El pasado 15 de julio, el presidente Sebastián Piñera presentó un proyecto que modifica la actual Ley de Arriendos y que rige desde 1982. ¿La intención? Poner al día a la normativa para que entregue soluciones a las necesidades actuales de arrendatarios y arrendadores con un instrumento jurídico de mayor modernidad.
Para el mandatario, la iniciativa pretende «hacer justicia en el mercado de arriendos», por medio de la búsqueda de un nuevo equilibrio entre las dos partes involucradas, de tal manera que todos estén al amparo de la ley.
Los puntos claves de la nueva Ley de Arriendos
El mercado de la renta residencial ha tenido un crecimiento significativo en Chile. De hecho, se estima que los edificios destinados a este rubro se dupliquen en 2 a 3 años, según estudios publicados en 2018. Por eso, es importante conocer algunos de los puntos más importantes de la propuesta del mandatario:
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La nueva Ley busca simplificar los trámites asociados a juicios.
Si se revisan las estimaciones, anualmente se registran unos 20 mil juicios relacionados con morosidad en la renta. Gracias a la nueva legislación, estos procesos -que podían durar hasta 8 meses de trámites- se agilizarán, permitiendo que el inmueble sea entregado lo más rápido posible a su dueño. Se estipula que en un plazo de 10 días debe ser dictada una sentencia y que, en caso de haber deudas pendientes por los servicios básicos, las mismas queden asociadas con el arrendatario y no con el arrendador.
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Se podrán hacer juicios sin abogados, en algunos casos.
Esta iniciativa también incluye que el arrendador pueda efectuar una demanda sin necesidad de contratar abogados, siempre y cuando el valor mensual del arriendo llegue a las 8 UTM ($400.000 aproximados). Este nuevo escenario significa un ahorro significativo para la persona afectada.
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Limitará las garantías exigidas a los arrendatarios.
Bajo este nuevo marco de ley, las garantías en los contratos de arrendamiento no podrán superar las dos rentas mensuales y ese monto debe ser restituido en un periodo máximo de 60 días a partir de la devolución del inmueble. Si se efectúa algún descuento en la devolución, el mismo debe documentarse y justificarse. Además, en caso de que la vivienda tenga malas condiciones y no cumpla con requisitos de seguridad y normas sanitarias, el arrendatario también está bajo resguardo de esta nueva ley de arriendos.
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Regulará los subarriendos.
En la nueva Ley se establecerá que quedará prohibido el subarriendo, salvo que las partes convengan lo contrario en el contrato de arriendo.
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Las propiedades deberán ser habitables.
Con el objeto de proteger a los arrendatarios de abusos, la nueva Ley establecerá las condiciones mínimas para que una propiedad se pueda arrendar, con estándares y habitabilidad que serían definidos a través de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
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Notificaciones de juicios.
En la actualidad, cuando un propietario demanda a un arrendatario, parte del proceso judicial considera ciertas notificaciones en el domicilio del arrendatario, y ser éste no se encuentra, se debe intentar notificarlo en una futura visita. La nueva Ley agilizar este proceso y buscará un mecanismo para que la notificación sea efectuada en una primera visita.
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Citaciones.
En la actualidad es frecuente que el arrendatario demandado no concurra a la citaciones del Tribunal, con el objeto de dilatar las sentencias. En la nueva Ley se considerará que éste admite culpabilidad en caso de nos concurrir a las citaciones durante el proceso.
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Deudas de servicios.
El propietario afectado podrá pedir al Tribunal que instruya a las empresas de servicios de luz, agua, telefonías u otras, que haga responsable del pago de las deudas pendientes de la propiedad al arrendatario y no al dueño.
De acuerdo con los datos recogidos por el presidente Piñera, hay 500 mil viviendas en arriendo y se espera que la nueva normativa en trámite haga el proceso de negociación entre arrendador y arrendatario mucho más accesible.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
nueva ley de arriendos
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ESPERO QUE LOS SEÑORES PARLAMENTARIOS TRAMITEN LUEGO ESTA LEY. Y EL SEÑOR PIÑERA LE PONGA SUMA URGENCIA.-
q hacer cuando despues de tres años con una conducta intachale como arrendador su dueña con insultos e inproperios te pide la propidad q debo hacer. y q beneficio puedo tener o la demando o espero una notificacion judicial
Marco,
En primer lugar los insultos no son justificables.
El contrato se puede poner término en los plazos estipulados en el mismo y no en cualquier momento.
Por ejemplo, si estamos en enero, y firmamos un contrato de arriendo por 1 año, renovable, usualmente éste se puede poner término con 60 días antes del vencimiento, pero pasado ese plazo, ya no se puede poner término hasta el año siguiente, salvo pago de indemnización.
Siempre una vía judicial es válida, pero siempre es mejor un acuerdo entre las partes.
atte.,
Rafael Gana K
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Mucha agua a pasado por ese puente (estallido social, coronavirus, etc.) y no se si ya es ley «la nueva ley de arriendo» y si todas las novedades antes descritas son efectivas en la actualidad, también quisiera saber si es verdad o no, que si arriendas a un grupo familiar con niños o adultos mayores – y dada la contingencia – si no te pagan el arriendo, NO PODRÁS SACARLOS de tu propiedad si aducen motivos de fuerza mayor: cesantía, por jemplo. Gracias por su pronta respuesta.
Hola Susana,
La verdad que esas causales no son atendibles para no cumplir un contrato de arriendo, otra cosa distinta, es que dada la contingencia, las partes puedan convenir alguna facilidad de prórroga o ajustes transitorios en la renta, si fuera necesario, pero en cualquier escenario el no pago es un incumplimiento contractual que se puede acreditar en tribunales.
Si se debe tener presente que hoy los juicios están lentos, por contingencia y cuarentenas.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Arriendo un departamento desde junio de 2016, estoy al día en todos mis pagos, pero nunca. la corredora, me ha querido entregar el contrato de arriendo, me entregaron uno tipo que le falta el articulo que se refiere si me quedaba arrendando por mas de dos años. El contrato que me entregaron no es el que yo firmé y solo dura por dos años. ¿Que puedo hacer?
Tengo una Sra. En una pieza y dejó de pagarme desde mediados de abril, me trajo a carabineros diciéndome que no podía echarla porque tiene a su nieto de 3 años, lo mismo me dijo Carabineros, que si la echaba me llevaban detenido, ya lleva 2 meses viviendo gratis en mi casa y eso me parece super injusto. Como podría proceder, me pueden dar alguna información por favor.
Hola Oscar,
Consulte nuestra área legal, ya que nosotros tenemos en renta propiedades completas, no piezas, y nos comentan que la relación contractual es la misma.
Es decir, la forma de término de contrato y desalojo es la misma: si hay un arrendamiento, con o sin contrato escrito, procede una demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago. Se requiere el contrato escrito o unos 3 testigos que acrediten la situación y comprobantes de pago de las rentas.
atte.,
Rafael Gana K.
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Estimados esta ley finalmente fue firmada o aún es tentativa?
Hola Marcia,
La ley n°18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, se encuentra aún en tramitación, en su etapa de primer trámite en el Senado, sin urgencia..
Sus objetivos principales son:
• Otorgar mayor velocidad a los procedimientos judiciales.
• Evitar el abuso en el arriendo y subarriendo, en condiciones precarias y de hacinamiento.
• Resolver situaciones relativos a deudas de servicios básicos.
Sería de gran utilidad en la situación actual, pero lamentablemente aún no se cuenta con ella.
atte.,
Rafael Gana K.
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Desde hace dos años tengo arrendada una casia en 21,00 UF. En Junio de este año 2020 debido a la contingencia actual, rebajé el canon a 19,20 UF. Al calcular el canon de Julio me encuentro con la sorpresa que la UF esta bajando todos los días. Mi pregunta es ¿debiera quedar congelado el monto de acuerdo al ultimo valor recibido, hasta que se normalice el valor de la UF, ( como formula de reajuste) o ademas de la rebaja efectuada, se debe seguir en los siguientes meses calculando el canon en base a la UF cada día mas baja?
Me permito mencionar que aparte de fijar la renta en UF como formula de reajuste automático, Jamas he efectuado ningún otro reajuste, ni semestral ni anual, aparte del valor de la UF que ahora va en bajada,
¿ Que debo hacer? ¿se puede congelar o debo seguir rebajando, de acuerdo al valor de la UF?
Estimada Eugenia,
La ventaja de hacer los contratos de arriendos en UF, es que éstos se van ajustando periódicamente conforme a la variación de este indicador, lo que evita preocuparse de hacer los reajustes por IPC de modo semestral o mensual. (esto es independiente de los eventuales reajuste por variación de mercado que se puedan revisar y aplicar).
Es un buen mecanismo, ya que va recogiendo de modo más anticipado los incrementos de IPC, al reajustarse mes a mes.
Ahora bien, si la UF baja, debe respetarse la misma regla, ya que no sería justo para la otra parte congelar la UF cuando ésta baja, y aplicarla sólo cuando sube.
Por otro lado, debiese ser indiferente en verdad, ya que lo que esta sucediendo es que el canon de arriendo esta mantienendo su valor «real» incorporando la variación del IPC en la variación de la UF mes a mes, sea éste positivo o negativo.
De todos modos, en el mediano y largo plazo, ésta en general sube, y de ese modo Ud. estará cubierto frente a una eventual escalada inflacionaria.
atte.,
Rafael Gana K.
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Buenos días, que puedo hacer legalmente cuando mi arrendatario aviso que usará el mes de garantía como pago del arriendo ya que dejará el departamento, en contrato se estipuló que el mes de garantía no es para este uso.
Hola Verónica,
Efectivamente el mes de garantía no se puede usar para aplicar a pago de arriendos, ya que su objetivo es otro, por lo que procede perseverar en la gestión de cobranza de ese mes impago, de acuerdo a las atribuciones del contrato, que podrían ser publicación en el boletín comercial de la deuda impaga, entre otras acciones, pero depende mucho de lo que se haya previsto en el contrato, para tales efectos.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Estimados:
Actualmente estoy arrendando una propiedad por más de tres años (canon de arriendo $950.000.-) sin ningún retraso en los pago de arriendo, debido a la contingencia actual mantengo deudas en el pago de las cuantas de agua, luz y gas (los cuales ya estoy regularizando). Por este motivo el arrendador me envío un correo solicitando la propiedad en un plazo máximo de 20 días. Es esto legal ? cuales son los pazos que establece la ley para este tipo de casos ?
Saludos cordiales y quedo atento a sus comentarios.
Estimado Juan Pablo,
Creo que una salida, en estas condiciones, debe ser de mutuo acuerdo, más aun si se mantienen al día los pagos de arriendos y se están poniendo al día las cuentas de servicios.
Usualmente los contratos consideran la posibilidad de poner término al contrato por deudas de servicios, pero lo usual es convenir su regularización y mantener las condiciones del arriendo, en la medida que hay voluntad de cumplir, que lo que Ud. expone.
Pienso que en tales circunstancias Ud. esta cumpliendo el contrato y no procede el término anticipado.
Una sugerencia es que le responda ese correo, indicando que no procede el término anticipado, ya que Ud. esta cumpliendo con el arriendo y en proceso de regularización de la deuda de servicios.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola buenas noches si voy a firmar un contrato de arriendo y en el borrador que me enviaron me dice ipc variará cada tres meses mi duda es si esa variación la estipula quien redacta el contrato o la establece la ley y si es por ley cual es el tiempo que se establece legalmente, mi otra duda es cual el plazo de el aviso de termino de un contrato pues creo que un mes es muy poco
Consulta estoy arrendando propiedad comercial y le piden en sii en su iniciación de actividades un plano echo por arquitecto y nunca antes lo habían solicitado cuando arrendamos. Es factible que sea así? O es mero tramite de Sii para demorarlo al arrendador. Quien debe efectuar ese gasto con arquitecto? Gracias
Hola actualmente arriendo una propiedad ya hace 3 años esta colinda con un sitio que ha sido desmalezado por su nuevo dueño, en resumen la casa quedo expuesta por un costado al ingreso de perros vagos y a posibles delincuentes, el dueño no quiere aportar al nuevo vecino para construir un cierre perimetral. Que se pude hacer para dar mayor seguridad a la propiedad, gracias
hola buenas tardes , arriendo una vivienda hace mas de 5 años , los pagos están al día y los servicios básicos también , el tema es que mi vecina me informa que mi casa se esta vendiendo y yo con gran sorpresa llamo a la dueña delante de mi vecina y le pregunto y ella niega todo lo conversado . punto aparte la dueña me llama a las 10 de la noche y me dice que si , que esta vendiendo su casa y quiere que la desocupe en 2 meses porque le urge venderla .CABE MENCIONAR QUE LE PEDI LA CARTA DE AVISO y me dice que si la hara pero solo puede darme 2 meses porque quiere vender rápido .que debo hacer , cual el es mi derecho ante esta situación , ayuda estoy desorientada
gracias
buenos días, agradezco su ayuda en mi siguiente consulta.
deseo arrendar la casa de mi hermana, que esta declarada con demencia senil y poca movilidad, ella la tuve que internar en una casa de ancianos, pago 600.000.- PESOS, con la pensión de ella ; puedo pagar la mitad, y con el arriendo, de su casa , cubrirá el total, de sus pagos,
No tengo poder de ella para arrendar, si documentos que la declaran enferma. Soy la única hermana no tuvo hijos y mi padre antes de fallecer le dejó esa casa, desde que enfermo y antes he sido su apoyo y mi preocupación, somos las dos mayores de 70 años,
¿legalmente puedo arrendar, tal como lo estipula la ley de arriendo? agradezco su ayuda, Dios lo ayude.
Hola Guillermina,
Gracias por escribirnos y de ese modo tener la posibilidad de ayudar.
Desde el punto de vista de estrictamente legal, su hermana no puede actuar por si misma, y como no tienen poder de ella, tendrían que iniciar el trámite legal de interdicción.
La interdicción es un juicio, donde uds. demuestran a la Justicia que ella no puede actuar por si misma, y uds.. al ser su familiar directa, la Justicia les otorgará la tutela de ella, y de ese modo uds. podrán hacer todo tipo de actos en su representación, en particular podrán arrendar la propiedad legalmente. (igual hay algunos actos con restricciones, como vender la propiedad).
Ese trámite es un poco largo.., pero vale la pena iniciarlo, en especial si hay más bienes que administrar u otros asuntos que gestionar en su representación.
Mientras lo anterior ocurre, nadie debería oponerse a que en el intertanto, uds., como legítimos familiares de ella, y dada la situación que la aqueja, puedan otorgar en arrendamiento la propiedad, de tal modo de generar esos ingresos.
Para más detalles, si gusta me manda un mail a contacto@develop.cl con su teléfono, y le llamamos para conversar.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola
Mi madre tiene en arriendo una casa por mas de 5 años…el arrendatario, por motivos de pandemia, en el último año solo ha cancelado un tercio del valor acordado.
Ahora mi madre ha decidido vender la propiedad, y mis preguntas son:
debe enviar carta de aviso para que el arrendatario deje la propiedad y que plazo se le debe dar?
y que pasa con los montos adeudados por meses que pagó menos arriendo ?
Atte.
Julio Osses V.
Hola Julio,
Dado que el arrendatario esta deudas, es recomendable llegar a un acuerdo con él para que devuelva la propiedad, tal vez, perdonándole algunos meses a cambio…, ya que es más simple vender la propiedad desocupada, más aun si hay morosidades en el arriendo actual.
Tal vez te pudiéramos ayudar más, en la medida que la casa este en la zona donde nosotros trabajamos, escríbenos con más detalles a contacto@develop.cl
saludos,
Rafael Gana K.
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Hola, llevo casi dos años arrendando una vivienda en la cual tengo todos mis pagos al día, pero me he encontrado con la sorpresa de que el dueño decidió poner termino al contrato bajo motivos personales, lo ha hecho como corresponde 2 meses antes de la renovación anual. Mi consulta es que si puedo poner un recurso de protección a mi favor debido a la contingencia sanitaria? Cabe mencionar que hicimos un acuerdo de palabra de que me arrendaria la vivienda por un tiempo indeterminado de años. En estos momentos no cuento con los recursos económicos para una mudanza
Hola Tamara,
Siempre es muy importante el disponer de un contrato por escrito donde consten los acuerdos.
No obstante, si no hay un contrato por escrito, eso no significa que el contrato no exista, ya que han actuado conforme a él.
Hoy el mercado de arriendo esta bastante activo, hay variadas opciones en el mercado, por lo que nuestra recomendación es devolver la propiedad, de requerir mayor plazo, es algo se puede acordar con el dueño., pero es importante evitar un conflicto judicial, ya que en él todos pierden.
Por si le fuera útil, en el siguiente link podrá encontrar propiedades que hoy tenemos en arriendo, hay un buscador por comunas que le puede ser útil:
https://www.developpropiedades.cl
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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buen dia mi nombre es vicente,
arrende una propiedad a un tipo que no me firmo contrato de arriendo,siempre me dio excusas que lo firmaria su hijo,su mujer, su empresa etc,y nunca mas lo vi pago 4 meses y no pago mas ,y me amenazo que por no tener contrato se quedaria por 2 años, y que la ley lo amparaba ademas me dijo que trataria de dejarme la casa lo mejor posible ,ironicamente,temo que me destroce e inhabilite los los baños y cocina que fue lo que me dijo,,el tiene cortado los sumisistros de gua y luz,,porfavor alguna asesoria se le agradece
Estimados tengo una duda ..
En el 2019 arrendé un depto. en el cual está la clausula de reajuste anual y no se pudo reajustar por estallido social, pandemia y todo eso .
La consulta es si es legal reajustar del 1 de octubre 2019 a la fecha para fijar el nuevo canon de arriendo.
saludos,
Hola Marcia,
Pienso que en general los contratos son anuales, y deberían ir acordando alzas año a año, de tal modo que si un año no se hizo, la idea sería no hacerlo retroactivo.
No obstante, las partes pueden acordar otra cosa, considerando los valores de mercado actuales.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Estimados;
Junto con saludar, agradecería si me guían como procede en la siguiente situación; Me solicitaron el departamento que arriendo de forma abrupta y en malos términos por la propietaria, sin tener termino de contrato ni las causales que corresponden a termino de contrato por mal uso y me exige retirarme a fin de mes. Según lo que entiendo y he leído, son 2 mese de anticipación más 1 mes por cada año habitado con un máximo de 6 meses, pero ¿Qué debo hacer si están hostigando de forma verbal y se presentan en el domicilio?…
¿La solicitud debe ser notificada formalmente para hacer efectivo el termino de contrato?
¿Cómo puedo resguardar el plazo legal?
De antemano agradezco la asesoría.
Hola Anaïs,
Habría que tener más antecedentes para emitir una opinión, pero usualmente una causal de término de contrato puede ser el no cumplimiento del reglamento de copropiedad del edificio, o del reglamento interno de la comunidad, y el plazo de término se debe dar en el marco de lo que se señale en contrato.
En caso de discrepancia, se puede recurrir al árbitro designado en el contrato o a la justicia ordinaria.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola
Arriendo hace 3 años una propiedad. El dueño me aviso hoy que a partir de diciembre el arriendo sube de 675.000 a 850.000 por alza de precio en las propiedades.
Si no llegamos a acuerdo por este incremento dictado unilateralmente y doy por finalizado el arriendo, el dueño debe respetar el monto inicial de arriendo para los 60 días que tengo para dejar la propiedad así como el mes por año de arriendo?? O puede exigir el monto que él determinó desde diciembre y que no estoy de acuerdo?
En el contrato solo aparece el aumento por ipc anual.
Gracias!!
Hola Verónica,
Usualmente los contratos de arriendos son anuales, y en ese periodo esta establecido por contrato al canon de arriendo, ya sea en pesos o UF.
Más allá de los reajustes por IPC, en caso de contratos en pesos, se pueden hacer ajustes por mercado, pero basados en antecedentes de mercado objetivos, los cuales pueden ser revisado por las partes.
Esta revisión debe ser efectuada con al menos 60 días antes del vencimiento del contrato, y si las parte no llegan a acuerdo, se puede poner término al contrato en el plazo establecido en él. Los 60 días son pro contrato, y es el plazo que usualmente se usa.
Estos incrementos deben ser de común acuerdo, y en caso de discrepancia, cualquiera de las partes puede poner término, pero dentro del plazo señalado en el contrato, y el incremento rige desde la fecha de renovación., salvo las partes acuerden otra cosa.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Buenas tardes, Arriendo desde 2017 , me avisaron (via corredora) que los arrendatarios dejarían el depto en febrero, sin embargo la corredora dice que no me depositará el mes de aviso para ver, con el mes de garantía, que“quede todo en orden” es eso posible? No me explico la razón, agradezco su ayuda
Hola si ya tengo un contrato de arrendiendo a mí nombre puedo tener un segundo contrato como arrendador
Hola buenas noches Don Rafael
Quisiera solicitar su ayuda por favor, resulta que nosotros arrendamos nuestra casita en 300.000 y tenemos un contrato que se reajustará el arriendo cada un año por el IPC, correspondía el alza en enero del 2022 pero se nos olvidó a ambas partes y lo quisimos hacer válido ahora en julio le avisamos para que el alza proceda en el mes de agosto.
Use la calculadora del INE y puse enero del 2021 a julio 2022 y saque el cálculo. Lo que no se si estoy en lo correcto en hacerlo así. Me podría ayudar por favor
Tengo una pregunta. Estoy buscando arrendar, los corredores piden que antes de agendar una visita, le mandé todos mis antecedentes financieros. Yo no quiero tener que darle mis datos a cada posible arrendador previo arrendar la propiedad. Es legal exigir documentación previó a un acuerdo sólo para visitar la propiedad?
Hola!!
Quisiera saber si puedo hacer un contrato de arriendo aun estando pagando la propiedad que se adquirió por subsidio habitacional??? Y que documentos me piden en notaria para dicho contrato??
Hola Ruth,
Cuando se compra una propiedad con Subsidio habitacional no se puede arrendar a un tercero, salvo una vez pasado una cierta cantidad de años (ver página del ministerio de vivienda y urbanismo).
De no cumplirse lo anterior, se corre el riesgo de perder el beneficio del subsidio y en tal caso hay que devolverlo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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