El sector inmobiliario ha vivido una serie de cambios bastante profundos en la última década: desde cambios importantes en las tendencias de los compradores, hasta reformas tributarias que han cambiado las reglas del juego en el mercado. En este contexto, el anuncio de una nueva reforma tributaria en sector inmobiliario supone un nuevo escenario, en el que a priori se incentiva la compra de viviendas a familias de sectores medios.
Crédito especial a la construcción: el elemento clave
Impuesto en el año 1975 como un mecanismo para estimular la actividad económica, el Crédito Especial a la Construcción es un beneficio tributario que comprende la entrega de un crédito a las empresas constructoras equivalente a un 65% del IVA aplicado a los contratos de construcción, lo que se traduce en una reducción directa en el precio a pagar por los compradores final de esa propiedad.
Este beneficio se aplica solamente en el valor de construcción de la propiedad, es decir, sin incluir el precio del terreno, el costo de marketing, de gestión inmobiliaria, costos financieros, márgenes inmobiliario u otros costos distintos a los asociados directamente al costo de construcción.
Por ejemplo, una vivienda cuyo costo de construcción neto fuese de $50.000.000, por concepto de IVA (19%) debería pagar $9.500.000, y sobre este valor se aplica una rebaja del 65%, por lo que se produce una disminución del IVA a pagar de $6.175.000, y como consecuencia el IVA efectivo que se paga finalmente es de solamente $3.325.000, que equivale a un 6,65% del costo neto.
Esto significa que el comprador final de dicha vivienda, tiene un efecto de menor valor a pagar de $6.175.000. Como los $50.000.000 netos son el costo de construcción solamente, supongamos que el valor final de la vivienda sin beneficio fuera de $80.000.000, entonces el valor final a pagar por dicha propiedad sería de $73.825.000.
Al día de hoy este beneficio aplica para viviendas cuyos costos de construcción no supere las 2.000 UF, eso podría estar beneficiando a viviendas que tengas valores finales de hasta 3.000 UF o 4.ooo UF, según el peso de los otros costos asociados.
La nueva reforma
Lo que plantea la nueva reforma tributaria en sector inmobiliario es el aumento del valor máximo del costo de construcción en que puede aplicar este beneficio tributario, modificando el límite desde las actuales 2.000 UF a 4.000 UF. La idea de este cambio es incentivar y facilitar el acceso a la vivienda a familias de sectores medios.
De este modo, agregando los otros costos adicionales al costo directo de construcción, se estima que el beneficio podría tener algún impacto en viviendas de valores finales de hasta unas 7.000 UF., lo que sin duda es positivo para el sector.
Impacto de la nueva normativa
Si bien se ha planteado que el principal impacto que tendrá esta reforma es la reducción del precio total de las viviendas, otras fuentes consultadas en el sector señalan que esta reforma podría ser mas bien una especie de herramienta que permita atenuar la tendencia al alza que han experimentado las viviendas, más que generar una rebaja efectiva.
Lo anterior se debe a que las principales incidencias en los aumentos en los precios de las viviendas son las escasez de terreno con ubicación central y que cuenten con normas para edificación en altura y densidad en zonas residenciales.
Hay que recordar que la demanda esta valorando mucho la ubicación de las nuevas viviendas, de tal modo de ahorrar tiempos de traslados, y por otro lado, en esas mismas áreas geográficas muchos municipio han reducido de modo muy drástica las condiciones de edificación, y como resultado, la oferta se contrae, ante una demanda en alza, impactando los precios al alza mucho mas allá del efecto en rebaja que pueda producir la nueva reforma tributaria en sector inmobiliario.
Sólo resta esperar la aprobación de esta propuesta para ver sus reales efectos en el mercado inmobiliario.
Reforma Tributaria en Sector Inmobiliario
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Solo agregaría, que la motivación de las empresas es ganar dinero, no descontar IVA.
Yo compro una casa a 30 millones y la vendo en 60 millones en menos del año de comprada cuanto tengo que pagar de impuesto si la vendo
Fer, suponiendo que la propiedad esta comprada como persona natural, si la el plazo entre la venta y la adquisición, es inferior a un año, entonces, la operación se considera habitual y se debe pagar el impuesto de IVA.
En este caso el IVA se aplica al diferencial de precio descontado el valor del terreno.
Sin conocer el avalúo del terreno, y suponiendo que éste es bajo, el IVA del 19% aplicaría sobre los 30 millones de diferencia, es decir, sería algo inferior a los $5.700.000, dependiendo del valor de avalúo del terreno que diminuiría la base sobre el cual se aplica el IVA.
La recomendación, es que venda pasado un año. (tiempo medido entre inscripción de la compraventa inicial y la fecha de la nueva escritura)
atte.,
Rafael Gana K.
Develop Gestión Comercial Ltda.
Seria genial , explicar lo siguiente :
Tengo un par de parcelas , convendria crear una empresa inmobiliaria y una contructora para poder construir en ellas y descontar el impuesto como podriamos acceder a este beneficio? O podria ser inmobiliaria y contrictora en una sola empresa ??
Gracias