Respecto de la pregunta: ¿debo confiar en las plusvalías inmobiliarias aseguradas?, se nos viene a la memoria la respuesta que nos darían desde el mundo financiero o bancario: «las rentabilidades pasada no garantizan las rentabilidades futuras».
La compra de una vivienda es una inversión que debe estudiarse a cabalidad antes de concretarse. Además de entender el inmueble como un recinto residencial, es necesario verlo como un activo que puede transarse en el mercado, que genera flujos de ingresos y que sus precios futuros pueden subir o bajar en el tiempo.
Lo ideal para quien compra una propiedad como inversión, es que más allá de los flujos de renta que ésta genere, es que en caso de venderla más adelante, se obtenga una ganancia. Lo anterior está relacionado con el concepto de plusvalía.
¿Qué es una Plusvalía Inmobiliaria?
El significado de «plusvalía» es el incremento del valor de un bien (lo que significa ganancias, si es que éstas son positivas, pero también pueden significar pérdidas si éstas son negativas) por causas externas que el propietario no tuvo injerencia directa, necesariamente. La plusvalía está condicionada por diferentes factores, los que pueden ir variando con el tiempo.
Conociendo el atractivo que producen las plusvalías inmobiliarias para los inversionistas, muchos «Broker Inmobiliarios» ofrecen sus propiedades al mercado con la etiqueta de “plusvalía asegurada”. En palabras simples, ésta sería la promesa de que sí o sí el propietario tendrá alguna ganancia cuando desee vender el inmueble, incluso en algunos casos señalando una cierta tasa específica de crecimiento concreta.
Sin embargo, ya que las condiciones que regulan la plusvalía de una propiedad pueden cambiar, hay que tener ciertas precauciones antes de aceptar que una vivienda cumplirá con dicha premisa, y con la cuantía de la misma.
1. Ubicación es ahorro de tiempo.
El lugar donde se ubica una vivienda es una de las prioridades a la hora de buscar y comprar. Muchas veces, la plusvalía se incrementa cuando la propiedad se encuentra cercana a servicios, al centro, próxima a los lugares de trabajo, y principalmente cuando al pasar los años, la demanda por vivir en estas áreas aumenta.
Efectivamente, las personas valoran cada vez más el tiempo, y éstas están dispuesta a vivir en una ubicación tal, que su tiempo de traslado no demore más de 30 minutos, por ejemplo. Pero sucede que con el paso de los años, junto con el crecimiento de la ciudad y en especial con el aumento de la congestión vehicular, esos tiempo de traslados aumentan. Es entonces, cuando el área geográfica de búsqueda se va reduciendo para poder mantener el tiempo de traslado en no más de 30 minutos.
El autor de este concepto es el Arquitecto Ivan Poduje, quién señala, que con esta preferencia de las personas por mantener, o reducir sus tiempos de traslados, en una ciudad que aumenta su congestión con el paso de los años, las áreas de suelo disponibles en la ciudad se van «encogiendo», y en consecuencia aumentan los valores de los suelos de esas zonas, lo que impacta en la plusvalía de las propiedades.
2. Normas restrictivas
Diversos municipios han introducido severas modificaciones a sus planos reguladores locales. Esto implica que se van disminuyendo la cantidad de pisos de los edificios y reduciendo las densidades (menos departamentos por hectárea de terreno). Debido a esto, la oferta de departamentos va disminuyendo en algunas comunas o áreas de la ciudad. En sentido contrario a lo que lo hace la demanda en esas mismas zonas.
Esto significa una tendencia de los precios al alza, lo que impacta directamente en la plusvalía positiva de las propiedades.
Pero ¿podría la autoridad local aumentar alturas y densidades, impulsando un aumento de oferta en zonas con una demanda más débil? Pues bien, sueno poco político, pero teóricamente ello podría traer plusvalías inmobiliarias negativas. O bien, producto de otras circunstancias se desacoplara la oferta y la demanda, generando sobre stock de propiedades.
En consecuencia, antes de comprar una propiedad, sobre todo si es para inversión, es importante conocer cual es la situación del Plan Regulador de la zona en cuestión. Es decir, saber lo que está pensando la autoridad, cuál es la opinión de los vecinos, etc. Muchos de estos aspectos de seguro tendrán incidencia en la probabilidad de una determinada plusvalía esperada futura para esa inversión.
3. Transporte y conectividad
La construcción de nuevas líneas de Metro es siempre una noticia positiva para el entorno de una propiedad. La buena conectividad incide directamente en la plusvalía de zonas nuevas. Esto siempre y cuando venga acompañada con condiciones de edificación que dispongan de altura y densidad.
Sin embargo, este beneficio puede significar atenuaciones o disminuciones en las alzas en otras zonas, ya que la buena conectividad, de la nueva zona, por ejemplo, podría disminuir los tiempos de traslados y ser una opción a zonas mas centrales con mayores valores de suelo.
4. Migración e inmigración
Familias jóvenes o profesionales solos que vienen desde sectores periféricos son la principal demanda de departamentos en ubicaciones céntricas. Esto gracias a su cercanía con servicios, lugares de trabajo y zonas de esparcimiento.
Por otro lado, la inmigración ha tomado fuerza en los últimos años, ya que cada vez son más las oportunidades de vivienda y trabajo en las principales ciudades del país. Este fenómeno fácilmente puede provocar un alza en la demanda lo que incrementa los precios, si no van acompañado de un crecimiento coherente de la oferta.
Diversos factores influyen en la denominada plusvalía asegurada de una propiedad. Lo que significa que esta condición no estará asegurada y el valor del bien, se verá determinada por las condiciones que desarrolle el mercado. Por lo que la recomendación es estudiar bien la zona donde se va a invertir, ya que «las plusvalías pasadas no garantizan las plusvalías futuras».
Plusvalías Inmobiliarias Aseguradas
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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