De acuerdo con el libro “Los 100 secretos de las rentas”, del experto en inversión inmobiliaria Carlos Muñoz, el flujo de dinero o efectivo es una de las principales fuentes de riqueza de la renta residencial.
Por ello, es un indicador que hay que revisar antes de cada adquisición.
¿Qué es el flujo de efectivo?
Los activos inmobiliarios generan flujo de dinero mediante el pago del alquiler o arriendo (ingresos) y los egresos asociados a los gastos que demandan para su correcto funcionamiento: administración, impuestos, mantenimiento, entre otros.
Al restar de los ingresos los egresos, se obtiene la Utilidad Neta de Operación, claro indicador de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Por ejemplo, un inversionista compra un departamento en $80.000.000 y lo arrienda en $300.000 mensuales, lo que significa $3.600.000 anuales. A este valor hay que restarle (cifras aproximadas):
- $20.000 mensuales ($240.000 anuales) por concepto de administración.
- $4.600 mensuales ($55.200 anuales) de impuestos.
- $3.000 mensuales ($36.000 al año) por concepto de seguro.
- $10.000 mensuales ($120.000 al año) de mantenimiento.
Entonces el ingreso neto mensual será de $262.400, y el anual de $3.148.800. Un buen negocio, especialmente si se tiene en cuenta que, por otro lado, la propiedad va valorizándose. De todas maneras, lo ideal es administrar la propiedad buscando que ese flujo sea siempre positivo y constante.
Sumado a este indicador, también se encuentra el “Cap Rate”, que permite visualizar los niveles de rentabilidad asociados a un cierto riesgo.
Es perfecto para determinar si una inversión inmobiliaria es favorable o no, así como para comparar entre sí diferentes propiedades.
¿Qué es y cómo calcular el Cap Rate?
El Cap Rate, en líneas generales, representa el porcentaje de flujo monetario anual que deja una propiedad frente al valor de venta o capital inicial.
La fórmula inicial para determinar la rentabilidad es:
R=(I/V) x 100
Donde I es el ingreso anual y V es el valor de la propiedad.
Usando los mismos valores del ejemplo anterior, la rentabilidad anual del departamento sería del 4.5%. Es decir, la inversión inmobiliaria estaría plenamente recuperada en 22 años aproximadamente.
Por supuesto, hay que tener presente que, una vez obtenido dicho retorno, o en cualquier momento, el inversionista puede “desinvertir” el activo (venderlo) y quedarse con el 100% de la plusvalía obtenida entre el momento de la compra y el instante de la venta.
Sin embargo, para obtener el Cap Rate, es necesario tomar en cuenta el NOI o Ingreso Operativo Neto anual, que hace referencia a los ingresos que genera la propiedad menos los gastos operacionales y de mantenimiento. Se calcula a través de la siguiente fórmula:
Cap Rate = (NOI / V) x 100
Siguiendo los valores del ejemplo anterior, el Cap Rate de la propiedad es de 3.93%.
Al evaluar estos indicadores, el inversionista inmobiliario puede determinar la viabilidad de cada compra, comparar opciones y tomar la mejor decisión.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
inversión inmobiliaria
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Hola Rafael.
Te quiero felicitar por tu Blog. Los temas planteados son buenísimos.
Muy buena tu explicación. De hecho gracias a ello me surgió la duda. ¿Por que no se considera el dividendo en el calculo de Cap rate (NOI).
Saludos
Hola !
Gracias por tus palabras.
El Cap Rate es una medida del rendimiento de la inversión completa (capital + financiamiento = inversión completa), en tal sentido el dividendos no es un gasto.
Para una mirada mas completa es mejor hacer un flujo de caja, con todos los ingresos y egresos, incluidos los asociados financiamiento, y sacar la TIR y VAN., eso es más completo que la medida del Cap rate, para una inversión especifica.
Si hay varias inversiones opcionales, el cap rate es un buen primer indicador.
atte.,
Rafael Gana K.
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