En la administración de propiedades, la mantención de edificios es tarea compleja. No obstante hay claves que facilitan el trabajo y lo hacen más eficiente.
La población en Chile bordea los 18 millones de habitantes, quiénes viven en unas 6,4 millones de viviendas, y el ritmo promedio de crecimiento de las nuevas viviendas es 136 mil unidades por año. Así y todo se mantiene un déficit habitacional entorno a las 400 mil viviendas, lo que sumado a otras variables demográficas, han mantenido una fuerte demanda habitacional durante los últimos años.
Esta demanda, está demandando viviendas más pequeñas y de preferencia en departamentos. Esto debido a la falta de conectividad y seguridad de los barrios más alejados del centro y de las fuentes de trabajo.
Lo anterior ha hecho que la edificación en altura sea hoy una solución bastante estándar y muy demandada, por lo que la cantidad de edificios ha crecido enormemente, ya en el año 2014 se hablaba de más de 30 mil edificios existentes, de los cuales el 60% se ubicaba en la región metropolitana.
Claves para la mantención de edificios
Todos los edificios necesitan mantenimiento para operar bien y perdurar en el tiempo. Tarea compleja para el administrador, que puede ser simplificada con las siguientes claves:
Control eficiente de los costos operativos
Este es uno de los desafíos más críticos en la mantención de edificios, porque la administración de propiedades vive siempre bajo la presión de entregar más y mejores servicios a pesar de las usuales limitaciones de presupuesto. Pero se puede superar con una cuidadosa planificación en los siguientes rubros:
- Diseño del edificio: En el diseño de los edificios, en cuanto a su arquitectura, instalaciones, espacios, etc, se juega tal vez la ficha más importante en esta materia, sobre todo si el edificio se destinará principalmente (o exclusivamente) para arriendos.
- Costos de energía: a nivel global, un porcentaje importante de la energía se desperdicia. Y los edificios tienen una alta responsabilidad al respecto. Los administradores pueden mejorar este rubro haciendo campañas educativas para que residentes y empleados hagan uso eficiente del recurso. Se pueden implementar paneles solares y usar tecnologías de ahorro (sensores, iluminación eficiente, etc.). De esta forma hay optimización y aprovechamiento de la luz natural.
- Externalización de servicios: en términos operativos, puede resultar más económico contratar con terceros especializados servicios como reparaciones locativas y aseo. No obstante, es importante monitorearlos periódicamente y comparar la calidad y precios de sus ofertas con los de otros proveedores. Lo ideal es elegir siempre la mejor opción en lo que respecta a la relación costo/beneficio.
- Costos de mantenimiento: para reducir los costos de mantención del edificio, la administración debe implementar una estrategia de mantenimiento planificada. Esto le permitirá gestionar este rubro de forma preventiva y no reactiva. Así es mucho más económico.
Gestión inteligente de los datos
La administración de propiedades trata a diario con infinidad de datos, que involucran desde las operaciones diarias hasta las reparaciones realizadas y los servicios contratados. Si estos son almacenados y gestionados de forma inteligente pueden ser convertidos en información de valor para la toma de decisiones estratégicas orientadas al uso eficiente de los recursos. Un software de administración inmobiliaria es clave al respecto.
Extendiendo la vida útil del activo
A medida que el edificio envejece, sus instalaciones, equipos y demás activos se deterioran. Reemplazarlos completamente puede ser imposible, por lo que es mejor velar por la prolongación de su vida útil haciendo las mantenciones regulares, preventivas y extraordinarias que correspondan.
Muchas veces las administraciones, por un asunto de economía del mes a mes, se centran en las mantenciones regulares, y no en las extraordinarias, hasta cuando ya es tarde.
Otros aspectos a considerar son el reemplazo de equipos de mayor calidad y eficiencia, así como también, capacitando a los operarios para que los usen de forma correcta e implementando estrategias mantención proactiva, con programas de mantenimiento de rutina y preventivo.
Al aplicar las tres claves anteriores, la administración de propiedades puede gestionar el mantenimiento de forma eficiente y con presupuesto limitado, manteniendo así contentos a los propietarios y residentes.ó
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.