El mercado inmobiliario en Chile es dinámico y está en continuo crecimiento. Una de las razones es porque existen diferentes alternativas para la adquisición de propiedades, al mismo tiempo que existe un amplio espectro de posibilidades de financiamiento.
En lo que se refiere a la alternativas de adquisición, éstas se clasifican según la etapa de construcción en que se encuentre el proyecto, de esto modo, éstas son las siguientes:
- Venta en Blanco: Venta basada en base a planos, cuando ni ha dado inicio a la construcción del proyecto.
- Venta en Verde: Periodo de venta cuando se encuentra el proyecto en construcción.
- Venta inmediata: Periodo de venta desde el momento en que el proyecto se encuentra terminado y con recepción Municipal.
La más popular es comprar en verde. Este compromiso se lleva a cabo mediante la firma de un instrumento jurídico que se llama promesa de compraventa. Esta última, se hace con autorización de firma ante Notario, y mediante el cual se paga, o se compromete el pago del pié de la propiedad.
Según un informe de GFK Adimark, durante el periodo del primer trimestre de 2016 el 71,3% de los proyectos comercializados fueron en verde. Este mismo indicador, pero al cuarto trimestre del 2017 fue de un 75%, aproximadamente, considerando las ventas en verde y en blanco.
Estas cifras obligan a ser un análisis de cuáles son algunas de las ventajas y desventajas de comprar en verde:
Ventajas y beneficios de comprar en verde
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Precios más bajos
Quizá el beneficio más conocido es la posibilidad de comprar con precios más bajos, que cuando el mismo proyecto se encuentre con entrega inmediata.
Un proyecto que se encuentra en construcción, ofrece valores más bajos que cuando esté terminado. Las políticas de precios de las Inmobiliarias arranca con valores más atractivos, para ir ganando ventas en un inicio del proyecto. Estos precios se van ajustando al alza en función de la demanda que se va observando en el mismo proyecto mientras se construye.
De este modo, expectativa de precio de un proyecto, es que éste será menor cuando inicia construcción, que cuando finaliza la obra. Esto se conoce como el proceso de captura de plusvalía del periodo de construcción.
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Mayor plazo para pagar el pie.
Con los incrementos de precios de las propiedades en los últimos años, se ha hecho más difícil adquirirlos. En parte, debido a que el monto de pie a pagar ha aumentado.
En este sentido, al comprar en verde, está la posibilidad de pagar el pie durante el periodo de construcción en cuotas mensuales. Lo que no ocurre cuando la propiedad esta con entrega inmediata.
Desde el punto de vista de un inversionistas, también el pagar el pie en cuotas es atractivo, ya que mejora la TIR (tasa interna de retorno) de su inversión, al poner menos capital en un inicio.
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Más opciones de ubicaciones dentro del proyecto.
En este tipo de compra, existen más opciones para elegir de acuerdo con las preferencias del comprador. Estas pueden ser en relación con la ubicación del departamento dentro del proyecto, tales como orientación, altura de piso, vistas, cercana a los ascensores, posibilidad de seleccionar los mejores estacionamientos y mejores bodegas del proyecto.
Si la inmobiliaria lo permite, también en algunos casos es posible hacer algunas modificaciones en las terminaciones del departamento. No obstante, no suele ser una opción muy común, con una entrega inmediata esta opción no es posible.
Algunos inconvenientes de comprar en verde
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Retrasos en la entrega
A pesar de que el comprador está consciente de que deberá esperar 12 ó 24 meses para recibir el inmueble, según el período en el cual se haga la compra, pueden ocurrir imprevistos en la construcción que provoquen atrasos en el desarrollo de la obra. Esto repercute en la entrega de la propiedad.
También se pueden dar atrasos administrativos, es decir, estando el proyecto terminado, en ocasiones, el proceso de recepción municipal puede tardar más de lo previsto.
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Comprar sin ver el piloto
Cuando se realiza la compra en verde no siempre hay un piloto o casa muestra. Por lo que el resultado final, podría no cumplir con las expectativas que el comprador se hizo al inicio.
En tal sentido, lo recomendable es el poder visitar otros proyectos similares de la misma inmobiliaria. También, pedir un detalle de las especificaciones técnicas, o bien, tener a la vista algunas terminaciones que serán utilizadas en el departamento, como pisos, cerámicas, griferías, etc.
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Posibles riesgos
A diferencia de cuando se adquiere un inmueble ya terminado y con recepción Municipal, en este caso el comprador depende de la estabilidad de la inmobiliaria y de la constructora. Si se presenta un problema presupuestario o de tipo legal, existe el riesgo de demora en recuperar el dinero entregado como pie. Sin embargo, gracias a Ley de Venta en Verde, las probabilidades de perder este anticipo son muy bajas, ya que estos anticipos quedan garantizados por una póliza de garantía.
En tal sentido, lo recomendable, es verificar que ante atrasos en las entregas, las pólizas se mantengan vigentes, hasta la recepción final o inscripción de la propiedad en el respectivo Conservador de Bienes Raíces.
Otro riesgo latente, es que las condiciones crediticias del comprador varíen de modo negativa durante el periodo de construcción, y que le impidan, al momento de la recepción Municipal el obtener un crédito hipotecario, ya que en tal circunstancia quedaría en incumplimiento respecto de la promesa suscrita.
La recomendación en este sentido es, antes de firmar una promesa de compraventa, gestionar una pre aprobación bancaria, y procurar mantener las mismas condiciones durante el periodo de construcción, no contrayendo nuevas deudas.
¿Comprar de esta forma es lo mejor?
La decisión depende de cada inversor o comprador, el cual debe evaluar las opciones según su contexto y posibilidades. Para cualquier caso, es importante que se conozcan las principales ventajas y desventajas de comprar en verde.
Si se decide comprar bajo este formato es fundamental que se reciba la póliza de seguro, que ya se comentó en los puntos anteriores, durante todo el proceso de construcción.
Si por algún motivo la inmobiliaria no cumple con la construcción de la propiedad prometido, el comprador puede cobrar el seguro de la póliza recuperando el dinero invertido.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Ventajas y desventajas de comprar en verde
Fotos de pixabay.com
Es una Muy buena opcion de Inversion , compro más barato, pago el pie en cómodas cuotas y tengo mas tiempo para ahorrar un poco mas de dinero para amortizar el crédito a solicitar¡¡¡excelente opción recomiendo totalmente¡¡