El negocio de renta residencial en Chile ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años. Se estima que cuenta con un amplio espacio en el mercado para continuar su crecimiento.
Al cierre del primer semestre de 2018, solo en Santiago había 20 edificios Multifamily en operación, con un 96.2% de ocupación, a lo que se suman al menos otras 20 iniciativas que se encuentran en construcción. Gran parte de este fenómeno se explica por la creciente preferencia de los consumidores de arrendar, por sobre comprar una propiedad para vivir.
Preferencias por ubicaciones centrales, millennials que valoran su tiempo, segmento de extranjeros, cambios drásticos en normas de edificación, aumento en el precio de las viviendas, entre otros muchos factores le dan un gran respaldo y sustento a las proyecciones de mercado de renta.
Pero ¿cómo se determina?
Tal y como lo ha explicado Carlos Muñoz en su libro “Los 100 secretos de las rentas”, el beneficio económico de las inversiones inmobiliarias se determina teniendo en cuenta 4 factores de vital importancia.
1. El flujo de efectivo
Un activo inmobiliario genera flujo de efectivo de ingresos y egresos: la contraprestación que el inquilino paga por concepto de arriendo (ingresos) y los gastos que la propiedad exige del propietario para su correcto funcionamiento, es decir, pagos mantenimiento, mejoras, impuestos, gastos de administración, entre otros (egresos).
La forma de determinar el ingreso neto, es restando de los ingresos generados por el activo, los egresos asociados a su operación, administración y mantenimiento. Así se obtiene la Utilidad Neta de Operación (NOI, por su nombre en inglés: NET Operating Income). Este es el principal indicador de flujo de un activo inmobiliario.
Este indicador es la base para calcular el Cap Rate.
2. La plusvalía
Es la diferencia positiva que se genera en el valor de compra de un inmueble y su valor de venta.
Como es bien sabido, los activos inmobiliarios tienden a valorizarse, convirtiendo así esta apreciación en un elemento fundamental del rendimiento que generan para el inversionista.
Por ejemplo, si se realiza una compra de un departamento a 3.000 UF y en 10 años más su valor aumenta a 5.000 UF, las 2.000 UF de incremento representa la plusvalía generada, en dicho periodo de tiempo.
En el caso de la renta residencial en Chile, los edificios operados bajo el modelo de Multifamily suelen estar situados en lugares estratégicos, como centros urbanos en crecimiento y expansión. Esto, sumado a una menor vacancia de terrenos para la construcción de proyectos habitacionales, permite pronosticar una mayor plusvalía de este tipo de activos inmobiliarios.
De todos modos es recomendable, recordar, que las plusvalías pasadas no garantizan las plusvalías futuras, en tal sentido los estudios de mercado que se hagan de cada zona, antes de hacer una inversión, serán muy importante.
3. Los beneficios fiscales
De acuerdo con Carlos Muñoz, lo destacable de las inversiones en activos inmobiliarios con respecto a otros activos financieros es que “es posible deducir elementos de la inversión y obtener beneficios fiscales que tienen por consecuencia un incremento de la rentabilidad neta del inversionista”.
En Chile, con una buena planificación fiscal se puede acceder a importantes beneficios, como la exención del pago del impuesto de Primera Categoría proveniente de rentas de departamentos DFL2 (hasta 2 unidades), en el caso de personas naturales.
En el caso de personas jurídicas, aspectos como el poder registrar como costos los egresos de la operación y hacer uso de la depreciación, son a modo de ejemplo, aspectos muy importantes cuando se cuenta con un número importante de propiedades en administración.
4. El pago de capital
Una de las grandes ventajas de los activos inmobiliarios es que se pueden financiar, en parte mediante recursos propios, y complementariamente con una deuda crediticia, la cual se puede cubrir con los mismos flujos de efectivo que genera el inmueble.
En ese sentido, la propiedad se puede ir pagando “por sí sola” y al finalizar el crédito, el inversionista puede transferir la posesión del inmueble a un tercero y quedarse con el 100% de la plusvalía generada y recuperar el capital invertido.
Al sumar estos 4 generadores de riqueza de los activos inmobiliarios, se tiene un modelo más completo para evaluar un negocio de renta, más allá del Cap Rate.
Sin duda el resultado, por lo general, es positivo y representa una de las razones por las cuales cada vez más inversionistas se ven atraídos por este negocio de Renta Residencial en Chile.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Renta Residencial en Chile
Photo by Rafael Gana Koporcic