En Chile, la Ley General de Urbanismo y Construcción es la que rige los terrenos inmobiliarios y la planificación territorial urbana del país en cuatro distintas áreas: nacional, regional, intercomunal y comunal.
En esta última, a nivel comunal, es dónde se elaboran o enmarcan los planos reguladores para una correcta planificación urbana dentro del territorio de la comuna.
El plano regulador comunal se compone de 4 elementos:
- Una memoria explicativa que tiene todos los antecedentes socioeconómicos, crecimiento demográfico y desarrollo industrial.
- Un estudio de factibilidad donde se toma en cuenta, entre otras cosas, la dotación de agua potable y alcantarillado.
- Una ordenanza local que contiene las distintas disposiciones reglamentarias.
- Los planos donde se pueden ver las áreas zonificadas, la viabilidad real y proyectada, y el límite urbano.
¿Cuál es el objetivo del plano regulador?
Es básicamente planificar el desarrollo de un área determinada por los organismos del Estado responsables de administrar ese territorio. Esto permite que los habitantes de la comuna puedan convivir con su entorno en armonía en relación con las construcciones que se desarrollen.
Además, en esta normativa están establecidas las disposiciones de uso de suelos. Estas últimas, se establecen de acuerdo con la densidad habitacional, los límites urbanos, áreas verdes o históricas, estacionamientos, vialidad, entre otros elementos de la infraestructura urbana.
¿Pueden los planos reguladores afectar los precios de los terrenos?
Sí, el plano regulador permite -entre otros objetivos- regular las condiciones de higiene y seguridad en las edificaciones y los espacios urbanos. Estas modificaciones, u omisiones, pueden tener como consecuencia que un terreno inmobiliarios gane o pierda valor para una posterior venta. Ejemplifiquemos lo dicho anteriormente con algunas situaciones comunes.
Si un plano regulador es muy restrictivo con relación a la altura de los edificios de departamentos, y hay mucha demanda de viviendas en el lugar, esto podría significar un aumento de precio de las departamentos. Lo anterior, porque la oferta inmobiliaria será escasa, y en dicha situación los terrenos inmobiliarios podrían bajar de precio, ya que donde antes era posible construir un edificio de 20 pisos, hoy la altura máxima es de 3 pisos (a modo de ejemplo).
Ese es precisamente el fenómeno que experimentan algunas comunas de Santiago, como Estación Central, San Miguel, entre otras.
Como se puede observar, lo anterior puede afectar, indistintamente, y de modo diferente, al dueño de un departamentos o al dueño de un terreno.
Otro ejemplo, donde la autoridad puede influir en las valorizaciones de las propiedades, es en el caso de riesgos naturales latentes. También, cuando se han tolerado actividades o usos molestos -como los vertederos de basura, talleres y plantas de tratamientos de agua-, eso impactará negativamente en la calidad de vida y, por lo tanto, disminuirá el valor de un terreno.
¿Qué hacer para gestionar la venta de un terreno inmobiliario?
Todo aquel que desee vender un terreno, susceptible de acoger edificaciones, o quién quiera ser inversionista en el rubro inmobiliario, debe conocer el plano regulador de la comuna.
En otras palabras, evaluar el potencial de negocio que tiene el bien raíz, ya que el precio del terreno, o de la propiedad, está determinado por el entorno y sus cambios, entre otras variables importantes.
Por lo tanto, es fundamental que el propietario reciba ayuda de agentes especializados. Esto le permitirá asesorarse en forma detallada si su inversión puede conseguir rentabilidades a futuro, considerando el plano regulador de la comuna (actual o futuro) y las fluctuaciones del mercado.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Terrenos inmobiliarios
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