Al impacto económico de la pandemia se sumó el deterioro del mercado del financiamiento hipotecario, de la mano de la inflación asociada a los retiros del 10% de los ahorros previsionales, que representaron más de 50 mil millones de dólares en liquidez inyectados al consumo.
Esta situación ha afectado las posibilidades de invertir en propiedades porque los bancos endurecieron las condiciones de financiamiento hipotecario: políticas más restrictivas, tasas de interés más altas, un pie mayor y plazos más cortos.
Las restricciones se moderan
Según resultados de la Encuesta sobre Créditos Bancarios del primer trimestre de 2022 se han reducido de 36% a 18% la proporción de bancos que reportan condiciones más exigentes para los créditos hipotecarios, evidenciando restricciones más moderadas.
Pero aún es difícil encontrar soluciones con condiciones similares a las que se encontraban antes de la pandemia, como plazo a 30 años, pie de 10% y tasa de interés fija en torno al 2%, no obstante ya se han comenzado a ver opciones a 30 años nuevamente.
De acuerdo con José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), para 2022 se prevén tasa de interés promedio sobre el 5% real anual, plazos mínimos de 20 años y pies sustancialmente mayores.
Todo con el agravante de que podría tomará algunos años volver a las condiciones de financiamiento anteriores a la pandemia, especialmente ahora que el Banco Central llevó la tasa a 7% y advirtió que la inflación podría alcanzar los dos dígitos en el corto plazo.
Los Mutuos Hipotecarios sí pueden ser a 30 años
Las mutuarias son firmas o filiales ligadas a Compañías de Seguros, cuya función es otorgar créditos hipotecarios o respaldar inversiones inmobiliarias, principalmente a través de fondos obtenidos de pensionados en modalidad de renta vitalicia.
Al tratarse de recursos transferidos por los jubilados pueden prestar ese dinero a largo plazo y pagar las rentas vitalicias con los dividendos obtenidos por los créditos hipotecarios.
Algo que los bancos en este momento recién comienzan a retomar. Cuando ellos necesitan financiar un crédito hipotecario a 30 años, lo que hacen es emitir un bono al mismo plazo y venderlo en el mercado local, usualmente a las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP) que, luego de entregar los retiros del 10%, han sido cautelosas de no comprometer recursos a tan largo plazo por temor a nuevos retiros.
Los Mutuos Hipotecarios tienen restricciones moderadas
Los Mutuos Hipotecariossiempre se han caracterizado por una mayor rapidez de otorgamiento y ser más flexibles en lo que respecta a requisitos.
En algunas instituciones, evalúan la viabilidad del préstamo con ingresos desde un salario mínimo mensual y aprueban montos siempre que el dividendo no exceda el 30% de la renta líquida ni el 50% de la carga financiera.
Además, al ser entidades asociadas a compañías de seguros, tienen costos operacionales más bajos, con seguros hasta 30% más baratos.
Como desventaja de los Mutuos Hipotecarios se encuentran los pies altos, usualmente de entre el 15% y el 20% del valor de la vivienda, y las tasas de interés más altas. Aunque con las restricciones actuales de los créditos hipotecarios, el panorama competitivo se equilibra.
Por ejemplo, en un crédito de 2.000 UF a 30 años con un pie del 20%, una mutuaria como Bice Hipotecaria -la cual trabaja con convenios con Develop Gestión Comercial– cobra una tasa de interés anual de 5.78% y un CAE total de 6.05%. Lo que se traduce en un dividendo de $305.909, ideal para personas con una renta mínima de $1.223.636.
Sin duda una buena opción para invertir en propiedades a largo plazo. Con el plus adicional de que la deuda no queda registrada en el sistema bancario, permitiéndote obtener a futuro otro crédito hipotecario en la banca, por ejemplo.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario
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