La compraventa de propiedades usadas siempre es una opción que vale la pena considerar.
Algunas personas las consideran como una buena oportunidad de inversión y, otras, lo consideran como una buena posibilidad de contar con un hogar propio a un precio asequible y con buena ubicación.
5 variables por considerar al momento de la compra de viviendas usadas
A pesar de sus beneficios, comprar un inmueble usado no debe tomarse a la ligera, y se debe considerar además, que en su proceso, tiene varias diferencias con respecto a la compra de una propiedad nueva.
Para evitar problemas a futuro, es importante considerar una serie de aspectos.
1. Promesa notariada
Una promesa de compraventa es un contrato en el que se estipulan los términos y condiciones de la transacción. Ahora bien, esta promesa puede crearse entre el comprador y vendedor, sin necesidad de un intermediario o registro formal, pero los resultados no siempre son los esperados cuando se confía en “la palabra”.
A veces las partes resuelven ir «directo a la firma de escritura», obviando el paso previo de la suscripción de una promesa de compraventa.
La forma de evitar situaciones irregulares es haciendo uso de una oficina corredora de propiedades y procurando registrar todo el proceso a través de un documento formal con firma ante Notario.
2. Trámites legales
Siempre es importante verificar las condiciones legales de una propiedad usada antes de cerrar el contrato final. Esta etapa se llama «Estudio de Títulos», y usualmente se desarrolla entre la firma de la promesa de compraventa y la firma de la escritura de compraventa definitiva.
Algunos trámites para la compraventa de propiedades en Chile que facilitan esta verificación, dentro del llamado «Estudio de Títulos», son:
- Registro de la propiedad: se identifica quién es el dueño del inmueble.
- Registro de hipoteca y gravámenes: se garantiza que la propiedad no tenga deudas financieras, o si las tiene, éstas puedan ser consideradas en los flujos de pagos y alzamiento de hipotecas que se desencadenarán con la firma de escritura.
- Registro de interdicción y prohibición de enajenar: se verifica que el derecho de propiedad efectivamente puede ser transferido, o si hay restricciones, éstas puedan ser subsanadas y consideradas al momento de la firma de escritura definitiva.
3. Anticipo de dinero y Garantías de pago
Una promesa de compraventa que se suscribe con una inmobiliaria, por bienes inmuebles nuevos o en construcción, usualmente consideran anticipos del pie al momento de la firma de dicha promesa, los cuales quedan garantizados mediante la emisión de pólizas de venta en verde, lo cual es obligatorio por Ley.
No sucede lo mismo con una promesa de compraventa entre personas naturales. El vendedor no esta obligado a generar una garantía por el anticipo recibido, y por esta razón, NO es recomendable hacer pagos anticipados a la firma de una promesa.
Todos los pagos se deben hacer al momento de la firma de la escritura de compraventa final, y deben quedar con instrucciones al Sr. Notario, de entregar al vendedor, dichos documentos de pago, sólo una vez se haya efectuado la inscripción del dominio de la propiedad, a nombre del nuevo propietario comprador.
4. Multas
Usualmente una promesa de compraventa, tanto nueva como usada, establece multas del orden del 10% a 20% por incumplimiento.
En el caso de una operación de vivienda nueva, el anticipo queda en poder de la inmobiliaria, y puede hacer uso de él en caso de incumplimiento del comprador, para pagar la multa estipulada.
No obstante siempre hay un árbitro que se puede citar en caso de discrepancias, pero básicamente, la inmobiliaria tiene, en el pie anticipado, una garantía real de la multa.
En el caso de una promesa de compraventa usada, lo usual, es dejar cheques con instrucción notarial, o en custodia del corredor de propiedades, como garantía de la operación, de tal modo que si una de partes incumple, lo que procede es que, el Notario, o corredor, entregue dichos cheques al árbitro designado en la promesa, quién deberá resolver la discrepancia entre las partes.
Este árbitro, puede ser una justicia privada (arbitro arbitrador), o bien pueden ser los Tribunales de Justicia Ordinarios, según las partes lo hayan pactado en el contrato de promesa.
5. Otros aspectos a considerar
Aunque los factores mencionados anteriormente son importantes al momento de la compraventa de propiedades usadas, también es imperativo verificar que:
- La propiedad realmente vale lo que el vendedor indica.
- No existen problemas físicos que pudiesen afectar su valor o implicar costos adicionales para el comprador (cableado, sistema de tuberías, etc.).
La compra de propiedades para inversión debe gestionarse de forma adecuada, estudiando plenamente todos los factores involucrados en cualquier modalidad (inmuebles nuevos o usados), y de ese modo, se reducen los riesgos asociados.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
PROMESA DE COMPRAVENTA
Ilustración de proyecto Edificio Conquista Velásquez 1, Estación Central.