Dentro de las obligaciones de un administrador de condominio o también conocido como mayordomo está el cobro de los gastos comunes. Una duda recurrente entre los arrendatarios o propietarios es cómo se calcula el prorrateo de gastos comunes, averígualo en el siguiente artículo.
Cuando una persona compra un inmueble dentro de una copropiedad inmobiliaria, también adquiere la obligación de contribuir para los gastos comunes, entendidos como la la suma de todos los gastos de la comunidad en un mes, divididos en ordinarios y extraordinarios, según el artículo 2 de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria:
- Gastos comunes ordinarios: administración, mantención, reparación y gastos regulares de uso o consumo colectivo.
- Gastos comunes extraordinarios: los cobros adicionales o diferentes a los anteriores, en especial a lo que dice relación con mantenimientos mayores.
De acuerdo con el artículo 4 de la misma norma, el aportante debe realizar dicho aporte “en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común”. Y aquí es donde entra a jugar un papel importante el prorrateo.
¿Qué es el prorrateo?
En líneas generales, el concepto hace referencia al porcentaje de las zonas comunes que le pertenece o corresponde a cada copropietario. En base a éste, es que la administración, u operador de renta residencial, tasa la contribución de cada inmueble para los gastos comunes.
Pero ¿cómo se calcula el prorrateo?
De acuerdo con el artículo 3 de la ley de copropiedad, éste se debe calcular en base al avalúo fiscal. Por lo tanto, se divide el valor de avalúo de cada unidad por el obtenido de sumar el avalúo de todas las unidades que conforman el condominio. Luego, el resultado se multiplica por 100.
Por ejemplo, si en un condominio se tienen 5 casas avaluadas en 100 millones y otras 5 en 120 millones, la suma del avalúo de todas las unidades sería de 1.100 millones.
Y el cálculo del prorrateo para cada una de las unidades de 100 millones sería:
100.000.000 / 1.100.000.000 x 100 = 9.09%
Mientras que el prorrateo de las viviendas de 120 millones seria:
120.000.000 / 1.100.000.000 x 100 = 10.90%
El SII explica que el avalúo prorrateado para los bienes comunes de la copropiedad se determina multiplicando el porcentaje de prorrateo señalado anteriormente por el avalúo de todos los bienes comunes de la comunidad.
¿Existe otra forma de calcular el prorrateo de gastos comunes?
Sí. Teniendo en cuenta que, en una copropiedad, existe una estrecha relación entre el avalúo y el área de cada unidad, es común usar la superficie en metros cuadrados para calcular el prorrateo.
Para esto se calculan los metros cuadrados de cada unidad y se dividen por la suma total de superficie de unidades:
Por ejemplo, si en un edificio de 10 apartamentos hay 5 de 72 m2 y 5 de 56 m2, se estaría hablando de una superficie total de superficie de 640 m2.
Al aplicar la fórmula a cada una de las unidades de 72 m2 el cálculo de prorrateo sería el siguiente:
72 / 640 x 100 = 11.25%
Por su parte, el prorrateo de las unidades de 56 m2 cuadrados es:
56 / 640 x 100 = 8.75%
Errores comunes
En la aplicación de estas fórmulas de cálculo, es posible encontrar a veces algunos errores, como los siguientes:
- Gastos extraordinarios prorrateados para pago de arrendatarios, en circunstancias que ciertos gastos, en especial los extraordinarios, son de cargo del propietario y no del arrendatario. Por ejemplo si la comunidad decide pintar el edificio cada 5 años, ese gastos es del propietario y no del arrendatario.
- Hacer un prorrateo de gatos dividido por el número de unidades del edificios, es una forma de cálculo simplificada que no rescataría el hecho que un departamento más grande debiese pagar un porcentaje mayor que un departamento pequeño.
Un operador de renta residencial maneja estos conceptos y le corresponde su aplicación, con el objeto de buscar un continuo asesoramiento para manejar con éxito la inversión en renta residencial de parte de los propietarios.
Artículo escrito por Rafael Gana Koporcic / Déjanos un comentario.
Cómo se calcula el prorrateo de Gastos Comunes
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Genial!
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Gracias por la información. En mi edificio ubieron mas de 100% un local aduciendo que se basaron en reglamento de copropiedad existenete desde 1954. es eso posible, pensando que la ley de copropiedad es ota ya que han pasado 65 años. lo encuentro increíble. gracias por respuesta.
Hola Elizabeth,
Sin importar la antigüedad del edificio, los % de prorrateo deberían estar estipulados en el Reglamento de Copropiedad, y los gastos de cada mes deberán distribuirse conforme a dichos porcentajes, por lo que no de haber un incremento del 100% el global de gastos, no debería haber subido un 100% un unidad en particular.
Hay que ver que dice el Reglamento de Copropiedad.
atte.,
Rafael Gana K.
Develop Gestión Comercial
Hola,
Consulta, se puede cambiar el mecanismo de calculo del prorrateo en un condominio???
Que cosas se necesitan para ello ocurra??
Gracias.
Hola Felipe.
Es muy difícil hacerlo, para ello tendrían que estar todos los comuneros de acuerdo, en un 100%.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
Develop Gestión Comercial Ltda.
Hola,
Consulta, el prorrateo afecta y solo se calcula para los departamentos?, que pasa con las bodegas y estacionamientos subterráneos que igualmente se venden.
Atte.-
Daniela
Hola Daniela,
Depende de lo que se haya establecido en el reglamento de copropiedad, usualmente incluyen estacionamiento, pero no siempre incluyen bodegas.
atte.,
Rafael Gana K
Hola buenas, una consulta… los gastos bancarios se incluyen en el pago de expensas? Desde ya muchas gracias 🤗
hola, la administración de un edificio puede hacer la prorrateo por su parte y subir los gastos comunes sin consultar al condominio?
Hola Natalia,
Los porcentajes de prorrateos están definidos en el Reglamento de Copropiedad y en general son muy difíciles de modificar, salvo que este todos de acuerdo.
Los gastos comunes se van calculando mes a mes, en función de los gastos efectivos, y éstos sí pueden ir variando en el tiempo, por eso es importante que el Comité de Vigilancia, haga un control respecto de los administradores, para verificar que los gastos sean los necesario. Es como si fuese un Directorio de una empresa, que deben supervisar las gestiones del Gerente General de la Compañía., y en el caso de un Condominio, es vigilancia le compete al Comité de Administración, quién a su vez representa a los propietarios de cada unidad.
atte.,
Rafael Gana K.
Consulta los calculos de prorrateos pueden ir variando mes a mes, a mi ya me ha ocurrido todo este tiempo
Hola! Les comento que se acordó en asamblea que los deptos mas pequeños paguen lo mismo que los mas grandes. Esto significa que un depto de apenas 46 mts. 2 debe pagar los mismo que uno de 2.000.En la votación mas del 80% estuvo de acuerdo porque la mayoría tiene deptos. grandes dejando a los mas pequeños sin poder alegar. ¿Puedo apelar ante la ley? ¿ Tiene que ser el 100% para que se aplique?. El 17% voto en contra.
Gracias!
Y qué pasa si no se ha vendido la totalidad de los deptos?, quién se hace cargo del gasto de esos deptos? o se prorratea en base de los deptos habitados solamente?
Estimada María,
Cuando se trata de una venta desde una inmobiliaria, y no estan todos los departamentos vendidos, es la inmobiliaria quién debe asumir el costo de esos gastos comunes, según le corresponda al prorrateo de sus unidades no vendidas.
Siempre el prorrateo es uno sólo y comprende todas las unidades del proyecto.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola, que pasa si el prorrateo no esa definido en el reglamento de copropiedad y yo tengo un determinado prorrateo,por el cual pago mis gastos comunes todos los meses. Como se que es el correcto? donde puedo ver cual es el prorrateo sino esta en el reglamento? entendiendo que los administradores no quieren dar información al respecto. Muchas gracias.
Hola Paola,
Primero hay que verificar que se trate de un condominio acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, y en este caso, que es lo usual, existe una tabla de prorrateo que debiera estar adjunta al reglamento de copropiedad respectivo, el cual debe además estar inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
Para obtenerlo, al comprar una propiedad nueva uno lo puede pedir a la Inmobiliaria si no lo han entregado previamente; el administrador del condominio debería tener una copia, y la otra opción es obtener una copia en el mismo Conservador.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Comobse asume el costo para el caso en que un condominio se encuentre con perdida de agua entre el medidor de flujo general y el individual de cada propietario, ¿el costo por prorrateo es asumido sólo por todos aquellos propietarios que habitan el condominio y no por aquellos propietarios que tienen el departamento desabilitado? Ya que entiendo que el cálculo del prorrateo que te cobran es proporcional al consumo general de agua consumido.
Hola buenas, una consulta… los gastos bancarios se incluyen en el pago de expensas? Desde ya muchas gracias 🤗
Si se realiza un prorrateo por metros cuadrados en un edificio, se consideran en el cálculo los estacionamientos y bodegas, ademas del departamento?
Hola, muy buen artículo. Mi consulta es si el prorrateo puede ir en función del tamaño del terreno? Vivo en un condominio en el cual las casas son todas de la misma área edificada pero los terrenos son los que varían.
Saludos!
Hola, muy buenas las consultas que les hacen. Mi consulta es saber si los gastos comunes rigen igual a un propietario de departamento que de un estacionamiento. La lógica me dice que tendría que regir el metro cuadrado por donde se le mire. A quién se debe recurrir para verificar que los gastos que van subiendo mes a mes se justifica.
Gracias por responder de antemano.
Hola Rita,
Para revisar eso, debe revisar el reglamento de copropiedad, allí salen las tablas de prorrateo sobre la cual se distribuyen los % de cobro de cada unidad, y allí debería salir si los estacionamientos y/o bodegas estan afectos a gastos comunes y cómo estos se calculan, para ese condominio en particular.
atte.,
Rafael Gana K.
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Como se le cobra a un propietario de 65 años, hay alguna rebaja
Hola
Necesito saber cómo se prorratea el agua, tenía una parcela de 5.000 mt2 que subdividí en 3.000 mt2 y 2.000 mt2, originalmente los derechos de uso de agua eran de 80 mt3 , ahora son de 46 mt3 para los 3.000 mt2 y 34 mt3 para la parcela de 2.000 mt2? Es así o me equivoco?
Hola , somos un condominio de 102 viviendas de las cuales 66 están en el perímetro interior y 36 están por el exterior (por consecuencia el servicio de guardia y seguridad no nos beneficia) , tomamos el acuerdo de rebajar al 50% , el valor del prorrateo para las casas que se encuentran al exterior (acuerdo en asamblea con todos los propietarios) ,por consecuencia baja el valor del prorrateo a las casas del exterior y la diferencia la asumen las casas del interior con la finalidad de mantener el 100%, este acuerdo se inscribe en el conservador de bienes raíces , pero no en el SII , ya que no es un cambio al criterio original de calculo (m2 de las viviendas o valor de avaluo fiscal) y solo es un acuerdo para compensar los servicios no otorgados y no modificar el avaluo fiscal de la totalidad de las casas. Pregunta , la acción de no inscribir en el SII el acuerdo es correcta?? , Gracias.
Hola !
Queda respuesta abierta, por si algún otro usuario sabe más de este tema.
Yo pienso que habiendo acuerdo de todas las partes, no hay inconveniente en lo que han hecho.
saludos,
Rafael Gana Koporcic
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Hola Hernán, ese acuerdo ya se inscribió? tuvieron problemas en el Conservador de Bienes Raíces? yo igual soy de la idea de que no debiese haber problema ya que el Art. 4 de la Ley de Copropiedad deja abierta la puerta en el sentido de que el Reglamento de Copropiedad puede indicar otra forma de contribución, y al art. 19 que señala expresamente que se puede modificar la forma de prorrateo y los quorum que se requieren para tomar esos acuerdos.
Tu me podrías enviar una copia de ese acuerdo para revisarlo o bien darme los datos de inscripción en el Conservador para buscarlo? Quiero plantear lo mismo en mi Condominio y sería ideal llegar con algo armado
Hola, pregunta, si en unos dptos horizontales (5) en total, se puede prorratear el consumo de suministro de agua, de acuerdo a cantidad de habitantes en cada dpto!? (por ej: en mi caso soy una sola persona, y pago lo mismo de gasto de agua, que en un apto tres veces más grande y con 6 personas habitandolo)…? eso se puede prorratear!?? muchas gracias!!!
Ana: por lo que entiendo acerca de su consulta, sólo hay un medidor de agua para todas las unidades, y si es así, el consumo se divide por 5 que es el número de departamentos, y no tiene relación con el número de habitantes, que es variable en ocasiones.
Distinto es el caso cuando cada departamento cuenta con un medidor (creo que se llama remarcador) y solo se incluye en el gasto común la diferencia con el medidor principal (consumo por riego, etc).
Hola buenas tardes, los gastos comunes en un edifico se realizan en base a la alicuota de cada dpto. pero por ejemplo para un proyecto de seguridad, se hizo asamblea para presentar los presupuestos porque era una inversion alta, luego se hizo una votación para determinar en cuantas cuotas y cuantos proyectos se iban a aprobar. Luego de decidio esto, se acordó cobrar en 3 cuotas iguales a todos os departamentos ya que es un proyecto de seguridad en areas comunes del edificio. Esta correcta la distribución? o se esta obligado a que la distribución se haga en base a la alicuota?? porque asi los dptos mas grandes deberan pagar mas y los pequeños menos, pero al final todos van a atener el mismo beneficio que es la seguridad. Gracias de antemano por su respuesta
Hola,
Pienso que debería ser proporcional a las cuotas de cada propietario, igual que los gastos comunes., pero dejo abierta la respuesta por si algún otro lector nos puede aportar más información.
atte.,
Rafael Gana Koporcic
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Hola buenas tardes, como se puede hacer en el caso de cuando uno compra una propiedad y el reglamento esta realizado por la inmobiliaria, siendo que la ley le permite en un comienzo que ellos conformen el comité; el condominio es de 60 casas, entregadas 30 y las otras 30 están en construcción, y el prorrateo estipulado en el reglamento sin consentimiento de los propietarios es calculado para las 30 casas en total, y el declarado a SII por metros cuadrados es el correcto para 60, la inmobiliaria no asume parte de ese prorrateo indicando que la ley se los permite.
Gracias por su respuesta.
Hole Melvin,
Habría que revisar en más detalle los antecedentes, pero independiente de lo que se señala, sería como extraño cobrar gastos comunes a casas que aun estén en construcción y si recepción Municipal.
Tal vez, en la lógica de entrega por etapas, tenga sentido la situación actual.
atte.,
Rafael Gana K.
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Hola Buenas tardes. Mi consulta es la siguiente, en una copropiedad que tiene unidades de diferentes m2 (comercio), algunas muy pequeñas y otras que quintuplican la superficie de éstas, al hacer un acuerdo en votación de asamblea el voto de una unidad pequeña cuenta como uno al igual que el de una unidad más grande? o la votación se asimila al prorrateo que se le asigna a cada unidad?
Agradezco su respuesta, y si existe algún documento que estipule cómo proceder en este ámbito favor si lo pudiera señalar.
Gracias por el artículo y su respuesta, quedo atenta
Atte,
Juana
Hola muy artículo, pero donde puedo buscar más ayuda legal, vivo en un seudo condominio (calle cerrada por portones) no tenemos áreas comunes, tampoco reglamentos, nada de copropiedad, pero esval nos tiene un medidor principal y a cada uno unmedidores, pero el proroteo es excesivamente Alto y ESVAL siempre dice que los medidores interiores no son de su responsabilidad, imaginese que mensualmente el proroteo son de 140m3.
En un gasto común prorrateo puede variar el valor en cada mes???
O debe ser un valor fijo????
Por qué hay meses que la administración me cobra 54000 otro mes 59.000
Se supone que calculan por los metros cuadrados
Gracias por toda esa informacion.