A la hora de adquirir más de dos propiedades para rentar, puede ser conveniente hacerlo mediante una sociedad de inversión. Pero, teniendo en cuenta que el apalancamiento financiero es clave al invertir en inmuebles, el cómo conseguir crédito hipotecario a través de una sociedad se convierte en una de las preocupaciones de los inversionistas.
Cómo conseguir un crédito hipotecario a través de una sociedad
Hay que tener presente que, de acuerdo con un informe de la Sociedad de Bancos, el porcentaje de financiamiento (LTV) de los préstamos hipotecarios es de 80%.
No obstante lo anterior, por políticas, algunos bancos pueden otorgar créditos algo menores y en plazos más cortos que los otorgados a personas naturales.
En el caso de las sociedades de inversiones, las posibilidades de conseguir un préstamo aumentan si se aplican los siguientes consejos:
Antigüedad
Los bancos son reticentes a otorgar financiamiento a sociedades nuevas. Algunos, por política de riesgo, exigen a la firma solicitante de crédito tener 1 o 2 años de antigüedad.
En ese sentido, es recomendable solicitar el financiamiento hipotecario luego de un tiempo prudente, en el cual es importante que la sociedad mueva dinero para demostrar que tiene liquidez.
De ahí que se recomiende a los inversionistas constituir una Sociedad por Acciones que, al tener un amplio objeto social, permite la canalización de ingresos provenientes de diferentes actividades.
Canalización de inversiones
La sociedad de inversiones debe tener un sentido de negocios, es decir, el inversionista debe implementar estrategias para canalizar hacia la firma parte de sus inversiones financieras (depósitos a plazo, fondos mutuos, acciones, etc.).
Así, la sociedad fortalece más movimiento económico, demostrando que tiene liquidez y patrimonio con el cual responder en la eventualidad de recibir un préstamo.
Construir historia financiera
Una vez la sociedad empieza a mover dinero y a canalizar inversiones, puede empezar a solicitar préstamos pequeños, con el objetivo de pagar puntualmente para que las entidades financieras la califiquen con un buen perfil de riesgo.
Mantener una contabilidad completa
A la hora de estudiar un crédito, la entidad financiera evaluará los estados contables de la sociedad. Por eso es importante llevar contabilidad completa, de forma organizada y siempre actualizada.
Tener al día las obligaciones tributarias y pagos de patentes
Cumplir con estas obligaciones demuestra a los bancos que la sociedad de inversión realiza una actividad económica que le genera ingresos y que no fue constituida únicamente en el papel.
Aplicando estos consejos, se puede obtener el crédito hipotecario a través de una sociedad. El objetivo, al final, es consolidar un patrimonio y flujo de caja positivo, que aumenten la confianza de las entidades financieras.
Mientras eso sucede, el banco siempre podrá evaluará de donde provienen los ingresos del propietario principal de la sociedad de inversiones. Así las cosas, si este tiene una buena calificación crediticia y nivel de ingresos, podría servir de garante (aval) para el otorgamiento de un crédito hipotecario a la firma.
En todo caso, lo más complicado es obtener el primer crédito hipotecario a través de una sociedad. Luego de unos años de buen comportamiento de pago, las entidades financieras son más flexibles al respecto.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
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Buenas tardes, una consulta. Si ya tengo propiedades con crédito hipotecario a mi persona y creo una sociedad, ¿cómo se traspasan esas propiedades si tengo crédito hipotecario a nombre de mi persona? ¿Puedo aportar la propiedad a la sociedad y mantener el crédito hipotecario sin modificaciones?
Gracias
Hola,
Para traspasar deuda hipotecaria, junto con una propiedad, de un rut (persona) a otro rut (empresa), es la empresa que debe ser sujeto de crédito ante el banco para que le aprueben dicha deuda; ahora bien, tratándose de empresas de inversión, vinculadas a la persona natural, usualmente estas operaciones las aprueban con aval de la persona natural.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola que tipo de sociedad de inversión se requiere SA, SPA, LTDA o EIRL?. para el caso de Nicolás ?? como para ser el aval de la sociedad de inversion.
Hola, una consulta… dos personas naturales quieren comprar un terreno con fines habitacionales y sin credito hipotecario, tienen el efectivo. El terreno se quiere subdividir en partes iguales…. cómo se debe comprar para que quede escriturada la subdivision y especificar que ambos son dueños del terreno?… se necesita constituir una sociedad ?, de que tipo?… para poder comprar el terreno ?… Se agradece respuesta.
Hola Carola,
Habría que analizar el caso con mayor detalle, si gustas nos envías un mail a contacto@develop.cl
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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se debe verificar si el terreno se puede subdividir. Una vez realizado la consulta el propietario actual debe realizar la subdivisión para que se le asignen roles diferentes , luego de esto le vende a ambos.
si se compra el terreno sin subdividir, lo tendrán que realizar a la brevedad para evitar futuros problemas entre los dueños.
Siempre antes verificar que realmente se puede subdividir. en los lugares rurales generalmente se debe subdividir en 5.000 mts minimo, mas hacia la ciudad donde existe alcantarillado y agua potable puede hacerse con menos metros.
si no se subdivide, ambos quedan como dueños de derechos sobre un terreno y NO de una parte especifica
Por ejemplo en la esquina norte construye una casa espectacular el comprador 1, luego el comprador 2 necesita hacer una hipoteca para terminar de construir su casa y cuando va al banco se da cuenta que el comprador 1 ya realizo una hipoteca del terreno y que en caso de no pago le quitan todo el terreno. con todo lo que esta construido sea casa, del comprador 1 o casa del comprador 2, por lo mismo se debe subdividir antes de construir y si es que se puede.
Recomiendo no comprar derechos.
Estimados, si dos o más personas naturales quieren comprar un terreno con fines habitacionales con crédito hipotecario. El terreno se quiere subdividir en partes iguales…. cómo se debe comprar para que quede la escritura con la subdivisión y especificar que ambos son dueños del terreno?… se necesita constituir una sociedad ?, de que tipo?… para poder comprar el terreno ?
Gracias Anticipadas.
Atte.,
CVG
Hola Claudio, ¿Habrán respondido tu consulta?
Hola, para el calculo de impuestos de una sociedad, al total de los ingresos por renta se debe descontar el total de la cuota por deuda o solo la porción de intereses?
Saludos,
Matías
Buenas tardes, me queda la duda como reflejo ingresos como persona natural si las rentas van a ir a la Sociedad creada (empresa) en espera de poder traspasar el hipotecario a la sociedad. Es decir, me queda la deuda como persona natural y los ingresoso en la sociedad, por lo que la persona natural no sería sujeto de crédito
que bancos otorgan credito hipotecario si mis ingresos son con rut empresa? casi todos me dijeron que tengo que facturar como persona natural pero eso significaria esperar 2 años mas. metlife creo que permite a sociedad pero no estoy segura
Hola ! Al vender una propiedad de una sociedad de inversiones, debo pagar impuestos por la utilidad de la venta ? Si es así que % de la utilidad se paga ?
Gracias !
Hola,
Paga impuesto en la medida que la sociedad en su conjunto tenga utilidad, y paga la tasa que pagan las empresas (27% al año 2020), pero del 2021 en adelante hay variaciones a la baja.
mas información en SII:
https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/renta/001_002_4708.htm
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola buenas , una consulta, como persona natural estoy solicitando un refinanciamiento o te hipotecar una propiedad la cual está a nombre de una sociedad de inversiones de la cual yo soy el acreedor.
Y el crédito lo estaría solicitando como persona natural pero dejando en garantía la propiedad en cuestión que está a nombre de la empresa.
Pero la propiedad todavía queda una deuda pendiente de la hipoteca unas 990 uf.
El tema es que yo podría solicitar el crédito de todas formas y que esa diferencia se salde interiormente con el banco a nombre de la sociedad y aún así otorgarme el restante del crédito a libre disposición como persona natural?
Buenas tardes, tengo más de 2 departamentos en arriendo, estoy pensando en comprar uno nuevo. Los tengo como persona natural y todos con crédito hipotecarios. Tengo una ganancia mínima ya que básicamente se pagan los créditos + contribuciones + mantenciones según sea necesario + . .
De todas formas es conveniente crear una «Sociedad Inversiones».
Atte Claudio G
Hola
Deseo comprar una propiedad a nombre de mi sociedad profesional (tiene giro inmobiliario) para luego arrendarla. Si lo hago, el arriendo se paga a mi sociedad profesional y debo dar factura y pagar impuestos?
Si luego deseo vender la propiedad, debo pagar impuestos también por ser un ingreso para mi sociedad?
Gracias
Consulta si como persona natural tengo deudas fiscales con tesorería y tengo mi empresa spa tendría algún problema mi empresa ?
Hola buenas , una consulta, como persona natural estoy solicitando un refinanciamiento o te hipotecar una propiedad la cual está a nombre de una sociedad de inversiones de la cual yo soy el acreedor.
Y el crédito lo estaría solicitando como persona natural pero dejando en garantía la propiedad en cuestión que está a nombre de la empresa.
Pero la propiedad todavía queda una deuda pendiente de la hipoteca unas 990 uf.
El tema es que yo podría solicitar el crédito de todas formas y que esa diferencia se salde interiormente con el banco a nombre de la sociedad y aún así otorgarme el restante del crédito a libre disposición como persona natural?
Estimado Nestor,
Creo que lo más adecuado es ver la situación directamente con el banco.
Si el dueño de la propiedad es la sociedad y esta con hipoteca, el banco podría alzarla sólo si se paga, y si el deudo será tu, en vez de la sociedad, la figura sería que tu la compras, pero en esa caso el excedente queda en la Sociedad.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola, quiero crear una sociedad de inversiones con mis hermanos.
Uno de ellos aportaría una propiedad de cerca de 4.000 UF , mientras que los otros dos aportaremos capital mes a mes a la sociedad.
Aún teniendo ese capital el banco nos pediría la antiguedad de 2 años? o sería posible utilizar otras herramientas como leaseback?
A tu parecer, que sería recomendable?
Quedo atenta
Hola,
Sugiero presentar la figura en su banco. Lo del plazo es mas que nada para que la sociedad pueda acreditar flujos de ingresos y movimientos, pero lo más importante es la solvencia de los socios, ya que en caso de una nueva compraventa, a través de la sociedad, de todos modos van a pedir aval de los socios.
Si quieren mirar propiedades para inversión, no dejen de visitar las opciones que tenemos en:
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atte.,
Rafael Gana Koporcic
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