De acuerdo con datos de la compañía de tasación y consultoría inmobiliaria Tinsa Chile, el precio promedio de la vivienda nueva en Chile aumentó 75% entre 2011 y 2021, mientras que el dividendo medio de un crédito hipotecario lo hizo en 87% en el mismo lapso de tiempo.
A esta dinámica de encarecimiento se suma una nueva presión alcista derivada de la reducción y posterior eliminación del crédito especial de IVA a las constructoras, establecida mediante la Ley Nº 21.420, lo que afectará, sin duda, a la gestión inmobiliaria.
¿En qué consiste esa medida de reducción y eliminación del IVA crédito a las empresas constructoras?
El artículo 21 del DL 910 de 1975 estableció para las constructoras el derecho a deducir del monto de sus PPM el 65% del débito IVA en la venta de inmuebles habitacionales de UF 2.000 o menos (con tope de UF 225 por vivienda). Medida que también aplica para:
- Contratos generales de construcción de dichos inmuebles que no sean por administración.
- Aquellos que vendan exentos por aplicación del Art. 12 letra F de la Ley de IVA.
Este beneficio se suprime con la Ley Nº 21.420, publicada el 4 de febrero de 2022, con el objetivo de disminuir o derogar exenciones tributarias con el fin de aumentar la recaudación de fondos para financiar la Pensión Garantizada Universal (PGU).
En su lugar establece un proceso transitorio de dos años para eliminar el beneficio en 2025:
- Primer año (2023):
- Podrán mantener el beneficio de deducir el 65%, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Obtener el permiso municipal de edificación antes del 31 de enero de 2023.
- Iniciar obras antes del 31 de diciembre de 2023.
- Podrán mantener el beneficio de deducir el 65%, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Segundo año (2024):
- Podrán mantener el beneficio del 32,5% siempre que:
- Hayan obtenido el permiso municipal de edificación antes del 1 de enero de 2023.
- Se hayan iniciado obras con anterioridad al 31 de diciembre de 2025.
- Podrán mantener el beneficio del 32,5% siempre que:
Sumado a lo anterior, la nueva ley eliminó el párrafo primero del numeral 6 del artículo 23 de la Ley de IVA, que establecía que “el derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte del impuesto al valor agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo prescrito en el artículo 21 del decreto ley N° 910, de 1975, procederá sólo para contribuyentes que se dediquen a la venta habitual de bienes corporales inmuebles.”
La reducción y eliminación del IVA crédito afecta la gestión inmobiliaria
El objetivo de la exención eliminada era evitar que el IVA en las actividades de la construcción incrementara el precio de las viviendas. Pero, la presión alcista a los precios finales de las propiedades es inevitable. De hecho, en su momento, la Cámara Chilena de la Construcción advirtió que la medida incrementaría cerca del 12% los costos de adquisición de propiedades.
Lo anterior dificultará a la clase media y sectores vulnerables el acceso a la vivienda porque:
- Disminuye la oferta de viviendas en los tramos bajo las 2.000 UF que se compran con subsidio habitacional.
- Será más difícil adquirir créditos hipotecarios, que por cierto endurecieron sus condiciones desde el año pasado.
El escenario complica la gestión inmobiliaria porque se desarrollará en un contexto de continuas alzas de precios y condiciones crediticias más duras.
Sin embargo, aquellos inversionistas que logren invertir se beneficiarán de una alta demanda de arriendo derivada del inminente aumento del número de personas que no podrán acceder a la vivienda en propiedad.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario
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