Cuando se solicita un crédito hipotecario en Chile, se tiene la posibilidad de poder escoger el tipo de tasa a usar en el crédito: fija, variable o mixta.
En el caso de la tasa fija, este interés se negocia una vez y se aplica el mismo monto fijo en todo el período de vida del crédito; La tasa variable, como su nombre lo indica, va a fluctuar en el tiempo y el referente será el promedio de tasas del mercado financiero; mientras tanto, la tasa mixta, es la mezcla de las dos anteriores, donde la entidad financiera y el cliente negocian un periodo del crédito a tasa fija y la otra parte en variable.
A continuación, se profundizará en las ventajas y desventajas de cada una de los tipos de tasas, para tener una mejor visión de sus implicaciones y saber cuándo puede convenir más una u otra.
Tasa hipotecaria fija
Una deuda con tasa fija es más conservadora que una tasa variable, ya que deja fijo el monto a pagar, independiente de las fluctuaciones futuras que tengan las tasas en función de los vaivenes de la economía.
Pero por otro lado, por ejemplo si a futuro las tasas bajaran, la única forma (por ahora) de cambiarse a una tasa más baja, desde una tasa fija más alta, sería re-financiando el crédito, lo que tiene costos operacionales y de tiempo importantes, en cambio, una tasa variable se ajustaría sin necesidad de re-financiar.
En las condiciones de mercado actuales, donde las tasas son históricamente bajas, parece ser razonable el que la tasa seleccionada sea la fija, y de hecho es la más usual en la contratación de créditos hipotecarios.
Tasa hipotecaria variable
Una hipoteca a tasa variable, en un primer periodo arranca con valores de dividendos más bajos que una tasa fija, por lo que puede ser de interés para alguien que quiera partir pagando un dividendo menor, y apueste a que en el futuro podrá pagar dividendos mayores.
De este modo, si hay expectativas sólidas de que los ingresos propios se incrementarán a largo plazo y si la economía del país es estable, una buena opción puede ser la tasa variable.
La tasa variable se conforma de dos factores: la Tasa Anual Bancaria (TAB) -determinada por el Banco Central- que varía a diario y otro porcentaje que lo fija el banco crediticio (spread).
Sin embargo, esta tasa puede aumentar de manera abrupta, en caso de una crisis financiera, por ejemplo, por lo que puede generar mucha incertidumbre al tener que pagar un dividendo muy superior al pensado.
Si el país vive un momento de inestabilidad económica futura, esto puede generar un aumento en la tasa de interés variable y la planificación financiera personal y familiar se podría hará difícil a largo plazo si la tasa variable tiene cambios abruptos al alza
Tasa hipotecaria mixta
Como ya se puede desprender, una tasa fija respecto de una tasa variable, se enfrentan niveles de riesgos diferentes y pueden calzar con perfiles de personas diferentes.
La tasa hipotecaria mixta, es una mezcla de ambas, por lo cual es un instrumento que permite ir a un riesgo menor en un periodo y a un riesgo mayor en otro periodo, por ejemplo, tomando una tasa fija por los primeros 4 años y una tasa variable en el resto de los años.
Este producto puede calzar bien cuando un inversionista apuesta a renegociar la tasa una vez terminado el periodo de tasa fija, por ejemplo.
Ya conocidas las ventajas y desventajas de la tasa hipotecaria fijas, variable y mixtas, es importante destacar que todas las tasas tienen un límite preestablecido por la ley chilena y con esta medida se busca proteger al consumidor.
Finalmente, siempre es muy recomendable cotizar distintas opciones de financiamiento, y evaluar diferentes escenarios actuales y futuros, antes de seleccionar un instrumento financiero de largo plazo como son los créditos hipotecarios.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Ventajas y desventajas de la Tasa hipotecaria variable
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