periodo la operación no alcanzará a estar inscrita en el conservador para volver a venderla en ese mismo periodo…

      * Em cualquier caso, si la vende antes de un año de la adquisición (fecha de inscripción en el conservador), la operación será habitual, es decir, la fecha que manda es la inscripción, y no la fecha del pago o firma de promesa en este caso.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic.

  • Elizabeth dice:

    Estimados:
    Con la noticia del cobro del IVA muchas personas, incluyéndome, comenzaron a comprar deptos por la promesa de quedar libres de este cobro. En mi caso, tengo lista la promesa de compra-venta ante notario para un depto a entregar el 2016 y estoy a la espera de otra para el 2017( también exento de IVA). Mi consulta es la siguiente:
    Quiero comprar una casa usada, pero no tengo claro cuando es el mejor momento, ¿Existe algún tipo de cobro al comprar 2 inmuebles durante un mismo año (casa y depto en 2016) para la compra el ultimo depto el 2017?
    ¿existe algún tipo de cobro al ser un “comprador habitual”?
    ¿Cual es la definición de “vendedor habitual”?

    Muchas gracias por su respuesta y su orientación.

    • admin dice:

      Elizabeth,

      No existe el concepto de comprador habitual, sólo existe el concepto de vendedor habitual, y es el siguiente (extracto sacado de la página del sii):

      Presunción de habitualidad en la venta de inmuebles.
      Para estos efectos se incorporaron dos hipótesis de habitualidad (presunciones de hecho):
      A) Venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso.

      B) Cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

      Momento de adquisición o enajenación es aquel en que el inmueble se encuentra inscrito en el Registro de Propiedad del CBR respectivo.

      Construcción debe estar terminada y recepcionada municipalmente, certificada
      por DOM respectiva.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic

      • Marcelo dice:

        Estimado Rafael.

        Por lo que menciona el sii, entiendo que la habitualidad esta dada a una propiedad especifica, ej compra la casa A y la vendo antes del año (habitual), compro la casa A y la vendo después del año (No habitual). Pero que pasa si yo tengo la casa A y la Casa B, y ambas las adquirí hace más de un año, en caso de vender una, no seria habitual. Pero y si vendo las 2 casa (la A y B) juntas (o con diferencia menor a un año), la lógica diría que eso es habitual, pero según lo mencionado por sii, seria no habitual ya que transcurrió mas de un año desde que fueron inscritas en el conservador. ¿Qué pasa en este caso?

        Gracias.

  • Christian dice:

    Estimados, muy bueno su blog para aclarar dudas. Los felicito

    Ahora, les consulto lo siguiente:

    * Ante la compra y venta de unas 5 propiedades, para venderlas dentro de un año, ¿conviene mas comprar como persona natural o jurídica?

    * Se entiende que uno cae dentro de la habitualidad, ya sea como persona natural o juridica y por ello debe comenzar a pagar IVA a contar del 2016, para ambos casos. ¿Es así?

    * ¿Conviene cerrar compras antes de fin de año para que estén exentas de IVA? Si es así, esto debe ser con inscripción de la propiedad en el CBR o puede ser solo con una promesa de compraventa protocolizada antes de fin de año?

    * ¿Se entiende que como persona natural uno esta exento del pago de la ganancia de capital durante todo el año 2016, no así la empresa juridica que sigue con el mismo régimen impositivo existente actualmente?

    Muchas gracias por las aclaraciones, saludos

  • andrea dice:

    Estimados:
    agradeciendo su tiempo y voluntad de responder todas las inquietudes, quisiera preguntar, si durante el año 2016 yo compro una propiedad que tiene dueño pero que fue adquirida nueva por este hace solo un par de meses, ¿ese dueño cae como habitual? (por venderla tan pronto) y por ende ¿yo debo pagar el iva respectivo?
    muchas gracias

    • admin dice:

      Estimada Andrea:

      En régimen de la Reforma Tributaria, eso seria así, pero en nuestra opinión si la venta se hace dentro del año 2016, cae en una de la excepciones para operaciones con permiso anterior a dic del 2015 y venta dentro del 2016, por lo que no aplicaría IVA, no obstante se habitual.

      Pero ojo, que si debe considerar la ganancia de capital como ingreso, en este caso tributable.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Alberto Castillo dice:

    Estimados
    Una Consulta
    a) Una persona natural que vendio dos propiedades (casa y un local) que percibia arriendo, adquiridas año 97 y vendidas en 2015. Queda afecto a renta o iva.

    b) Persona Natural compra a inmobiliaria 3 consultas dentales (ene.2015) las habilito y las desea vender. Como personal natural ¿ esta afecto a venderlas con iva si se hace dentro de un año ?, ¿ queda sin iva se se hace una promesa ahora y se entrega en 2016?

    Agradeciendo su gran ayuda con la respuesta de estas preguntas

    Alberto Castillo

  • Alberto Castillo dice:

    Estimados se me quedo afuera otra consulta.
    a) Persona Natural, que tiene 5 inmuebles y de estas vende dos casas y un local comercial dentro de un mismo año, y obtiene entre los tres inmuebles un mayor valor de 15000 uf. La exencion como ingresos no renta es de 8000 uf por inmueble vendido o por el total de inmuebles vendidos durante 1 año.

    Agradeciendo su ayuda con la respuesta a esta pregunta.

  • Miguel dice:

    Estimados,

    Una consulta, deseo vender una casa que se compró el año 1989 en UF1.890 y en este minuto tengo una oferta por UF3.940, con el dinero compraré un departamento de aproximadamente UF 5.000 En que me podría afectar si la venta no se alcanza a concretar el 2015 o el 2016? lo mismo para el departamento si lo compro antes de finalizar el 2015 o el 2016? pagaría impuesto por concepto de utilidad o ganancia por la venta de la casa? eventualmente, si fuera el caso, el impuesto de la utilidad se contrarresta con la compra del departamento? así también, la fecha la define la fecha de inscripción en el Conservador de bienes raíces o por ejemplo una promesa de compraventa u otro trámite?
    Muchas gracias.

    Atte

    Miguel

  • silvana zuñiga dice:

    Buenas noches:
    estoy juntando dinero para comprar una propiedad nueva, un departamento, no quiero una muy cara , ya que solo la quiero para arriendo, máximo 45000000, en caso de que se agregue el IVA, deberé pagar aproximadamente 9 millones, que es el pie que tanto me a costado juntar,La verdad me decepciona esta reforma, están bien hechos mis cálculos, de ser así deberé correr a comprar cualquier cosa que encuentre a modo de no pagar todos mis ahorros en IVA. Es de verdad una pena para la clase media trabajadora.

  • Eduardo dice:

    hola, les agradezco su tiempo y la oportunidad para poder aclarar mis dudas 🙂
    tengo una propiedad grande y en el patio construí 3 mini-departamentos que arriendo sin muebles, ¿debo pagar algún impuesto?

    • admin dice:

      Estimado Eduardo,

      Todos los ingresos se deben declarar, ahora los arriendos vienen de propiedades DFL2 no constituyen renta. (en hasta 2 unidades dependiendo de la fecha de adquisición, para saber si son anteriores o posteriores a la ultima modificación de los DFL2).

      Si son arriendos sin muebles no estan gravados con IVA.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Carlos dice:

    Buenas tardes , le felicito por tener este blog tan interesante y educativo.
    Mi consulta es la siguiente soy persona natural y compre un sitio de 9.000 mts en $ 1.500.000 en año 2006 y ahora la estoy vendiendo a una Inmobiliaria en 24.300 uf . Según entiendo por sus respuestas anteriores NO pagaré IVA . Pero, aún tengo la duda si pagaré impuesto a la renta por exceder las 8.000 uf ?
    Le saludo cordialmente y de antemano muchas gracias por responderme

  • Jorge dice:

    Estimados;
    Acabo de comprar un departamento que me lo entregan en Noviembre de 2015 y necesito venderlo antes de que cumpla 1 año de antigüedad, para sacarle utilidad a la venta. Al vender esta propiedad en el 2016, deberá pagar IVA? Cómo se calcula la base imponible del IVA en este caso si aplica?.
    Gracias

    • admin dice:

      Jorge,

      si vendes el 2016, no pagas IVA, pero al vender en menos de un año debes considerar el declarar el mayor valor como ingreso en tu declaración anual de renta del año siguiente.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda

  • Evelyne Rosales dice:

    Estimados , Felicitaciones por el Blog, mi consulta es la siguiente.Este año 2015 compre un departamento usado al contado para mi uso personal y quiero venderlo antes de fin de año , tengo que pagar algún tipo de impuesto ? ya que aun no cumplo el año y como mi renta es baja no pago impuesto al global complementario y si lo vendo el 2016 tendré que pagar iva ?.
    Muchas Gracias

    • admin dice:

      Estimada Evelyne.

      Si vendes antes de un año, solamente debes declarar el mayor valor como ingreso en tu declaración de renta, y dependiendo de tus otros ingresos, puede que no pagues nada, o depende en que escala de tasa de impuestos estés.

      En todo caso, si vendes en el 2016, tu caso no cae en la figura del IVA, ya que tu no eres un vendedor habitual.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda,

  • jose kimura dice:

    Estimados,
    Junto con saludarlos queria agradecerles por la forma clara y sencilla en que entregan la información, de verdad que son una gran ayuda.
    Mis consultas consisten en como podría afectar la aplicación del impuesto a una comunidad hereditaria que tiene intención de vender sus propiedades a partir del año 2016…? La duda se genera por que existe la posibilidad de que se vendan todas las propiedades (son 4) entre 2016 y 2017.
    Aplicaria la habitualidad en este caso…? Puesto que se adquirieron en el año 2014(año de inscripción) por sucesión por causa de muerte.
    Espero sus respuestas.

    Muchisimas gracias…!

  • Ivette Chereau Carvajal dice:

    Hola, gracias por sus comentarios sobre la Reforma.
    Tengo dos deptos en el centro de Stgo. los cuales arriendo.
    Mi casa donde vivía la vendí este año 2015 (la compre el año 2004) con ese dinero compre un departamento nuevo para vivir y otro en el centro de Santiago usado, por lo tanto ahora tengo tres para arrendar y uno nuevo para vivir. Mi consulta necesito vender mi departamento en el cual vivo, el cual compre en abril/2015. Que debo pagar si lo vendo antes del año de adquisición? debo pagar algún porcentaje por las ganancias obtenidas de la venta? Que debería hacer?
    Atenta a sus comentarios les saluda atte Ivette

  • Daniel dice:

    Yo construyo una casa al ano, quiero comprar un terreno y construir 4 casas para venderlas en 2016, estare afecto al IVA y si no tributo como se paga ese IVA en la notaria

  • marta dice:

    Con respecto a retasar una propiedad para acortar la brecha entre la compra y venta de esta; hasta cuando hay plazo de tasar antes de que entre en vigencia el impuesto a la ganancia

    • admin dice:

      Estimada Marta:

      Hasta Dic. 2015.

      La tasación se debe presentar en SII y completar un formulario especialmente diseñado para tales efectos.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Gert dice:

    Estimados, les pregunto cual es la situación en la venta de predios agrícolas que tienen en su interior casas. Si compro este predio y lo vendo antes de un año, el comprador deberá pagar IVA por las casas?

  • Marcelo dice:

    Estimados.

    Buen días. Serian tan amable de definir lo mas detalladamente posible según la ley, ¿Cuándo se considera que se es un vendedor habitual y uno No habitual?

    la venta de una propiedad por parte de un vendedor No habitual, ¿no se encontraría afecta a IVA, en ningún caso?¿o dependerá de factores como la utilidad obtenida?

    Gracias.

  • Bernardo dice:

    Tengo una casa comprada el año 1993 y un dpto comprado el 2014 como aplica la reforma para la venta de ellas
    Gracias

    • admin dice:

      Estimado Fernando,

      No le afecta mayormente, solamente que si la propiedad adquirida el 2014, la vende a contar del año 2017, deberá considerar la ganancia de capital, y si esta ganancia es superior a las 8.000 UF, ese diferencial paga impuesto. (esto es acumulado), pero no afectaría la venta adquirida en el año 1993.

      atte..

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Angie dice:

    Estimado:
    Tengo un confusión, en relacion al aumento de iba. Lei que el 2016 se comienza a cobrar a las viviendas sobre 4000uf y el año 2017 a las viviendas sobre 2000 uf.
    Gracias

    • admin dice:

      Estimada Angie:

      Los vendedores habituales deben empezar a cobrar IVA a contar de Enero del 2016, lo que aplica en el general de los casos a las empresas inmobiliarias, y esto es independiente del valor de venta de las propiedades.

      La entrada en vigencia debe observar, eso si, las exepciones, que ya se han señalado en este blog, y que son:

      1.- Quedan exentas la promesas de compraventa protocolizadas el 2015.
      2.- Quedan exentas la venta que cuenten con permiso de edificcación antes de enero 2016 y se escrituren antes de Dic. 2016 (hay una variante en este punto y es que se considerará los proyectos que soliciten recepción antes de dic. 2016, las que podran escriturar, en este caso, pasado Ene 2017).
      3.- Las operaciones con Subsidio Habitacional.

      Esto es en lo mas general.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • ALEJANDRO dice:

    Estimado buenas tarde, e estado buscando una casa por comprar pero debido que se viene el próximo año el tema del iva, me a sido esquivo mi intención.
    Consultas que tengo;

    El iva es solo para las propiedades nuevas?

    Si me compro una propiedad usada o un sitio sin construir, pagare iva al comprarlo??

    De antemano agradezco su respuesta.

  • JULIO dice:

    Estimados excelentes comentarios y respuestas
    Favor aclara mis dudas
    Al ser habitual.., empresa que compra viviendas y departamentos, remodelándolos y vendiéndolos, favor de explicar:
    como afecta a estas operaciones el IVA y si es incidente el grado de intervención de las propiedades al comprarlas, ya que las obras de remodelación podrán ser obra menor y otras ampliaciones o modificaciones etc.
    Existe alguna diferencia impositiva si este tipo de operaciones se realizan de la siguiente forma:
    La compra la inmobiliaria y contrata a la constructora y vende la inmobiliaria
    O toda la operación de compra y venta lo realiza la constructora.
    Atte

    Atte

  • JULIO dice:

    estimados es posible que yo como vendedor habitual, generar una modalidad de arriendo que al cabo de 1 año se transforme en opción de compra con el fin de evitar el impuesto?

  • Andrea dice:

    Estimado tengo la siguiente duda: mi hermano compró una propiedad por medio de crédito hipotecario este mes, pero la intención era traspasar ésta a mi madre quien no es sujeto de crédito, se nos presentan los siguientes problemas: si mi hermano hiciera promesa de CV con mi madre ahora, año 2015, para vender en 4 años podría ser considerado como vendedor habitual por tener la intención de venderla al momento de comprarla?

  • francisca dice:

    tengo una duda, en el 2016 quiiero postular al subsidio clase media y comprar una casa de 1400 uf, mi pregunta es ¿quedo exenta del iva? o igual tengo que pagar.

    • admin dice:

      Estimada Francisca:

      Todas las ventas que apliquen en parte, o en todo, un Subsidio Habitacional, estarán siempre exentas de IVA, independiente de la fecha de adquisición.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • SILVANA dice:

    Hola, estoy aun confundida con este tema.
    Una consulta: Si compro un departamento usado el año 2016 a un corredor de propiedad y el corredor es contratado por una sociedad ¿debo pagar IVA?
    Si firmo la promesa el año 2015 y escritura el año 2016 ¿no pago IVA?
    Atenta a su Respuesta.
    Muchas gracias.-

  • maria jose dice:

    Estimado:
    mis consultas son las siguientes:

    1- si compro una propiedad de 2500 uf el año 2017, cuanto sera lo que deberé pagar de iva %?
    2-si compro una propiedad de 2500 uf el año 2016, no pagare iva?
    3- si compro una propiedad usada el año 2016, no se pagara el iva?

    muchísimas gracias por su ayuda.
    saludos

  • Claudia dice:

    Buenas tardes, excelente el aporte en información.
    Dos dudas:
    1. Cual es el procedimiento para la tasación de bienes raíces adquiridos después del 2004?
    2. Los ingresos por el arrendamiento de propiedades amobladas de veraneo está sujeto a impuesto?
    Muchas gracias.

    • admin dice:

      Estimada Claudia.

      Se debe contratar una tasación de una empresa especializada e tasaciones. También sirve una tasación bancaria.

      Esta tasación, se debe presentar en SII, y se llena un formulario especial para indicar el valor de la tasación. Este trámite debe hacerlo el propietario.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda,

  • Helen dice:

    Hola quisiera consultar lo siguiente el próximo año venderemos nuestro dpto en 4100 uf que lo adquirimos en el 2005 x 2500 uf quiero saber de que manera me afectara la reforma a mi y a mi futuro comprador
    Yo estare afecto alfun impto y el futuro comprador tendra que pagar iva??

    • admin dice:

      Helen,

      La recomendación es que trates que la venta sea posterior a un año de la adquisición (fecha de inscripción en el Conservador), para que la venta no sea clasificada como habitual, de ese modo el mayor valor no constituye un ingreso tributable, de lo contrario deberás declararlo en tu global complementario del año siguiente.

      Esa operación no esta afecta a IVA.

      Ojo que si vendes en el 2017, consumirás parte de las 8.000 UF de exención a la ganancia de capital.

      atte,,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • poly dice:

    Estoy comprando para entrega el 2016 la promesa la firme yo, pero solicitare credito 50% y 50% con mi conyuge, es necesario modificar la promesa y que figuremos ambos para quedar exentos de iva ya que la escritura sera de esta forma incluye a ambos
    quedo atenta, gracias

    • admin dice:

      Estimada Poly,

      Al firmar la escritura el 2016 la operación no estará afecta a IVA, de todos modos es recomendable tener una promesa protocolizada con fecha 2015.

      Ahora bien, para que los cónyuges figuren ambos en la escritura, es recomendable que ambos estén desde ya en la promesa de compraventa, ya que técnicamente un cónyuge no puede ceder sus derechos al otro en compraventa de propiedades.

      Podrían hacer una modificación de promesa donde figuren ambos. Pero este es indistinto del IVA.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestion Comercial Ltda.

  • Valeria dice:

    Estimados

    Favor aclarar las siguientes dudas:
    1.- Desde que monto en UF las viviednas esta afectas a IVA.?
    2.- Es necesario que en promesa este inserto el permiso de edificacion y contrato de construccion?
    3.- Las personas que hayan adquirido viviendas hasta el año 2015, estan afectos a pagar algun impuesto a futuro con todo los cambios que vienen en la reforma tributaria?
    4.- las personas que refinancian un credito hipotecario estan afectas a IVA?

    Saludos, quedo atenta a su pronta respuesta la cual sera de mucha ayuda.

    • admin dice:

      Estimada Valeria,

      Le respondo sus puntos:

      1.- Todas las viviendas, y de todos los montos de venta, cuyos vendedores sean habituales, estarán afectas a IVA, esto significa que todas las viviendas que adquieran a una inmobiliaria estarán afectas, con las excepciones y gradualidad que ha dispuesto la nueva Ley. Independiente de su valor.

      2.- Las promesas deben ser válidamente emitidas, y es muy recomendable que esta identificado el permiso de construcción y el contrato de construcción., ya que son 2 hitos muy importante en la concreción de un desarrollo inmobiliario. Ello además permite la posterior emisión de la respectiva póliza por el pie pagado a la promesa, de acuerdo a la Ley Anterior de Venta en Verde, plenamente vigente.

      3.- Si venden la propiedad a partir del año 2017 estarán afectos a la ganancia de capital, impuesto que introduce la Ley de Reforma Tributaria

      4.- Los refinanciamiento, no estan afectos a IVA de la venta de propiedades.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda,

  • Delia dice:

    Estimados

    Les agradecere su ayuda con estas consultas:
    1.- Cual sera la forma de cancelar el impuesto?? a inmobiliaria o en credito hipotecario??
    2.- Cuales sera el % de impuesto a cancelar segun valor de la vivienda?
    3.- Si protocolizo una promesa en el 2015, se puede firmar escritura el 2017???
    4.- Tiene relacion lo que se comenta de que los bancos financiaran a partir del proximo año hasta el 80% de credito hipotecario con la reforma??
    5.- Solo se paga impuesto (IVA) del monto cancelado al momento de protocolizar la promesa? uy no del 100% del valor de la vivienda.

    Gracias, saludos

  • Arturo dice:

    Hola tengo una oficina que compró mi inmobiliaria hace más de un año precio Neto+IVA bien alto para ponerla en arriendo, no tengo más oficinas. No hemos podido arrendarla para recuperar el IVA y hemos pensado en Venderla pero para no perder el equivalente de IVA con la ley actual, tendríamos que venderla muy cara incorporando en el precio total todo lo que pagamos cuando la compramos. Con la nueva ley al ser inmobiliaria mi empresa ¿Podría vender la oficina +IVA y recuperar el crédito que tengo?
    Gracias

  • Loreto dice:

    Estimados, primero que todo se agradece contar con un blog en el cual aclarar dudas con la ayuda de expertos en la materia. Quisiera consultarles por la situación actual de tributación por la venta de inmuebles.

    El mes pasado adquirí un depto. DFL2 que me veo obligada a vender dentro de este mismo año (2015) En ese caso ¿cuáles son los impuestos que debo pagar? Lamentablemente en el SII no me pudieron aclarar esta consulta.

    Atenta a su respuesta.
    Muchas gracias

    • admin dice:

      Estimada Loreto,

      Lo que sucede que al vender una propiedad, a menos de un año de su adquisición, es una venta considerada habitual, y por lo tanto el mayor valor de venta constituye ingreso, por lo que ese monto debe agregarlo a su declaración de renta anual, y el impuesto se determinará según la escala en que quede de acuerdo a todos sus ingresos, incluido el mayor valor de esta venta.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Andres dice:

    Tengo 2 dpto. y deseo comprar un tercero antes de fin de año del 2015, para arrendarlo.
    Un familiar me dice que a él por tener una tercera vivienda, SII éste año le cobra un impuesto mayor por ésta última
    y en SII le informaron que por una nueva ley en éste gobierno, sólo se pueden tener 2 y la tercera paga más impuesto
    en las contribuciones .
    Sabe si es efectivamente así ?

  • Lorena Valenzuela dice:

    Hola Estimados
    Estoy comprando una propiedad a un particular, el credito hipotecario esta aceptado por el banco y estamos en el proceso de entrega de documentos, los que ya fueron entregados al banco, pero la propiedad tiene una medida precautoria vigente que solo debe ser retirada creo que del cbrs y dejar lugar para la venta, tramite de al parecer demora 30 dias, mi consulta es si el banco teniendo aceptado el credito de un 90-10 (10% de pie) por finalizar ya el año 2015 puede dejar fin efecto los tramites que ya tenemos adelantados y volver a hacer todo de nuevo o aunque cambie al 2016 se sigue con el mismo proceso firmando la ecritura en el 2016.
    No tenemos ninguna promesa de compra venta firmada y protocolizada ante notario; es necesaria igualmente hacerla para evitar pagar impuesto?….

    Atenta a sus respuesta
    Saludos

    • admin dice:

      Estimada Lorena,

      Antes de adquirir una propiedad es fundamental ver el Certificado de Dominio con Vigencia y el Certificado de Hipoteca y Gravámenes, para ver que no haya inconveniente en su transferencia.

      Con la información aportada en su consulta, no tenemos como saber en que consiste esa medida precautoria, pero seguramente impide la venta, y por ese debe subsanarse eso antes.

      Ahora, respecto del banco, las aprobaciones de crédito tiene una vigencia que fluctúa entre 60, 90 días, o mas en algunos casos, dependiendo de la institución. Expirado ese plazo debe aprobarse nuevamente desde el punto de vista comercial.

      Si la propiedad que esta adquiriendo es una propiedad usada, no estará afecta a IVA la venta el 2015 y 2016., así es que no hay problema por este lado. Es importante aclarar de que se trata esa medida precautoria. Podría tomar a,as tiempo del previsto resolverlo.

      atte.,

  • Solange Cortes dice:

    Estimados, una consulta:
    Estoy tramitando la compra de una casa usada de aprox 1900UF, la venden sus dueños , pues es parte de una sucesión de 2 herederos, 2 hermanos. Sus padres han y fueron dueños de la propiedad por lo menos hace 10 años , no se dedican a vender propiedades , solo me quieren vender la casa que fue de sus padres y que ellos heredaron. La consulta es , ¿Pago Iva, yo ? ¿pagan Iva, ellos? ¿tengo que tener Promesa de compra escriturada antes del 1 de enero del 2016?, tengo toda la tramitación del banco lista, solo falta presentar los documentos de la sucesión , ¿pero que pasa sino alcanzo ha hacerlo antes del 30 de dic del 2015, y no tengo la promesa de compra a esa fecha ?

    • admin dice:

      Estimada Solange,

      Despreocúpese, la Reforma Tributaria aplica sobre los vendedores habituales, lo que en un % mayoritario son las Inmobiliarias. En el caso de las propiedades usadas afectará a los vendedores que en general se dediquen a la compra y venta de propiedades de modo regular.

      De este modo, en la mayoría de los casos de ventas de propiedades usadas, no deberán adicionar IVA, la idea es que las personas que vendas sus casas familiares NO paguen este tributo, de este modo su operación no esta afecta a IVA.

      Sin perjuicio de lo anterior, siempre es bueno tener firmada una promesa de compraventa, que acuerde y regule las obligaciones y derechos de comprador y vendedor.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Hugo dice:

    Mi consulta es la siguiente. En el caso de autoconstruccion de una segunda vivienda (terminada Octubre 2015). La primera hace 40 años y la segunda para uso familiar (inferior a 120 metros cuadrados). Se debe pagar IVA si se inscribe en el presente año (2015)?, y que pasa si se hace la inscripción en el 2016?

    • admin dice:

      Estimado Hugo:

      Lo que la Reforma Tributaria hace, es que los “vendedores habituales” de propiedades deberán adicionar IVA en sus ventas, lo que no es su caso.

      Al construir una casa, debe considerar el pagar los IVA de los materiales e insumos que adquiera para tales esos efectos, pero el IVA de le Reforma Tributaria afecta la venta, que no es su caso.

      atte,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • tomas dice:

    la venta de terrenos no está afecta a iva.
    ¿Pero esta afecta a otro impuesto ? como primera categoría o impuesto a la renta?

    • admin dice:

      Estimado Tomas,

      En nuestra interpretación, si la operación no es habitual, no paga ningún impuesto, igual que cualquier propiedad, excepto del año 2017 en adelante que debe pagar cuando la ganancia capital supere las 8.000 UF acumuladas.

      Si el terreno es de propiedad de una sociedad, siempre pagará por el mayor valor de venta, con las tasas de impuesto de las empresas.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Mario dice:

    Hay algo que no entiendo bien, si el IVA lo va a pagar el comprador como va a depender de si el vendedor es o no es habitual? el comprador tiene que investigar al vendedor para saber si es habitual y si tiene qe pagar IVA?

    • admin dice:

      Estimado Mario,

      La responsabilidad recae en el vendedor, es decir, es el vendedor el que debe saber si es habitual o no, y es de responsabilidad de vendedor no solo adicionar el IVA, si no que una vez recaudado enterarlo en arcas fiscales.

      Ahora bien, si el comprador, sabe que el vendedor es habitual, y no paga el iva, también podría verse afectado. Es como si uno va a un negocio y compra algo y pide que no le den boleta y le descuentes el IVA, para pagar menos, lo que sería una evasión tributaria.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • EVELYN dice:

    consulta soy president de un comité de vivienda ya firmamos promesa de compraventa este año ante notario son 7 hectáreas,para viviendas sociales sin deuda,al momento de adqwuirir subsidio para poder comprar y posteriormente construir ahí nuestras viviendas ,estaremos obligadas a que paguemos iva o quedamos extentas de iva.
    Atte.
    Evelyn Gracias ¡¡¡

    • admin dice:

      Estimada Evelyn.

      Despreocúpese, ya que la Ley de Reforma Tributaria considera que las viviendas que sean adquiridas, en parte ó totalmente, mediante un Subsidio Habitacional, estarán exenta de IVA.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Cristian dice:

    Estimado buenos días, tengo algunas dudas con respecto a la venta habitual de propiedades, ya que, yo poseo más de una propiedad y este 2016 las quiero vender todas, entonces como me afectará este 2016 el impuesto? Por que tengo entendido que a partir del 2017 será el tema de las 8000 uf, pero este 2016? Serán las misma reglas que los años anteriores? El impuesto será sobre la diferencia entre compra y venta??.
    Agradecería mucho su comentario

    • admin dice:

      Estimado Cristian,

      De acuerdo a nuestra interpretación, estas segundas transferencias, que se hagan durante el año 2016, no deberían adicionar IVA, en la medida que las escrituras respectivas se cursen durante el año 2016, ya que en este caso se acogería a una de las excepciones señaladas en la Ley (escrituras 2016 con permisos de construcción anteriores a Dic. 2015).

      Respecto del mayor valor de venta, que genera ganancia de capital, eso rige desde enero 2017, de tal modo que si vende durante el año 2016, no pagará es tributo. Y si vende durante el año 2017, irá absorbiendo esas 8.000 UF de crédito, pero cuando la sumatoria de margenes supere las 8.000 UF, lo que exceda dicho monto pagará impuesto. En tal sentido es importante hacer la retasación e información al SII, plazo hasta Dic. 2015.

      El margen, se calculará como diferencia entre valor de venta y valores de compra. Hay un cierto mecanismo que permite actualizar los costos, y valorizar las eventuales mejoras.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

    • admin dice:

      Estimado Cristian,

      Finalmente, comentarle, que si requiere ayuda o asesoría en la venta de sus propiedades, esas es justamente una de nuestra líneas de negocio y trabajo, en especial si sus propiedades se emplazan en las comunas donde nosotros vendemos proyectos inmobiliarios.

      Cualquier cosa nos contacta,

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Diego Rivera dice:

    Hola, tengo una casa, a parte de la mi que la arriendo, inversion que realice hace unos años atras. Rogaria informacion sobre los arriendos, se que los arriendos de bienes amoblados pagan iva , pero que pasa con los arriendos no amoblados.
    Gracias y estaré atento
    saludos!!

    • admin dice:

      Estimado Diego.

      Los arriendos de bienes inmuebles, residenciales, que estén amoblados, siempre deben adicionar IVA, y los no amoblados no deben adicionar IVA.

      De tal modo, que en esta materia, la Reforma Tributaria no introduce modificaciones.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Lidia dice:

    Estimados, consulta: tengo un terreno por cual construiré una casa de uso particular.
    En enero 2015 tendré recién firma de mi banco para un hipotecario para construir, junto al permiso de construcción. Mi duda es, me afecta IVA o cómo me afecta esta reforma?
    Es mi primera casa.

    Gracias
    Saludos Cordiales

    • admin dice:

      Estimada Lidia:

      Lo que la Reforma Tributaria hace, en materia de Propiedades, es que hace a los vendedores habituales de propiedades sujetos afectos a IVA, lo que no es su caso.

      Al construir una casa, debe considerar el pagar los IVA de los materiales e insumos que adquiera para tales esos efectos, pero el IVA de le Reforma Tributaria afecta la venta, que no es su caso.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • MANUEL FERNANDO dice:

    MF.DICE: VENDI UNA PROPIEDAD ANTES DEL AÑO, T¡Y TENGO INGRESOS POR JUBILACION, TENGO RETIROS POR UNA SOCIEDAD, ESTOY AFECTO A COMPLEMENTARIO, ESTA DIFRENCIA DE GANANCIA EN LA VENTA PAGA PRIMERA CATEG. Y TENGO ALGUN CREDITO DE ESTE IMPUESTO, PARA EL GLOBAL, AGRADECIDO MANUEL

    • admin dice:

      Estimado Manuel,

      Independiente de la Reforma Tributaria, que es la metaria de este bolg, si Ud vende una propiedad antes de un año, desde la fecha de su adquisición (fecha de inscripción en el Conservador), la ganancia debe considerarla como ingreso, y por lo tanto para efectos del pago de impuesto, debe sumarlo a sus otros ingresos, y considerarlo en el cálculo de su Global Complementario individual.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • Amigos de Develop, buenas tardes
    Antes que todo agradecer su blog muy interesante.
    En algunos post ustedes sugieren ver ciertos temas con un Tributario, mi consulta es: ustedes prestan ese tipo de servicio de asesoría?.
    Gracias

    • admin dice:

      Estimado Rolando,

      En la medida que la asesoría esté relacionada con propiedades, nosotros estructuramos equipos de trabajo con oficinas externas de abogados, contadores o tributarios, dependiendo del caso; pero en el general, lo que hemos recomendado en este blog es que las operaciones de propiedades que sean relevantes para uds., puedan verlas con sus abogados habituales, quiénes usualmente tienen una mirada y experiencia tributaria.

      Cualquier cosa nos escribe.

      atte.,

      Rafael Gana Koporcic
      Develop Gestión Comercial Ltda.

  • marcia dice:

    hola: favor explíquenme lo siguiente:

    Si tengo una propiedad, pero se vende como terreno estoy exenta?
    – si no es así, me conviene firmar compromiso entonces?Es una propiedad de más de 40 años.
    -Si son 3 casas unidas , podemos fusionarnos y cobrar un valor que sea mucho más beneficioso?
    o ustedes como constructoras están dispuestos a pagar un valor justo para ambas partes?
    queremos por lo menos 35 a 40 uf
    -hablan de un 22% es así finalmente?

    Hablo de sector estación central, (Av ecuador )

    Quedo atenta, agradezco vuestra respuesta

    Saludos
    Marcia

  • NANCY dice:

    Estimados, espero que puedan clarificar mis dudas. Yo tengo una vivienda que compré el año 2001 y estoy interesada en comprar una casa usada al año ¿Puedo comprar una vivienda sin pagar IVA al próximo alño? o debo anticiparme en lo que queda de diciembre haciendo la carta de compromiso previamente. Muchas gracias.

  • Michael Molina dice:

    Estimado, tengo una consulta respecto al sector inmobiliario.

    Es bien conocido que las propiedades quedarán afectadas por el IVA, pero bien como las inmobiliarias suelen vender departamentos con estacionamientos o sin.

    ¿El IVA también afecta al valor del estacionamiento? tengo la duda ya que también es un bien raíz por el cual se pagan contribuciones y tengo tengo contemplado comprar un estacionamiento aparte en un futuro.

    Saludos.

    • Omar dice:

      Me encuentro con la misma duda respecto a la venta de departamentos con estacionamientos. En este caso, el valor correspondiente a la parte del estacionamiento, esta gravado con IVA?

  • Andres dice:

    El año 2009 Compré un terreno urbano de 1000mts2 en dónde actualmente me estoy construyendo mi casa la cual estará lista en abril de 2016. ¿Debo pagar IVA si decido venderla el 2016?. ¿Cuanto tiempo debo dejar pasar desde abril 2016 para poder vender sin IVA? No soy vendedor ni comprador habitual.

  • NORA VILDO dice:

    Estimados:
    Según la Reforma, se dede presentar ante el SII una tasación de las propiedades adquiridas entre el 2014 y septiembre de 2014. Entiendo bien el por qué y el tema de las 8000 UF. Lo que no me queda claro es la fecha de la puesta en marcha de este punto de la reforma. Es decir, debo tasar mi propiedad si pienso venderla después del 1o. de Enero del 2017? o empieza a correr desde el 2016.
    Gracias.

  • NORA VILDO dice:

    Otra consulta por favor:
    tengo una parcela sin construccion, inscrita en el conservador de bienes raíces como “sitio eriazo”. Debo presentar tasación ante SII antes del 31/12/2015 o los sitios eriazos están exentos?
    gracias.

  • luis dice:

    Estoy a punto de comprar una casa usada con un valor aproximado de $ 75 millones. Firme una promesa de compraventa con una corredora que ha la fecha no ha sido protocalizada ante notario..y como he tenido algunos problemas para obtener el 10 % que me falta (estoy solicitando un prestamo al banco) es probable que no tenga la diferencia hasta la 1era.quincena de enero 2016…en que me afecta esto….pago impuesto???, corre para el banco la apilcacion del 80%, en vez del 90%?????, quedo ateto a su respuesta.

  • Juan Pablo dice:

    Buenas, primero agradecer la instancia que ofrecen.
    Mi consulta:
    – compré una propiedad usada(16 años de antigüedad) está a mi nombre hace 12 meses, el costo fue 2000 uf. Le realice bastantes arreglos por lo que la tasación actual aún no ingresada al SII es de 2600 uf. Debido a este aumento considerable de precio ha sido tentador vender dicha propiedad al precio actual.
    ¿si vendo en el próximo mes o en 2 años más, estoy exento de iva?
    Muchas gracias nuevamente

  • monserrat dice:

    Buenas tardes:

    Mi madre ha comprado una casa al contado antigua y la quiere vender en cerca de 4mil UF, tendría que pagar el impuesto a venta?

  • Ma.Teresa Montenegro dice:

    Hola, muy interesante su espacio, sobre todo para las personas que no entendemos nada de esta famosa reforma.
    Mi consulta es la siguiente tengo un terreno forestado desde el año 2008, el cual tengo posibilidades de vender.
    Quisiera saber si tengo que pagar IVA, o al ser agrícola no se paga como he leído algunos casos.
    Soy una persona natural, y este año vendí 6 parcelas de una subdivisión de un terreno que adquirí el año 2010
    Lo otro que no me queda clero es eso de las 8000UF, es solo para inmobiliarias?
    Agradeciendo su respuesta

  • Ma.Teresa Montenegro dice:

    AÚN NO RECIBO RESPUESTA

  • Cell dice:

    El esquema está mal hecho. El 65% de lo que se deduce por aplicación del D.L. 910, en el ejemplo de la derecha no es 100 UF, sino 144 UF.
    Con la reforma la única alza real será por concepto de que las inmobiliarias pagarán ellas sí también IVA al vender a particulares (impuesto que antes sólo pagaban las constructoras, se traspasaba a las primeras, y que de todos modos finamente se recargaba al comprador final).
    En la práctica toda casa o departamento empezado a construir con los debidos permisos antes de 2016 y que sea vendido durante el mismo 2016 no se verá recargado por el IVA en su precio de mercado. Y atención a futuro, porque el deducible del 65% está disminuyendo su campo de aplicación por cada año. “Es así que a partir del 1° de enero del año 2015, sólo tienen derecho a crédito los inmuebles con destino habitacional que no superen las 4000 UF; A partir del 1° de enero del año 2016, sólo para inmuebles cuyo valor no exceda de 3.000 UF. Finalmente, a partir del 1° de enero del año 2017 este crédito sólo será para viviendas cuyo valor no supere las 2.000 UF.” (SII).

  • Ricardo dice:

    Estimados,

    Tengo la siguiente consulta, mi promesa de compra esta firmada y protocolizada con fecha 06 2015, sin embargo tiene errores por parte de la inmobiliaria y debe ser modficada y reprotocolizada y por la fecha siendo muy probable que quede con fecha 2016. En este caso que ocurre ¿cumplo con la fecha al tener ya una protocolizada al 2015 o al tener la modificacion al 2016 no se cumple?. Ahora mi preocupación aumenta dado que la fecha de entrega esta fijada para el 4to trimestre del 2016, en caso que llegue a retrasarse para el 2017 podría para IVA?

    De antemano muchas gracias y antento a sus comentarios,

  • Leonardo Acuña dice:

    Estimados,
    Tengo una empresa que compra propiedades en remate, las arregla y las vende.
    Al vender en 2016 tendré que pagar iva débito, pero cómo obtendré el iva crédito si estoy comprando la propiedad en un remate?
    Saludos y muchas gracias

  • catalina dice:

    La compra de terrenos particulares, estan sometidos a IVA para este 2016?

  • CAMILA O dice:

    HOLA, BUENAS TARDES, YO FIRME PROMESA DE EVNTA EN NOV 2014, POR CASA BRISA ETAPA 7, Y PAGUE EL 10 % DE PIE, DEJANDO TRAMITES CASI LISTOS, YA QUE SE NOS AVISO QUE SE ADELANTARIA LA ENTREGAS DE LAS CASA PARA DIC 2015-ENERO 2016 SIN EMBARGO, AHORA DAN OTRA INFORMACION, QUE HAY DEMORA EN LA ESCRITURAS POR LA RECEPCION MUNICIPAL, MI DUDA ES QUE VA A PASAR CON LAS PROMESAS FIRMADAS POR EL PAGO DEL 10% SI LOS CRED. HIPOTECARIOS VENCEN PRONTAMENTE SIENDO AUN MAS DIFICIL LA COMPRA FINAL, PIDIENDO EL 20% POR EL CAMBIO DE LA REFORMA, SE RESPETARA LA PROMESA DE VENTA CON DICHO %, O HABRAN MAS CAMBIOS? Y CUANTO TIEMPO ESTIMADO HAY DE ESPERA PARA LA RECEPCION MUNICIPAL Y LAS ESCRITURAS

  • Aylin dice:

    Estimado Rafael buenas tardes, las corredoras de propiedades constarían como vendedores habituales aún cuando actúe solo como intermediario y no como propietario (vendedor real)?

    Muchas gracias de antemano.

    Saludos

    Aylin

  • CORINA dice:

    TENGO UNA GRAN DUDA YO QUIERO VENDER MI CASA EN 40 MILLONES TENGO QUE PAGAR IVA POR VENDER MI CASA ADQUIRIDA HACE 13 AÑOS ATRÁS.
    MI OTRA CONSULTA ES QUE ME QUIERO COMPRAR UN TERRENO DE VALOR DE 3 MILLONES TENDRÉ QUE PAGAR IVA POR COMPRA TERRENO LE AGRADECERÍA MUCHO ME SACARA DE MIS DUDAS GRACIAS DE ANTE MANO .

  • andrea dice:

    hola: firmamos ante notario la promesa de compraventa de una vivienda antes de diciembre del 2015. la firma de la escritura debería ser en las próximas semanas, no obstante el banco nos dice que probablemente se nos cobrara el iva de la venta ya que la promesa de compraventa fue firmada ante notario pero no fue protocolizada, cosa que ni en banco ni en la notaria se nos informo que debiésemos hacer.
    es esto así???? agradezco su respuesta

  • andrea dice:

    BUENAS TARDES ESPERO PUEDAN ORIENTARME:
    ANTES DE FINES DEL 2015 FIRMAMOS PROMESA DE COMPRAVENTA ANTE NOTARIO PARA PODER EVITAR EL COBRO DEL IVA DEL 2016 POR DICHA COMPRA. AHORA ESTAMOS PRÓXIMOS A FIRMAR LA ESCRITURA Y EL BANCO NOS DICE QUE ES PROBABLE QUE EL COBRO DEL IVA SE REALICE YA QUE LA PROMESA DE COMPRAVENTA SI BIEN ESTA ANTE NOTARIO, NO FUE PROTOCOLIZADA COSA QUE EN NOTARIA NI EN EL BANCO NOS FUE ADVERTIDO EN SU MOMENTO. LA ABOGADA DEL BANCO NOS DICE QUE COMO LA REFORMA TRIBUTARIA EN ESTE TEMA COMENZÓ SOLO EL 2016. NO SE SABE BIEN COMO SE APLICARÁ, MI DUDA ES SABER SI FINALMENTE NOS SERVIRÁ LA PROMESA ANTE NOTARIO PARA EVITAR EL PAGO DEL IVA DE LA CASA.

  • ivonne pizarro dice:

    estimados estoy complicada con promesas que ser firmmaron en diciembre 2015 pero no se alcanzo a protocolicar con fecha 2015 que puedo hacer para que no se cobre iva , sabemos que la escritura de compraventa no saldra para el 2016…. Que pue hacer .. Se que viene una modificacion para febrero…..

    Agradezco su pronta respuesta.

  • ivonne pizarro dice:

    estimados estoy complicada con promesas que ser firmmaron en diciembre 2015 pero no se alcanzo a protocolicar con fecha 2015 que puedo hacer para que no se cobre iva , sabemos que la escritura de compraventa no saldra para el 2016…. Que pue hacer .. Se que viene una modificacion para febrero…..

    Agradezco su pronta respuesta.

  • Gabriela dice:

    Muy buenos días, ojalá y puedan orientarme, necesito saber como aplica la reforma en una empresa inmobiliaria dedicada solamente a la compra y venta de bienes raíces usados.

  • MariaC dice:

    Estimado Rafael,
    Espero que me puedan ayudar con un tema urgente: Estamos a punto de firmar una promesa de compra-venta de un proyecto que empezó a ser construido en Junio de 2015 y tiene entrega programada de parte de la constructora a la inmobiliaria en Octubre de 2016. Entendemos que la norma dice que las viviendas estarán exentas de IVA si se cuenta con permiso de edificación otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016 y su construcción finalice durante el 2016.
    La pregunta es: Qué significa que su construcción finalice en 2016. Se refiere a la recepción municipal? O se refiere a la simple conclusión del proyecto por parte de la constructora y que el inmueble se encuentre en proceso de recepción municipal.
    Muchísimas gracias de antemano!
    Saludos,
    MariaC

  • roberto pereyra gerber dice:

    >Estimados:
    Mi consulta es la siguiente:
    Adquirí un departamento usado en Santiago,en el mes de agosto del 2015 por un valor de 65 millones por razones familiares.Debido a inconvenientes personales decidí venderlo y en noviembre del 2015 firmé la promesa de conpraventa en Notaría por la suma de 72 millones.La compradora opera con el Banco Itau y los primeros días de enero 2016 se firmó la respectiva escritura en notaria Benavente de Santiago.El día de ayer la Notaría me comunica que no se tramita la escritura debido a que falta el pago del IVA respectivo y que debo concurrir al SII para solucionar el problema.Concurrí al SII y verbalmente me dicen que mi propiedad no paga IVA debido a que tiene promesa de compraventa del año 2015,esta bajo el valor de UF 8.000 y no tengo habitualidad en el negocio inmobiliario y que solo el SII puede acreditar mi situación tributaria en donde consta que no tengo iniciacón de actividades en el negocio de bienes raíces.Explicado esto al señor notario este manifiesta que no es suficiente y que debo insistir en un pronunciamiento del SII.
    Por favor podrían uds ayudarme a dar solución a este gran problema para mi y familia.

    Atentos saludos

    Roberto Pereyra
    rut 5.637.896-0

  • Carmen Gloria dice:

    Mi consulta es la siguiente y si la hago es porque este tema realmente me tiene preocupada, tengo una propiedad que estoy vendiendo y mi rubro es comerciante soy independiente, por lo tanto quiero saber si la compraventa esta afecta al pago de IVA, yo no he vendido ninguna propiedad antes.
    Por favor no tengo mucha informacion de este tema y me urge una respuesta.
    Desde ya muchas gracias.

  • voltaire opazo dice:

    Consulta: Estimado señor, le agradeceré que me oriente en el siguiente tema tributario: un pariente cercano y directo heredó hace 4 años aproximadamente 10 hectáreas de terreno agrícola que se utiliza para diferentes cultivos. Al vender esta propiedad ¿ se debe pagar algún porcentaje IVA de acuerdo a la nueva ley tributaria?. De antemano le agradezco la deferencia de su respuesta, y le saluda Atte. v.Opazo

  • maximiliano pruzzo dice:

    Voy a comprar un terreno de 5.000 m2 en sociedad y construiré uan casa como particular, si vendo en el 2016 o 2017, tendre que incluir IVA por la venta?

  • María dice:

    Compré un sitio en la playa el año 2005 en UF 9.000 está a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada y lo quiero vender hoy vale aprox Uf 22.000.
    La pregunta es cuánto deberé pagar por la diferencia de precio en impuestos con la nueva reforma tributaria? O hay algo legal que se puede hacer antes que empieze a regir este nuevo sistema.
    Gracias

  • johny dice:

    Tambien esto un poco confundido, por favor a ver si me aclaran mis dudas.
    Yo compre un terreno el cual fue escriturado en agosto del 2015 a mi nombre, el cual por motivos de trabajo no me sirve por un tema de espacio lo cual me lleva a la obligacion de vender y buscar otro para el desempeño de mi negocio.
    Como se ve tengo menos de 12 meses con dicha propiedad y vendiendo en un valor de 16 millones. debo pagar Impuesto por esta venta??? y por la nueva compra que no supera el mismo valor de 16 millones debo pagar Impuesto???
    Quedo atento y agradezco su respuesta. que tengan buena jornada.

  • Marcel Salvo dice:

    Hola mi consulta es, ¿como harán las constructoras para determinar el valor de los terrenos que posteriormente se descontaran a la hora de facturar? ¿El valor del terreno se hará en base a un avaluó fiscal? o ¿simplemente las constructoras podrán el valor que ellos estimen convenientes basándose en un avaluó comercial para determinar el costo del terreno que estará exento de Iva? gracias

  • NICOLAS ESTEVA dice:

    Estimado.

    Me estan vendiendo un estacionamiento en 580UF incluido el IVA,
    Quiero saber como hago el desglose para saber cuanto es lo real que estoy pagando y cuanto es IVA, si existe alguna posibilidad rebajar o recuperar este IVA, y por ultimo si con todos estos cambios es buen negocio aun arrendar estacionamientos?

    Saludos

  • ARIEL MARZAN dice:

    si una persona tiene 2 deptos de menos de 1500 uf cada uno,con 50 mt y desea obtener una tercera propiedad debe de pagar impuestos por tener 3 propied.? agradeceré me puedan ayudar con esta información.

    Gracias.-

  • Andrés reyes dice:

    Hola, gracias por este gran aporte, tengo una pequeña empresa con un amigo, compramos casas las arreglamos y las vendemos, mi duda , por ser casas usadas están afento a iva?, lo otro hay algún parámetro de excepción por compras de casas , si compro una casa de 800 UF, es lo mismo que si compro una de 3000 UF, las dos caen en el pago de iva?, una persona natural que compra, una casa y la vende pasado un año, esto lo puede hacer todos los años así para no pagar iva y no ser habitual, lo otro la misma persona natural que vende dos casas en menos de un año, es habitual y que tributo le efectuaría, gracias uni

    • Andrés,

      Si tienes una empresa que se dedica a comprar, arreglar y posteriormente vender, eres un vendedor habitual, por lo tanto, quedas afecto a IVA.
      No hay montos exentos de iva, puedes comprar casas de 800 o de 3000 y ambas estarán afectas a iva, sin embargo, recuerda que el terreno no se grava con iva.
      Si una persona compra una casa y la vende después de un año no está afecta a iva, pero si esto lo hace con frecuencia si, ya que, una de las variables de la habitualidad es la frecuencia.
      Una persona que vende 2 casas en menos de 1 año si es habitual.

      Para más consultas, se hacen asesorías, consultar a: contacto@impuestosonline.cl o al correo avendan1@gmail.com

      Saludos.

  • Andrés reyes dice:

    Hola tengo una duda, al final la compra venta de casas usadas estan afecta a iva, o sólo global complementario, por favor ayudeme, muchas gracias

  • Andres Finschi dice:

    Buen día. Mi consulta es la siguiente. Tengo una señora jubilada que tiene 3 bienes raíces. Entre ellos, un departamento que compró en 2003. Hoy lo está vendiendo a su hija, quien ya tiene un inmueble, y no es vendedor ni comprador habitual. He leído la normativa, pero no me queda claro si deben o no pagar IVA? y si tuviesen que pagar, primero firman contrato compraventa en notaria, luego al SII y después a Conservador? o Primero SII, después Notaria para luego ir a Conservador? Cómo se calcularía en este caso el IVA, si el valor de la venta es 1500UF? Gracias

  • Claudio Tapia dice:

    Hola, tengo 2 inmuebles y venderé 1 este año que adquirí con leasing a través de una cesion de derechos en el 2008, salde la deuda en 2012. Pero en 2011 vendí otro inmueble que adquirí con leasing en 2005. No soy vendedor habitual como leí. Sólo me he cambiado de casa cada vez por una más grande.
    Estoy afecto a iva al venderla esta vez?
    Saludos y gracias.

  • Cristina dice:

    Hola
    Consulta si se compro una vivienda en dic 2015, pero se inscribió por la inmobiliaria en marzo de este año y necesito venderla este mes ¿debo pagar IVA? aunque no sea un vendedor habitual?
    Desde ya Gracias por su ayuda

  • Natalia dice:

    Hola! me gustaría saber si esto es cierto, ya que estoy comprando un departamento directamente al dueño y no me gustaría encontrarme con la sorpresa de que me cobre el IVA:

    excepciones al pago de IVA para compra de viviendas en 2016:

    “No se pagará este impuesto  cuando el vendedor del inmueble no se dedique a la compraventa en forma habitual (este caso se da principalmente en la venta de viviendas usadas)”

    Quedo atenta a sus comentarios.

    Saludos!

  • OSCAR dice:

    Buenas Tardes. Una consulta. Si una vivienda nueva debe pagar Iva, se debe consignar en la promesa su valor con IVA INCLUIDO, a objeto de evitar que al momento de la escritura el comprador se encuentre con la sorpresa que debe pagarlo.

  • Loreto dice:

    Buenos días!!! Junto con agradecer este espacio necesito que respondan la siguiente consulta : compre como persona natural un dpto usado en agosto 2015 DFL 2 con crédito hipotecario (13% pie) el cual quiero destinar al arriendo amoblado, para lo cual lo debo reparar y amoblar, sé que esta actividad está gravada con IVA … MI CONSULTA es si es conveniente crear una empresa inmobiliaria EIRL para descontar los gastos de Reparacion y amoblado del dpto ? El pago del dividendo es gasto en la empresa (amortización e intereses) ? El arriendo sería un ingreso como persona natural o como la inmobiliaria ? Y por último para declarar capital inicial en la empresa EIRL.. debe incluirse el valor total del dpto o solo la parte que he cancelado 13% de pie más la amortización del crédito a la fecha ??? Espero me ayuden…. De antemano Muchas gracias

  • Ricardo dice:

    Estimados, estoy a un paso de comprar una vivienda usada (casa) la cual tiene un valor de 1.600 UF, con la compra de esta casa sería mi tercera propiedad, tengo un departamento de 1500 UF (arrendado) y una casa de 1.200 UF, en la última resido. Serían 3 propiedades en total y mi consulta es si al ser propietario de 3 viviendas debo pagar algún tipo de contribución o impuesto? Nunca e pagado! Tendré que pagar algo más adelante?

    Muchas gracias por su ayuda!!!

    Ricardo

  • Gonzalo dice:

    Hola,

    Estaría muy agradecido si me pueden dar respuesta a las sgtes consultas:

    1.- Si compro un depto usado en 4.800 UF antes del 1/1/2017 hay que pagar IVA?
    2.- Si 2 o 3 años después decido vender, tendré que pagar IVA por la transacción?
    3.- Si en vez de comprar como persona natural decido comprar como sociedad (con giro inmobiliario pero sin otras transacciones) y 2 o 3 años después vender, tiene esto alguna implicancia respecto del pago del iva?

  • miguel valdivieso dice:

    Agradecere clarificar 2 cosas; como persona juridica poseo 2 propiedades que quiero vender a una inmobiliaria, las dos sobre el año y no soy habitual.
    1,. al vender las 2 paso a ser habitual ???
    2.- pogo IVA e impuesto a la renta y sobre que??

    Agradecido de este sitio
    saludos

  • alejandra dice:

    Hola, necesito asesoria trabajo en una empresa que compra y vende departamentos. Mi duda es como calcular el IVA en relación a los terrenos en los departamentos. Como se hace la operación para calcular el IVA?? O solo se hace este ejercicio:
    La compre en 60
    la vendo en 80
    la diferencia sería 20 y a esos 20 la calculo el 19%?? y eso es lo que debemos pagar??
    Y cuando se paga el IVA en el formulario 29, se le debe agregar las facturas relacionadas a los gastos asociados de dicha propiedad. Así se podría recuperar algo de dinero??
    quedo atenta y muchas gracias por esta pagina.
    de gran ayuda

  • Toño dice:

    Estimados, hay un error de concepto basico. El Sii estima que la diferencia entre la escritura de compra y la escritura de venta, hay una ganancia. No lo es. Esta diferencia se llama PLUSVALÍA.
    La PLUSVALÍA no es margen o ganancia o contribución; en economía se define como MANTENCION DEL DINERO EN EL TIEMPO O MANTENER EL PODER ADQUISITIVO, en palabras mas simples. Uds venden al mismo precio que compran algo similar.
    El SII grava esta PLUSVALIA con el 24%. Lo que el vendedor esta haciendo al final de la operacion de venta es, UNA PERDIDA EN EL PATRIMONIO.
    Era lógico que las propiedades subieran de precio y el resultado final es, un país mas empobrecido en términos inmobiliarios.
    Lo que mas recomiendo…..cuidado con vender¡¡ Puede que estén haciendo perdidas.

  • Fernando dice:

    Hola,

    Tengo una par de preguntas respecto al IVA en materia Inmobiliario, Firme una Promesa de Compra de un departamento en diciembre del 2015 como persona natural, la inmobiliaria tenía Permiso de Edificación el año 2015 y se ingreso la carpeta para Recepción Final antes de abril del 2017, por lo que la propiedad no paga IVA, firmé la escritura en agosto del 2017, y necesito vender el departamento, ya que durante todo es te tiempo (desde 2015 al 2017) tuve un hijo y no me sirve el dpto.

    Dentro de lo que dicen, es que uno pude vender antes de un año siempre que demuestre que no es un vendedor habitual…. como, donde y cuando se demuestra eso????

    Y mi otra pregunta es, si yo compre sin IVA y tuviera que venderlo con IVA, tengo que pagar el 19% del total del valor del departamento? si es así, y lo compre a UF 4.000 y lo vendo a UF 4.000, tendría que pagar UF 760 en impuesto!!!! osea me quedaría con UF 3.240?!

  • Claudia Salgado dice:

    Buenas tardes, gusto saludarlos.
    Tengo una pregunta que hacer, soy corredor, y tengo un cliente que esta comprando propiedad con Efectivo, contra su saldo en cuenta corriente. según entiendo, esta operación no esta afecta a impuestos, ni timbres ni estampillas ni al mutuo, tengo esta Duda a Raíz de un caso muy particular que tengo hoy. Vendedor sin deuda, comprador con Cash! Solo gastos Notariales, Tasación, Estudio de titulo, Gestiones legales varias, inscripción de conservador de bienes raíces.

    agradezco desde ya sus comentarios y apoyo.

    Saludos,

  • RAúl Rojas dice:

    Amigos: Quedé sin trabajo a los 62 años y vendí hace 2 años mi casa. Con ese capital cree una Inmobiliaria Spa para comprar, arreglar y vender. Recién compré la primera casa en 35 millones en un remate de propiedades de un banco y la tengo tratada en 60 millones. ¿Cúanto es lo que debo pagar de impuesto?

    NAM: Solo recibí factura de honorarios de la casa de remates. El banco solo entrega escritura.
    Agradecido.

  • Sergio dice:

    Estimado,
    si soy inmobiliaria y le pago a la constructora el 6,65% de Iva. Ahora, al vender los departamentos, el crédito al iva de la venta por concepto de cosntrucción es por el mismo 6,65% o por el 19% completo? – Pregunto porque si el crédito fuera por el 19% se me generaría una utilidad de 12,5%…
    Gracias

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