Cuando una persona desea comprar una propiedad, en la generalidad de los casos se suscribe, en primer lugar, un contrato de promesa de compraventa. Los contratos de promesas compraventa son un ejercicio necesario para no tener problemas posteriores, pero: ¿En qué consisten?
En términos generales, un contrato de promesa de compraventa es aquél por el cual las partes que concurren, se obligan a celebrar un contrato futuro, en un cierto determinado plazo o en el evento que se verifiquen ciertas condiciones.
En el caso de una propiedad en construcción, el contrato de promesa de compraventa se suscribe entre una inmobiliaria y un cliente, y establece obligaciones y derechos para ambas partes. El líneas gruesas, la Inmobiliaria se obliga a construir un determinado inmueble para venderlo al cliente; y por otro lado, el cliente se compromete a concurrir con el pago de la propiedad, en un determinado tiempo y condiciones.
De acuerdo con datos de GfK Adimark, en el segundo trimestre de 2018 se celebraron 6.425 promesas de compraventa de viviendas nuevas, sólo en la Región Metropolitana.
Importancia de los contratos de promesas de compraventa.
¿Por qué es relevante realizar este documento? Porque permite fijar el precio y características de la propiedad, desde la firma de promesa y hasta la escritura de compraventa definitiva; permite ademas verificar que el inmueble y su vendedor cumplan con todos los requisitos para que la venta sea legal; también entrega tiempo al comprador para pagar el pie y gestionar el préstamo hipotecario y tiempo a la Inmobiliaria para obtener recepción municipal, ley de copropiedad inmobiliaria, entre otras condiciones necesarias.
Es decir, entrega la seguridad a ambas partes de que el contrato final se celebrará en el plazo que se haya determinado y con las condiciones expuestas con anterioridad.
Para Pelayo Valenzuela, abogado en derecho inmobiliario, estos documentos son «un rayado de cancha, donde quedan claras las condiciones bajo las cuales se va a hacer efectiva la transferencia de una propiedad».
¿Cuáles son los requisitos para conformar estos contratos?
La Ley Chilena le da gran importancia a las bienes inmuebles, por lo que está bastante regulado el cómo se transfiere el dominio de ellos, y establece que el único instrumento, en caso de compraventas, es través de una escritura pública, la cual se constituye en título traslaticio de dominio, y en consecuencia, luego éste instrumento es el que le permite al Conservador de Bienes Raíces, trasladar el dominio de una persona a otra en sus registros.
De allí la importancia de las promesas de promesas de compraventas, ya que es el acto previo a la concurrencia de las partes a la escritura de compraventa definitiva.
Veamos entonces, un resumen de las principales formalidades que deben cumplir las promesas de compraventas:
- La promesa de compraventa debe constar por escrito, y debe ser con autorización de firma ante Notario. No se requiere que sea protocolizada y tampoco se requiere que sea mediante escritura pública.
- El contrato prometido no debe ser de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
- La promesa debe contener un plazo o condición que señale la época de la celebración del contrato prometido.
- El documento debe indicar el detalle de lo que se comprará: identificando los números específicos de los departamentos, estacionamientos, bodegas, bicicleteros, etc.
¿Qué otros aspectos se deben observar al momento de firmar una promesa de compraventa?
Es recomendable, previo a la suscripción de una promesa de compraventa, observar lo siguiente:
- Verificar que el promitente vendedor (inmobiliaria) sea el propietario del terreno donde se desarrollará el proyecto.
- Revisar que el proyecto cuente con un permiso de construcción otorgado por la Municipalidad respectiva.
- Que la inmobiliaria tenga considerado entregar al prominente comprador una póliza de seguro , por los anticipos de dineros (pie) que se reciban antes de la firma de la escritura de compraventa definitiva, de tal modo que en el caso que, por responsabilidad de la inmobiliaria, no se concreta la venta, se pueda recuperar el pie pagado.
- Dar una mirada al plazo o condiciones para poder estimar una fecha de celebración del contrato de compraventa definitivo.
- Siempre es muy recomendable que el promitente comprador cuenta con una pre aprobación bancaria, emitida por alguna institución financiera, lo que permite asegurar que, al menos hoy, el promitente comprador es sujeto de crédito, luego de lo cual él debe procurar mantener sus condiciones crediticias hasta la suscripción de la compraventa definitiva.
- Observar que las multas por incumplimiento sean justas y equilibradas para ambas partes.
- Se debe considerar que la texto de la promesa de compraventa es de mutuo acuerdo, y de los llamados de adhesión, por lo que el promitente comprador tiene derechos a introducir modificaciones, y la inmobiliaria tiene también derecho a aceptarlos o rechazarlo. Debe existir consenso entre las partes.
Considerar todos estos elementos ayudará a comprender y entender de mejor manera el significado el documento que se esta suscribiendo al momento de firmar una promesa de compraventa de una propiedad.
De tal modo que ahora estarás mejor preparado para comprar o invertir en propiedades.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Los contratos de promesas de compraventa
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Hola,
Mi pregunta es la siguiente: ¿se puede firmar una promesa de compraventa sin que el proyecto cuente con el permiso de construcción respectivo? ¿Cuáles son las consecuencias para el vendedor y para el comprador en caso de hacerlo? ¿Dónde me podría informar bien sobre el tema?
Muchas gracias
Isabel,
En caso de proyectos de lotes de terreno o casas, la Ley General de Urbanismo y Construcciones trata especialmente el asunto de prometer vender propiedades que no tengan debidamente ejecutadas sus obras de urbanización, las cuáles no podrían ejecutarse si no cuentas con los debidos permisos de construcción, y establece sanciones severas.
Lo anterior viene desde hace año, con el objeto de prevenir y sancionar lo llamados «loteos brujos», que dieron pie a estafas.
Ahora bien, en el caso de un proyecto de edificio de departamentos, usualmente éste se ejecuta en un terreno que cuenta con urbanización suficiente, por lo que el prometer vender un departamento sin permiso de edificación estaría en una línea gris, sin embargo, la misma Ley establece la obligación de que la promesa sea ante notario y se extienda la respectiva póliza de garantía, para caucionar el pago de pie, lo que usualmente se hace posterior a obtener permiso de construcción.
De todos modos, es recomendable comprar en proyectos donde sí exista el permiso de construcción respectivo, ya que así hay mayores certezas que sí es factible construir lo que se esta promesando y hay mayor certeza en los plazos involucrados.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Buenas, mi pregunta es la siguiente:
Si estoy en proceso de separación, de un matrimonio con separación de bienes, aún no se ha firmado el cese de convivencia, y firmo una promesa de compraventa, hay alguna implicancia legal para efectos de patrimonio posteriormente?
Hola mi consulta es la siguiente ,quiero comprar una casa y los propietarios aún no tienen los documentos faltantes la posición efectiva yo puedo hacer el contrato y darles un pie mientras
Hola María,
Entre particulares no es recomendable otorgar anticipos a la firma de promesa, menos si no tiene los títulos de la propiedad ok.
Pero sí se puede hacer una promesa con cheques en garantía, como seriedad de compromiso por ambas partes.
atte.,
Rafael Gana K.
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Buenas tardes,
Estamos vendiendo nuestra casa y queremos hacer el compromiso de compraventa, el comprador paragara con crédito hipotecario y lo que le falta en efectivo.
Como estipuló en la compraventa lo que pagará en efectivo y cuando debiese pagarlo?
Espero su respuesta!
Muchas gracias.
Hola Andres,
Lo usual es que el pie, en estos casos, quede mediante un vale vista, con instrucción al notario, para ser entregado al vendedor, una vez inscrita la propiedad a nombre del comprador.
Lo anterior se hace al momento de la firma de la escritura.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola
Firme contrato compra venta en abril cuando las condiciones de covid19 no eran las mismas de hoy ni del día de mañana. La inmobiliaria NO me ha entregado papeles firmados ni de parte de ellos ni de la notaría. Hoy me quiero retractar porque la condiciones familiares cambiaron y mi sueldo real no es el mismo dado que debo ayudar otros miembros de la familia y pago deudas no previstas. Ya di un pie de 5 millones y 24 cheques que siguen cobrando y a la fecha no me responden por papeles notariales. Que hago? Puedo retractar?
Viviana,
Yo creo que lo mas recomendable, es que con los antecedentes actuales de Ud., puede reunirse con los representantes de la inmobiliaria, para presentar su caso, y buscar una solución.
Si hoy Ud. no es sujeto de crédito, como lo era en abril, y eso se puede acreditar, lo razonable sería acordar una salida del contrato.
Otra opción, si es que cuenta con tiempo, es explorar la posibilidad de vender a un tercero a un tercero la promesa de compraventa.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola, al igual que la consulta de mas arriba, en abril firme una promesa de compra venta esto no se hizo en notaria y yo no quede con respaldo alguno por motivos de la pandemia la entidad que me había pre aprobado el crédito lo rechazo por que las condiciones crediticias cambiaron y mi empleador aparecía acogido a la ley de protección al empleo, esto genero el rechazo en la mayoría de las entidades bancarias y genero no pudiera optar a la propiedad por el crédito hipotecario yo di un pie de 5 millones y la inmobiliaria me multo con el 100% del pie, corresponde eso? pretendo generar una demanda y desconozco que parte de la ley del consumidor me pudo acoger, ayuda plis!!
Hola, quisiera saber que tipo de contrato debo celebrar para este tipo de caso: Mi suegra quiere venderme la casa pero no tengo las condiciones como para comprarla de inmediato, pero ella solo quiere vendermela a mi, ella me propone que yo viva sin pagarle arriendo pero con la promesa de comprarla y ir pagandola con los años; que tipo de contrato deberia celebrar con ella?, existe un tipo de contrato que me entregue todas esas condiciones? soy de chile, arica; zona urbana, Saludos
Hola Daniela,
Pienso que sería bueno generar algún pago mensual de arriendo, aun que sea bajo, y de ese modo podría venir bien un contrato de arriendo con opción de compraventa.
Acá le dejo un link con un blog al respecto:
https://develop.cl/como-funciona-un-arriendo-con-opcion-de-compra/
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Bnas tardes. Soy un futuro comprador. En una promesa de compra venta de un inmueble usado, y comprado con credito hipotecario, es obligatorio colocar cuanto es el pie que estoy dando.
Hola Nico,
En las compraventa usadas, es muy recomendable no hacer pagos anticipados a la promesa, solamente a la firma de escritura de compraventa y mediante carta instrucción al Notario, para ser entregados al vendedor una vez efectuada la inscripción a su nombre en el Conservador respectivo.
Instrumento de pago recomendado: vale vista o depósito a plazo a su nombre, y endosado a nombre del vendedor.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola,
Firme una promesa de compra venta para entrega a marzo 2021, pero por pandemia no avanzan en la construcción de la vivienda y la inmobiliaria no da respuesta para la entrega final de este. ¿me puedo retractar de la promesa de compra venta sin pagar multa dado que ellos no estan cumpliendo con la entrega de la vivienda?
Muchas gracias
Hola Sara,
Durante las cuarentenas obligatorias las obras de construcción tuvieron que estar sin funcionamiento, por fuerza mayor, por lo que es atendible que ese periodo de tiempo sea adicionado al plazo originalmente pactado.
atte,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, se puede hacer un contrato de promesa de compraventa de un terreno ubicado en condominio, me exigen hacer el pago y a finales de 2021 ya se puede escriturar, ya que es cuando terminan el proyecto al ser preventa
Mi esposa y yo decidimos invertir en un proyecto inmobiliario en blanco. Hace más de tres meses que realizamos la firma de la promesa de compraventa, sin embargo al día de hoy tengo pruebas de que esta promesa no esta notariada ni firmada por mi contraparte (la inmobiliaria). Lamentablemente me esposa esta en suspensión de contrato y quiero retirarme del proyecto, hice la solicitud pero no quieren dejarnos salir, la solución que nos dan es que sigamos pagando hasta que ellos consigan a quien ceder el inmueble. Mi consulta es, a pesar que el contrato aún no esta notariado ¿este sigue siendo válido a pesar de yo manifestar el deseo de desistir del mismo? ¿que otra alternativas tengo? ¿Cuándo ellos realicen la cesión yo perdería el dinero ya abonado?
Alexis,
Es importante que ud. tenga copia del contrato autorizado ante notario y con copia de la respectiva póliza de garantía.
Eso es lo primero; lo segundo, es que si hay tiempo, es factible buscar alguien que tome su lugar en dicha promesa, mediante una cesión de sus derechos, al cederlos, Ud. recupera el pie enterado a la fecha, en la medida que la cesión se haga al mismo precio y el flujo de pago del pie sea concedentes con lo que ud. ya ha pagado.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, buenas tardes,
Puedo firmar un contrato con una fabrica que construye cabañas ?? sin notario, solo conrato directo ambas partes ??
Se paga 50% al firmar y saldo con la entrega..
hay algún tipo de riesgo ??? gracias
Julio,
Los contratos, entendiendo que son acuerdos entre las partes, y que éstos generan obligaciones y compromisos mutuos, pueden ser:
* Verbales.
* Por escrito.
* Por escrito mediante instrumento privado con firma ante notario.
* Por escrito mediante instrumento privado con firma ante notario y protocolización.
* Por escrito mediante instrumento público.
Esta lista va desde, lo más informal, hasta lo más formal, y mientras más formal sea, es más probable el poder defenderse en caso de incumplimiento, pero también depende mucho de los montos involucrados.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, consulta:
Estoy haciendo los trámites para comprar un departamento usado pero el vendedor vive en otra región, cómo se hace para la firma de la promesa de compraventa??
Hola Macarena,
Te escribimos a tu mail, pero nos llego rebotado, favor envíanos un mail a contacto@develop.cl, para que taponamos ayudar.
Tenemos una plataforma de firma digital que les podría ser de utilidad para la firma de promesa.
saludos,
Rafael Gana Koporcic
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Hola,
Quiero comprar un terreno con credito directo con la inmobiliaria, sólo con la firma de la promesa de compraventa podré construir en él?.
Saludos
Hola Christian,
Si le entregan el terreno antes de firmar escritura, sí podría construir, pero debe tener presente que el terreno, más las construcciones, no estarán a su nombre mientras no firme la escritura definitiva y la inscriba en el Conservador, por lo que construir en un terreno con promesa es algo riesgoso.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Firme una compraventa con 50 % del pago total del terreno, ¿ me puedo arrepentir de tal contrato exigiendo la devolución de mi dinero ante de firmar la escritura ?
Hola Luis,
Habría que revisar el contrato que Ud. firmó, usualmente hay multas establecidas por desistimientos.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola!
Muchas gracias por este espacio..
mi tema es el siguiente,
voy a comprar un terreno junto a un amigo y firmaremos un acuerdo de compromiso de compra. Me gustaría saber :
si desisto de comprar, cual es el valor de la multa en porcentaje por ejemplo…?
cada uno tendría un rol? o si no es asi, podria hacerse una separación y tener cada uno un rol, suponiendo que quisiera vender el terreno en algún momento.
desde ya muchas gracias!
Hola Paz,
Falta info. para responder, pero acá van algunas orientaciones:
* Los valores de multas por desistimientos en las promesas se pactan en la misma promesa, por lo general, van entre un 10% y un 20%, pero las partes pueden pactar cualquier monto en verdad.
* Lo de los roles, depende si el terreno esta subdividido o no, y si tiene mas de un rol hoy o no; o si se puede subdividir a futuro…
* En general se puede ceder derechos de una promesa, pero también a veces esta restringido en la misma promesa.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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ah! y olvidé tambien,
si desisto de comprar, pero llevo a otro comprador.. eso anula mi multa?
Hola!
Comprare un terreno con un amigo y quisiera saber:
cual es el valor de la multa en porcentaje si es que desistiera de comprar?
si llevo a un comprador, eso anula mi multa?
el terreno se puede dividir y que cada comprador tenga un rol? en cuanto tiempo? pensando en que pueda vender el terreno en un futuro
gracias
Desde ya muchas gracias
Buenos dias,
Mi consulta es , hice un compromiso de compraventa el año pasado, a mitad de la pandemia, iba a vender mi casa, estaba haciendo los tramites para recepcion final, pero el arquitecto al solicitar el permiso de edificacion indico que la casa es de material ligero y no solido como corresponde, ya me dijeron en la dom que eso se debe corregir, además este señor nunca me dijo que habia que tener certificado el sistema de gas, cosas que supe hace poco y lo debo hacer, el tema es que el plazo termina en septiembre y las cosas han cambiado ya que en febrero 2021 la empresa donde trabaja se esfumó y no nos despidio y tampoco quebro, asi que no tuve finiquito, recien este mes encontre trabajo, por lo que no tuve plata para corregir los errores y hacer las certificaciones necesarias para sacar la recepcion final, mi pregunta es yo puedo dejar nulo el compromiso sin que haya multa??? gracias espero su respuesta
Por qué es importante la suscripción de contratos de promesa de venta?
Hola, firme una promesa de compra venta hace más de dos años por un departamento en blanco, pagando un 15% como pie. La vivienda tiene un atraso de 1 año al plazo de entrega que inicialmente se había pactado. Hoy dadas las condiciones bancaría actuales no puedo obtener un crédito hipotecario para cubrir el resto de la vivienda. Quisiera saber de qué manera puedo pedir la devolución íntegra de lo pagado. Saludos.
hola buenas tengo un contrato de compra venta desde el 2018 con una inmobiliaria firmado y timbrado ante notaria con escritura publica. resulta que el terreno no cumple con lo que esta en terreno de forma fisica, y reclamamos ala inmobiliaria para hacer valer nuestro contrato donde aparece nuestro plano y ellos nos dicen que no tenemos derecho a reclamar nada porque aun no somos dueños y mas encima nos dicen que el plano con el que compramos no esta actualizado es legal aquello.
quedo atenta
Hola, mi consulta es la siguiente:
Soy beneficiaria del subsidio habitacional DS49, estoy por comprar una casa usada y Serviu se hará cargo de todo el aspecto legal, ellos harán la tasación, el estudio de títulos y por supuesto, la escritura. El vendedor del inmueble desea que efectuemos una promesa de compraventa con pago anticipado (al menos una parte), mi pregunta es si es Serviu quien debe realizarla o nosotros mismos con ayuda de un abogado.
Estimados.
Mencionan en reiteradas ocasiones que una promesa de compraventa «debe ser con autorización de firma ante Notario». Quisiera preguntar en qué ley o similar se indica esto, sobre todo teniendo en cuenta de que una promesa de compraventa NO es obligatoria, y que podría hacerse mediante otros medios válidos, como firma electrónica avanzada entre privados, al menos entre propiedades usadas. Gracias.