La nueva ley obliga a instalar medidas contra caídas en condominios. Está pensada para quienes viven en las propiedades, pero deja preguntas abiertas que el propietario tiene que resolver en su contrato de arriendo.
El 23 de septiembre de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.842, conocida como «Ley Valentín». Modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y obliga a instalar medidas de protección contra caídas en las unidades donde viven niños.
El objetivo es evitar accidentes, y eso es lo más importante. Pero si eres propietario y arriendas tu departamento, esta ley también te toca. Te nombra como obligado, no dice quién paga, y la mayoría de los contratos de arriendo vigentes no dicen nada al respecto.
En este artículo explicamos qué exige la ley, qué deja sin resolver y qué conviene hacer desde ya.
Qué exige la ley y cuándo aplica
La obligación no es para todos los departamentos. Existe solo si se cumplen tres condiciones a la vez:
- La propiedad está en un condominio acogido a la Ley de Copropiedad.
- La unidad está sobre el primer piso.
- En ella vive un niño de hasta 12 años, o una persona con necesidades especiales y mayor riesgo de caída.
Si tu departamento está en un piso 6 y lo arriendas a una pareja sin hijos, hoy no hay obligación. Si el próximo arrendatario llega con un hijo de 4 años, la obligación nace con él.
La ley no exige solo mallas. También acepta bloqueos o limitadores de apertura de ventanas, u otros mecanismos que defina la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Hay que proteger los sectores con riesgo de caída (ventanas, balcones, logias) y las terrazas de uso exclusivo.
Dos puntos más:
- Plazo: hay 24 meses para adecuarse, es decir, hasta septiembre de 2028.
- Comunidades: los reglamentos de copropiedad ya no pueden prohibir estas instalaciones. Solo pueden exigir estándares de calidad, estética y mantención.
Lo que la ley no resuelve (y te toca resolver a ti)
La ley obliga por igual a propietarios, arrendatarios y ocupantes, pero no dice quién de ellos cumple cuando la propiedad está arrendada. En la práctica, eso abre cuatro preguntas.
1. ¿Quién paga? La ley no lo dice. Lo habitual será que pague el arrendatario, porque la necesidad nace de quién vive en la unidad. También puede pagar el propietario, por ejemplo con un descuento en la renta. Cualquiera de las dos opciones sirve, siempre que quede por escrito.
2. ¿Qué pasa cuando termina el arriendo? La malla o el limitador quedan anclados a tu propiedad. Sin una cláusula, no está claro si el arrendatario debe retirarlos y reparar los muros, o si quedan a beneficio del departamento.
3. ¿Y si la instalación no cumple las normas del edificio? La comunidad puede exigir un color, un material o un tipo de anclaje. Si el arrendatario instala algo fuera de norma, la multa del reglamento puede terminar en tu cuenta de gastos comunes.
4. ¿Y si hay un accidente? Es la pregunta que nadie quiere hacerse. Si la medida no se instaló, o se instaló mal, se abre una discusión sobre responsabilidades en la que el propietario puede quedar involucrado. Un contrato claro y un instalador que responda con garantía reducen ese riesgo.
Si tu contrato de arriendo se firmó antes de esta ley, lo más probable es que no responda ninguna de estas preguntas.
Qué hacer hoy si arriendas tu departamento
- Revisa si tu propiedad está afecta. Mira el piso, el régimen de copropiedad y si vive ahí un niño menor de 12 años. No necesitas más datos que un sí o un no.
- Lee tu contrato de arriendo. Si no dice quién paga ni qué pasa con la instalación al término, conviene firmar un anexo.
- Pide al administrador del edificio las normas de fachada. Así sabrás qué color, material y anclaje se aceptan antes de que alguien instale algo.
- No te opongas a la instalación; ordénala. Puedes pedir la medida menos invasiva, un instalador con factura y garantía, y la reparación de cualquier daño.
- Incluye el tema en tus próximos contratos. Cada arriendo nuevo es la oportunidad de dejarlo resuelto antes de que haya un problema.
Cómo lo estamos abordando en Develop
En Develop administramos propiedades desde hace más de 25 años, y desde la publicación de la ley estamos revisando cada una para saber cuáles están afectas.
Desde antes, ya teníamos incorporado en nuestros contratos tipos clasulas que regulaban este riesgo, por lo que celebramos que ahora por Ley, estos resguardos sean obligatorios. Lo importante es que consten en el contrato para delimitar responsabilidades y costos.
Nuestros propietarios no tienen que hacer este trabajo: lo coordinamos con el arrendatario, con la administración del edificio y con el instalador.
¿Tienes una propiedad en renta y necesitas apoyo en tus contratos?
Envíanos tu contrato de arriendo y te decimos, sin costo, si necesitas un anexo.
También puedes escribirnos completando el formulario que esta a un costado.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría legal para cada caso.
Preguntas frecuentes
¿La Ley Valentín aplica a todos los departamentos? No. Aplica solo a unidades de condominio sobre el primer piso donde vive un niño de hasta 12 años o una persona con mayor riesgo de caída.
¿Quién paga la malla en un departamento arrendado? La ley no lo define. Lo acuerdan el propietario y el arrendatario, y conviene dejarlo por escrito en el contrato o en un anexo.
¿Puede el edificio prohibir la instalación de mallas? No. El reglamento de copropiedad ya no puede impedirla. Solo puede fijar estándares de calidad, estética y mantención.
¿Tengo que instalar una malla sí o sí? No necesariamente. La ley también acepta bloqueos o limitadores de apertura de ventanas.
¿Desde cuándo es obligatoria? Hay 24 meses desde la publicación de la ley, es decir, hasta septiembre de 2028.
¿Qué pasa con las casas de dos pisos en condominio? La ley no es clara, porque habla de unidades «ubicadas sobre el primer piso». Por prudencia, recomendamos tratarlas como afectas.
Fuentes:
- Ley Chile, Biblioteca del Congreso Nacional (buscar Ley 21.842)
- DOE Actualidad Jurídica: Ley 21.842 exige medidas para prevenir caídas en condominios
- Libertad y Desarrollo: nuevas obligaciones para los condominios