Cuando un arrendatario se muda a un edificio o condominio, al presupuesto mensual del alquiler hay que añadirle otros pagos o egresos. Son los llamados gastos comunes ordinarios y extraordinarios, siendo los primeros responsabilidad del arrendatario; y los segundos, del dueño del inmueble.
¿Por qué razón? A continuación, se explica en qué consiste cada uno de ellos.
Gastos comunes ordinarios y extraordinarios
En una definición general, los gastos comunes son aquellos que un copropietario paga mensualmente y son esenciales para el correcto funcionamiento de la comunidad. ¿Pero qué se paga? De acuerdo con la Ley 19537 «Sobre Copropiedad Inmobiliaria», estos se dividen en dos tipos:
1. Ordinarios: corren por cuenta de la persona que vive en el departamento, sea el dueño del inmueble o el arrendatario, y refieren a todo aquel gasto cotidiano del edificio. Estos son:
- Administrativos: destinado al pago de sueldos de conserjes, administrador, personal de aseo para los espacios compartidos, entre otros.
- De mantención: los bienes de uso comunitario (ascensores, piscina, entre otros) que requieren revisiones técnicas periódicas y obligatorias.
- De reparación: por el uso diario las cosas van desgastándose, ¡entonces resulta necesario arreglarlas o sustituirlas por otras nuevas!, como por ejemplo ampolletas, una puerta, manillas, un vidrio roto, etc.
- De uso y consumo: el gas, la luz de los espacios comunes, el agua de la piscina o áreas verdes, etc. ¡todo está incluido aquí!
2. Extraordinarios: como su nombre lo indica son «excepcionales», por tanto, tienen más que ver con pagos e inversiones en proyectos previamente establecidos por asamblea o acuerdo de propietarios.
Si bien mejoran la calidad de vida de los que allí viven, no son regulares, a veces no son de estricta necesidad inmediata (a diferencia de los ordinarios), por lo que deben pertenecer a cargo del dueño del inmueble.
Por otro lado, y en general, siempre corresponden a inversiones que tienen que ver con mantener el activo inmobiliario valorizado en el largo plazo, y generalmente se traduce en mejoras al edificio, como, por ejemplo, arreglo de fachada y pintura, cambio de ascensores, creación de quincho, piscina o sala de cine, renovación del mobiliario del hall de entrada, entre otros.
Hacia una claridad en los roles
Es importante que exista claridad a la hora de determinar quién debe pagar cada categoría, debido a que, generalmente, los contratos de arriendo, no lo establecen expresamente, lo que a la larga se convierte en un problema de consideración.
Por ello, resulta fundamental que el acuerdo contractual entre el arrendador y arrendatario especifique de manera clara y precisa lo relativo a los diferentes pagos que compromete la vivienda arrendada y los diferentes encargados de asumirlos.
Usualmente los gastos extraordinarios son fuentes de conflicto, y es una de las ventajas que tienen los Edificio Multi Family (un sólo propietario), por sobre los edificios de Multi propietarios, ya que es más simple resolver respecto de inversiones de largo plazo.
Otro aspecto a considerar, es que el aumento en el precio de los inmuebles también ha afectado a los gastos comunes. De hecho, se ha presenciado un incremento del valor por este concepto del 39% en los últimos diez años.
De ahí que tener en claro lo que se debe pagar y lo que no es un elemento esencial para que las finanzas personales no se vean afectadas por un gasto no previsto, o bien que no le corresponde.
Artículo escrito por: Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Gastos comunes ordinarios y extraordinarios
Foto de Rafael Gana Koporcic
BUENOS DIAS:
MI CONSULTA, POR FAVOR: LOS EFECTOS QUE A CAUSADO LA OPANDEMIA DE COVID-19 EN CHILE, ES UNA SITUACIÓN EXTRAORDINARIA QUE IMPIDIRIA A LOS PROPIETARIOS EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES DE SUS LOCALES COMERCIALES??
completamente NO!. El pago oportuno de ggcc es responsabilidad del propiestario y/o del arrendatario, indeferente de la situacion econominca de cada persona son obligaciones aceptadas con la firma de un contrato y el no pago de dichas obligaciones puede ser causal de demandas por incumplimiento.
Alejandro,
Podría darse el caso que vía contrato, un propietario fuerce a un arrendatario asumir un gasto común extraordinario, pero sería una situación abusiva, por eso es importante tener a la vista la diferencia entre gastos comunes regulares y extraordinarios.
Por ejemplo, si tu arriendas por 1 año un departamento, y entras en el año 9,5 de vida del edificio, y la Administración decide pintar todo el edificio por fuera al año 10, tu deberías financiar parte de esa pintura, que durará otros 10 años, y tu al año 10,5 dejas la propiedad..no sería razonable, en este ejemplo, que debas asumir tú ese gasto (en este caso una inversión de mantenimiento mayor) por ser arrendatario, en tal sentido le correspondería al propietario.
Otros ejemplos claros, para ilustrar el concepto, son los cambios de ascensores, claramente es una gasto más cercano al propietario que al arrendatario.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Hola mi consulta es saber si yo pago los gastos comunes a mi arrendatario. Tengo derecho de ocupar los espacios comunes del edificio. Como piscinas quinchos salón de evento?
Cordial Saludo.
La comunidad donde vivo, tenia una demanda laboral de hace años atrás, se perdió, entonces se comenzó a pagar en los gastos comunes el mes de febrero a 6 cuotas( 2021), justo firme contrato el 5 de febrero. mi pregunta es; A mi me toca pagar esas cuotas en gastos comunes o le toca al propietario del inmueble, y cual es el numero del Art. para documentarme. porque en el contrato dice » La parte arrendataria esta obligada a pagar en la totalidad los gastos comunes agua, luz, gas, derecho de aseo municipal, servicios especial que puedan corresponder al inmueble objeto de este contrato y en general aquellas que no queden incluidas en el cobro de los gastos comunes o servicios especiales».
De ante mano muchas gracias y quedo en espera de una pronta respuesta,
María Elena,
Pienso que dada la naturaleza del pago, un asunto laboral inherente a la comunidad, creo que esta bien sea cobrado vía gasto común.
El problema es que la comunidad debería haber hecho, mes a mes, una provisión de finiquitos, para no tener que subir los gastos comunes en estos casos, suponiendo que el asunto laboral es un despido..
Otro punto de vista es considerar que se trata de un cobro extraordinario, y en tal sentido podría ser tratado con el propietario para al menos compartirlo, suena razonable, ya que le competen al arrendatarios los gastos corrientes, no los extraordinario (pero es un punto discutible por la naturaleza laboral del asunto).
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Cuántas veces en el año y qué porcentaje se pueden subir los gastos comunes ? Es necesario hacer una asamblea, para subirlos? Muchas gracias de antemano.
Estimado, por favor me podrías aclarar unas dudas. En mi edificio recientemente se incurrió en algunos gastos y tengo duda si me corresponde pagarlos a mi (arrendatario) o al propietario, estos son:
1-Contratación de un seguro de salud de Covid para el personal.
2-Se instaló una pantalla acrílica en el mesón de recepción de conserjería para evitar contagios de covid.
3-Se cambió todo el sistema de citofonía del edificio (central de conserjería, alambrado y citófonos de departamentos)
4-El finiquito de un conserje desvinculado recientemente.
De antemano muchas gracias.
Hola, buenas tardes. Mi nombre es José Bilbao Rivas.
Mi pregunta va relacionada con los gastos comunes extraordinarios.
Soy propietario de una parcela que esta en condominio y se necesita hacer un pozo común para abastecer de agua a las casas.
Personalmente hare un pozo para mi propiedad y no quiero participar del gasto extraordinario por este concepto ya que no lo necesitare.
Estoy obligado a pagar este gasto extraordinario.
Con que quorum se debe aprobar este gasto extraordinario?
Debe haber un notario o se debe notariar o certificar cuantas personas estuvieron de acuerdo con este gasto?
Estimados a parte del prorrateo que corresponde a los m2 de mi departamento, apareció en el segundo gastos común, ya que hace dos meses me entregaron el inmueble un prorrateo de la bodega y el estacionamiento y obviamente aumento el pago del gasto común, eso esta bien??? En otros departamentos que vjvi no aparecían estos items, además el estacionamiento y la bodega no son de uso común, favor me pueden aclarar mi duda mil gracias
Margarita,
La respuesta de su consulta, debería estar en el Reglamento de Copropiedad de su Condominio.
Usualmente, los estacionamientos y bodegas, sí pagan gastos comunes, en la medidas que estén incluidos dentro de prorrateo respectivo.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
https://www.develop.cl
Y qué pasa con lo seguros, por ejemplo, quien debe pagar el seguro de los espacios comunes?
Hola buenas tardes.
Consulta , los gastos extraordinarios que se pueden hacer por ley sin citar a Reunión extraordinaria, cuantas veces al año se pueden hacer??
y en el caso de una Reunión extraordinaria por el gasto extraordinario que se hara, que quorum de asistencia y de aprobación debe tener.
Muchas Gracias.
atte.
Hugo Cardenas.
Buenos días, tal vez me puedan ayudar con lo siguiente: arriendo varios locales comerciales en un centro comercial que funciona como Comunidad; la administración decidió instalar estanque de agua y su equipamiento aduciendo «requisitos» de algún decreto de escasez hídrica (MOP); esta administración asegura que esta compra es para uso y consumo aduciendo que el agua que se pueda consumir en el futuro en una etapa de racionamiento será «usada y consumida» por los locatarios y los clientes, en consecuencia sería un gasto común ordinario (de cargo de los arrendatarios. Entiendo que este gasto es definitivamente una inversión que no tiene nada que ver con uso o consumo y, por tanto, es un gasto extraordinario, el que normalmente es financiado por los propietarios. Agradezco mucho la información que me puedan proporcionar a este respecto.
Me podrías aclarar, en el pago del Gasto Común, de un arrendatario. el comprobante de pago debe ir a nombre del arrendatario o del propietario, del inmueble?
Se puede cortar la luz de u dpto en condominio por no pago de un gasto común extraordinario?