De acuerdo con el artículo 144 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, una vez “terminada una obra o parte de la misma que pueda habilitarse independientemente, el propietario y el arquitecto solicitarán su recepción definitiva por la Dirección de Obras Municipales”. Este trámite supone el otorgamiento del certificado de recepción municipal, y marca el inicio del proceso de escrituración y cobranza, clave en las finanzas y éxito del proyecto.
Los pasos del proceso de escrituración y cobranza de una propiedad
En líneas generales, se compone de dos fases:
1. Escrituración
Esta etapa se enfoca en lograr que los clientes firmen sus respectivas escrituras de compraventa. A grandes rasgos, supone los siguientes procedimientos:
Aprobación de títulos
Se entrega a la entidad financiera toda la documentación necesaria para realizar el estudio de títulos, con el cual el organismo verifica que no existen impedimentos legales para ejecutar la compraventa, como hipotecas o embargos. Para la realización de este trámite, se debe contar con los siguientes documentos:
- Antecedentes de la inmobiliaria (copias de la escritura de constitución y de su extracto publicado, de la inscripción del extracto que se obtiene en el Conservador de Bienes Raíces, de las escrituras de modificaciones de sociedad, etc.).
- Documentos de dominio (copia de la inscripción de dominio, certificado de hipotecas y gravámenes, copia de la compraventa, copia del reglamento de copropiedad).
- Antecedentes técnicos (certificados de no expropiación, de número domiciliario, de recepción final, de avalúo fiscal).
Para que la aprobación se haga lo más rápido posible, el solicitante debe estar atento a brindar rápidamente al evaluador las aclaraciones a que haya lugar.
Aprobaciones definitivas de los créditos hipotecarios
De acuerdo con un estudio de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), el financiamiento bancario para las propiedades corresponde al 91% del stock de créditos para la vivienda del país.
En ese sentido, lo más probable es que la mayor parte de unidades de un proyecto se venda mediante préstamo hipotecario. Para agilizar el desembolso de esos dineros y asegurar la transacción, se realiza acompañamiento al comprador durante todo el trámite y se coordina el proceso con las entidades financieras, estableciendo alianzas con ellas para acceder a tasas de interés preferenciales y aprobaciones más rápidas.
Pagos de saldos de pie
Se recaudan los saldos correspondientes al valor total del pie de la propiedad, generalmente financiado en las ventas en verde y en blanco.
Firma del hipotecario con el banco
Se coordina con las partes involucradas la firma del «set hipotecario», donde quedarán claros todos los términos y condiciones del crédito.
Emisión de escrituras e inscripción de dominio
El banco elabora la escritura del crédito con las condiciones pactadas y se envía a la notaría, donde quedará disponible para ser firmada por todas las partes involucradas (comprador, inmobiliaria, entidad acreedora, etc.).
Una vez transitada esta etapa de escrituración, solo queda coordinar la entrega del inmueble y empezar la cobranza.
2. Cobranza
Esta fase inicia inmediatamente después de que se realiza la firma de la escritura tanto por el comprador como por los representantes de la inmobiliaria. El objetivo principal es recaudar, en el menor tiempo posible, el dinero asociado a los créditos hipotecarios.
Se compone de los siguientes pasos:
Trámite de la carta de resguardo entre los bancos alzantes y los bancos otorgantes
Esta carta representa la obligación -legal y escrita- que asume la entidad que otorga el crédito, de pagar a la inmobiliaria o banco de esta el total de la deuda del nuevo propietario. Es importante asegurar su emisión, pues se exige una vez que el dominio del inmueble es inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
Firmas del banco alzante y del banco otorgante
Se recoge este requerimiento para que la carta adquiera valor legal.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)
Se inscribe el dominio de la propiedad junto a las hipotecas, gravámenes y prohibiciones. El plazo promedio para este proceso es de 2 a 3 semanas en el Conservador de Santiago, en otras zonas puede aumentar hasta 60 días.
Una vez se ejecutan estos pasos, el banco prestamista realiza el giro del crédito hipotecario al banco alzante o a la inmobiliaria.
Cabe señalar que la etapa de cobranza también incluye las gestiones necesarias para recuperar todos los dineros provenientes de las ventas del proyecto, como los pagos de contado y los cobros de subsidios.
Como puede verse, el proceso de escrituración y cobranza es bastante complejo, y su grado de dificultad aumenta de forma proporcional al tamaño del proyecto. Por eso es recomendable externalizarlo con entidades expertas en el rubro, como Develop Gestión Comercial.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
escrituración y cobranza
Imagen de aymane jdidi en Pixabay
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