Al momento de pensar en comprar una propiedad, son muchos los llamados publicitarios que ofrecen la cancelación del pie para un departamento en cuotas mensuales y montos reducidos, con relación al valor del pago completo del inmueble. Lo anterior, es llamativo si se ofrece dividir en 24 o 36 meses, el 10% o 15% del pie necesario para adquirir la propiedad, oferta que a priori resulta bastante atractiva y accesible.
Adicionalmente, existe la posibilidad de financiar parte del porcentaje del capital inicial por medio de tarjetas de crédito. Si al momento de firmar la escritura de compraventa definitiva no se tiene su totalidad, extendiéndose el pago del pie (capital inicial) más allá del plazo originalmente establecido.
Una cuota de pie baja ¿es la variable más relevante al tomar la decisión de comprar una propiedad?
Si se trata de una inversión, lo más importante es el calcular, o estimar, cuál será la rentabilidad de esa inversión, considerando que se está invirtiendo no sólo el capital propio (o pie), si no que además la parte que proviene del crédito hipotecario con el cual se esté financiando la compraventa.
Para inversiones inmobiliarias una de los indicadores más usados es el Cap Rate, pero también se puede calcular la tasa interna de retorno (TIR) o el Valor Actual Neto (VAN). Cualquiera de estos indicadores permite tener una mirada global respecto de las expectativas de resultado y sus riesgos asociados. Este análisis no ocurre, si sólo se mira el porcentaje de pie, o su cuota mensual de pago.
Ahora bien, efectuada la evaluación respecto de la inversión completa, es válido analizar cuál será el capital a colocar y cómo éste se enterará en tiempo. Por ejemplo, diferir el pago del monto inicial permite un retorno positivo si se calcula el retorno sobre el capital propio invertido.
Pero, hay que considerar algunos riesgos que conlleva estos tipos de transacciones. Un menor pie en cuotas resulta en una mayor deuda lo que significa un mayor riesgo en la operación de compraventa. En este escenario, pueden existir variaciones negativas del precio del inmueble, lo que podría provocar perder el poco capital inicial y tener que cubrir la deuda con otros recursos.
Además, el uso de tarjetas de crédito para pagar el pie, más allá de la firma de escritura, equivale a asumir una deuda crediticia paralela a la deuda hipotecaria. Por lo tanto, habrá que tener la previsión de pagar la cuota de la tarjeta más el dividendo. Destinar el inmueble al arriendo, podría, en general, cubrir sólo la cuota que corresponde al dividendo.
Otra alternativa para financiar el pie, podría ser un crédito de consumo, pero esto no es recomendable, ya que no es un capital propio, si no una deuda, y este tipo de deudas tienen tasas de intereses que pueden ser altas, deuda que puede afectar la aprobación de un crédito hipotecario definitivo.
Conclusiones sobre el pie para un departamento
El monto de la cuota del pie para un departamento es un asunto secundario y no debe ser la única variable ha considerar para tomar una decisión de inversión en el mercado inmobiliario.
Por consiguiente, siempre es conveniente mirar el rendimiento o rentabilidad de la inversión global que se está haciendo. Idealmente también, poder disponer de un porcentaje de dinero como capital propio más allá del mínimo exigido.
El plazo de construcción de un proyecto puede ser una oportunidad de ampliar el tiempo necesario para juntar una suma mayor y acercarse lo más posible al 20% de capital inicial. De este modo se realiza una inversión equilibrada entre la deuda y el porcentaje de capital propio lo que reduce el riesgo de la operación de compraventa.
Pie para un departamento
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.