Según el informe deActividad Inmobiliaria en el Gran Santiago, de la CChC, con cifras a diciembre del 2018, se pudo constatar que durante el mismo año 2018, la oferta de departamentos en la Región Metropolitana disminuyó en un 10.4%, y las contracciones más importantes se presentaron en Estación Central, Independencia y San Miguel.
Este fenómeno preocupa porque afecta el equilibrio entre demanda y oferta, provocando que los precios por metro cuadrado tiendan a subir. De hecho, actualmente puede percibirse cierta relación entre la disminución de oferta de departamentos en Santiago y el alza de valor que han sufrido. De acuerdo con el mismo informe, durante el último año el costo de los departamentos se ha incrementado en un 6.4%.
Incerteza jurídica
En la disminución de oferta de departamentos en Santiago inciden diferentes factores, entre los cuales destaca la incertidumbre jurídica generada por la revocatoria en 2018 de los permisos de edificación a 237 proyectos, luego de que habían sido autorizados por las respectivas Direcciones de Obras Municipales.
Muchas de esas obras estaban por iniciar obras, en ejecución o incluso terminadas, por lo que constructores involucrados han enfrentado aumentos de costos con serios riesgos de pérdidas económicas. Ahora, el gremio mira con inseguridad la posibilidad de iniciar nuevas construcciones.
Por supuesto, la incerteza jurídica también incrementa el costo del metro cuadrado. De acuerdo con el excontralor general de la República Ramiro Mendoza, ahora será necesario considerar el asunto de los conflictos, denominándolos «gastos mayores», en los cálculos de costos de los proyectos de construcción. Mientras que Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), afirmó que “calcular en cuánto se encarecerán las inversiones, dependerá del grado de incertidumbre que se vaya produciendo».
Restricciones en Plano Regulador
Por otra parte, las cada vez mayores restricciones a la construcción también inciden significativamente en la disminución de oferta de departamentos en Santiago. Según el economista Tomás Izquierdo, este fenómeno “responde e a un conjunto de restricciones regulatorias que están encareciendo el valor del suelo, uno de los componentes más importantes del precio final de casas y departamentos”.
Dichas restricciones hacen referencia a las limitaciones a la altura y densificación habitacional, que en muchas ocasiones hacen inviable la ejecución de proyectos para algunas inmobiliarias y por eso no los ejecutan. Ejemplo claro de ello es la enmienda al plan regulador de La Cisterna.
Cuando las inmobiliarias deciden construir, pese a las restricciones, tienen que desarrollar proyectos mucho más pequeños, lo que deriva en menos unidades habitacionales para ofertar.
En cualquiera de los casos, ese costo mayor de los suelos y las restricciones a la edificación, son transferidos al cliente final en el precio de venta del departamento, siempre y cuando el marcado sea capaz de aboserver dichos incrementos, de lo contrario los proyectos no se desarrollan, disminuyendo la oferta.
Como ya se señaló, existen mercados que están experimentando disminuciones de stock a tasas mayores que los de otras comunas. Entre ellos figuran San Miguel y Estación Central. Esto representa una importante oportunidad de inversión. Una vez se agoten las últimas unidades disponibles, la demanda superará por completo a la oferta y en consecuencia se puede prever que los precios continuarán al alza.
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Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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