En Chile, el «derecho de propiedad» es el derecho real más perfecto que trata la normativa nacional, porque gran parte de ella reconoce su importancia y se centra en su protección. De hecho, en el país contamos con la Constitución política y el Código Civil, dos cuerpos normativos que definen y garantizan dicha institución.
Además, desde antes de la introducción del Código Civil, ya existían algunas normativas orientadas a reconocer y garantizar la propiedad, y a partir de la promulgación de la Constitución de 1833 se establece la inviolabilidad de este derecho.
¿Cuáles son los atributos del dominio de propiedad?
En este contexto y muy en línea con la doctrina jurídica general, las personas pueden ejercer dominio sobre inmuebles atendiendo a tres atributos:
- Uso: hace referencia al derecho de uso que tiene una persona sobre el bien. Un gran ejemplo de ello es el hombre que compra un departamento y lo emplea para vivir con su familia.
- Goce: denominado también “Ius Fruendi”, es el que habilita a una persona para apropiarse de los frutos y los productos que genera el bien. Por ejemplo, cuando el titular de un departamento lo arrienda y percibe una renta.
- Nuda Propiedad: de acuerdo con el artículo 583 del Código Civil, se trata cuando una persona es propietaria de un bien, pero no puede poseerlo o hacer uso de él. Esta condición se puede transferir por venta, donación, hipotecarse o heredarse por causas de muerte, según el artículo 773 de la precitada norma.
Cuando se juntan el uso y el goce, se configura el usufructo, definido en el artículo 764 de Código Civil como el derecho a gozar de un bien ajeno con la obligación de mantenerlo en buenas condiciones y devolverlo a su dueño, en el tiempo estimado, o pagarle al propietario con cargo de igual valor y calidad del inmueble, o liquidar el costo total del bien, en caso de que éste sea fungible.
En otras palabras, el usufructo es el derecho a gozar de una cosa ajena, más no de disponer de ella porque el derecho de propiedad como tal le pertenece a otro.
Entonces, ¿cuáles son las disposiciones que se puede tener sobre un inmueble?
En consecuencia, los atributos del dominio de un inmueble permiten que 3 personas distintas usen o dispongan de este de modo diferente. Por ejemplo:
- El propietario X de un departamento cede el uso y goce de éste a su hijo. Es decir, le entrega el usufructo del bien, pero se queda con la nuda propiedad para hipotecarlo, o para evitar que éste la venda a un tercero.
- El hijo del propietario X arrienda el bien y percibe la renta., pasando de este modo a ser un arrendador, sin ser propietario.
- El arrendatario, que arrienda la propiedad al hijo del propietario X, es quien finalmente usa el departamento para vivir.
De este modo, tenemos un ejemplo, de cómo 3 personas distintas hacen uso de modo diferente de los 3 atributos que tienen las propiedades.
En todo caso, hay que tener presente que el usufructo realizado sobre bienes inmuebles debe legalizarse mediante un contrato, e incluso esta la posibilidad de inscribirlo en el registro de gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
usufructo
Photo by Rafael Gana Koporcic
Y qué pasó con la facultad de disposición?
Muchas gracias
De nada Luis,
Saludos !!
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, estoy comprando una casa dentro de un condominio, en cuyo contrato de compra venta dice «se deja constancia de que sobre la porción de terreno dentro de la cual se ha construido la unidad objeto de este contrato, al comprador le corresponde un derecho de uso y goce exclusivo». Mi pregunta es, el terreno es de mi propiedad junto a la vivienda, o solo la vivienda es mía, en ese caso el terreno a quién le pertenece??
Hola,
En ese caso la figura es que el terreno es de «todos», pero el terreno dentro de los perímetros de la casa es de tu uso exclusivo (nadie puede entrar en la práctica sin tu autorización), y la construcción es 100% tuya en propiedad, es como si fuera un edificio, donde el departamento del primer piso tiene un patio de uso y goce exclusivo a nivel del terreno.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Buenos días, estoy en proceso de compra de un departamento, acogido a la ley de copropiedad, en el párrafo de compaventa dice: «…Compra, acepta , y adquiere para sí, el dominio exclusivo….»
mi consulta es:, ¿Qué significa la palabra Exclusivo, tiene limitaciones al «Dominio»?
¿Por qué, no dice: solo Dominio?
Excelente! muy bien explicado! Saludos!
Gracias !!!
Rafael Gana Koporcic
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Mi abuela hace unos años compró una propiedad y la escritura dice que le vendió la nuda propiedad ,pero no existen usufructo vigentes ,como corrijo eso para que los herederos sean dueños de la totalidad de la.propiedad
Hola Virginia,
Ex extraño el caso, usualmente cuando se separa el usufructo de la nuda propiedad, queda establecido en la misma escritura que sucede con ambos conceptos.
Tal vez el usufructo quedo en beneficio del dueño anterior, habría que revisar con mayor detención el caso.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola a todos, tengo una duda: en un condominio, a quien corresponde mantener un bien común entregado en uso y goce exclusivo de un departamento ( terraza de un departamento del último piso, tipo penhouse, que constituye parte de la techumbre del piso 11.
En este caso, a quien corresponde reparar la terraza si existe una gotera que afecta al departamento inferior.
Saluda atentamente, Luis Guerrero.
Interesante caso.
Yo entiendo que las lozas y muros de los edificios son bienes comunes, por lo cualquier intervención en esas estructuras debe ser a través de la Administración del Condominio o del área de Poste Venta de la Inmobiliaria (si esta dentro de los plazos).
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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