Antes de vender tu bien raíz, o comprar uno, seguramente te has preguntado ¿Qué variables te ayudar a calcular el precio de un terreno inmobiliario?
El valor de un terreno inmobiliario se determina según el «costo de terreno» que pueda soportar el desarrollo de un proyecto inmobiliario que se construya sobre él, y que su producto final se venda a valores de mercado, manteniendo ciertos rangos de utilidad.
Por lo anterior, aquí les presentamos los pasos a seguir y las variables a considerar para calcular el precio de un terreno.
1. Conocer el Plan Regulador Comunal
La primera recomendación es el revisar el Plan Regulador Comunal del sector, donde se emplaza el terreno, para conocer las normas constructivas que se deben observar en dicha zona, lo que naturalmente tiene mucha relevancia en el valor del suelo.
Parte de las normas que se desprenden de los Planos Reguladores Comunales, para una determinada zona, o predio en particular, son los siguientes:
- Uso de suelo: Define qué tipo de construcciones están permitidas en una determinada zona, como por ejemplo, si es posible construir edificios de oficinas, comercio, edificios residenciales, zonas industriales, entre otros.
- Densidad: Es la cantidad de viviendas ( o habitantes) máximos que están permitidos por cada cierta cantidad de superficie de terreno.
- Alturas: Son las alturas máximas de las edificaciones autorizadas.
- Vialidad y servicios: Fija la vialidad estructurante de las zonas susceptibles de ser urbanizadas, y las áreas, o porcentajes de equipamientos y áreas verdes que se deben observar.
- Límite urbano: hasta dónde se pueden realizar proyectos o construcciones dentro del marco de la ciudad.
- Constructibilidad: Es la cantidad de edificación que es posible construir sobre una determinada cantidad de suelo.
Si lo que se desea es conocer cuáles son las normas que regulan de modo específico un determinado terreno, no es necesario estudiar y conocer todo el Plan Regulador de la comuna, basta con dirigirse a la Dirección de Obras Municipales y solicitar lo que se conoce como «Certificado de Informes Previos» (CIP), el cual se puede solicitar con el número de ROL y dirección de la propiedad.
2. Estudio de Cabida de un Terreno
Después de conocer con exactitud las condiciones y normas técnicas que regulan las edificaciones en un terreno específico, se podrá hacer el estudio de cabida, lo que permite, en un terreno inmobiliario con destino residencial, por ejemplo, el determinar cuántos departamentos se pueden construir allí.
A partir de esto, se podrá hacer la evaluación económica del proyecto para conocer la rentabilidad y determinar si se pueden cubrir los costos del proyecto, incluido el valor del terreno.
3. Estudio de Mercado
Después de conocer cuantos departamento caben en un determinado terreno, y de qué superficie resultan cada uno de ellos, es necesario contrastar ese producto inmobiliario (producto y precio), con las condiciones comerciales del mercado en que se venderán esas unidades.
Efectivamente, es el mercado el que determina el valor al cual será factible vender un determinado departamento, así como cada uno de los diversos modelos que pueda tener el edificio.
De este modo, la fórmula de evaluación económica podrá calcular, y estimar, el ingreso global del proyecto.
4. Costos inmobiliarios
Al ingreso global señalado en el punto anterior, resultante de la componente precios de mercado, aplicado a cada una de las unidades habitacionales resultantes del estudio de cabida del proyecto, se deberán restar los costos pertinentes del proyectos, y con eso se obtendrá la utilidad del negocio.
Parte de los costos típicos que deben considerar, en el desarrollo de un proyecto tipo residencial, se encuentran los siguientes:
- Horarios de arquitectura.
- Honorarios de todas las ingenierías: estructural, sanitaria, eléctrica, gas, calefacción, redes húmedas y secas, basura, ascensores, etc.
- Costos de Construcción: obra gruesa y terminaciones.
- Costos de permisos y derechos municipales.
- Seguros.
- Costos financieros.
- Gastos de administración y generales.
- Impuestos.
- Costos de post venta.
- Y por cierto el costo del terreno.
5. Valor final del terreno
De este modo, conocido los m2 que es posible construir y vender en una determinada zona, y en un terreno específico; y conocido los costos (de mercado) asociados a un determinado desarrollo inmobiliario, y suponiendo que tanto la venta, como esos costos son relativamente fijos, o calculables (estimables), y se deja el valor del terreno como variable de ajuste, para la obtención de una determinada rentabilidad, se podrá visualizar el rango de valor que debe tener dicho terreno, para que el negocio global sea viable del punto de vista económico.
De este modo, mientras el dueño del terreno, mayor información tenga respecto de todos estos puntos descritos anteriormente, tendrá una mayor probabilidad de calcular el precio de un terreno de forma adecuada.
En tal sentido, al momento de enfrentar la venta de un terreno, con potencial inmobilario, es recomendable asesorarse para conocer estas variables antes de enfrentar un proceso de ventas a ciegas.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic
Calcular el precio de un terreno
Image by Rafael Gana Koporcic
Muy buena orientación, sencilla concreta
Gracias !!
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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