En los procesos de compraventa y escrituración de una propiedad siempre media un contrato. Éste, de no tener vicios de estructura o contenido, no puede anularse de ninguna manera.
Sin embargo, ante el incumplimiento de alguna de las partes se generan ineficacias extrínsecas que pueden ser sancionadas con una acción resolutoria, figura que los bancos quieren sacar de las operaciones inmobiliarias que financian.
¿Qué es una acción resolutoria?
De acuerdo con el artículo 1.489 del Código Civil, los contratos bilaterales llevan implícita la cláusula resolutoria que permite a la parte agravada por el incumplimiento de la otra elegir entre la ejecución forzada del contrato o la anulación de este.
Es decir que, mediante sentencia judicial, la autoridad podría declarar la resolución del contrato. Además, en caso de daños, también podría ser procedente la respectiva indemnización de perjuicios.
¿Por qué los bancos piden a las partes “renunciar a las acciones resolutorias” en las operaciones inmobiliarias?
De acuerdo con el artículo 12 del Código Civil mencionado, “podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que solo miren al interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia”.
Como la acción resolutoria tiene este carácter, las partes involucradas en el contrato pueden renunciar a ella de dos maneras:
1. Expresa: cuando el vendedor renuncia por una cláusula contractual, por acto posterior o cuando declara que, en caso de mora, solo puede admitir el precio y no la resolución del contrato.
2. Tácita: cuando acciones ejecutadas por el vendedor permiten inferir con plena seguridad su intención de no ejercitar su derecho a la acción resolutoria.
Renuncia expresa en la escritura pública de compraventa
Ahora bien, los bancos están exigiendo a las partes ejercer la renuncia expresa de esta resolución, con el fin de proteger sus intereses en la operación financiera.
De hecho, están pidiendo a las Sociedades, sean vendedoras o compradoras, que los representantes que firman, deben tener incluido «expresamente» las facultades de renunciar a las acciones resolutorias, en sus respectivas estructuras de poderes.
Esto porque una sentencia judicial, puede tener, justamente, consecuencias retroactivas sobre un contrato entre particulares, obligando, por ejemplo, la anulación de la escritura de compraventa.
La propiedad volvería a su dueño original y los dineros tranzados al comprador y a la entidad financiera involucrada en la operación, haciéndola perder los recursos y esfuerzos previos al proceso de escrituración: estudio de crédito, estudio de títulos, tasación, etc. Por otro lado, pone en riesgo la recuperación del dinero desembolsado.
Para el Estado chileno, además, resulta de suma importancia que los ciudadanos tengan un juicio en el que se protejan sus derechos. Y para los bancos puede resultar engorroso hacer parte de todo el proceso.
¿son muchas las operaciones con crédito que podrían observar este tipo de cláusulas?
Al respecto, hay que tener presente que, según el reporte Loan to Value Residencial (LTV): Estadísticas en Series de Tiempo, de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), el 91% del financiamiento hipotecario es provisto por entidades bancarias (cifra de 2019).
Por lo tanto, la decisión toca a gran parte de las operaciones de escrituración.
Para evitar inconvenientes en toda la operación, es bueno contratar la asesoría de expertos en “escrituración y cobranza”, como Develop Gestión Comercial, que ayude a reducir riesgos y evitar futuros inconvenientes con los títulos de la propiedad.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
escrituración
Imagen de Free-Photos en Pixabay
Buenas noches,
Estoy a pocos días de firmar la escritura de mi depto y al leerla leí sobre este punto. Razón por la que les escribo
SI les mando mi escritura, ¿Qué valor tiene el análisis e informe si está correcta y hay que exigir cambios?
Mi nombre es M. Eugenia Jiménez Mery
Desde ya muchas gracias,
Buenas noches
Firme una promesa de servidumbre hace varios dias, ahora al momento de firmar la minuta de las escritura encuentro una clausula que dice textualmente » el prominente constituyente(YO) renuncia a la condicion resolutorias derivadas de la forma de pago y poder «.
hay que anotar que el beneficiario(EMPRESA) solo a cancelado el 20% de lo pactado, el 80% restante sera cancelado : 40% al firmar escrituras y el 40% cuando se halla expedido el certificado de registro de la oficina de instrumentos publico
Pregunto:
¿ Es correcto o prudente renunciar a la condicion resolutorias derivada de la forma de pago? y ¿ si la empresa no cumple con los respectivos pago como hago para reclamar lo acordado?
Quedo atento a cualquier indicacion que me pueda orientar
Gracias
Jesus,
En general no es recomendable renunciar a las acciones resolutorias, con excepción, tal vez, cuando hay intervención de bancos, mediante créditos hipotecario, ya que en ese caso, no quedan pagos pendientes al momento de la transferencia del dominio.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Es bueno saber que renunciar a una accion resolutoria a traves de la compra a un banco, por no quedar pagos pendientes cuando se transfiere el dominio.
Pregunta que siempre hacen las personas al vender una propiedad.
Me fue muy útil
Muchas gracias
Excelente !! gracias, esa es la idea.
Si tienes alguna sugerencia para un siguiente Blog, bienvenida !, y recuerda suscribirte a nuestro Blog en el formulario de nuestro sitio web: https://develop.cl
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Hola estamos en plena compra de una casa y el banco exige a la parte vendedora que mandé la copia de la cancelación de acciones resolutorias en la cesión de derechos que hicieron entre los hermanos vendedores del inmueble. La corredora indica que eso no lo hicieron. Cuál es el procedimiento para que lo realicen ahora y cuánto tiempo demora? Saludos
Hola,
Es un asunto que debe asesorarlos y coordinar solución la corredora a cargo, ya que se ve que es un problema de los títulos de la propiedad.
seguramente la solución va por una escritura complementaria que se debe inscribir en el conservador.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
buenas dias
consulta :la renuncia de accion resolutaria,se equiere de un abogado o directamente en notaria donde se realizo la primera escritura que no considero ese punto
agradecido
Hola buenas, estamos en proceso de compra de un inmueble, donde el titular está en el extranjero y se generó un mandato protocolizado por el cónsul del país, legalizado en el Ministerio de Relaciones Exteriores y una Notaría.
Pero el banco está pidiendo que esté mandato debe llevar la facultad de renunciar acciones resolutorias, esto es correcto, o solo debe ir en la escritura???
Desde ya muchas gracias
Hola, firme una compraventa y el bien ya pasó por el conservador de bienes raices correctamente. El problema es que, firmamos un anexo de contrato en el arriendo (estaba arrendando la casa) el cual decía que el vendedor me tiene que devolver la diferencia de la variación de la UF de compraventa, pero el vendedor luego de firmada la compraventa, se desentendió de este anexo aludiendo «En la clausula tercera inciso final las partes damos por cumplidas todas las promesas y compromisos que hubiéramos convenido.» (clausula de la escritura de compraventa).
¿Puedo realizar algún tipo de acción judicial por esto?
Saludos!
Samuel,
la verdad, es que las condiciones deberían haber quedado en la escritura.
En todo caso no entendí bien la figura, pero la compraventa al ser por escritura pública tiene bastante fuerza respecto de lo que en ella se establece, de tal modo que si quedaron condiciones por fuera, esta difícil..
Por otro lado, al transferir el dominio, los contratos de arriendos quedan nulos, tal vez eso le pueda servir de algo.
atte.,
Rafael Gana K.
https://www.develop.cl
Hola buenas tardes. Estoy comprando una casa con crédito hipotecario y el Banco solicita que la propietaria suscriba escritura de renuncia de acciones de resolutoria, pero la verdad es que desconocemos en donde y como se realiza. Es posible que me pueda orientar?
Hola !
Usualmente eso se incluye en la misma escritura de compraventa que emite el banco que le otorga el crédito a Ud.
atte.,
Rafael Gana K.
https://www.develop.cl
Buenas tardes, les comento que me han enviado un borrador de escritura por la compra de una parcela de agrado que pagaremos al contado al momento de la escrituración y en el punto SÉPTIMO señala «Tribunal competente y lugar de pago de la deuda.- Las partes fijan su domicilio en la comuna de Curicó, prorrogando expresamente competencia para y ante sus Tribunales de Justicia. OCTAVO indica la «Renuncia a acciones resolutorias» . Entonces, mi consulta e inquietud es si corresponde dicha renuncia o es lisa y llanamente un arbitrariedad y abuso por parte de la Vendedora. De antemano, muchas gracias por su orientación.
hola renuncie a la condicion resolutoria en un credito hipotecario que daria un banco a la compradora, lo que no llego a efectuarse y la compradora no me pago la casa completamnete, me pago solo el 19 % de la propiedad y el resto me lo adeuda y sin embrago en el CBR le inscribieron la propiedad a nombre de ella. que hago
Hola Melina,
Es extraña la situación que comenta, ya que no se debe firmar una escritura de compraventa sin tener a resguardo los pagos previamente.
Nos faltaría más información para comentar su caso.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Que significa en el contrato de promesa de compraventa en la cual el cliente va a hacerlo con crédito , este paragrafo ?
No obstante, el precio y la forma de pago, las partes se obligan a renunciar a la condición resolutoria y la venta se hará firme e irrevocable.
Consulta firmé escritura con crédito hipotecario con la cláusula de renuncia a la acción resolutoria y redhibitoria. Pero también dice que el vendedor está obligado al saneamiento de vicios ocultos lo cual es contradictorio a lo anterior. La propiedad tiene daño estructural que no era visible y que notamos a las semanas de ocuparla y nos lo confirmó un ingeniero que vino a revisar. La propiedad aún no se inscribe en el CBR está en una etapa de firmas aún con el banco, por lo que consulto si se puede anular la compra considerando la gravedad. Al no estar aún inscrita, que puedo hacer
Hola Natalia,
Estando la escritura ya firmada por todas las partes (incluido bancos), el título traslaticio de dominio ya existe, aunque no este inscrita en el Conservador.
Pero si hay vicios ocultos, sería posible demandar indemnizaciones, pero para eso se requiere una asesoría legal, y una revisión exhaustiva de la escritura.
Si gusta nos escribe a contacto@develop.cl y la podríamos contactar con un abogado externo a nuestra oficina para que le cotice un servicio de asesoría en tal sentido.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Que interesante las consultas y las respuestas son demasiado buenas, explicativas, y muy entendibles.
Muchas Gracias !!
Nos interesa mucho que este Blog sea un aporte y de utilidad.
Se pueden suscribir nuestro blog en:
https://develop.cl
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Buenas, en el banco me están pidiendo la acción resolutoria respectó a una compraventa del año 1979, no hay, como la
Obtengo?
Gracias
Katharina,
Habría que entender el contexto, con documentación a la vista, sería recomendable verlo con un abogado.
Si no tiene uno, nos puedes escribir a contacto@develop.cl y le podemos poner en contacto con un abogado externo de nuestra oficina, que le podría cotizar la ayuda que Ud. necesita.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Hola, quiero hacer una compra de un departamento cuya dueña hizo una escritura de cesión de derechos; cedió sus derechos por el monto de $ 25.000.000 a dos de sus hijos, y ella renunció a la acción resolutoria que pudiera hacer a su favor. La duda que tengo es si sus hijos deben renunciar a los derechos adquiridos por la cesión para que su madre venda la propiedad, o cómo se debe hacer la escritura para que yo adquiera el dominio, uso y goce de esta. Es posible que se haga una estafa con este tipo de ventas?
Buenas me llamo irsi mi consulta es yo vendí mis acciones a mi tío la compraventa decía 20.00.000 millones y me dió 1.500.000 se puede hacer algo con abogados quedé atenta
Claro que si puede hacer Y RAPIDO para que no se venzan los términos. el contrato es de compraventa; no una donación. hasta tiene implicaciones penales. si no pacto la renuncia a la condición resolutoria, se puede demandar la resolución del contrato por falta de pago del precio, y las acciones vuelven a su propiedad Irsi. Está en todo su derecho. Ojalá ya lo haya hecho.
la acción resolutoria queda estipulada en el mismo acto o contrato.
No se obtiene a parte.
Hola, ¿puedo dejar testamentada la herencia de la nuda propiedad de un inmueble a un hijo y el usufructo vitalicio del mismo, o de parte de él a otro hijo?
Hola Patricia,
Entendemos que si, pero es recomendable tratarlo con un abogado.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Buenas tardes: Somos la parte vendedora de una propiedad, y la parte compradora, que es una empresa de telecomunicaciones, estableció en el contrato de compraventa que se renuncia expresamente a las acciones resolutorias que emanen del contrato. No queremos aceptar esa cláusula pero ellos insisten en que no es posible eliminarla. Si eso es facultativo de las partes porqué le están dando el carácter obligatorio?
Gracias!
Buenos días,
Compré un dpto. nuevo pagándolo al contado junto a la firma de escritura en notaría hace 3 meses, por lo que no hay deuda o crédito hipotecario. Sin embargo, hoy la Inmobiliario me pide firmar un anexo de contrato, que según ellos me beneficia en el caso que a futuro quisiera vender la propiedad. El anexo dice «Por un error involuntario, las partes omitieron estipular en la cláusula cuarta del contrato precedente, relativa al precio de la compraventa, la renuncia a las acciones resolutorias que pudieran emanar de dicho contrato, por lo que, por el presente acto e instrumento, las partes vienen en complementar dicha escritura en el sentido de indicar que el precio de la compraventa se encuentra íntegramente pagado declarándolo así la Vendedora en este acto y que la entrega material de los Inmuebles fue efectuada en el acto de la compraventa, a entera satisfacción de la Compradora». Agradecería me indicara si debo firmar como compradora.
Hola Angelina,
Consultas:
1) la propiedad ya esta inscrita a tu nombre en el Conservador respectivo ?
2) te entregaron la propiedad ?
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Muy buen día Señores,
Estoy vendiendo una propiedad y los «compradores» estan solicitando ante la FNA un crédito del 80%, este último esta exigiéndome que firme un formato de renuncia de acción recisoria, el cual me preocupa enormemente las consecuencias futuras, ni le han ortorgado el préstamo ni mucho menos me han pagado o abonado significativamente y esto este proceso lleva más de cuatro meses. Qué puedo hacer en este caso? y que es cómo tal dicha renuncia? Les agradezco inmensamente.