Dentro de las 25 medidas de reactivación, propuestas por la Cámara Chilena de la Construcción, está la que genera un nuevo beneficio tributario para la compra de viviendas nuevas.
¿Cómo funciona y en qué consiste?, revisémoslo en base a un ejemplo numérico.
¿En qué consiste?
En primer lugar se debe considerar que la nueva ley genera un beneficio tributario transitorio y extraordinario a la compra de viviendas nuevas adquiridas con créditos con garantía hipotecaria.
Se establece un crédito tributario reembolsable de un poco más de 1 millón de pesos al año, y hasta por 5 años, a la compra de una vivienda nueva.
Este crédito es compatible con otros subsidios habitacionales, así como con el beneficio tributario establecido en el artículo 55 bis, que permite deducir los intereses de los hipotecarios, respecto de la base imponible tributaria de las personas.
Aplica sólo a personas naturales, no para sociedades.
Uno de los objetivos que busca el Legislador, es reducir el número de viviendas en stock, que de acuerdo a los reportes de la CChC se identifica un stock del orden 114.000 unidades.
Dado lo anterior, la medida aplica a proyectos que cuenten con recepción municipal de obras ya emitidos, al momento que se promulga la Ley y que por lo tanto puedan firmar escritura de compraventa de forma inmediata (desde el mes de noviembre de 2023 en adelante).
Y en caso de proyectos que estén por recibir recepción en los próximo meses, podrán operar con promesas de compraventas con fechas desde noviembre de 2023 (protocolo notarial) y que cursen escrituras hasta el mes de septiembre del 2024.
Veamos un ejemplo.
Tomemos como base el caso de una vivienda del mercado privado, de acuerdo a los siguientes parámetros de adquisición:
- Valor vivienda 3.000 UF
- Pie 600 UF (20%).
- Crédito Hipotecario 2.400 UF (80%).
- Dividendo (T=5,40% y plazo 30 años) : $495.664
- Renta Requerida $ 1.982.656 / mes
Supongamos que el comprador tiene un ingreso mensual de $2.500.000, por lo que en su Global Complementario declararía $30.000.000.-
En este caso, cae en el tramo 3 de la tabla del Global Complementario del SII, por lo que haciendo el cálculo por cada tramo y las deducciones respectivas, le correspondería pagar un monto por impuesto por la suma de $1.570.000 (aproximadamente).
Pero, si el año anterior a esta declaración, compró una vivienda y pagó dividendos con este beneficio tributario, entonces puede descontar el tope del beneficio (16 UTM), es decir, la suma de $1.025.000 (aprox), por lo que el pago de impuesto efectivo a realizar es de $545.000., en vez de $1.570.000.-
En este ejercicio, el beneficio permite ahorrarse 2 dividendos al año, y por 5 años.
Cuando el comprador no tiene que pagar impuestos en su Global Complementario, entonces el beneficio opera como un «subsidio«, y en ese caso obtiene como devolución la suma de $1.025.000 (aprox.) y por 5 años.
Conclusiones
Es un beneficio interesante, ya que aplica como una rebaja efectiva al pago de impuestos, y no como una rebaja de la base del Global Complementario.
Por otro lado, si la persona no paga impuestos, entonces opera como un «subsidio reembolsable».
Adicionalmente es compatible con otros Subsidios y beneficios tributarios.
A mayor valor de la propiedad su efecto relativo disminuye, por lo que esta por verse, en qué segmentos de mercados tendrá mayor penetración esta medida, pero en cualquier escenario se espera pueda operar como una medida de reactivación económica y dar un empujón a la compra de viviendas de la clase media del país.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario
Photo by Nataliya Vaitkevich